Risarcimento danni immobile: sì dopo sentenza 2932 c.c.

La Corte di Cassazione chiarisce che il promissario acquirente, divenuto proprietario tramite sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., ha diritto a un successivo risarcimento danni immobile per vizi e difetti. L’azione è ammissibile anche se non proposta nel primo giudizio, poiché il precedente giudicato sul trasferimento non copre la questione dei danni, se non decisa nel merito. La titolarità ad agire sussiste anche se il saldo del prezzo non è stato ancora corrisposto, in quanto la proprietà si trasferisce con il passaggio in giudicato della sentenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento Danni Immobile: Legittimo anche dopo la Sentenza di Trasferimento Coattivo

L’acquisto di un immobile è spesso un percorso complesso, che può complicarsi ulteriormente quando il venditore non adempie all’obbligo di stipulare il contratto definitivo. In questi casi, l’acquirente può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà. Ma cosa succede se, una volta ottenuta la proprietà, si scoprono gravi vizi e difetti? È ancora possibile chiedere un risarcimento danni immobile? Con la sentenza n. 29783 del 2024, la Corte di Cassazione ha fornito un’importante chiarimento, stabilendo che l’azione di risarcimento è ammissibile anche dopo il passaggio in giudicato della sentenza di trasferimento ex art. 2932 c.c.

I Fatti di Causa: Dal Contratto Preliminare alla Nuova Richiesta di Danni

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. A seguito dell’inadempimento della società venditrice, il promissario acquirente avviava una causa per la risoluzione del contratto. La società venditrice, a sua volta, chiedeva in via riconvenzionale l’esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Il primo complesso iter giudiziario si concludeva con una sentenza della Corte d’Appello che, riformando la decisione di primo grado, disponeva il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile in favore dell’acquirente, subordinandolo al pagamento del saldo del prezzo.

Una volta divenuto proprietario, l’acquirente avviava un nuovo e separato giudizio per chiedere il risarcimento dei danni derivanti da gravi vizi e difetti dell’immobile, nonché dalla mancata cancellazione di un’ipoteca e dal mancato rilascio del certificato di agibilità. Il Tribunale, in primo grado, dichiarava la domanda improcedibile, ritenendola coperta dal giudicato formatosi con la precedente sentenza. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione, accogliendo la domanda di risarcimento e condannando la società venditrice al pagamento di una somma considerevole.

Contro questa pronuncia, la società costruttrice proponeva ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione sul risarcimento danni immobile

La Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale della società venditrice sia quello incidentale dell’acquirente, confermando la decisione della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno stabilito principi cruciali in materia di giudicato, trasferimento della proprietà e tutela dell’acquirente.

Il punto centrale della controversia era stabilire se la precedente sentenza di trasferimento coattivo avesse creato un ‘giudicato’ tale da impedire una successiva azione di risarcimento per i vizi dell’immobile. La società ricorrente sosteneva che l’acquirente avrebbe dovuto sollevare tutte le questioni relative allo stato dell’immobile nel primo giudizio e che, non facendolo, avesse perso il diritto di agire in futuro.

Le Motivazioni: Perché il Giudicato non Impedisce l’Azione di Danni

La Corte ha smontato la tesi della società venditrice con argomentazioni precise.

1. L’inesistenza di un giudicato sul merito dei vizi: La Cassazione ha evidenziato che nel primo giudizio la domanda relativa ai vizi era stata proposta dall’acquirente solo come motivo per la risoluzione del contratto. Tale domanda era stata considerata ‘assorbita’ dalla pronuncia su un’altra causa di risoluzione (il ritardo nella consegna) e, di conseguenza, non era mai stata decisa nel merito. Poiché il giudicato copre solo ciò che è stato effettivamente deciso (il dedotto e il deducibile come sua premessa logica), la questione dei danni per i vizi era rimasta impregiudicata e poteva essere legittimamente sollevata in una nuova causa.

2. La titolarità dell’acquirente ad agire: Un altro punto chiave riguardava la legittimazione dell’acquirente ad agire, nonostante non avesse ancora pagato il saldo del prezzo. La Corte ha chiarito un principio fondamentale relativo alle sentenze ex art. 2932 c.c.: l’effetto traslativo della proprietà si produce al momento del passaggio in giudicato della sentenza, non al momento del pagamento del saldo. Quest’ultimo non è una condizione sospensiva che lascia incerta la proprietà, ma un’obbligazione corrispettiva. Il suo inadempimento può portare a una successiva risoluzione del ‘contratto-sentenza’, ma fino a quel momento l’acquirente è a tutti gli effetti il proprietario e, come tale, ha pieno titolo per agire a tutela dei suoi diritti, incluso quello al risarcimento dei danni per i vizi del bene acquistato.

