Rimborso canoni locazione: la Cassazione decide

Un coerede ha citato in giudizio gli altri eredi per ottenere la sua quota dei canoni di locazione derivanti da un immobile in comunione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della parte condannata al pagamento, stabilendo principi chiave. In particolare, per l’azione di rimborso canoni locazione, il contratto di affitto è considerato un mero fatto storico che non richiede la prova scritta formale. La Corte ha inoltre confermato che le contestazioni procedurali devono essere sollevate nei gradi di merito e che la ripartizione delle spese legali è una decisione discrezionale del giudice.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rimborso canoni locazione: Guida alla gestione dei beni in comunione

La gestione dei beni in comunione, specialmente a seguito di una successione ereditaria, può generare complesse controversie legali. Un caso emblematico riguarda la richiesta di rimborso canoni locazione da parte di un coerede che non ha beneficiato dei frutti di un immobile comune. Con l’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti su aspetti procedurali e sostanziali, delineando un percorso chiaro per la risoluzione di simili dispute.

I Fatti del Caso: Una Controversia Ereditaria sui Canoni di Locazione

La vicenda ha origine dall’azione legale di un coerede, il quale, a seguito della divisione giudiziale dell’eredità materna, chiedeva agli altri eredi la sua quota di spettanza dei canoni di locazione di un immobile comune. Tali canoni erano stati percepiti esclusivamente dagli altri coeredi per un lungo periodo, dal 1997 al 2011.
Il Tribunale, in primo grado, aveva accolto parzialmente la domanda, condannando due dei coeredi al pagamento di specifiche somme, e dichiarando prescritti i crediti anteriori al 1997. La decisione veniva integralmente confermata dalla Corte d’Appello, spingendo una delle coeredi soccombenti a ricorrere in Cassazione, sollevando quattro distinti motivi di censura.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il ricorso si articolava su questioni sia procedurali che di merito, mettendo in discussione la validità degli atti processuali, le modalità di prova e l’ambito della condanna.

Primo Motivo: La Validità della Procura Legale

La ricorrente contestava la validità della procura alle liti del giudizio di primo grado, poiché il fascicolo originale era andato smarrito e ricostruito. A suo dire, la procura, apposta in calce a una copia dell’atto di citazione originario, non poteva considerarsi validamente congiunta al nuovo atto. La Corte ha ritenuto infondato il motivo, richiamando il principio consolidato per cui la procura rilasciata in calce o a margine dell’atto introduttivo è valida, anche in assenza di timbri di congiunzione o in presenza di discrasie grafiche, purché sia riferibile al processo.

Secondo Motivo: La Prova del Contratto di Locazione

Si denunciava la violazione delle norme sulla prova, sostenendo che, essendo richiesta la forma scritta per il contratto di locazione, non si potesse ritenere provata la sua esistenza sulla base del principio di non contestazione. Anche questo motivo è stato respinto. La Cassazione ha specificato che, nell’azione tra coeredi, il contratto di locazione non è la fonte dei diritti e degli obblighi tra le parti in causa, ma rappresenta un mero fatto storico produttivo di reddito per il bene comune. Pertanto, i limiti legali alla prova di un contratto non si applicano in questo contesto.

Terzo Motivo: Il Principio della Domanda Giudiziale e il rimborso canoni locazione

La ricorrente lamentava la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Sosteneva che i giudici di merito avessero ordinato un pagamento superiore a quello richiesto, includendo periodi non oggetto di domanda. La Corte ha rigettato anche questa censura, osservando che la domanda originaria era volta a ottenere il rimborso canoni locazione per l’intero periodo dall’apertura della successione. L’importo riconosciuto, essendo inferiore, non eccedeva i limiti della domanda. Inoltre, tale doglianza avrebbe dovuto essere sollevata specificamente in appello contro la sentenza di primo grado.

