Risarcimento danni ipoteca: quando non è dovuto

Un’immobiliare ha citato in giudizio un condominio per ottenere il risarcimento danni ipoteca, a seguito della mancata cancellazione di un’iscrizione dopo una sentenza d’appello favorevole. Il Tribunale ha respinto la domanda, motivando che la presenza di altre ipoteche preesistenti sull’immobile interrompeva il nesso causale tra il danno lamentato (una vendita fallita) e la condotta del condominio. Quest’ultimo, mantenendo l’ipoteca in pendenza di un ricorso in Cassazione, non ha commesso un abuso del diritto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 26 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento danni ipoteca: quando la presenza di altri gravami esclude la responsabilità

Il tema del risarcimento danni ipoteca è cruciale per chiunque si trovi ad affrontare le conseguenze di un’iscrizione pregiudizievole su un proprio immobile. Una recente sentenza del Tribunale di Trieste offre spunti fondamentali per comprendere quando, nonostante un’ipoteca si riveli successivamente illegittima, il risarcimento non sia dovuto. Il caso analizza la situazione di un’immobiliare che, pur avendo ottenuto una sentenza favorevole in appello, non è riuscita a ottenere la cancellazione dell’ipoteca iscritta da un condominio, perdendo così un’opportunità di vendita.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un contenzioso tra una società immobiliare, proprietaria di un locale commerciale, e il condominio in cui l’immobile è situato. A seguito di una prima sentenza sfavorevole, la società veniva condannata al pagamento di spese processuali e il condominio provvedeva a iscrivere un’ipoteca giudiziaria sull’immobile a garanzia del proprio credito.

Successivamente, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, dando ragione alla società immobiliare. Nonostante la vittoria, il condominio si rifiutava di cancellare l’ipoteca, adducendo la pendenza di un ricorso in Cassazione. Durante questo periodo, la società lamentava di aver subito ingenti danni, in particolare la perdita di un’opportunità di vendita del negozio, poiché il potenziale acquirente si era ritirato una volta venuto a conoscenza del gravame.

Dopo che la Cassazione dichiarava inammissibile il ricorso del condominio, l’immobiliare avviava una nuova causa per ottenere il risarcimento danni ipoteca, quantificati in 35.000,00 euro per i danni economici e di immagine subiti.

La Decisione del Tribunale e il rigetto della domanda di risarcimento danni ipoteca

Il Tribunale ha respinto integralmente la domanda della società immobiliare. La decisione si fonda su un’analisi approfondita del nesso di causalità tra la condotta del condominio e il danno lamentato. Secondo il giudice, anche se l’ipoteca del condominio era stata mantenuta oltre il dovuto, non è stata la causa unica o determinante del fallimento della vendita e del conseguente danno economico.

Le Motivazioni della Sentenza

La sentenza chiarisce in modo dettagliato perché la richiesta di risarcimento non poteva essere accolta, basandosi su tre pilastri argomentativi.

L’assenza di danno risarcibile e il nesso di causalità

Il punto cruciale della motivazione risiede nella constatazione che sull’immobile gravavano già altre iscrizioni pregiudizievoli, precedenti a quella del condominio. Il Tribunale ha osservato che la presenza di queste altre ipoteche era, di per sé, un fattore sufficiente a scoraggiare qualsiasi potenziale acquirente. In altre parole, la vendita sarebbe probabilmente fallita a prescindere dall’ipoteca iscritta dal condominio.

Questa circostanza interrompe il cosiddetto “nesso di causalità”, ovvero il legame diretto di causa-effetto tra l’azione illecita (la mancata cancellazione) e il danno subito (la vendita sfumata). Se il danno si sarebbe verificato comunque a causa di altri fattori, non si può addebitare la responsabilità a un solo soggetto. Per quanto riguarda il danno reputazionale, il giudice lo ha ritenuto affermato in modo generico e non provato, distinguendolo nettamente dalla segnalazione a una centrale rischi, che ha invece un impatto diretto sulla reputazione creditizia.

L’insussistenza dell’abuso del diritto

La società attrice sosteneva che il condominio avesse agito con abuso del diritto, mantenendo l’ipoteca pur sapendo che il suo credito era venuto meno dopo la sentenza d’appello. Il Tribunale ha respinto anche questa tesi. La condotta del condominio non è stata ritenuta “avventata”, poiché era stato effettivamente presentato un ricorso in Cassazione. Il fatto che il ricorso sia stato poi dichiarato inammissibile non significa che, al momento del mantenimento dell’ipoteca, il condominio stesse agendo in malafede o al solo scopo di danneggiare la controparte. Stava, legittimamente seppur senza successo, tentando di tutelare un credito che riteneva ancora esistente.