3. La differenza ontologica tra le azioni: La Corte ha inoltre sottolineato la differenza sostanziale tra un’azione di risarcimento danni collegata a una domanda di risoluzione del contratto preliminare e un’azione di risarcimento proposta dopo che il trasferimento di proprietà è già avvenuto. Nel primo caso, l’acquirente non vuole più il bene; nel secondo, agisce come proprietario per i nocumenti subiti a causa di un bene difettoso che è ormai entrato nel suo patrimonio.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Acquirenti e Venditori

La sentenza in commento offre una tutela rafforzata agli acquirenti di immobili, delineando chiaramente i confini del giudicato in materia di compravendita. Le implicazioni pratiche sono significative:

* Per gli acquirenti: È confermato il diritto di agire per il risarcimento danni immobile in un giudizio separato anche dopo aver ottenuto la proprietà tramite una sentenza ex art. 2932 c.c. La mancata discussione nel merito di una domanda in un precedente giudizio non preclude la sua riproposizione.
* Per i venditori: Non è possibile invocare l’effetto del giudicato per sottrarsi alle proprie responsabilità per i vizi della cosa venduta, a meno che tale specifica questione non sia stata oggetto di una pronuncia di merito passata in giudicato. La sentenza di trasferimento coattivo non ‘sana’ i difetti dell’immobile.

In definitiva, la Corte ha riaffermato un principio di giustizia sostanziale: il trasferimento coattivo della proprietà non deve trasformarsi in una trappola per l’acquirente, costringendolo ad accettare un bene difettoso senza poter ottenere un adeguato ristoro.

È possibile chiedere il risarcimento dei danni per vizi dell’immobile in un giudizio separato, dopo aver ottenuto il trasferimento della proprietà con una sentenza ex art. 2932 c.c.?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che è possibile. L’azione è ammissibile a condizione che la domanda di risarcimento per i vizi non sia già stata decisa nel merito nel precedente giudizio. Il fatto che una domanda sia stata ritenuta ‘assorbita’ da un’altra non costituisce un giudicato che ne impedisca la riproposizione in una nuova causa.

Il mancato pagamento del saldo del prezzo, posto come condizione nella sentenza di trasferimento, impedisce al nuovo proprietario di agire per i danni?
No. Secondo la Corte, la sentenza di trasferimento della proprietà ex art. 2932 c.c. ha natura costitutiva e produce i suoi effetti traslativi al momento del passaggio in giudicato. Il pagamento del saldo prezzo è un’obbligazione successiva. Il suo inadempimento può portare alla risoluzione del rapporto, ma non invalida lo status di proprietario, il quale è pienamente legittimato ad agire per i vizi del bene.

Se nel primo giudizio l’acquirente non ha riproposto in appello la domanda sui vizi, può riproporla in una nuova causa?
Sì. La mancata riproposizione di una domanda in appello, secondo l’art. 346 c.p.c., comporta una presunzione di rinuncia che ha effetti meramente processuali, limitati a quel specifico giudizio. Non ha un effetto sostanziale di rinuncia al diritto, che può quindi essere fatto valere in un successivo e autonomo procedimento.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29783 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 29783 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/11/2024

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

R.G.N. 16459/19

U.P. 24/10/2024

Vendita -Preliminare -Esecuzione in forma specifica -Successiva domanda di risarcimento danni per i vizi dell’immobile

RAGIONE_SOCIALE (P_IVA: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME e NOME COGNOME, con domicilio digitale eletto presso gli indirizzi PEC dei difensori;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso con ricorso incidentale, dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore;

-controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Torino n. 399/2019, pubblicata il 4 marzo 2019, notificata a mezzo PEC il 20 marzo 2019;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24 ottobre 2024 dal AVV_NOTAIO relatore NOME COGNOME;

viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona del AVV_NOTAIO, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale; conclusioni ribadite nel corso dell’udienza pubblica;

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.;

sentiti , in sede di discussione orale all’udienza pubblica, gli AVV_NOTAIO -per delega degli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME -per la ricorrente e l’AVV_NOTAIO per il controricorrente e ricorrente incidentale.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 21 maggio 2015, COGNOME NOME conveniva, davanti al Tribunale di Aosta, la RAGIONE_SOCIALE, al fine di sentire accertare la responsabilità della società convenuta per il grave stato dell’immobile sito nel Comune di Champorcher, località Petit Rosier, trasferito in proprietà, in favore dell’attore, a seguito di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. della Corte d’appello di Torino n. 1266/2014, depositata il 1° luglio 2014, passata in cosa giudicata, all’esito della stipulazione del preliminare di vendita
dell’11 aprile 2007, con pedissequa condanna al risarcimento del danno subito per il minor valore attuale del bene nonché per il mancato rilascio del certificato di abitabilità e per la mancata cancellazione dell’iscrizione ipotecaria persistente sull’unità immobiliare, da liquidarsi anche in via equitativa.

Si costituiva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la quale eccepiva, in via preliminare, l’inammissibilità e/o improcedibilità delle domande proposte dall’attore per l’intervenuto passaggio in giudicato della sentenza di trasferimento coattivo della proprietà immobiliare, senza che in quel giudizio il promissario acquirente avesse proposto la domanda di accertamento di responsabilità per difetti e vizi e la pedissequa domanda di risarcimento del danno rappresentato dal deprezzamento del bene per la presenza di detti difetti e vizi, con la conseguente formazione del giudicato sostanziale, che avrebbe coperto il dedotto e il deducibile (non avendo il promissario acquirente reiterato in appello, nemmeno in via di eccezione, la deduzione dell’inadempimento colpevole del promittente venditore, già dedotto nel giudizio di prime cure, ai fini di paralizzare la domanda riconvenzionale di esecuzione specifica o comunque di rimodulare gli assetti economico-contrattuali discendenti dal preliminare).
Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 244/2017, depositata il 5 luglio 2017, dichiarava improcedibili le domande proposte dall’attore, ritenendo fondata l’eccezione di giudicato sollevata dalla convenuta.

