Rimborso oneri esproprio: chi paga i costi extra?

La Corte di Cassazione ha stabilito che i soci assegnatari di alloggi in cooperativa edilizia devono rimborsare al Comune i maggiori costi derivanti da un contenzioso sull’indennità di esproprio dei terreni. La decisione si fonda sul principio del pareggio economico e sugli obblighi contrattuali assunti dagli assegnatari. Il rimborso degli oneri di esproprio diventa quindi un onere trasferibile se previsto negli atti negoziali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rimborso Oneri Esproprio: la Cassazione Fa Chiarezza sugli Obblighi dei Soci di Cooperative Edilizie

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per l’edilizia convenzionata: il rimborso oneri esproprio. La questione centrale riguarda chi debba sostenere i costi aggiuntivi quando l’indennità di esproprio, pagata da un Comune per acquisire aree destinate a edilizia sociale, viene aumentata a seguito di una causa intentata dai proprietari originali. La Suprema Corte ha stabilito che tale onere può ricadere sui soci assegnatari degli alloggi, a patto che ciò sia previsto negli accordi contrattuali.

I Fatti di Causa: la Richiesta del Comune

Il caso nasce dalla richiesta di un Comune nei confronti dei soci di una cooperativa edilizia. Il Comune aveva espropriato dei terreni per un programma di edilizia economica e popolare, assegnandoli in diritto di superficie alla cooperativa. Successivamente, i proprietari originari dei terreni avevano ottenuto in giudizio un’indennità di occupazione e un risarcimento del danno superiori a quanto inizialmente stimato e pagato dall’ente locale. Di conseguenza, il Comune si è rivolto ai soci assegnatari degli alloggi, chiedendo il rimborso “pro quota” di queste somme aggiuntive. Mentre il Tribunale di primo grado aveva respinto la richiesta del Comune, la Corte d’Appello l’aveva accolta, portando i soci a ricorrere in Cassazione.

L’Obbligo di Rimborso Oneri Esproprio e i Motivi del Ricorso

I ricorrenti hanno basato la loro difesa su diversi punti. In primo luogo, sostenevano che le somme richieste non fossero oneri di urbanizzazione e che la loro obbligazione non fosse di tipo propter rem (cioè legata alla proprietà dell’immobile), ma un semplice rapporto obbligatorio che legava solo la cooperativa al Comune. Contestavano inoltre la loro legittimazione passiva, affermando di essere terzi rispetto alla convenzione originaria stipulata tra l’ente e la cooperativa. Infine, invocavano il principio del giudicato, poiché una precedente sentenza aveva dichiarato il difetto di legittimazione passiva della cooperativa nel giudizio intentato dai proprietari espropriati.

Il Principio del Pareggio Economico nell’Edilizia Residenziale Pubblica

La Corte di Cassazione, nel respingere tutti i motivi del ricorso, ha ribadito un principio fondamentale dell’edilizia residenziale pubblica, sancito dall’art. 35 della legge n. 865/1971: il principio del perfetto pareggio economico. Secondo tale principio, il prezzo di cessione delle aree deve garantire al Comune la copertura integrale di tutte le spese sostenute per la loro acquisizione. Questo include non solo il costo iniziale, ma anche i maggiori oneri derivanti da contenziosi, come indennità di occupazione, risarcimenti e interessi legali.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha chiarito che il rimborso degli oneri di esproprio non è un’obbligazione propter rem che sorge automaticamente in capo a chiunque acquisti l’immobile. La sua fonte è, invece, negoziale. Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva correttamente accertato che gli atti notarili di assegnazione degli alloggi ai singoli soci contenevano un esplicito richiamo alla convenzione originaria tra Comune e cooperativa. Tale convenzione prevedeva che gli obblighi da essa derivanti si estendessero anche ai successori e aventi causa. Questo richiamo contrattuale è stato ritenuto sufficiente a fondare l’obbligo dei soci di rimborsare al Comune i costi aggiuntivi. La Corte ha inoltre smontato la tesi del giudicato, spiegando che il precedente giudizio aveva un oggetto (il diritto dei proprietari al giusto compenso) e parti diverse, e non poteva quindi impedire al Comune di agire per il rimborso sulla base di un titolo differente, ovvero la convenzione.

