Rinnovazione ipoteca: chi paga se scade il termine?

Una società di servizi finanziari ha omesso di effettuare la rinnovazione di un’ipoteca per conto di una società immobiliare sua cliente, causando l’estinzione della garanzia. La Corte di Cassazione ha confermato la piena responsabilità della società mandataria, condannandola al risarcimento del danno, quantificato nell’intero valore del credito perso. È stato respinto l’argomento secondo cui l’Agenzia delle Entrate avesse un obbligo di procedere d’ufficio alla rinnovazione ipoteca.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rinnovazione Ipoteca: La Cassazione Conferma la Responsabilità del Mandatario negligente

La gestione delle garanzie reali, come l’ipoteca, richiede attenzione e rispetto delle scadenze perentorie previste dalla legge. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito i principi di responsabilità in caso di mancata rinnovazione ipoteca, un adempimento cruciale per preservare il valore di un credito. Il caso in esame offre importanti spunti sulla diligenza richiesta agli intermediari finanziari e chiarisce definitivamente a chi spetta l’onere di tale adempimento, anche in relazione a normative passate.

I Fatti del Caso: Una Garanzia Svanita

Una società di sviluppo immobiliare aveva affidato a una società specializzata in gestione e recupero crediti (mandataria) l’incarico di curare le attività relative a un proprio credito, garantito da un’ipoteca di primo grado su un immobile. Tuttavia, la società mandataria ometteva di provvedere, entro il termine ventennale previsto dall’art. 2847 del codice civile, alla rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria.

Questa negligenza ha causato l’estinzione della garanzia reale, con un conseguente e grave pregiudizio per la società creditrice, che si è vista privata della principale tutela per il recupero del proprio credito. Di conseguenza, la società immobiliare ha citato in giudizio la mandataria per ottenere il risarcimento del danno subito.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla società immobiliare, condannando la mandataria al risarcimento del danno, quantificato in una somma pari all’intero ammontare del credito non più garantito.

La Decisione della Corte di Cassazione e la questione della rinnovazione ipoteca

La società mandataria ha proposto ricorso in Cassazione, basandolo su cinque motivi principali. Tra questi, spiccavano la presunta erronea liquidazione del danno e, soprattutto, l’argomento secondo cui la responsabilità della mancata rinnovazione sarebbe dovuta ricadere sull’Agenzia delle Entrate, la quale, in base a una vecchia normativa sui mutui fondiari, avrebbe avuto l’obbligo di procedere d’ufficio.

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito e consolidando principi fondamentali in materia.

Analisi dei Motivi di Ricorso

La Corte ha smontato punto per punto le argomentazioni della ricorrente. Per quanto riguarda la liquidazione del danno, i giudici hanno ribadito che la perdita della garanzia ipotecaria costituisce di per sé un danno patrimoniale immediato e attuale, corrispondente alla diminuzione del valore di circolazione del credito. Pertanto, liquidare il danno in misura pari al credito perso è un criterio corretto e non arbitrario.

Il punto centrale, tuttavia, è stata la reiezione della tesi sulla responsabilità dell’Agenzia delle Entrate.

Le Motivazioni della Sentenza: Chi ha l’Obbligo di Rinnovare l’Ipoteca?

La Corte di Cassazione ha svolto una meticolosa ricostruzione dell’evoluzione normativa in materia di mutui fondiari. È vero che una normativa del 1976 (d.p.r. n. 7/1976) prevedeva un obbligo per i Conservatori dei registri immobiliari di rinnovare d’ufficio le ipoteche. Tuttavia, questa disposizione è stata superata e abrogata dalle successive riforme, in particolare dalla Legge n. 175/1991 e dal Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993).

I giudici hanno chiarito che le norme transitorie, che prevedevano l’ultrattività della vecchia disciplina per i contratti già in essere, si riferivano esclusivamente alle operazioni sostanziali di ‘impiego e provvista’ (cioè la concessione del mutuo), e non alle formalità meramente procedurali come la rinnovazione ipoteca.