2. -Con atto di citazione notificato il 24 gennaio 2018, proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado COGNOME

NOME, il quale lamentava che non si fosse formato alcun giudicato sui profili posti all’esame del giudice, sia per quanto concerneva i danni per i vizi riscontrati sull’immobile, sia per quanto riguardava il risarcimento del danno da mancata consegna del certificato di abitabilità e da mancata cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, non essendovi stata alcuna pronuncia sui difetti e vizi nella precedente causa, sicché la domanda risarcitoria avrebbe potuto essere proposta in separato giudizio, ove comunque il COGNOME aveva agito in qualità di proprietario dell’immobile e non più in qualità di promissario acquirente.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione la RAGIONE_SOCIALE, la quale instava per la declaratoria di inammissibilità ovvero per il rigetto dell’appello, rilevando, in via subordinata, la carenza di titolarità, in capo all’appellante, del rapporto giuridico sostanziale dedotto, in quanto questi non sarebbe stato proprietario dell’immobile, non avendo ancora corrisposto il saldo del prezzo, posto dalla Corte d’appello quale condizione per la produzione degli effetti traslativi della sentenza costitutiva.
Evidenziava altresì, in via di ulteriore subordine, che in primo grado l’attore aveva proposto la domanda tesa a rapportare il danno da difetti e vizi al deprezzamento del bene, mentre in secondo grado la domanda era stata qualificata come pretesa risarcitoria dei danni conseguenti a difetti e vizi nella forma delle spese occorrenti per la loro eliminazione, e dunque quale garanzia edilizia, rispetto a vizi di cui il promissario acquirente era a conoscenza in data antecedente alla pronuncia di trasferimento coattivo.
Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Torino, con la sentenza di cui in epigrafe, in parziale accoglimento dell’appello, in riforma della pronuncia impugnata, dichiarava la società appellata tenuta a risarcire il danno e, per l’effetto, la condannava al pagamento, in favore dell’appellante, della somma di euro 82.100,00.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che, per effetto della mancata riproposizione delle eccezioni o delle questioni ritenute assorbite mediante appello incidentale della parte appellata, vittoriosa in primo grado, valeva la presunzione di rinuncia di cui all’art. 346 c.p.c.; b ) che l’effetto di rinuncia presunta consisteva in una preclusione definitiva all’esame di domande ed eccezioni non riproposte nel giudizio in corso, ma non ne precludeva la riproposizione in un successivo giudizio, dispiegando la stessa soltanto valore processuale e non anche sostanziale; c ) che, nel caso di specie, la sentenza del Tribunale di Aosta n. 147/2013, depositata il 16 aprile 2013, non aveva statuito in merito alla domanda di risarcimento danni, ritenendo il profilo assorbito dall’accoglimento della domanda attorea azionata, in ordine alla pretesa ritardata consegna del compendio immobiliare promesso in vendita, tanto da ottenere la declaratoria di risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente alienante, sicché doveva ritenersi ammissibile la domanda azionata in separato giudizio quanto al risarcimento dei danni per i vizi e i difetti dell’immobile, quale ulteriore inadempimento dedotto dal promissario acquirente nel precedente giudizio e non oggetto di esame; d ) che la domanda risarcitoria doveva trovare
accoglimento, quanto ai difetti e vizi rilevati, alla luce delle risultanze dell’espletata consulenza tecnica d’ufficio nel procedimento di accertamento tecnico preventivo ante causam nella misura di euro 82.100,00; e ) che, quanto alla pretesa di risarcimento dei danni per il mancato rilascio del certificato di agibilità, essa era infondata, poiché risultava che il certificato era stato rilasciato in data 22 ottobre 2010 e che, all’esito della richiesta di rinnovo avanzata dalla società appellata in data 15 dicembre 2011, l’RAGIONE_SOCIALE comunale non aveva pronunciato il diniego, con l’effetto che doveva ritenersi formato il silenzio-assenso; f ) che, con riferimento alla mancata cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, la sentenza che aveva disposto il trasferimento della proprietà non aveva subordinato il pagamento del prezzo all’estinzione dell’ipoteca da parte della società promittente venditrice, aspetto che non era stato impugnato ed era dunque passato in cosa giudicata, in quanto trattavasi di questione delibata, avente portata ostativa alla disamina in altro giudizio; g ) che, in ogni caso, la domanda era chiaramente infondata nel merito, poiché non risultava provato che il promissario acquirente avesse corrisposto ovvero effettuato l’offerta reale del prezzo rimanente dovuto, al fine di conseguire la proprietà dell’alloggio allo stesso coattivamente trasferito, con la conseguenza che l’appellante non avrebbe potuto lamentare la sussistenza di alcun danno con riferimento al profilo relativo alla mancata cancellazione dell’iscrizione ipotecaria.
3. -Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad otto motivi, l’RAGIONE_SOCIALE

Ha resistito, con controricorso, l’intimato COGNOME NOME, proponendo -a sua volta -ricorso incidentale, articolato in due motivi.

Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378, primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.

All’esito, le parti hanno depositato memorie illustrative, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo la ricorrente principale denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 345 c.p.c., per avere la Corte di merito disatteso la dichiarazione di inammissibilità o improponibilità, per violazione dell’art. 345 c.p.c., della domanda di risarcimento dei danni per difetti e vizi dell’immobile, trasferito dalla sentenza ex art. 2932 c.c. al convenuto in quel giudizio, proposta da questi per la prima volta in secondo grado, avendo l’attore domandato in primo grado il risarcimento del danno subito per il minor valore attuale che il bene avrebbe posseduto.
2. -Con il secondo motivo, proposto in via subordinata, la ricorrente principale lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., per avere la Corte territoriale accolto la domanda di deprezzamento del valore dell’immobile rispetto al prezzo complessivo, nella misura di euro 22.500,00,

nonostante la parte appellante non avesse riproposto la relativa domanda già svolta in primo grado.

2.1. -I due motivi -che possono essere scrutinati congiuntamente, in quanto connessi -sono infondati.

Dalla lettura delle conclusioni rassegnate dal COGNOME in primo ed in secondo grado, come riprodotte nella sentenza impugnata ed anche nel corpo del ricorso introduttivo del giudizio di legittimità, si evince, infatti, che -in primo grado -l’attore aveva chiesto il risarcimento del danno subito per il minor valore attuale del bene in disputa, in conseguenza dei vizi lamentati (evocando le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio espletata nel procedimento di accertamento tecnico preventivo ante causam ), ed -in secondo grado -l’appellante aveva chiesto di accertare -e per, l’effetto, dichiarare ‘la responsabilità della società convenuta per il grave stato in cui si trova complessivamente il manufatto trasferito iussu judicis in proprietà dell’appellante, visti i difetti e vizi periziati con pedissequa condanna al risarcimento di tutti i danni subiti’.
Ne discende che l’attore, in prime cure, aveva formulato esclusivamente una domanda di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c., reiterata in appello, che comprendeva tutti i danni provocati dai vizi nella costruzione dell’immobile, nei quali è compreso il suo deprezzamento, consistente nelle carenze impiantistiche non rimediabili, oltre alle spese necessarie per ovviare ai vizi emendabili con gli interventi indicati dal consulente tecnico d’ufficio, voci tutte liquidate nella sentenza impugnata (vedi pagg. 17-19).
In proposito, si rileva che, mentre le azioni di risoluzione ( actio redhibitoria ) e riduzione del prezzo ( actio quanti minoris ) si pongono fra loro in concorso alternativo, il risarcimento del danno si cumula sia con l’una, sia con l’altra domanda; e quindi ben può essere associata a quella fra le due che venga scelta dal compratore, fermo restando che l’azione di risarcimento del danno può essere esercitata anche da sola, cioè senza chiedere né la risoluzione, né la riduzione del prezzo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 1218 del 17/01/2022; Sez. 2, Sentenza n. 15481 del 06/12/2001; Sez. 2, Sentenza n. 15104 del 22/11/2000; Sez. 2, Sentenza n. 4980 del 19/07/1983).
Ora, il ventaglio dei danni risarcibili varia a seconda che l’azione risarcitoria sia proposta in via autonoma o sia invece congiunta alla domanda di risoluzione o di riduzione del prezzo.

In particolare, quando l’azione di risarcimento del danno sia esercitata unitamente all’azione di riduzione del prezzo, vanno riconosciuti i danni che residuino dopo la riduzione, ad esempio il danno relativo alla mancata o parziale utilizzazione della cosa e il lucro cessante per la mancata rivendita del bene (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2115 del 05/02/2015; Sez. 2, Sentenza n. 26852 del 29/11/2013; Sez. 2, Sentenza n. 5202 del 07/03/2007; Sez. 2, Sentenza n. 7718 del 07/06/2000). Non vanno, invece, rimborsate le spese necessarie per eliminare i vizi, che sono ricomprese nella disposta riduzione (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 13717 del 17/06/2014).
Viceversa, allorché l’azione di risarcimento dei danni sia proposta dall’acquirente ex art. 1494 c.c., senza alcun collegamento con altre domande, sul presupposto