Conclusioni

La sentenza offre un insegnamento di grande valore pratico: per ottenere un risarcimento danni ipoteca, non basta dimostrare l’illegittimità dell’iscrizione o della sua mancata cancellazione. È indispensabile provare con rigore che quella specifica ipoteca è stata la causa diretta ed esclusiva del danno subito. La presenza di ulteriori gravami preesistenti può essere un ostacolo insormontabile, in quanto rende impossibile isolare la responsabilità di un singolo creditore. Questo principio sottolinea l’importanza di una valutazione completa della situazione giuridica di un immobile prima di intraprendere un’azione legale per danni.

È sempre dovuto il risarcimento per la mancata cancellazione di un’ipoteca dopo una sentenza favorevole?
No. Secondo la sentenza in esame, il risarcimento non è dovuto se non si prova un nesso di causalità diretto tra la mancata cancellazione e il danno subito. Se il danno (es. una vendita fallita) si sarebbe comunque verificato a causa di altri fattori, come la presenza di altre ipoteche, la richiesta di risarcimento può essere respinta.

La presenza di altre ipoteche su un immobile influisce sul diritto al risarcimento danni?
Sì, in modo determinante. La sentenza stabilisce che la presenza di altre iscrizioni pregiudizievoli, non contestate, può escludere il diritto al risarcimento, poiché tali iscrizioni sono di per sé sufficienti a scoraggiare potenziali acquirenti, interrompendo così il nesso causale con l’ipoteca specifica oggetto della causa.

Mantenere un’ipoteca durante un ricorso in Cassazione costituisce un abuso del diritto?
Non necessariamente. Il Tribunale ha ritenuto che mantenere un’iscrizione ipotecaria in pendenza di un ricorso in Cassazione non integra un abuso del diritto, anche se il ricorso viene poi dichiarato inammissibile. Tale condotta è considerata una legittima, seppur infruttuosa, tutela del proprio credito fino alla conclusione definitiva del giudizio.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI TRIESTE N. 97 2026 – N. R.G. 00004879 2024 DEPOSITO MINUTA 15 01 2026 PUBBLICAZIONE 15 01 2026

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale Ordinario di Trieste

Sezione Civile

NNUMERO_DOCUMENTO

In composizione monocratica, nella persona della AVV_NOTAIO, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. NUMERO_DOCUMENTO del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell’anno 2024, trattenuta in decisione all’udienza del 13.01.2026 tenutasi nelle forme ex art. 127 ter c.p.c,, e vertente:

TRA

RAGIONE_SOCIALE , con sede in San Sebastiano al Vesuvio alla INDIRIZZO, in persona del suo amm.re unico -, rappresentata e difesa in virtù di mandato conferito su separato foglio allegato all’atto di costituzione del nuovo difensore dall’AVV_NOTAIO del foro di Nola con studio in Pollena Trocchia alla INDIRIZZO

legale rapp.te sig. 5.pec: t- attore

TABLE

INDIRIZZO (fax NUMERO_TELEFONO e mail:

come da delega allegata alla comparsa di costituzione e di risposta e con elezione di domicilio presso il loro Studioconvenuto

OGGETTO: domanda di risarcimento danni per iscrizione ipotecaria.

CONCLUSIONI

Per parte attrice:

‘L’immobiliare richiama il contenuto dell’atto di citazione, quello della propria memoria ex art. 171 ter c.p.c. e della comparsa di costituzione del suo nuovo difensore. Si riporta alla documentazione prodotta in atti ed insiste sulla prova per testi articolata limitata parzialmente, al primo periodo del capo A) e precisamente: vero è che in data 7 aprile 2021 veniva predisposto dall’RAGIONE_SOCIALE di proposta di acquisto di compravendita dell’immobile di proprietà della ubicato nel Condominio di INDIRIZZO di con l’indicazione il promittente acquirente ditta RAGIONE_SOCIALE, amministrata dal sig. . Si rinunzia al capo B). Impugna tutto quanto eccepito e dedotto dal convenuto
per l’integrale accoglimento della domanda.’.