Quarto Motivo: La Ripartizione delle Spese Legali

Infine, la ricorrente si doleva della condanna a pagare interamente le spese processuali, nonostante l’accoglimento solo parziale della domanda attorea. La Corte ha dichiarato il motivo inammissibile, ribadendo che la regolamentazione delle spese di lite rientra nel potere discrezionale del giudice di merito ed è insindacabile in Cassazione, soprattutto quando la parte che si lamenta è risultata comunque soccombente.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha rigettato il ricorso in toto, confermando la decisione della Corte d’Appello. Le motivazioni si fondano su principi consolidati del diritto processuale e sostanziale. In primo luogo, è stata riaffermata la validità della procura alle liti anche in casi di ricostruzione del fascicolo, purché sia garantita la riferibilità dell’atto al giudizio. In secondo luogo, è stato chiarito un punto cruciale sulla prova: quando si agisce per la divisione dei frutti di un bene comune, il contratto che li ha generati (in questo caso, la locazione) è un presupposto di fatto e non necessita delle prove formali richieste quando il contratto è l’oggetto diretto della controversia. Infine, la Corte ha sottolineato la necessità di sollevare le eccezioni nei tempi e modi corretti all’interno dei gradi di merito, precludendone la discussione per la prima volta in sede di legittimità.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre preziose indicazioni pratiche. Anzitutto, evidenzia che nelle cause tra comproprietari per la ripartizione dei frutti, l’onere della prova è alleggerito rispetto alle azioni contrattuali dirette. In secondo luogo, ribadisce l’importanza di una strategia processuale attenta, che preveda la tempestiva formulazione di tutte le eccezioni e contestazioni fin dal primo grado di giudizio. Infine, conferma che la discrezionalità del giudice nella compensazione delle spese legali è molto ampia, e la parte soccombente difficilmente può ottenere una riforma di tale statuizione in Cassazione.

È necessaria la prova scritta del contratto di locazione per chiedere il rimborso della propria quota tra coeredi?
No. La Corte ha chiarito che il contratto di locazione viene in rilievo come semplice fatto storico produttivo dei redditi del bene comune. L’azione si fonda sulla situazione di comproprietà, quindi non si applicano i limiti probatori richiesti quando il contratto è invocato come fonte di diritti e obblighi tra le parti contraenti.

Se un giudice condanna a pagare una somma, ma il calcolo si basa su fatti non contestati, si viola il principio della domanda?
No, se la domanda originaria era più ampia (ad esempio, il rimborso di tutti i canoni percepiti dalla data di apertura della successione) e l’importo effettivamente riconosciuto dal giudice è inferiore a quello potenzialmente dovuto, non si verifica una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

La parte che perde la causa può lamentarsi se il giudice non compensa integralmente le spese legali, anche se la domanda della controparte è stata accolta solo in parte?
No. La parte soccombente non può dolersi della mancata compensazione (totale o parziale) delle spese di lite. La regolamentazione delle spese è un potere discrezionale del giudice di merito, la cui valutazione è insindacabile in Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 799 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 799 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/01/2024

Oggetto: comunione

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24762/2017 R.G. proposto da COGNOME NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME con domicilio in Genova, INDIRIZZO

-RICORRENTE –

contro

COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOME.

-INTIMATI- avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 597/2018, pubblicata in data 9.4.2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18.12.2023 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ottenuta la divisione giudiziale dell’eredità materna con sentenza passata in giudicato, ha agito in giudizio verso NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME figli della coerede NOME COGNOME chiedendo il pagamento della propria quota di spettanza dei canoni di locazione dell’immobile comune, percepiti dai convenuti dal 1997 al 2011.

NOME COGNOME ha ammesso di aver percepito i canoni dal 2008 al 2010, affermando che la sorella NOME aveva incassato le somme in via esclusiva per il periodo pregresso e che, successivamente, gli importi erano stati ripartiti tra tutti i comproprietari.

NOME COGNOME in proprio e quale amministratrice di sostegno di NOME COGNOME ha contestato la domanda, chiedendone l’integrale rigetto .

Esaurita l’istruttoria , il Tribunale ha condannato NOME COGNOME al pagamento del 50% dei canoni percepiti dal 2008 al 2010 e NOME COGNOME al pagamento di € 22.800, pari al 50% dei canoni versati dal conduttore dal 1997 al 2012, dichiarando la prescrizione per i crediti maturati prima del 1997 e regolando le spese.

La sentenza è stata integralmente confermata in appello.