dell’inadempimento dovuto alla colpa del venditore, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventuale presenza di vizi nella cosa, essa può estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente medesimo e, dunque, non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14986 del 28/05/2021).
Nella fattispecie l’attore -appellante ha proposto unicamente l’azione di risarcimento del danno mentre non ha mai proposto l’azione di riduzione del prezzo; sicché la Corte d’appello ha correttamente liquidato tutti i danni derivati dall’inadempimento del venditore alla propria obbligazione di fornire un bene immune da vizi, anche in ragione del suo deprezzamento, senza alcuna alterazione del contenuto sostanziale della pretesa esplicitata nei due gradi di merito del giudizio.
3. -Con il terzo motivo la ricorrente principale prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. e la nullità della sentenza per violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., per avere la Corte distrettuale considerato ammissibile la proposizione in separato giudizio della domanda di risarcimento dei danni per difetti e vizi dell’immobile, sulla scorta del rilievo a mente del quale tale domanda, benché già proposta, sarebbe stata assorbita dal giudice che ha deciso la precedente vertenza giudiziaria intercorsa tra le parti.
Obietta l’istante che erroneamente la sentenza impugnata avrebbe ritenuto che la sentenza del Tribunale nel primo giudizio

proposto non avesse statuito in merito alla domanda di risarcimento dei danni, ritenendo il profilo assorbito dall’accoglimento della domanda attorea azionata quanto alla pretesa ritardata consegna del compendio immobiliare promesso in vendita, laddove l’assorbimento pronunciato dal Tribunale nella precedente lite avrebbe riguardato la questione del grave inadempimento per difetti e vizi, in ragione dell’accoglimento della domanda di risoluzione sotto l’altro profilo dell’inadempimento grave invocato dall’attore, ossia la consegna dell’immobile promesso in vendita oltre il termine contrattualmente pattuito.
La domanda assorbita sarebbe stata dunque quella di risoluzione del preliminare per grave inadempimento della promittente venditrice in ordine ai presunti difetti e vizi dell’immobile costruito, non riproposta in sede di gravame.

3.1. -Il motivo è infondato.

Si premette che, ai fini dell’interpretazione delle domande giudiziali, non sono utilizzabili i criteri di interpretazione del contratto dettati dagli artt. 1362 ss. c.c. poiché, rispetto alle attività giudiziali, non si pone una questione di individuazione della comune intenzione delle parti e la stessa soggettiva intenzione dell’attore rileva solo nei limiti in cui sia stata esplicitata in modo tale da consentire al convenuto di cogliere l’effettivo contenuto dell’atto e di svolgere un’adeguata difesa (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 24480 del 04/11/2020; Sez. 3, Sentenza n. 25853 del 09/12/2014; Sez. 1, Sentenza n. 24847 del 24/11/2011; Sez. 3, Sentenza n. 4754 del 09/03/2004).
Tanto premesso, occorre ripercorrere i tratti salienti della vicenda processuale, ai fini di trarne le debite conseguenze quanto alle ragioni addotte con la doglianza in scrutinio.

Nell’originario giudizio intrapreso il COGNOME chiedeva che fosse pronunciata la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti l’11 aprile 2007 per grave inadempimento del promittente alienante sotto il duplice profilo: a) della mancata consegna nel termine pattuito; b) dei difetti e vizi dell’immobile promesso in vendita, come riscontrati dal consulente tecnico d’ufficio in sede di procedimento di accertamento tecnico preventivo ante causam , con la connessa domanda di restituzione di tutte le somme corrisposte e di condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata.
La società convenuta si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto della domanda di risoluzione del preliminare e, in via riconvenzionale, la pronuncia costitutiva di esecuzione specifica del preliminare, con la produzione dell’effetto traslativo, previa condanna del promissario acquirente al versamento del saldo del prezzo, pari ad euro 30.000,00.

Il Tribunale di Aosta, con sentenza n. 147/2013, depositata il 16 aprile 2013, accoglieva la domanda del COGNOME, pronunciando la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore per non aver rispettato il termine di consegna dell’immobile, non esaminando l’ulteriore causale della risoluzione relativa ai vizi periziati, perché assorbita dalla pronuncia sul grave inadempimento dovuto al ritardo nella consegna. Era conseguentemente disattesa la domanda riconvenzionale di adempimento coattivo.
RAGIONE_SOCIALE impugnava la pronuncia di prime cure, chiedendone la riforma e riproponendo la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il definitivo.

Il COGNOME resisteva al gravame.

Con sentenza n. 1266/2014, depositata il 1° luglio 2014, la Corte d’appello riformava la decisione di primo grado, ritenendo insussistente l’inadempimento relativo al ritardo nella consegna, mentre non esaminava la questione relativa alla risoluzione per i difetti e vizi dell’immobile, poiché non riproposta in sede di gravame dalla promissaria acquirente, e -per l’effetto , in accoglimento della reiterata domanda di esecuzione in forma specifica, disponeva il trasferimento della proprietà immobiliare oggetto della promessa di vendita, subordinatamente al versamento del saldo del prezzo pari ad euro 30.000,00.
Conseguentemente, all’esito del passaggio in giudicato di tale ultima pronuncia, il COGNOME, nella sua affermata veste di proprietario in forza della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., chiedeva, in separato giudizio, che venisse accertata e dichiarata la responsabilità della società convenuta per il grave stato in cui si trovava complessivamente il manufatto trasferito, con pedissequa condanna al risarcimento dei danni per il minor valore attuale che il bene presentava nonché per il mancato rilascio del certificato di agibilità e per la mancata cancellazione dell’iscrizione ipotecaria gravante sul predetto immobile.
Tale domanda era dichiarata improcedibile dal Tribunale, perché ritenuta coperta dal giudicato, mentre era accolta in secondo grado.

