Risarcimento danni locazione: la sentenza completa

Il Tribunale di Monza ha condannato un inquilino in stato di contumacia a un pieno risarcimento danni locazione a favore del proprietario. La decisione copre sia i canoni di affitto e le spese non pagate, sia i significativi danni materiali riscontrati nell’appartamento dopo il rilascio forzato. La sentenza ribadisce che, in assenza di prove contrarie da parte del conduttore, la testimonianza e le prove fotografiche sono sufficienti a fondare il diritto del locatore al completo rimborso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento Danni Locazione: Inquilino Non Paga e Danneggia l’Immobile? Ecco la Decisione del Tribunale

Quando un rapporto di locazione termina nel peggiore dei modi, con canoni non pagati e l’immobile riconsegnato in pessime condizioni, il proprietario si trova di fronte alla necessità di agire legalmente. Una recente sentenza del Tribunale di Monza offre un chiaro esempio di come la giustizia tuteli il locatore, condannando l’inquilino inadempiente a un pieno risarcimento danni locazione. Questo caso analizza la duplice richiesta del proprietario: il recupero delle somme non versate e il rimborso per i danni materiali subiti dall’appartamento.

I Fatti del Caso: Morosità e Danni alla Riconsegna

La vicenda giudiziaria ha origine da un contratto di locazione per un immobile a uso abitativo. L’inquilino, dopo aver sottoscritto il contratto, ha smesso di corrispondere i canoni mensili e le spese accessorie, accumulando un debito significativo. A seguito della procedura di sfratto per morosità, l’immobile è stato finalmente rilasciato.

Al momento della riconsegna, il proprietario ha scoperto che l’appartamento versava in uno stato di grave degrado. I danni spaziavano da muri rotti a impianti danneggiati, sanitari macchiati, muffa diffusa e arredi rovinati. Di fronte a questa situazione, il locatore ha avviato una causa civile per ottenere non solo il pagamento degli arretrati, ma anche il risarcimento per i costi di ripristino dell’immobile.

La Domanda del Locatore e il Diritto al Risarcimento Danni Locazione

La richiesta del proprietario si articolava su due fronti principali:
1. Pagamento dei canoni e delle spese insolute: una somma calcolata sulla base dei mesi di morosità, delle spese condominiali e dei conguagli delle utenze, per un totale di oltre 15.000 euro.
2. Risarcimento per i danni all’immobile: una quantificazione dei danni materiali subiti, stimata in 5.000 euro, supportata da documentazione fotografica e dalla testimonianza di una persona presente al momento del rilascio.

L’inquilino, nonostante la regolare notifica degli atti giudiziari, ha scelto di non presentarsi in tribunale, venendo dichiarato ‘contumace’. Questa scelta ha avuto un peso determinante sull’esito del processo.

Le Motivazioni della Decisione del Tribunale

Il Giudice ha accolto integralmente le richieste del proprietario, fondando la sua decisione su principi giuridici consolidati.

Il primo punto affrontato riguarda l’onere della prova nell’inadempimento contrattuale. Citando un fondamentale orientamento delle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 13533/2001), il Tribunale ha ribadito che il creditore (il locatore) ha solo il compito di provare l’esistenza del contratto e di allegare l’inadempimento della controparte. Spetta invece al debitore (l’inquilino) dimostrare di aver adempiuto correttamente ai propri obblighi, ossia di aver pagato i canoni. In questo caso, l’assenza dell’inquilino dal processo e la mancanza di qualsiasi prova di pagamento hanno reso incontestabile il suo inadempimento.

Il secondo aspetto cruciale è la prova dei danni materiali. Il Tribunale ha ritenuto ampiamente dimostrata la responsabilità dell’inquilino per le condizioni dell’immobile. La legge impone al conduttore di utilizzare il bene con la ‘diligenza del buon padre di famiglia’. Le prove portate dal locatore, in particolare le fotografie dello stato dei luoghi e la dettagliata dichiarazione di un testimone oculare, hanno dipinto un quadro inequivocabile di incuria e danneggiamento volontario. La testimonianza ha confermato la presenza di muffa, muri rotti, prese elettriche divelte, mobili e sanitari rovinati.

Le Conclusioni: La Condanna al Pagamento Integrale

Sulla base di queste motivazioni, il Tribunale ha emesso una sentenza di condanna netta. L’inquilino è stato obbligato a versare al proprietario l’intera somma richiesta per i canoni e le spese non pagate (€ 15.142,80) e l’intero importo richiesto a titolo di risarcimento per i danni all’immobile (€ 5.000,00). A queste cifre si sono aggiunte le spese legali del procedimento.