Ritenuta la regolarità del rapporto processuale e la validità della procura alle liti apposta sull’originale dell’atto introduttivo andato smarrito e poi ricostruito, il giudice distrettuale ha escluso che la domanda di pagamento dei canoni dovesse esser proposta nel precedente giudizio di divisione; nel merito, ha ritenuto incontestato che NOME COGNOME avesse percepito integralmente i canoni dal 1997 al 2008, disponendo il rimborso. Ha compensato le spese di lite, salvo che nei rapporti tra l’attore e NOME COGNOME a cui carico ha posto le spese di entrambi i gradi di causa.
La cassazione della sentenza è chiesta da NOME COGNOME con ricorso in quattro motivi.

Nessuna delle controparti ha svolto difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 82, comma terzo, 83, 115 e 165 c.p.c., deducendo l’inammissibilità della

domanda per difetto di procura, evidenziando che il fascicolo di parte attrice era stato smar rito e ricostruito e che l’attore, che aveva notificato una prima citazione senza iscrivere la causa a ruolo, aveva riassunto il giudizio avvalendosi della procura apposta in calce alla citazione originaria che, però, non poteva ritenersi materialmente congiunta all’atto introduttivo ; si deduce, inoltre, che il COGNOME aveva tardivamente inserito detta citazione nel fascicolo ricostruito.
Il motivo è infondato.

Assume la ricorrente che la procura originaria presente in calce all’atto andato smarrito, prodotto in copia, non potrebbe considerarsi apposta su foglio congiunto, stante l’assenza di data e di riferimenti al giudizio di merito, evidenziando che l’atto si concludeva con una pagina bianca cui seguivano le relate di notifica e che la procura rilasciata su un foglio avente un numero non consecutivo e un differente carattere grafico.

Tale assunto non può essere condiviso.

Già la Corte di merito aveva rilevato che l’originaria procura , con cui il difensore era stato autorizzato anche a procedere alla riassunzione, era apposta in calce alla citazione notificata e tale collocazione non era superata dalle discrasie evidenziate in ricorso, alla luce del fatto che la procura alle liti -ove rilasciata in calce o margine della citazione o su foglio congiunto materialmente all’atto introduttivo, tanto in assenza, quanto in presenza di timbri di congiunzione (Cass. s.u. 36057/2022) – è valida ed è riferibile al processo cui accede, non rilevando la diversità dei caratteri a stampa dei due atti, né altri requisiti di forma, nessuno dei quali è prescritto a pena di nullità (Cass. 23777/2011; Cass. 2642/1998), né l’eventuale mancanza di data (Cass. 18915/2012; Cass. 34259/2019; Cass. 24671/2022).
Quanto al tardivo deposito degli atti processuali, di tali contestazioni – che riguardando il giudizio di primo grado dovevano essere oggetto dei motivi di appello ai sensi dell’art. 161 c.p.c., restando altrimenti preclusi in cassazione- non dà atto la sentenza impugnata, né il ricorso chiarisce se e quando siano stati specificamente posti all’esame del giudice del gravame, apparendo la censura priva dei necessari riferimenti alle vicende processuali e perciò inammissibile ai sensi dell’art. 366 c.p.c..
Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 115 e 167 c.p.c., sostenendo che, essendo il contratto di locazione soggetto alla forma scritta per la validità, non era invocabile il principio di non contestazione, né poteva ritenersi provato che i convenuti avessero effettivamente locato l’immobile comune.

Il motivo è infondato.

Il contratto di locazione veniva in rilievo quale fatto produttivo dei vantaggi che la cosa comune era capace di produrre e che ciascun condividente aveva titolo a conseguire; la domanda trovava titolo nella situazione di comproprietà e nell’uso indiretto del bene da parte di taluni soltanto dei comproprietari, non operando i limiti legali di prova di un contratto per il quale sia richiesta la forma scritta “ad substantiam” o “ad probationem”, che vengono in considerazione esclusivamente quando il contratto sia invocato in giudizio come fonte di reciproci diritti ed obblighi tra le parti contraenti e non anche quando se ne evochi l’esistenza come semplice fatto storico influente sulla decisione ed il contratto risulti stipulato non tra le parti processuali, ma tra una sola di esse ed un terzo (Cass. 566/2001; Cass. 3336/2015; Cass. 5880/2021).
Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 115 e 112 c.p.c., per aver la Corte di merito ordinato il pagamento di una somma superiore a quella richiesta, sull’assunto che NOME

COGNOME non avesse negato di aver percepito per intero i canoni di locazione dal 1997 al 2008, circostanza che nessuna delle parti avrebbe mai dichiarato, essendo le tesi difensive contrastanti.