Per parte convenuta:

‘ In linea preliminare dichiarare l’inammissibilità del presente procedimento ai sensi della legge 28/2010 e ss per non aver l’

provveduto alla preventiva chiamata in mediazione del

Sempre In linea preliminare , confermare il rigetto della richiesta di unificazione del presente procedimento al procedimento già concluso innanzi al AVV_NOTAIO di Pace di sub RG NUMERO_DOCUMENTO Nel merito : 3) Accertare e dichiarare l’inammissibilità delle richieste di riconoscimento del danno asseritamente subito dalla immobiliare in persona del legale rappresentante pro tempore, in quanto concernenti asseriti crediti non supportati né in fatto e né in diritto . 4) di conseguenza rigettare ogni qualsivoglia richiesta formulata da in persona del legale rappresentante pro tempore in quanto infondata in fatto ed in diritto come esposto in narrativa 5) Con vittoria di spese e competenze del giudizio.’.
*

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione del 17 settembre 2024 la citava in causa il condominio di in premettendo di essere proprietaria di un locale d’affari nel condominio stesso . Nel 2017 , a seguito di un contenzioso condominiale con il convenuto l’attrice con sentenza del Tribunale di Trieste recante il numero 729/2018 veniva condannata al pagamento a favore del delle spese e competenze processuali per un importo complessivo di € 5.500,00.

In seguito alla condanna , il condominio provvedeva in data 19 dicembre 2018 ad iscrivere ipoteca giudiziaria (effettivamente

come precisato da parte convenuta : prenotazione di ipoteca giudiziaria) non avendo la società attrice provveduto al pagamento di quanto dovuto.

L’immobiliare impugnava la sentenza innanzi alla Corte d’Appello di Trieste che, con sentenza n. 74/2020, accoglieva l’appello proposto con condanna del condominio di INDIRIZZO al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.

A quel punto l’immobiliare chiedeva al condominio di cancellare l’ipoteca iscritta ma i condomini in pendenza di ricorso innanzi alla Suprema Corte di Cassazione davano risposta negativa , temendo che nelle more l’immobiliare si liberasse dell’immobile con delibera assembleare del 23 giugno 2021.

Con sentenza 1446/2024 la Suprema Corte di Cassazione dichiarava inammissibile il ricorso del .

In virtù di intervenuti accordi tra le parti in merito ad altre pendenze con la l condominio aveva chiesto ed ottenuto la cancellazione dell’ipoteca (recte prenotazione di ipoteca ) gravante sull’immobile già nel settembre 2023.

in virtù di tale mancata cancellazione dell’ ipoteca sull’ immobile di proprietà della la stessa avrebbe subito ingenti danni economici e di immagine, in particolar modo dal mese di marzo del 2020 fino al mese di

novembre del 2023, la stessa non avrebbe potuto né vendere né locare il negozio a terzi. E’ stato allegato contratto di preliminare di vendita dell’immobile, appartenente alla del 7/4/2021, predisposto dall’ RAGIONE_SOCIALE di , con il promittente acquirente nella ditta RAGIONE_SOCIALE, amministrata dal sig. , non perfezionatosi a seguito dell’ avvenuta conoscenza da parte di quest’ ultimo dell’ iscrizione ipotecaria gravante sull’ immobile che lo stesso voleva acquistare ed e – mail del 7/4/2021 con cui la RAGIONE_SOCIALE , nella persona della sig.ra comunicava al sig. , legale rappr.te della che l’ acquirente non intendeva più acquistare l’immobile in quando gravato da ipoteca, nonostante l’ avesse proposto di vendere l’ immobile al prezzo di € 30.000,00, pari alla metà della somma dallo stesso pagato anni addietro per l’ acquisto, pagato a € 60.000,00, come da atto notarile in atti. Oltre a questo, anche altri tentativi di vendere o locare il negozio ubicato nel condominio di di , di proprietà della non sarebbero
andati a buon fine.

Concludeva, quindi, chiedendo in via principale: 1) disporre la riunione del presente giudizio per connessione oggettiva e soggettiva, con quello recante RG n. 164/2024, pendente presso il AVV_NOTAIO di Pace di nella persona del AVV_NOTAIO. 2) Condannare il condominio di di , al risarcimento dei danni patiti dalla società

istante, nella misura di € 35000,00, oltre interessi e svalutazione monetaria di legge dal fatto al soddisfo.