Le Conclusioni

L’ordinanza consolida l’orientamento secondo cui i costi totali per l’acquisizione di aree destinate all’edilizia convenzionata devono essere coperti dai beneficiari finali dell’intervento. Gli assegnatari di alloggi sociali non possono considerarsi estranei ai maggiori oneri derivanti dall’esproprio se gli atti di assegnazione li vincolano contrattualmente al rispetto della convenzione principale. È quindi fondamentale, per chi acquista un alloggio in cooperativa, esaminare attentamente il contenuto della convenzione e degli atti di assegnazione, poiché questi documenti determinano l’estensione dei propri obblighi economici, incluso il potenziale rimborso oneri esproprio.

Chi è tenuto a pagare i costi extra se l’indennità di esproprio di un terreno per edilizia sociale viene aumentata in tribunale?
Secondo la Corte, l’obbligo di rimborsare al Comune i maggiori costi sostenuti per l’acquisizione delle aree ricade sul concessionario (la cooperativa edilizia) e può essere trasferito ai singoli soci assegnatari degli alloggi, in base al principio del pareggio economico.

L’obbligo di rimborso per i soci assegnatari è automatico?
No, non è un’obbligazione automatica legata alla proprietà dell’immobile (propter rem). L’obbligo sorge da una fonte negoziale, ovvero quando la convenzione tra Comune e cooperativa, e di conseguenza gli atti di assegnazione degli alloggi, prevedono esplicitamente che gli oneri si trasferiscano ai successivi acquirenti.

Una precedente sentenza che ha escluso la responsabilità della cooperativa in una causa con i proprietari espropriati impedisce al Comune di chiedere il rimborso ai soci?
No. La Corte ha chiarito che il giudicato formatosi in un processo tra i proprietari espropriati e il Comune non ha effetto nel successivo giudizio tra Comune e soci assegnatari. Si tratta di questioni diverse, con parti e fondamenta giuridiche differenti (la prima basata sul diritto all’indennizzo, la seconda su un obbligo contrattuale).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 18223 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 18223 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15290/2023 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME, rappresentati e difesi dall’ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

Contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco, rappresentato e difeso da ll’avvocato AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) -controricorrente- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO di PALERMO n. 1120/2022 depositata il 28/06/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/05/2024 dal Consigliere COGNOME NOME COGNOME.

RITENUTO CHE

Il Comune di Canicattì ha convenuto in giudizio i soci della società RAGIONE_SOCIALE, tra i quali anche gli odierni

ricorrenti, assegnatari di alloggi sociali convenzionati costruiti sull’area espropriata dal Comune e assegnata in diritto di superficie alla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, chiedendo il rimborso di maggiori oneri di esproprio e segnatamente delle somme pagate a titolo di occupazione legittima ai proprietari espropriati che avevano vittoriosamente esperito giudizio di opposizione alla stima. Il Tribunale ha respinto la domanda. Il Comune ha interposto gravame che la Corte d’appello ha accolto sul rilievo che in applicazione dell’art. 35 della legge n. 865/1971 e degli impegni assunti dai singoli soci della RAGIONE_SOCIALE in virtù della convenzione e dell’atto di assegnazione dell’alloggio, è giustificata la richiesta del Comune di rimborso delle somme versate a titolo di indennità di occupazione legittima per il periodo in cui si è protratta e di interessi legali da corrispondere ai proprietari dell’area sulle predette indennità. La Corte d’appello ha dichiarato cessata materia del contendere nei confronti dei soci che hanno già estinto il debito e condannato gli altri al versamento della somma richiesta dall’ente locale.
Avverso la predetta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione i soci COGNOME e COGNOME, affidandosi a quattro motivi. Ha resistito con controricorso il Comune. I soci hanno presentato memoria.