Questa sentenza rappresenta un importante monito: la scelta di non difendersi in giudizio (contumacia) non ferma il processo e, anzi, rende molto più difficile contestare le pretese della controparte. Per i proprietari, invece, sottolinea l’importanza di documentare meticolosamente sia la morosità sia lo stato dell’immobile alla riconsegna, utilizzando fotografie, perizie e testimonianze per fondare solidamente la propria richiesta di risarcimento.

Cosa deve provare il proprietario per ottenere il pagamento dei canoni di locazione non versati?
Secondo la giurisprudenza consolidata, il proprietario (creditore) deve semplicemente provare l’esistenza di un valido contratto di locazione e affermare che l’inquilino non ha pagato. Spetta poi all’inquilino (debitore) l’onere di dimostrare di aver effettuato i pagamenti.

Come può il proprietario dimostrare i danni lasciati dall’inquilino nell’immobile?
Il proprietario può dimostrare i danni attraverso prove documentali, come fotografie dettagliate dello stato dei luoghi al momento del rilascio, e attraverso prove testimoniali, ovvero dichiarazioni di persone che hanno assistito alla riconsegna dell’immobile e possono descriverne le condizioni.

Cosa succede se l’inquilino non si presenta in causa (contumacia)?
Se l’inquilino viene dichiarato contumace, il processo prosegue in sua assenza. La sua mancata partecipazione gli impedisce di presentare prove a sua difesa o di contestare le prove presentate dal proprietario. Di conseguenza, le affermazioni e le prove del locatore, se ritenute fondate dal giudice, vengono accolte, portando a una condanna.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MONZA N. 2050 2025 – N. R.G. 00001674 2025 DEPOSITO MINUTA 16 11 2025 PUBBLICAZIONE 16 11 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale di Monza

Seconda Sezione

N. R.G. NUMERO_DOCUMENTO

Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice AVV_NOTAIO,

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. promossa da:

( CF

)

con l’AVV_NOTAIO

C O N T R O

( C.F.

residente in Cinisello

Balsamo (INDIRIZZO), INDIRIZZO

Contumace

Conclusioni delle parti

C.F.

Per l’attrice

In via principale:

-accertato e dichiarato che, a seguito del rilascio dell’immobile di proprietà dell’odierna attrice in giudizio, sito alla INDIRIZZO, avvenuto in data 31.10.2024, la signora tuttora, non ha saldato canoni mensili di locazione (per € 9.000,00), spese (per € 3.750,00) e conguagli utenze luce e gas al 50% (per € 2.392,80), per complessivi € 15.142,80, come da conteggio allegato alla presente citazione, cui si rinvia ( doc. 8 ), per l’effetto
-condannare la signora (NOME. , al pagamento, in favore dell’odierna attrice, della somma complessiva di € C.F.

15.142,80

accertato e dichiarato che, a seguito del rilascio dell’immobile di proprietà dell’odierna attrice in giudizio, sito alla INDIRIZZO, avvenuto in data 31.10.2024, la signora ha rilevato, all’interno della propria porzione immobiliare, sita al piano terra della INDIRIZZO, danni alle strutture e alle cose, come meglio descritti in narrativa e risultanti dalle allegate fotografie ( doc. 12 ), per complessivi € 5.000,00 (cinquemila/00) o per la diversa somma che sarà ritenuta di giustizia, eventualmente da quantificarsi a mezzo di apposita CTU tecnica, per l’effetto;
-condannare la signora al risarcimento dei danni tutti, di qualsiasi specie e/o natura, occorsi ed occorrendi, all’immobile di proprietà della signora nella misura di € 5.000,00 (cinquemila/00) o

per la diversa somma che sarà ritenuta di giustizia, eventualmente da quantificarsi a mezzo di apposita CTU tecnica.

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO

Con citazione del 24.2.2025 parte attrice , in relazione al contratto di locazione sottoscritto con la convenuta il 1.2.2022 e registrato il 18.2.2022, per un immobile sito in INDIRIZZO , ne ha chiesto la condanna lamentando un comportamento inadempiente sia in termini economici per mancato pagamento delle somme pattuite a titolo di locazione e spese, sia per aver rilasciato l’immobile con numerosi danni ai muri, agli impianti ed agli arredi.