L’obbligo di rinnovare l’iscrizione ipotecaria, quindi, è una formalità che grava unicamente sul creditore interessato (o sul suo mandatario), quale unico soggetto in grado di conoscere l’effettiva persistenza del credito e l’opportunità di mantenere in vita la garanzia. L’automatismo previsto dalla vecchia legge è stato eliminato per garantire maggiore certezza nei traffici giuridici e affidare la responsabilità a chi ha il diretto interesse a conservare la garanzia. Di conseguenza, nessuna colpa poteva essere attribuita all’Agenzia delle Entrate.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Creditori e Mandatari

L’ordinanza in esame rafforza un principio cardine: la responsabilità della rinnovazione ipoteca è del creditore. Se quest’ultimo affida la gestione dei propri crediti a un soggetto terzo, come una società di recupero crediti, deve assicurarsi che tale mandatario agisca con la massima diligenza.

Le implicazioni pratiche sono chiare:
1. Per i Creditori: È fondamentale monitorare l’operato dei propri mandatari e verificare che gli adempimenti cruciali, come la rinnovazione delle ipoteche, siano eseguiti tempestivamente.
2. Per i Mandatari: La sentenza sottolinea l’elevato standard di diligenza professionale richiesto. L’omissione di un atto così importante come la rinnovazione di un’ipoteca configura una grave negligenza e comporta l’obbligo di risarcire integralmente il danno causato al cliente. Tale danno, come confermato, può corrispondere all’intero valore del credito divenuto inesigibile a causa della perdita della garanzia.

Chi è responsabile se un’ipoteca non viene rinnovata entro il termine di vent’anni?
La responsabilità ricade sul creditore o, come nel caso di specie, sul soggetto da lui incaricato (mandatario) per la gestione del credito. L’omessa rinnovazione è considerata una negligenza che comporta l’obbligo di risarcire il danno derivante dalla perdita della garanzia reale.

L’Agenzia delle Entrate ha l’obbligo di provvedere d’ufficio alla rinnovazione di un’ipoteca legata a un mutuo fondiario?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che le normative che prevedevano un obbligo di rinnovazione d’ufficio da parte del Conservatore dei registri immobiliari (ora parte dell’Agenzia delle Entrate) sono state abrogate. La legislazione attuale pone l’onere della rinnovazione esclusivamente in capo al creditore interessato.

Come viene calcolato il danno per la mancata rinnovazione dell’ipoteca?
Il danno viene considerato pari alla diminuzione del valore del credito a seguito della perdita della garanzia. La Corte ha confermato che liquidare il danno in misura corrispondente all’intero ammontare del credito perduto è un criterio corretto, poiché la perdita della garanzia è di per sé un danno patrimoniale immediato ed attuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 6281 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 6281 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26880/2021 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (EMAIL), che la rappresenta e difende, giusta procura speciale a margine ed ulteriormente allegata al ricorso.

–

ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (EMAIL) che lo rappresenta e difende

unitamente all’avvocato COGNOME NOME (EMAIL), giusta procura speciale in calce al controricorso.

–

controricorrente – nonchè

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis .

–

controricorrente – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 1962/2021 depositata il 16/03/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/11/2024 dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

RAGIONE_SOCIALE conveniva avanti al Tribunale di Roma la società RAGIONE_SOCIALE, lamentando che quale suo mandatario per la gestione RAGIONE_SOCIALE attività necessarie al recupero crediti, in relazione al credito vantato nei confronti di tale RAGIONE_SOCIALE e garantito da ipoteca di primo grado su un immobile aveva omesso di provvedere alla rinnovazione dell’ipoteca ex art. 2847 cod. civ., così provocando l’estinzione della garanzia reale per scadenza del ventennio. Chiedeva pertanto la condanna della medesima al risarcimento del danno subito.
Si costituiva la società RAGIONE_SOCIALE, che contestava la domanda di controparte e chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa sia l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, quale soggetto asseritamente obbligato al rinnovo automatico RAGIONE_SOCIALE iscrizioni ipotecarie in scadenza, sia la compagnia assicurativa RAGIONE_SOCIALE con cui aveva stipulato polizza per la responsabilità civile ( e con la quale successivamente

RAGIONE_SOCIALE transigeva la causa ).

1.2. Con sentenza n. 13882 dell’11 luglio 2016 il Tribunale di Roma accoglieva la domanda, condannando la RAGIONE_SOCIALE al risarcimento dei danni per l’ammontare di euro 676.950,63, respingendo la domanda di manleva da quest’ultima proposta nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE.