RILEVATO CHE

1. -Con il primo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. la violazione dell’art. 35 della legge n. 865/1971. I ricorrenti deducono che la somma corrisposta dal Comune in virtù della sentenza di condanna dell’ente, per i danni da occupazione acquisitiva, non è gravante anche sugli aventi causa del concessionario (nella specie la RAGIONE_SOCIALE) atteso che il prezzo, l’indennizzo o il risarcimento del danno per l’espropriazione delle aree da destinarsi al programma edilizio non fanno parte dello
specifico ambito degli oneri di urbanizzazione in senso stretto. Osservano inoltre che la qualità di socio della RAGIONE_SOCIALE non è idonea a fondare alcuna responsabilità in ordine al pagamento di oneri di urbanizzazione, ove per ipotesi tali dovessero ritenersi. Trattasi, invero, di rapporto obbligatorio di tipo ordinario, inerente la persona e non la res , come invece per le obbligazioni propter rem per le quali tutti coloro che partecipano alla costruzione e la utilizzano sono solidalmente obbligati verso il Comune al pagamento degli oneri in questione. Secondo la parte, nessuna obbligazione propter rem è prevista dall’ art. 35 della legge 865/1971 e dunque, neanche le obbligazioni scaturenti dalla convenzione stipulata ex art 35 cit. hanno natura di obbligazione propter rem . Osservano che con l’art. 17 D.P.R. n. 380/2001, e al tempo ratione temporis vigenti gli artt. 7, 8 e 9 della Legge n. 10/1977, il legislatore aveva prescritto la assoluta gratuità delle concessioni RAGIONE_SOCIALE rilasciate alle RAGIONE_SOCIALE la costruzione di alloggi sociali (RAGIONE_SOCIALE economica RAGIONE_SOCIALE). Quindi, stante la gratuità della concessioni rilasciate alle RAGIONE_SOCIALE per la costruzione di cd. alloggi popolari ex lege n. 865/71, non è possibile rinvenire nelle vicende per cui è lite nessun tipo di obbligazione propter rem a carico dei soci che, peraltro, non sono neanche proprietari dell’area.
2. -Con il secondo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c., l’omesso esame un fatto decisivo per il giudizio e l’omessa pronuncia sulla eccepita carenza di legittimazione passiva dei resistenti, soci della RAGIONE_SOCIALE. La ricorrente lamenta che la Corte d’appello si sia limitata ad affermare che ‘ negli atti notarili di assegnazione degli alloggi sociali (cfr. copie prodotte in giudizio), contenenti l’espresso richiamo alla convenzione del 29.01.1998, stipulata per altro innanzi allo stesso notaio, viene dato atto dell’avvenuta trascrizione della medesima,
con indicazione dei relativi numeri del registro … e …In virtù delle obbligazioni nascenti dai predetti atti negoziali, ciascun socio assegnatario è personalmente obbligato a rispettare tutte le prescrizioni previste dalla L. n. 865/1971 e, in particolare, per quanto qui rileva, l’art.35 ‘ così omettendo di pronunciarsi su una circostanza che ha carattere dirimente nella presente controversia e cioè che solo la RAGIONE_SOCIALE è tenuta eventualmente a pagare all’ente concedente il diritto di superficie poiché nelle società RAGIONE_SOCIALE a responsabilità limitata per le obbligazioni sociali risponde la società con il suo patrimonio e quindi i singoli soci assegnatari degli alloggi de quibus e/o i loro successivi aventi causa devono essere considerati terzi estranei rispetto agli obblighi scaturenti dalla convenzione, nonché agli obblighi scaturenti dalle sentenze sopra richiamate.
-I motivi possono esaminarsi congiuntamente in quanto connessi e sono infondati.

La questione è già stata affrontata ad questa Corte, affermando che in tema di RAGIONE_SOCIALE residenziale pubblica, in applicazione dell’art. 35, comma 12, della legge n. 865 del 1971, il prezzo della cessione delle aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari deve assicurare al Comune -in applicazione del principio di perfetto pareggio economico, operante anche prima dell’entrata in vigore della l. n. 662 del 1996 -la copertura di tutte le spese sostenute per l’acquisizione delle aree, ivi comprese quelle riguardanti i giudizi relativi alla determinazione delle indennità di esproprio. Il Comune può, pertanto, agire nei confronti degli assegnatari degli alloggi realizzati dalla RAGIONE_SOCIALE, per ottenere il pagamento “pro quota” dei maggiori oneri derivanti da tale contenzioso, potendo a loro volta gli assegnatari opporre la negligenza dell’ente nella gestione della lite,
quale causa dell’insorgenza delle ulteriori spese (Cass. n. 21572 del 07/07/2022; si veda anche Cass. n. 13595 del 02/07/2020).