Alla luce di tale quadro descrittivo della vicenda processuale, la mancata proposizione di alcuna domanda risarcitoria per i gravi difetti e vizi dell’immobile promesso in vendita nel precedente giudizio (in quanto l’assorbimento aveva riguardato la sola declaratoria di risoluzione del preliminare per tali difetti e vizi, in ragione dall’accoglimento, in primo grado, della domanda di risoluzione per ritardata consegna), a fortiori , non avrebbe potuto impedire la proposizione, per la prima volta, della domanda risarcitoria per tale causale nel giudizio successivamente intrapreso, trattandosi appunto di una domanda avente ad oggetto un petitum diverso da quello già oggetto del giudicato.
4. -Con il quarto motivo la ricorrente principale contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 2909, 2932 c.c. e 346 c.p.c., per avere la Corte d’appello erroneamente ritenuto ammissibile la domanda risarcitoria dell’attore in separato giudizio, rispetto a quello conclusosi con sentenza di trasferimento coattivo, passata in giudicato, in quanto il COGNOME avrebbe dovuto dedurre ogni questione relativa allo stato dell’immobile ed al suo valore nel giudizio relativo alla domanda di esecuzione specifica, in virtù del principio per cui l’autorità di giudicato copre non solo le ragioni giuridiche fatte espressamente valere nel medesimo giudizio (giudicato esplicito), ma anche tutte le altre che, sebbene non specificamente dedotte od enunciate, tanto in via d’azione, quanto in via di eccezione, si pongano tuttavia quali premesse necessarie della pretesa e del relativo accertamento, cioè i precedenti logici essenziali e necessari della pronuncia (giudicato implicito).
Osserva l’istante che il trasferimento coattivo dell’immobile in capo al promissario acquirente avrebbe necessariamente presupposto l’accertamento, da parte del giudice, dell’adempimento della promittente venditrice, richiedente l’esecuzione in forma specifica, con la conseguenza che non sarebbe stato più consentito l’accertamento, in capo alla società promittente alienante, di un inadempimento colpevole, costituente l’elemento fondante del successivo giudizio di responsabilità instaurato dall’attore sulla base dei medesimi difetti e vizi che avrebbe potuto e dovuto dedurre nel giudizio ex art. 2932 c.c.
4.1. -Il motivo è infondato.

Infatti, la domanda di risarcimento del danno, collegata alla originaria domanda di risoluzione del contratto per inadempimento contrattuale in relazione ai difetti e vizi contestati, non è stata affatto proposta nell’originario giudizio, per quanto anzidetto esaminando il precedente motivo.

E quand’anche fosse stata proposta, essa comunque pacificamente non è stata esaminata nel merito, né nel primo grado, né nel secondo, sicché non avrebbe potuto ritenersi coperta dal giudicato (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10888 del 04/11/1993).

Peraltro, ricorre una differenza ontologica evidente tra la domanda risarcitoria per i difetti e vizi avanzata in ragione della rivendicata risoluzione del contratto preliminare di vendita e la domanda risarcitoria proposta all’esito del passaggio in giudicato della sentenza che ha disposto il trasferimento coattivo della proprietà. Nel primo caso la domanda è avanzata (ed è accessoria alla risoluzione) dal promissario acquirente che non intende

ottenere l’effetto traslativo, proprio alla stregua dei difetti e vizi denunciati; nel secondo la domanda è proposta dal proprietario, a fronte di un trasferimento già avvenuto, dovendo dunque tenersi conto dei nocumenti che conseguono all’acquisto definitivo della proprietà di un immobile gravato da detti inconvenienti.

D’altronde il fatto che, in materia di contratto preliminare, il promissario acquirente non resti soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa difforme o viziata, ma possa esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un’ actio quanti minoris per vizi della cosa, chiedendo l’eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 36241 del 23/11/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 9953 del 27/05/2020; Sez. 1, Sentenza n. 7584 del 15/04/2016; Sez. 2, Sentenza n. 3855 del 26/02/2016; Sez. 2, Sentenza n. 19984 del 30/08/2013), non impedisce, trattandosi appunto di una facoltà, la proposizione di tali azioni in un successivo giudizio.
5. -Con il quinto motivo la ricorrente principale deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1353, 1357, 1470 e 2932 c.c., per avere la Corte del gravame -pur avendo ritenuto che il COGNOME non avesse dimostrato di avere corrisposto o di avere effettuato l’offerta reale del prezzo rimanente, al fine di conseguire la proprietà della bene allo stesso coattivamente trasferito -accolto la domanda di risarcimento dei danni per i difetti e vizi del l’immobile, in tal modo implicitamente rigettando l’eccezione di
carenza di titolarità attiva della situazione giuridica sostanziale in capo all’appellante, come sollevata dalla RAGIONE_SOCIALE.