Con sentenza n. 1962 del 16 marzo 2021 la Corte di Appello di Roma rigettava successivamente il gravame interposto dalla RAGIONE_SOCIALE

Avverso la suindicata sentenza della corte di merito la società RAGIONE_SOCIALE ( già RAGIONE_SOCIALE ) propone ora ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, illustrati da memoria.

Resistono, con distinti controricorsi, la società RAGIONE_SOCIALE ( già RAGIONE_SOCIALE ) e l’ RAGIONE_SOCIALE, che ha prodotto anche memoria.

Formulata proposta di definizione accelerata del ricorso, su opposizione della ricorrente il ricorso è stato avviato alla trattazione in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denunzia ‘Violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.’ in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ.

Lamenta che la corte territoriale è incorsa nella violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per aver liquidato il danno in misura pari al valore del credito acquistato, senza effettuare ‘alcun vaglio’ della pure denunziata violazione dell’art. 2855 cod. civ.

1.1. Il motivo è infondato.

Dalla lettura dell’impugnata sentenza risulta che la corte di merito si è motivatamente pronunciata in relazione alla liquidazione del danno risarcibile e, secondo costante

orientamento giurisprudenziale, non sussiste il vizio di omessa pronuncia quando la decisione adottata, per come viene motivata, comporti una statuizione implicita di rigetto della domanda o eccezione formulata dalla parte.

Si è al riguardo d questa Corte precisato doversi ravvisare una statuizione implicita di rigetto quando la pretesa avanzata col capo di domanda non espressamente esaminato risulti incompatibile con l’impostazione logico-giuridica della pronuncia, nel senso che la domanda o l’eccezione, pur non espressamente trattate, siano superate e travolte dalla soluzione di altra questione, il cui esame presuppone, come necessario antecedente logico-giuridico, la loro irrilevanza o infondatezza (Cass., 26/09/2024, n. 25710; Cass., 13/08/2018, n. 20718; Cass., 06/12/2017, n. 29191).
Orbene, nella specie il ricorrente si duole che la corte di merito non si sia pronunciata secondo i termini da essa propugnati, nonché tra l’altro – riferiti alla pretesa violazione dell’art. 2855 cod. civ. in tema di estensione degli effetti dell’iscrizione ipotecaria, trascura ndo tuttavia di precisare se, dove e quando l’a bbia nel corso del giudizio di merito invocato quale parametro per la liquidazione del danno risarcibile, con conseguente violazione dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ. (v. tra le tante Cass., n. 8117/2022, secondo cui il requisito di cui all’art. 366, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., consiste in un’esposizione che deve garantire a questa Corte di avere una chiara e completa cognizione del fatto sostanziale che ha originato la controversia ma anche del fatto processuale, senza dover ricorrere ad altre fonti o atti in suo possesso, compresa la stessa sentenza impugnata; Cass., Sez. Un., 28 novembre 2018, n. 30754, che richiama Cass. n. 21396 del 2018); la valutazione in termini d’inammissibilità del ricorso non esprime, naturalmente, un formalismo fine a sé stesso -e dunque da
escludere anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza CEDU Succi e altri c. Italia del 28 ottobre 2021 e ribaditi da Cass., Sez. Un., 18/03/2022, n. 8950- bensì il richiamo al rispetto di una precisa previsione legislativa volta ad assicurare uno “standard” di redazione degli atti che, declinando la qualificata prestazione professionale svolta dalla difesa e presupposta dall’ordinamento, si traduce nel sottoporre al giudice nel modo più chiaro la vicenda processuale permettendo, in quel perimetro, l’apprezzamento RAGIONE_SOCIALE ragioni della parte (Cass., Sez. U., n. 30754 del 2018, cit.); si tratta di una ricaduta del principio di specificità del gravame, calato nel giudizio a critica vincolata qual è quello della presente sede di legittimità.
Con il secondo motivo la ricorrente denunzia ‘Violazione dell’art. 132 n.4 c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n.4, cod. proc. civ. con riferimento all’art. 1226 cod. civ. ed all’art. 115 cod. proc. civ.’.

Lamenta che la corte di merito ha fatto immediato ricorso al criterio di liquidazione equitativa del danno, senza motivare alcunché in ordine alla impossibilità o estrema difficoltà della prova del danno nel suo preciso ammontare, e senza far menzione del diverso metro di liquidazione -costituito dai parametri di cui all’art. 2855 cod. civ. – da essa dedotto al riguardo.