Si è altresì affermato che in tema di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ed economica, confermando il principio di cui sopra che l’art 35 cit. è disposizione inderogabile idonea ad integrare automaticamente il contenuto della convenzione, sicché l’ente è legittimato a pretendere l’eventuale differenza ove nella suddetta convenzione quel corrispettivo sia stato erroneamente determinato in misura inferiore ai costi effettivi. E’ poi irrilevante che si tratti non già di oneri di urbanizzazione ex ante determinati o determinabili ma di somme riconosciute a titolo di danno da occupazione all’ente espropriante nel giudizio promosso dai proprietari espropriati poiché il principio del pareggio tra il corrispettivo di concessione ed i costi dell’acquisizione delle aree di cui all’art. 35 cit. impone al concessionario di rimborsare al Comune tutti i costi di acquisizione delle aree PEEP, esteso persino a tutte le spese della procedura, ivi comprese le spese legali sostenute dall’ente espropriante nel giudizio promosso a mente dell’art. 54 d.P.R. n. 327 del 2001 (Cass. 14782/2020.)
3.1. -Quanto alla censura di omesso esame di fatto decisivo, deve osservarsi che la parte non lamenta l’omesso esame di un fatto storico ben determinato quanto semmai di una eccezione; il motivo è comunque intrinsecamente contraddittorio perché da un lato dà atto che la Corte di merito si è pronunciata sulla ragione per la quale ritiene che i soci rispondano di queste obbligazioni e cioè in virtù degli atti negoziali da loro stipulati con la RAGIONE_SOCIALE che richiamano la convenzione trascritta, dall’altro lamenta l’omessa pronuncia. Il motivo tende quindi a censurare la sentenza non già per omesso esame, ma piuttosto per avere deciso sul punto diversamente da quanto auspicato dalla parte, e
cioè per avere ritenuto che i soci assegnatari siano tenuti al pagamento di queste somme.

La Corte di merito ha dato atto che negli atti notarili di assegnazione degli alloggi vi era un espresso richiamo alla convenzione del 29 gennaio 1998 -nonché si dava atto dell’avvenuta trascrizione -in virtù della quale si stabiliva che gli obblighi e i vincoli derivanti dalla convenzione obbligassero anche i successori aventi causa; ha quindi ritenuto che gli assegnatari si fossero obbligati in virtù di questi atti negoziali; questa affermazione è coerente con il principio di diritto affermato da questa Corte di legittimità secondo il quale, per obbligare gli assegnatari, è necessario che la trasmissione sia prevista nell’atto di convenzione perché l’obbligazione di pagamento sussista in capo ai successivi cessionarie. La trascrizione della convenzione può infatti assolvere la sua funzione pubblicitaria se e in quanto il trasferimento delle obbligazioni ai successivi acquirenti sia stato convenzionalmente previsto e pattuito (Cass. n. 8635 del 02/04/2024).
In questi termini, si è affermato che in tema di recupero dei costi sostenuti dall’ente locale per il pagamento dei suoli destinati alla realizzazione del piano di RAGIONE_SOCIALE economica e RAGIONE_SOCIALE (PEEP), nonché dei connessi oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, la natura reale c.d. ” propter rem” dell’obbligazione riguarda i soli soggetti che hanno stipulato o richiesto la relativa convenzione, o che hanno realizzato l’edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa, risultando invece esclusi da tale novero i soggetti resisi successivi acquirenti, per i quali ultimi la fonte dell’obbligazione deve essere rinvenuta sul piano negoziale, occorrendo pertanto ai fini della esigibilità della relativa prestazione, che gli stessi abbiano assunto una espressa
pattuizione contrattuale (Cass. n. 8635/2024 cit. v. anche Cass. n. 16401 del 28.6.2013).

Le censure della parte non colgono quindi nel segno e non si confrontano adeguatamente con la ratio decidendi perché non è qui in discussione se l’obbligazione dei soci sia una obbligazione propter rem , ma la sua fonte negoziale, positivamente accertata dalla Corte distrettuale.

4. -Con il quarto motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. la violazione e falsa applicazione degli art. 2909 c.c. e 324 c.p.c., in ragione dell’intervenuto giudicato sul diritto vantato dal Comune di Canicattì.

Si censura la sentenza nella parte in cui afferma ‘Va , poi, escluso che la sentenza più volte citata, con cui la Corte di Appello ha determinato l’indennità di occupazione legittima spettante al proprietario, possa precludere al Comune l’azione intrapresa solo perché era stato dichiarato il difetto di legittimazione passiva della Cooperativa. La decisione predetta, passata in giudicato, infatti, riguardava la pretesa indennitaria vantata dall’espropriato, il quale poteva per ciò agire esclusivamente nei confronti dell’Ente espropriante; e, per la specialità del rito (opposizione alla stima), nessun altro diritto in quella sede avrebbe potuto essere vantato. In questo giudizio, invece, la pretesa del Comune ha diverso petitum, diversa causa petendi e diverse sono le parti processuali’ Secondo la parte la sentenza con la quale il Comune è stato condannato a pagare ai proprietari espropriati l’indennità di occupazione farebbe stato, nella parte in cui ha stabilito la carenza di legittimazione passiva della RAGIONE_SOCIALE. I ricorrenti invocano quindi l’effetto estensivo del giudicato.
5. -Il motivo è infondato.