In particolare, dato atto dell’accordo per un canone mensile di 600,00 euro oltre a 250,00 per spese, l’attrice allegava la risoluzione a seguito di sfratto per morosità ed il rilascio avvenuto solo in seguito a notifica di questo il 31.10.2024

In relazione a tali fatti era pertanto richiesta oltre alla refusione dei danni causati all’immobile e quantificata in euro 5000,00 , la condanna al pagamento delle somme maturate e non corrisposte.

Alla prima udienza la convenuta era dichiarata contumace ed all’odierna udienza, sentito un teste, la causa viene posta in decisione.

—000—

Si osserva preliminarmente che essendo stata la causa introdotta e trattata con rito ordinario anziché locatizio ex art 447 bis cpc anche la decisione e pure eventuali fasi successive andranno trattate con rito ordinario in

ossequio al principio dell’ultrattività del rito (sez. III Civile, sentenza 6 novembre 2014 -22 gennaio 2015, n. 1148)

Ciò premesso e venendo al merito, giova succintamente premettere che come da consolidata giurisprudenza di legittimità, “in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale ed il pagamento dei canoni deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa; costituito dall’avvenuto adempimento “. (artt. 2697 e 1461 c.c; cfr. Sez. Un. 13533/2001).
Con particolare riguardo all’inadempimento nell’ambito di un contratto di locazione ad uso abitativo poi , è noto che, a seguito dell’entrata in vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore in relazione all’interesse del locatore insoddisfatto non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice. Essa, infatti, risulta predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro

ancorato – ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) – a due elementi: l’uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all’omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato.

Ciò premesso da un lato è certamente documentata e provata la sussistenza del contratto regolarmente registrato, per altro verso nessuna prova ha dato la conduttrice del pagamento dei diversi canoni richiesti, disinteressandosi al processo ( vi sono in ogni caso alcuni riconoscimenti di debito prodotti in atti). Un ulteriore elemento a sostegno dell’inadempimento è infine insito nel provvedimento di sfratto pure prodotto.

Parte attrice ha dunque diritto al pagamento delle somme richieste a titolo di canoni e spese.

Parte attrice ha altresì’ richiesto il risarcimento per i danni arrecati all’immobile.

Secondo pacifica giurisprudenza , l´osservanza della diligenza del buon padre di famiglia nell´adempimento delle obbligazioni si pone come canone imprescindibile per vagliare non solo le modalità di utilizzo del bene, ma anche il comportamento del locatario nel corso del rapporto ( cfr Cass. civ. Sez. III Ord., 20 ottobre 2020, n. 2286 ).

Nella specie l’inadempimento anche a tale obbligo è dimostrato sia dalle foto che dalle dichiarazioni testimoniali della signora la quale ha assistito al rilascio e dunque dichiarato:

‘..sono a conoscenza dei fatti per quanto sopra detto; ero presente al rilascio quando la resistente ha appoggiato le chiavi sul davanzale; non mi potevo avvicinare perché i fratelli mi avevano così detto ed ho anche denunciato il fratello per minacce; la signora si era barricata in casa e aveva rivestito i vetri con una pellicola adesiva che non faceva guardare dentro ( li ho dovuti rifare tutti) ; appena sono usciti sono entrata e c’era muffa

dappertutto; nella camera il muro era rotto dietro l’armadio ; le prese elettriche e le cornici delle porte divelte; tavolo tutto macchiato; loro hanno cambiato le serrature con le loro e si chiudevano con dei chiavistelli, il materasso era pieno di pipì; i sanitari erano macchiati con la tinta dei capelli ed il bidet crepato, tutti i divano graffiati’

Anche sotto tale profilo avuta prova dell’inadempimento della conduttrice la domanda può essere accolta

Del resto sotto tale profilo ed in relazione agli oneri probatori a questo incombenti una volta allegato l’inadempimento da parte del creditore, nulla in contrario è stato provato dalla convenuta ( Cfr Cass.ord. sez.III n.6387 del 15.3.2018).

Circa infine la quantificazione , certo essendo il danno ed in assenza di contestazione, lo stesso può essere determinato in euro 5000,00 come richiesto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono a carico del conduttore nella misura di euro 2600,00 per compensi oltre accessori per legge

PQM

-condanna la sig. al pagamento in favore dell’attrice della somma di euro € 15.142,80, a titolo di canoni e spese impagati e la somma di euro 5000,00 a titolo di danni all’immobile

-Condanna la sig. al pagamento delle spese di lite pari ad euro 2600,00 per compensi oltre accessori per legge

Monza 16.11.2025

Il giudice

AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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