Risulterebbe violato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, avendo la sentenza disposto il rimborso, a carico esclusivo della ricorrente, dei canoni percepiti fino al 2008, oltre a quelli incassati da NOME COGNOME e alle somme, relative al periodo corrente dal giugno 2011 al febbraio 2012, non oggetto di domanda.

Il motivo non merita accoglimento.

La sentenza di appello è integralmente confermativa della quantificazione dei rimborsi operata dal Tribunale e, pertanto, la violazione del principio della domanda doveva essere sollevata già contro la prima pronuncia ai sensi dell’art. 112 c.p.c. e dedotta con i motivi di gravame (Cass. 29923/2023; Cass. 23209/2023; Cass. 22877/2023; Cass. 17754/2023; Cass. 382/2023; Cass. 31798/2022; Cass. 18486/2020; Cass. 10172/2015; Cass. s.u. 15277/2001).

La violazione del principio della domanda non riguarda, poi, il non corretto utilizzo dei criteri di accertamento dei fatti costitutivi della domanda, che attiene alla fondatezza della pretesa, ma alla necessaria corrispondenza tra il chiesto e il domandato, nel senso che il giudice non può riconoscere un bene della vita diverso da quello preteso o porre a fondamento della pronuncia fatti costitutivi non dedotti dall’attore (Cass. 455/2011; Cass. 18868/2015; Cass. 9002/2018; Cass. 12014/2019).
E’ perciò irrilevante stabilire se effettivamente la condanna abbia riguardato sole le somme che le parti avevano ammesso di aver percepito, essendo indubbio che NOME COGNOME aveva domandato il rimborso della quota di sua spettanza dell’intero canone di

locazione dell’immobile comune versato dai conduttori a far data dal l’apertura della successione, per cui la Corte di merito, avendo riconosciuto un importo inferiore, non ha ecceduto dai limiti della domanda.

Per altro verso, non può avere ingresso in questa sede la diversa interpretazione delle contestazioni formulate in giudizio dalle parti, finalizzate ad una diversa individuazione dei diversi periodi in cui la ricorrente avrebbe -a suo dire – percepito, per intero o pro quota, i canoni di locazione dell’immobile comune, in contrasto con le conclusioni motivatamente assunte da entrambi i giudici di merito, cui competeva accertare quali fatti fossero pacifici (Cass. 9429/2023; Cass. 3572/2021; Cass. 27490/2020; Cass. 3680/2019; Cass. 23940/2017; Cass. 10182/2007), dovendo peraltro evidenziarsi che NOME COGNOME aveva dichiarato di aver percepito solo parte dei canoni ( in modo quasi integrale ) maturati nel periodo 20082010 e non per l’intero (cfr. ricorso pag. 15), giustificandosi la condanna al rimborso di tali somme anche dell’attuale ricorrente.
Il quarto motivo denuncia la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., per aver la pronuncia posto le spese processuali a carico della sola ricorrente con la sola compensazione di un terzo, trascurando la fondatezza delle eccezioni sollevate dalla ricorrente, che avevano condotto all’accoglimento solo parziale della domanda, e del rigetto di quelle sollevate dagli altri convenuti in cui favore era stata, però, disposta la compensazione integrale.

Il motivo è inammissibile.

Essendo la COGNOME risultata soccombente, non può dolersi della mancata compensazione integrale delle spese di lite: la facoltà di disporre la compensazione in tutto o in parte rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, cui compete anche stabilire il

grado e la percentuale della disposta compensazione, con valutazione insindacabile in cassazione.

Il ricorso è- quindi – respinto.

Non luogo a provvedere sulle spese, non avendo gli intimati svolto difese.

Si dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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