Come correttamente rilevato dalla Corte d’appello, la parte invoca la forza di un giudicato formatosi in un giudizio diverso da

quello odierno in cui il petitum era costituito dalla pretesa dei proprietari espropriati di ottenere il giusto compenso per la espropriazione e occupazione. Il giudicato si è formato quindi sul diritto dei proprietari di ottenere dal Comune, e non da altri, il giusto compenso per la espropriazione ed occupazione ma non sul diritto del Comune a rivalersi nei confronti della RAGIONE_SOCIALE trattandosi di questione diversa e fondata su un diverso titolo.

6. -Con il quarto motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. l’omessa pronuncia su un punto decisivo del giudizio in ordine alla natura delle somme pretese dal Comune. I ricorrenti lamentano che la Corte d’appello di Palermo abbia omesso di pronunciarsi sulla eccepita incongruenza delle somme chieste dal Comune e sulla loro non debenza, limitandosi ad affermare, alle pagg. 13 e 14 della impugnata sentenza, quanto segue ‘ Concludendo, tutti gli assegnatari degli alloggi, ad eccezione di coloro per cui viene dichiarata la cessazione della materia del contendere (in accoglimento della domanda proposta dal Comune, vanno condannati a pagare la somma di € 5.041,05 per ciascuno (anziché quella di € 5.305,67 originariamente richiesta), oltre interessi dalla domanda giudiziale al saldo ‘. Deducono che il giudice di secondo grado,così operando, non solo non ha esitato l’eccezione sollevata dai soci appellati, ma non ha nemmeno fornito il criterio di calcolo utilizzato per pervenire a tale statuizione, omettendo di indicare, altresì, la sorte capitale posta quale base di calcolo. Rilevano che in sede giudiziale è stata liquidata ai proprietari del terreno, nel giudizio di opposizione alla stima, la complessiva somma di £. 132.319.051, mentre il Comune di Canicattì con la somma richiesta in citazione pretenderebbe il pagamento di ulteriori somme, pari a £. 83.417.806, di cui £. 22.642.368 per le spese relative l’atto di pignoramento presso terzi notificato in data 08.02.1999 e £. 60.775.438 per interessi. Ma il pagamento della
ulteriore somma di £. 83.417.806 (oggi € 43.081,70) non può essere addebitato neanche alla RAGIONE_SOCIALE neanche sulla scorta del titolo dedotto, sia perché il giudice del giudizio di opposizione alla stima ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva della RAGIONE_SOCIALE, sia perché si tratta di somme che sono state pagate in virtù della colpevole inerzia del comune.

7. -Il motivo è inammissibile.

La censura difetta dei necessari requisiti di specificità e chiarezza; la parte non individua quale sarebbe il ‘punto decisivo’ del giudizio di cui si sarebbe omesso l’esame, sia sotto il profilo del fatto storico asseritamente tralasciato, sia sotto il profilo della sua decisività.

Quanto alla adeguatezza della motivazione a spiegare le ragioni per cui si giunge ad una certa somma di condanna, si rileva che a pagina 13 della sentenza impugnata si specifica quali sono i criteri sulla base dei quali si è determinato il quantum e cioè che l’indennità di occupazione legittima deve considerarsi tra le spese sostenute dal Comune per l’acquisizione dell’area, che gli interessi vanno considerati dovuti per legge come accessorio del costo di espropriazione a carico del Comune e si è invece escluso che siano dovute al Comune anche le somme erogate ai proprietari dell’area a titolo di spese legali. La Corte di merito ha quindi spiegato le ragioni per le quali è pervenuta ad una certa somma in applicazione del più volte richiamato criterio del pareggio economico.
Quanto al resto, si tratta di deduzioni difensive fondate sul preteso giudicato che si sarebbe formatosi sulla carenza di legittimazione della RAGIONE_SOCIALE, di cui sopra si è detto e sulla apodittica affermazione che vi sarebbe una colpevole inerzia del Comune nel corrispondere le somme dovute ai proprietari -e non piuttosto una controversia sul punto -questione che la parte non

chiarisce se ed in che termini sia stata sottoposta al giudice d’appello, requisito essenziale perché la censura possa essere proposta in questa sede diversamente dovendo considerarsi nuova (cfr. Cass. n. 2268 del 26/01/2022; n. 32804 del 13/12/2019; n. 15430 del 13/06/2018; n. 2140 del 31/01/2006)

Ne consegue il rigetto del ricorso; le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.500,00 per compensi, euro 200,00 per spese non documentabili, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, il 30/05/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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