6. -Con il sesto motivo la ricorrente principale rileva, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., per avere la Corte di merito, in modo manifestamente contraddittorio, rigettato la domanda di risarcimento dei danni proposta dal COGNOME, relativa alla mancata cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, ritenendo non provato il pagamento del saldo del prezzo o la sua offerta reale, al fine di conseguire la proprietà dell’alloggio a questi coattivamente trasferito, e -al contempo -ritenuto fondata la domanda di risarcimento danni per i difetti e vizi dell’immobile.
7. -Con il settimo motivo la ricorrente principale si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e falsa applicazione degli artt. 1470, 1490, 1491, 1494 e 2932 c.c., per avere la Corte territoriale accolto la domanda di risarcimento dei danni svolta dal compratore per difetti e vizi dell’immobile, malgrado non fosse ancora avvenuto il trasferimento della proprietà, subordinato dalla pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. al pagamento del saldo del prezzo, pacificamente non avvenuto, come accertato dalla medesima sentenza impugnata.
7.1. -I tre motivi -che sono esaminabili congiuntamente, attesa la loro evidente connessione -sono infondati.

E ciò perché essi muovono da un presupposto inesatto, ossia dall’erronea convinzione che, a fronte del passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo di vendita

immobiliare, che abbia ‘condizionato’ il trasferimento al pagamento del saldo del prezzo, l’effetto traslativo si perfezioni solo all’esito di tale pagamento.

Ora, in tema di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. del trasferimento di proprietà, ove quest’ultimo sia subordinato al pagamento del prezzo o del saldo prezzo, tale pagamento non si atteggia quale evento futuro ed incerto, accidentale rispetto all’atto di trasferimento, afferente alla mera efficacia di quest’ultimo e configurabile come condizione sospensiva ai sensi e per gli effetti dell’art. 1353 c.c., bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all’esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica e definitiva inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutivo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12851 del 11/05/2023; Sez. 2, Sentenza n. 8164 del 22/03/2023; Sez. 5, Ordinanza n. 8054 del 23/03/2021; Sez. 3, Sentenza n. 29358 del 13/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 30469 del 23/11/2018; Sez. 2, Sentenza n. 20226 del 31/07/2018; Sez. 1, Sentenza n. 25364 del 29/11/2006; Sez. 2, Sentenza n. 10827 del 06/08/2001; Sez. 2, Sentenza n. 11195 del 27/12/1994).
Ebbene, in tale evenienza, la natura costitutiva della pronuncia di esecuzione specifica con effetti ex nunc (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12680 del 09/05/2024; Sez. 2, Sentenza n. 36224 del 28/12/2023; Sez. 2, Sentenza n. 8693 del 03/05/2016; Sez. 2, Sentenza n. 17688 del 28/07/2010; Sez. U, Sentenza n. 4059 del 22/02/2010; Sez. 2, Sentenza n. 8250 del 06/04/2009;

Sez. 1, Sentenza n. 10600 del 19/05/2005; Sez. 1, Sentenza n. 10564 del 04/07/2003) rende attuale l’obbligo solo all’esito del suo passaggio in giudicato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27342 del 29/10/2018; Sez. 2, Sentenza n. 22997 del 26/09/2018; Sez. 2, Sentenza n. 26226 del 13/12/2007), passaggio in giudicato che consolida l’effetto traslativo, il quale può essere ex post rimosso invocando la risoluzione per inadempimento dell’acquirente nel pagamento del prezzo residuo dovuto.

Ciò osservato, con riguardo al rapporto che si costituisce per effetto della sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere una compravendita, il pagamento del prezzo, cui è subordinato il trasferimento della proprietà, se è vero che assolve alla funzione di condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo, non perde, peraltro, la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, con la conseguenza che l’inadempimento della correlativa obbligazione può -nel concorso dei relativi presupposti -essere fatta valere dalla controparte come ragione di risoluzione del rapporto o ipso iure o ope iudicis e non già come causa di automatica inefficacia del rapporto medesimo ai sensi dell’art. 1353 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20226 del 31/07/2018; Sez. 1, Sentenza n. 25364 del 29/11/2006; Sez. 2, Sentenza n. 10827 del 06/08/2001; Sez. 2, Sentenza n. 11195 del 27/12/1994).
Questo perché, nella convergenza di tale duplice funzione del pagamento del prezzo ancora dovuto (dal promissario acquirente), quale prestazione essenziale del compratore e, al contempo, quale ‘condizione’ dell’effetto traslativo, nell’ipotesi di omesso pagamento nel termine fissato dalla sentenza o, in

mancanza, nel congruo lasso di tempo necessario, la mora del promissario compratore, all’esito del passaggio in giudicato della pronuncia costitutiva che dispone l’effetto traslativo, assume i caratteri dell’inadempimento di non scarsa importanza per il creditore, rendendo non più possibile l’adempimento tardivo contro la volontà di quest’ultimo e giustificando la pretesa di risoluzione della sentenza-contratto.

Nel caso in esame, dunque, l’attore aveva titolo, quale proprietario, per proporre la domanda di risarcimento dei danni, poiché la sentenza ex art. 2932 c.c. era passata in giudicato.