2.1. Il motivo è infondato.

Come questa Corte ha già avuto ripetutamente modo di affermare, il vizio di cui all’art. 132 n. 4 cod. proc. civ. può essere censurato in sede di legittimità solo nel caso in cui la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente ovvero manifestamente contraddittoria ed incomprensibile, tale, dunque, da non assurgere neppure alla soglia del cd. ‘minimo costituzionale’ (Cass., n. 13356/2022; Cass., n. 22232/2016; Cass., n. 23940/2017, Cass., n. 22598/2018; Cass., Sez. un., n.
8053 e n. 8054 del 2014).

Atteso che il ricorrente del tutto genericamente lamenta l’ asserita omessa considerazione dell’art. 2855 cod. civ. , senza precisare se, dove e quando abbia mai mosso tale censura nel corso del giudizio di merito, in ordine al quantum debeatur la corte di merito ha invero fornito una motivazione congrua e scevra da vizi logico-giuridici, facendo corretta applicazione del principio secondo cui ‘ poiché una diminuzione RAGIONE_SOCIALE garanzie è in sé causativa di un danno patrimoniale immediato ed attuale, corrispondente alla diminuzione del valore di circolazione del credito’ ( v. Cass., 15/06/2020, n. 11583, espressamente richiamata dalla corte di merito ne ll’impugnata sentenza ).
Con il terzo motivo la ricorrente denunzia ‘Omesso esame di un fatto decisivo del giudizio oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ.’.

Lamenta che la corte di merito ha omesso di considerare che l’immobile a garanzia del credito oggetto di cessione era di proprietà di terzi.

3.1. Il motivo è inammissibile.

A parte il rilievo che , lungi dall’incorrere in omesso esame, la corte di merito ha nel l’impugnata sentenza posto in rilievo che l ‘ipoteca gravava sull’immobile di proprietà di un terzo (v. p. 2), va osservato che la ricorrente inammissibilmente ( in termini tra l’altro del tutto apodittici ) il vizio di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ. in presenza di c.d. doppia conforme, e pertanto in violazione dell’art. 348 -ter , penultimo comma, cod. proc. civ., ora art. 360, 4° comma, cod. proc. civ.
Con il quarto motivo la ricorrente denunzia ‘Violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1223, 1226 e 2855 cod. civ.’ in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ.

Lamenta che la corte di merito ha applicato in via principale e non già sussidiaria rispetto al parametro ex art. 2855 cod. civ.

da essa proposto- il criterio equitativo ex art. 1226 c.c. ai fini della liquidazione del danno, in tal modo facendo conseguire al danneggiato risultati maggiormente vantaggiosi.

4.1. Il motivo è infondato.

La corte di merito ha fornito ampia motivazione, anche richiamando precedenti di legittimità, a fondamento dell’operata del criterio equitativo ai fini della liquidazione del danno in misura pari al credito per il quale si è estinta l’ipoteca, non rinnovata.

Così argomentando la corte di merito ha puntualmente osservato il principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità secondo cui ‘ Qualora proceda alla liquidazione del danno in via equitativa, il giudice di merito, affinché la sua decisione non presenti i connotati della arbitrarietà, deve indicare i criteri seguiti per determinare l’entità del risarcimento, risultando il suo potere discrezionale sottratto a qualsiasi sindacato in sede di legittimità solo allorché si dia conto che sono stati considerati i dati di fatto acquisiti al processo come fattori costitutivi dell’ammontare dei danni liquidati ( v. Cass., 4/4/2013, n. 8213; Cass., 15/3/2016, n. 5090; Cass., 29/4/2022, n. 13515; e, più recentemente, Cass., 11/10/2023, n. 28429 ).
5. Con il quinto motivo la ricorrente denunzia, in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 2487 cod. civ. dell’art. 4 d.p.r. n. 7/76, dell’art. 19 r.d. 646/1905, dell’art. 27 legge 175/1991, dell’art. 161 d.lgs. 385/93 e dell’art. RAGIONE_SOCIALE 11 Disposizioni sulla legge in generale.

Lamenta che la corte di merito ha negato qualsivoglia responsabilità dell’RAGIONE_SOCIALE erroneamente escludendo che, pur essendo stato il contratto di mutuo fondiario stipulato nel 1990, il Conservatore potesse esercitare d’ufficio il suo potere di rinnovazione dell’ipoteca sul rilievo della abrogazione dell’art. 4 d.p.r. n. 7/76 da parte della legge n.