La parte convenuta si costituiva e chiedeva: In linea preliminare dichiarare l’inammissibilità del procedimento ai sensi della legge 28/2010 e ss per non aver l’ provveduto alla preventiva chiamata in mediazione del condominio 2) Sempre In linea preliminare , rigettare la richiesta di unificazione del presente procedimento al procedimento pendente innanzi al AVV_NOTAIO di Pace di sub RG. 164/2024 per inammissibilità sia ai sensi dell’art 247 cpc che ai sensi dell’ art 151 disp att cpc in quando causerebbe in ogni caso un ritardo eccessivo del processo pendente innanzi al AVV_NOTAIO di Pace; Nel merito : 3) Accertare e dichiarare l’inammissibilità delle richieste di riconoscimento del danno asseritamente subito dalla immobiliare in persona del legale rappresentante pro tempore, in quanto concernenti asseriti crediti non supportati né in fatto e né in diritto; 4) di conseguenza rigettare ogni qualsivoglia richiesta formulata da in persona del legale rappresentante pro tempore in quanto infondate in fatto ed in diritto come esposto in narrativa.
Instaurato il contraddittorio, il AVV_NOTAIO ritenuta l’assenza di questioni preliminari da rilevare, non ravvisando ragioni di connessione con la causa pendente dinanzi al AVV_NOTAIO di Pace e ritenuta la causa di natura documentale, fissava udienza ai sensi dell’art. 281 quinquies c.p.c. da tenersi nelle forme di cui all’art. 127 ter cpc. All’udienza del 13.01.2026, la causa era rimessa al Collegio per la decisione.

Preliminarmente, va respinta l’eccezione di improcedibilità formulata dalla parte convenuta per mancato esperimento del tentativo di mediazione ai sensi della legge n. 28/2010, non ricadendo la materia di cui trattasi, responsabilità extracontrattuale, nelle materie all’uopo elencate nell’art. 5 di detta legge, pure come da ultimo riformata e ampliata.

Nel merito, le domande di parte attrice sono infondate e, pertanto, vanno respinte.

In particolare, la presenza di un’iscrizione ipotecaria non è di per sé lesiva della reputazione del proprietario del bene, diversamente da quanto può dirsi della segnalazione alle Centrali di rischio, che individuano creditori che hanno provveduto al pagamento di quanto eventualmente dovuto.

Tale danno reputazionale è stato poi affermato apoditticamente, senza alcuna specificazione e caratterizzazione e questo non è accettabile.

Diversamente, con riguardo all’altra tipologia di danno lamentato, si conviene che la presenza di un’iscrizione ipotecaria di fatto deprime sensibilmente il valore di scambio di un immobile, ma non quello d’uso, per cui il bene avrebbe potuto essere posto in locazione senza difficoltà particolari, ma più difficilmente essere venduto, se non a un prezzo fortemente svilito, risultando l’acquisto gravato dal rischio di espropriazione.

Nel caso di specie, però, già risultava una precedente prenotazione di iscrizione ipotecaria da parte della RAGIONE_SOCIALE, seguita da iscrizione in forza del passaggio in giudicato della sentenza della Corte di Appello di Trieste n. 245/2020.

Tale circostanza esclude in radice che la presenza della prenotazione di iscrizione ipotecaria da parte del Condominio, da sola, possa avere fatto desistere eventuali acquirenti, dal momento che già vi erano altre iscrizioni a tutela di crediti che parte attrice tra l’altro non contesta nella fondatezza, che all’uopo potevano valere a scoraggiare gli interessati.

Infine, la condotta del non appare avventata e comunque integrare gli estremi dell’abuso del diritto, dal momento che effettivamente era stato presentato il ricorso in Cassazione, anche se poi non si è proceduto alla notifica dello stesso, elemento questo che però ha impedito che la Corte si pronunciasse nel merito della vicenda. Non si hanno dunque elementi per poter affermare che il convenuto abbia prima proceduto e poi mantenuto la prenotazione di un’iscrizione ipotecaria a tutela di un credito che sapeva essere inesistente.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:

respinge le domande di parte attrice;

Condanna

al pagamento delle spese

di lite in favore di in

CF: , che liquida in 5810,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario e oneri di legge. P.

Trieste, 15 gennaio 2026

Il AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.