8. -L’ottavo motivo del ricorso principale proposto in via subordinata al settimo -investe, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1490, 1491, 1494 c.c. e 113 c.p.c. nonché l’omesso esame del fatto inerente alla conoscenza dei difetti e vizi, per avere la Corte distrettuale reputato operante la garanzia per difetti e vizi della cosa compravenduta, nella forma del risarcimento delle somme occorrenti per la loro eliminazione e per il deprezzamento dell’immobile, nonostante la conclamata conoscenza, in capo all’acquirente, delle difformità lamentate fin dal 2011 e, quindi, già al momento della proposizione della domanda di esecuzione specifica del preliminare avanzata dalla promittente venditrice in via riconvenzionale nel giudizio precedente promosso dal promissario acquirente per ottenere la risoluzione del contratto preliminare dell’11 aprile 2007.
8.1. -Il motivo è infondato.

L’appellante è, infatti, divenuto proprietario del bene a seguito dell’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c.,

proposta dal promittente venditore, alla quale questi si era opposto chiedendo la risoluzione del contratto. Sicché non può sostenersi che questi fosse a conoscenza dei vizi ‘al momento del contratto’ (preliminare) ex art. 1491 c.c.

Per contro, all’esito della stipulazione del preliminare, acquisita conoscenza dei difetti e vizi, il promissario acquirente ne ha chiesto la risoluzione proprio per tale ragione.

-Passando all’esame del ricorso incidentale, il primo motivo riguarda, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione di legge, per non avere la Corte d’appello colto che la doglianza in punto di certificato di agibilità sarebbe stata fondata nel merito, in quanto non si sarebbe formato il silenzio-assenso.

9.1. -Il motivo è inammissibile.

Sul punto, la Corte territoriale ha osservato che risultava che il certificato era stato rilasciato in data 22 ottobre 2010 e che, all’esito della richiesta di rinnovo avanzata dalla società appellata in data 15 dicembre 2011, l’RAGIONE_SOCIALE comunale non aveva pronunciato il diniego, con l’effetto che doveva ritenersi formato il silenzio-assenso.

Ebbene, si rileva che la doglianza è aspecifica poiché non chiarisce se l’asserito inadempimento fosse riferito alla carenza sostanziale delle condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza del cespite ovvero al mero difetto formale del rilascio della certificazione di agibilità (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5963 del 05/03/2024; Sez. 2, Sentenza n. 23605 del 02/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 23604 del 02/08/2023).

In ogni caso, la censura muove dalla disamina di una procedura amministrativa sopravvenuta all’epoca in cui il certificato di agibilità sarebbe stato ottenuto.

10. -Il secondo motivo del ricorso incidentale concerne, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione di legge, per avere la Corte del gravame ritenuto coperto dal giudicato il punto relativo alla mancata subordinazione del pagamento del prezzo all’estinzione dell’ipoteca da parte della società promittente venditrice.

10.1. -Il motivo è inammissibile.

E ciò perché la sentenza impugnata ha escluso la spettanza del risarcimento dei danni per la mancata cancellazione dell’iscrizione ipotecaria sulla scorta di due rationes decidendi .

Per un verso, si è ritenuto che la sentenza che aveva disposto il trasferimento della proprietà non avesse subordinato il pagamento del prezzo all’estinzione dell’ipoteca da parte della società promittente venditrice, aspetto, questo, che non era stato impugnato ed era dunque passato in cosa giudicata, in quanto trattavasi di questione delibata, avente portata ostativa alla disamina in altro giudizio.

Per altro verso, si è osservato che, in ogni caso, la domanda era chiaramente infondata nel merito, poiché non risultava provato che il promissario acquirente avesse corrisposto ovvero effettuato l’offerta reale del prezzo rimanente dovuto, al fine di conseguire la proprietà dell’alloggio allo stesso coattivamente trasferito, con la conseguenza che l’appellante non avrebbe potuto lamentare la sussistenza di alcun danno con riferimento al profilo relativo alla mancata cancellazione dell’iscrizione ipotecaria.
Ebbene, tale ultima ratio decidendi , da sola idonea logicamente e giuridicamente a sorreggere la decisione, non è stata impugnata con autonoma censura, sicché l’impugnazione dell’altra è inammissibile per difetto di interesse (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 18641 del 27/07/2017; Sez. 6-L, Ordinanza n. 22753 del 03/11/2011; Sez. L, Sentenza n. 3386 del 11/02/2011; Sez. 3, Sentenza n. 24540 del 20/11/2009; Sez. 3, Sentenza n. 13070 del 05/06/2007) ovvero per l’esistenza del giudicato sulla ratio non contestata (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13880 del 06/07/2020; Sez. 3, Sentenza n. 14740 del 13/07/2005).
11. -In conseguenza delle considerazioni esposte, il ricorso principale e il ricorso incidentale devono essere respinti.

Le spese e compensi di lite devono essere compensati per intero, in ragione della soccombenza reciproca e paritaria tra le parti ex art. 92, secondo comma, c.p.c.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente principale e del ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso principale, rigetta il ricorso incidentale e compensa interamente tra le parti le spese di lite.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale e da parte del

ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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