175/1991, né considerando che analoga previsione è contenuta nel tuttora vigente art. 19 del regio decreto n. 646/1905.

5.1. Il motivo è in parte inammissibile ed in parte infondato, e va rigettato nei termini che seguono.

5.2. Va anzitutto osservato che la ricorrente censura solo alcune RAGIONE_SOCIALE rationes decidendi dell’impugnata sentenza, senza invero dedurre alcunché in ordine al passaggio motivazionale ove la corte territoriale, nel confermare la sentenza del Tribunale, ha riconosciuto la sua esclusiva responsabilità sul rilievo che ‘lo stesso odierno appellante avesse provveduto, successivamente alla mancata rinnovazione, ad iscrivere ex novo l’ipoteca sullo stesso immobile’ (v. p. 4 dell’impugnata sentenza).
Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, quando la sentenza di merito impugnata come nella specie si fonda su più rationes decidendi autonome, nel senso che ognuna di esse è da sola sufficiente a sorreggerla, perché possa giungersi alla cassazione della stessa è indispensabile che il soccombente le censuri tutte, dato che l’omessa impugnazione di una di essere rende definitiva l’autonoma motivazione non impugnata, e le restanti censure non potrebbero produrre in nessun caso l’annullamento della sentenza (Cass., 28/06/2023, n. 18403; Cass., 27/07/2017, n. 18641; Cass., 14/02/2012, n. 2108; Cass., 03/11/2011, n. 22753).
Orbene, nella specie la ricorrente lamenta che la corte di merito ha escluso la responsabilità dell’RAGIONE_SOCIALE per mancata rinnovazione d’ufficio dell’ipoteca, senza invero (quantomeno idoneamente) censurare la ratio secondo cui, dopo aver lasciato scadere il ventennio per la rinnovazione dell’ipoteca, essa ha proposto una nuova domanda per l’iscrizione dell’ipoteca, ha quindi richiesto una nuova iscrizione di ipoteca.

5.3. Deve ulteriormente osservarsi che l ‘articolo 2847 c .c. indica un termine perentorio di efficacia dell’ipoteca , e quindi

della pubblicità, disponendo che l'<>, e che l'<>.

Attesa la natura costitutiva di tale formalità, decorso il termine ventennale con la perdita di efficacia dell’iscrizione viene ad estinguersi il diritto reale di garanzia.

La rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria è dunque finalizzata ad evitare che si verifichi l’estinzione dell’iscrizione e conseguentemente della garanzia reale.

Siffatta disciplina, volta ad attribuire certezza ai traffici giuridici e che si inserisce nel sistema della pubblicità immobiliare, si applica, per il suo carattere generale, anche all’ipoteca concessa a garanzia di un credito fondiario, in quanto non espressamente derogata dalla normativa speciale.

Anzi, l’art. 4 del d.p.r. n. 7/1976 disponeva che ‘Le iscrizioni ipotecarie medesime sono rinnovate d’ufficio dai conservatori dei registri immobiliari nei termini e nei modi stabiliti dalla legge. L’ente ha diritto, in ogni tempo, di conseguire senza spese la rinnovazione RAGIONE_SOCIALE ipoteche, ferma restando la responsabilità dei conservatori per la rinnovazione d’ufficio’, e l’art. 19 analogamente disponeva che ‘Le iscrizioni ipotecarie accessorie a mutui fondiari sono rinnovate d’ufficio dai Conservatori dei Registri Immobiliari nei modi e nei termini stabiliti dalla legge. L’ente ha diritto, in ogni tempo, di conseguire senza spese la rinnovazione RAGIONE_SOCIALE ipoteche, ferma restando la responsabilità dei Conservatori per la rinnovazione d’Ufficio’.
Rispetto a tale assetto normativo è successivamente intervenuta la legge 175/1991, che, da un lato, con l’art. 27, comma 3, ha abrogato il d.p.r. n. 7/1976, dall’altro, con l’art. 6, comma 3, ha previsto che ‘le iscrizioni ipotecarie medesime sono rinnovate nei termini e nei modi stabiliti dalla legge, L’Ente ha diritto, in ogni tempo, di conseguire la rinnovazione RAGIONE_SOCIALE

ipoteche’, senza più fare menzione al rinnovo d’ufficio dell’scrizione ipotecaria da parte del Conservatore, ma mantenendo il diritto del creditore fondiario di rinnovare l’ipoteca in ogni tempo.

La riforma del 1991 prevedeva, inoltre, un periodo di ultrattività della precedente disciplina di cui al d.p.r. 7/76: ‘Le operazioni di impiego e provvista già perfezionate dagli enti e sezioni opere pubbliche e per le quali sia stato già stipulato il contratto alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad essere disciplinate dalle norme anteriori’ (art. 27, comma 3, L. 175/1991).

Da tale univoca lettera discendeva già che la pregressa disciplina RAGIONE_SOCIALE garanzie ipotecarie, contestualmente soppressa, persisteva qualora queste avessero acceduto ai contratti stipulati -e quindi congegnati nel contesto di quel regimeprima dell’applicabilità della riforma.

La disposizione appena richiamata è stata poi oggetto di altra abrogazione ad opera del decreto legislativo 1° settembre 1993 n. 385 (testo unico in materia bancaria e creditizia-T.U.B.), all’art. 161, primo comma, con analoga norma di ultrattività della pregressa normativa (art. 161, sesto comma), per mezzo della quale, con chiarezza e valenza anche ermeneutica riferibile alla successione RAGIONE_SOCIALE leggi nel tempo, è stato enunciato che «i contratti già conclusi e i procedimenti esecutivi in corso alla data di entrata in vigore del presente decreto legislativo restano regolati dalle norme anteriori».
5.5. Così ricostruito il quadro normativo nella sua successione nel tempo, va fatto richiamo al principio affermato da questa Corte secondo cui le ipoteche inerenti ai contratti di mutuo fondiario disciplinati dall’art. 4, comma 3, d.p.r. n. 7 del 1976 sono soggette al termine ventennale previsto dall’art. 2847 c.c. per la rinnovazione della garanzia reale, in assenza della quale si

produce la cessazione automatica degli effetti dell’iscrizione, a tutela della sicurezza della circolazione dei beni e dell’affidamento dei terzi ( v. Cass. n, 30625 del 2018. V anche Cass., 26/1/2016, n. 1620 ).

Nell’impugnata sentenza la corte di merito ha al riguardo del tutto condivisibilmente osservato che l’aggiunta dell’inciso <>, introdotto dal legislatore nel 1976, non può che riferirsi alla possibilità che la rinnovazione operata dal creditore fondiario sia <>, come espressamente previsto dall’art. 19 del R.D. n. 646/1905, ma non anche a una deroga generalizzata al sistema codicistico che trova la sua ratio nei generali principi di tutela della sicurezza della circolazione dei beni e dell’affidamento dei terzi, in particolare creditori e aventi causa dal debitore originario (cfr. anche Cass., 14/5/2012, n. 7498).
Esigenze primarie, queste ultime, ribadite anche dal richiamo, contenuto nel primo periodo, del terzo comma dell’art. 4 d.p.r. 7/1976, ai termini di legge per la rinnovazione ipotecaria (cfr. sul punto Cass. n. 9805 del 2019, con riferimento ad ipotesi di rinnovazione di ipoteca richiesta dopo lo spirare del termine ventennale).

5.6. Orbene, nella specie, in cui trova ratione temporis applicazione il d.p.r. n. 7 del 1976, trattandosi di contratto stipulato nel 1990, dei suindicati principi la corte di merito ha nell’impugnata sentenza fatto invero piena e corretta applicazione.

Nel confermare quanto già affermato dal giudice di prime cure dal tribunale, la corte di merito ha altresì correttamente affermato l’ ultrattività della normativa nel 1976, come espressamente stabilito dall ‘ art 27, comma 3, L. n. 175 del 1991, solo per ‘le operazioni di impiego e provvista’, cioè le operazioni in cui si sostanzia la concessione del mutuo, dunque per un

ambito espressamente molto limitato che non contempla la rinnovazione dell’ipoteca, risultando questa essere una formalità di carattere meramente procedurale e non anche di natura sostanziale, rimanendo a tale stregua esclusa la persistente vigenza dell’obbligo per il conservatore di effettuare d’ufficio la rinnovazione dell’ipoteca alla scadenza.

5.8. Priva di pregio è infine la censura della ricorrente secondo cui nella specie avrebbe dovuto farsi applicazione dell’art. 19 R.D. n. 646 del 1905 (il quale recita : ‘senza pregiudizio dell’obbligo della responsabilità dei conservatori RAGIONE_SOCIALE ipoteche per l’innovazione d’ufficio gli istituti hanno diritto di conseguire senza spese la rinnovazione RAGIONE_SOCIALE ipoteche nei termini e modi stabiliti dalla legge’), prevede nte analogo obbligo per il Conservatore.

Anche il detto art. 19 risulta infatti essere stato abrogato dal T.U.B., il cui art. 161, come dalla corte di merito correttamente posto in rilievo nel l’impugnata sentenza, ha previsto l’ultrattività della disciplina soltanto in relazione ‘ai procedimenti esecutivi in corso’ ed ai ‘contratti’ già conclusi alla data di entrata in vigore del Testo Unico, senza pertanto riferimento alcuno alla disciplina RAGIONE_SOCIALE garanzie accessorie del mutuo fondiario, tra cui l’ipoteca.

Previsione che, come osservato anche dalla controricorrente nei propri scritti difensivi, trova fondamento nell’esigenza di attribuirsi esclusivamente al creditore interessato, in quanto unico soggetto in grado di conoscere l’effettiva persistenza di situazioni creditorie, di formulare tempestiva richiesta di rinnovazione dell’ipoteca in relazione a mutui fondiari risalenti nel tempo (v. anche Cass., 9805/2019, ove si evidenzia che la disciplina della rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria costituisc e un favor per il creditore fondiario, ‘peraltro recessivo essendo stata detta disciplina dapprima modificata dalla L. 6 giugno 1991, n. 175 (art. 27, comma 3) e quindi abrogata dal D.Lgs. 1°
settembre 1993, n. 385 (Testo unico RAGIONE_SOCIALE leggi in materia bancaria e creditizia), ancorché resti applicabile alle fattispecie anteatte, quale la presente, in forza di disposizioni transitorie’).

5.9. Va pertanto ribadito che alle ipoteche inerenti ai contratti di mutuo fondiario cui risulti applicabile la disciplina di cui all’art. 4, terzo comma, d.p.r. n. 7 del 1976, si applica il termine ventennale per la rinnovazione della garanzia reale previsto dall’art. 2847 cod. civ.; trascorso tale termine, non può essere considerato vigente l’obbligo del Conservatore di eseguire la rinnovazione d’ufficio, né, in caso di sua inadempienza, può essere configurata una sua responsabilità per omissione, dato che tale obbligo, giusta la previsione di ultrattività della normativa del 1976 che, come espressamente stabilita dall’art 27, comma 3, della legge n. 175 del 1991, si riferisce esclusivamente alle operazioni di impiego e provvista, cioè alle operazioni in cui si sostanzia la concessione del mutuo, dunque ad un ambito espressamente molto limitato che non contempla la rinnovazione dell’ipoteca, risultando questa essere una formalità di carattere meramente procedurale e non anche di natura sostanziale.
All ‘ infondatezza nei suindicati termini e limiti dei motivi di ricorso, sostanzialmente conformi a quanto rilevato nella proposta di decisione accelerata (v. Cass., Sez. Un., 27/12/2023, n. 36069), consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate nella misura indicata in dispositivo in favore di ciascuna controricorrente, seguono la soccombenza.

Sussistono i presupposti per la condanna della ricorrente al pagamento altresì di somme, liquidate come in dispositivo, ex art. 96, comma terzo, cod. proc. civ., nonché ex art. 96, comma quarto, cod. proc. civ.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della società controricorrente RAGIONE_SOCIALE ( già RAGIONE_SOCIALE ): RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 11.200,00, di cui euro 11.000,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori di legge; della somma di euro 11.000,00 ex art. 96, terzo comma, cod. proc. civ. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente RAGIONE_SOCIALE: RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 10.000,00, oltre a spese eventualmente prenotate a debito; della somma di euro 10.000,00 ex art. 96, terzo comma, cod. proc. civ. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della Cassa RAGIONE_SOCIALE Ammende, di euro 2.000,00 ex art. 96, quarto comma, cod. proc. civ.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della L. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte sia della società ricorrente, al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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