Rilascio cantiere: ordine urgente ex art. 700 c.p.c.

Il Tribunale di Milano ha emesso un’ordinanza d’urgenza ex art. 700 c.p.c., ordinando il rilascio immediato di un cantiere. Il caso vedeva contrapposti il proprietario di un immobile e l’impresa appaltatrice, la quale si rifiutava di liberare l’area dopo la risoluzione del contratto per grave inadempimento. Il giudice ha accolto la richiesta del proprietario, ravvisando sia la fondatezza del diritto (fumus boni iuris) sia il pericolo di un danno imminente e irreparabile (periculum in mora), legato al deterioramento dell’immobile e a rischi strutturali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 luglio 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rilascio Cantiere con Provvedimento d’Urgenza: Quando il Committente Può Rientrare in Possesso

Quando un contratto di appalto per lavori edili si interrompe, ma l’impresa si rifiuta di abbandonare l’area, il committente si trova in una situazione critica. Una recente ordinanza del Tribunale di Milano offre una guida chiara su come ottenere il rilascio cantiere in tempi brevi attraverso un provvedimento d’urgenza. Questo strumento, previsto dall’art. 700 del codice di procedura civile, si rivela fondamentale per proteggere la proprietà da ulteriori danni e riprendere il controllo dell’immobile.

Il caso analizzato riguarda un vasto complesso immobiliare oggetto di un importante intervento di riqualificazione, interrotto a causa dei gravi inadempimenti dell’appaltatore. Vediamo come il Tribunale ha bilanciato gli interessi delle parti, dando priorità alla tutela del diritto di proprietà minacciato da un pericolo concreto.

I Fatti del Caso: Un Appalto Milionario Finito Male

La vicenda ha origine con l’acquisto di un grande complesso immobiliare da parte di una società, che affida a un’impresa appaltatrice l’esecuzione di imponenti lavori di riqualificazione energetica e sismica per un valore superiore ai 22 milioni di euro.

Successivamente, il committente scopre non solo che gran parte delle opere fatturate non erano state eseguite, ma anche l’esistenza di un procedimento penale che lo confermava. Di fronte a questa situazione, il committente dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento e chiede la restituzione dell’immobile. L’impresa, tuttavia, si rifiuta di liberare il cantiere, mantenendone la detenzione.

La Richiesta del Ricorrente e la Difesa dell’Appaltatore

Per superare lo stallo, il proprietario si rivolge al Tribunale con un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c., chiedendo l’ordine di rilascio immediato del cantiere. A sostegno della sua richiesta, il ricorrente evidenzia una serie di pericoli imminenti e irreparabili (periculum in mora):

* Peggioramento della capacità sismica: consulenze tecniche avevano accertato che i lavori parziali avevano addirittura indebolito la struttura.
* Deterioramento progressivo: l’immobile, privo di manutenzione, mostrava infiltrazioni e danni.
* Rischio di occupazione abusiva: il cantiere, di fatto abbandonato dalle maestranze, era vulnerabile.

L’impresa appaltatrice si è difesa contestando l’ammissibilità del ricorso, sostenendo che esistessero altri rimedi specifici e negando la fondatezza della risoluzione contrattuale.

L’Ordinanza del Tribunale e il Rilascio Cantiere

Il Giudice ha accolto integralmente il ricorso del proprietario, ordinando all’impresa l’immediato rilascio cantiere. La decisione si fonda su un’attenta analisi dei due presupposti chiave per la concessione della tutela d’urgenza.

L’Ammissibilità del Ricorso d’Urgenza

In primo luogo, il Tribunale ha stabilito che il ricorso ex art. 700 c.p.c. era lo strumento corretto. Altri rimedi, come l’azione a tutela del possesso (art. 1170 c.c.) o il sequestro giudiziario (art. 670 c.p.c.), non erano idonei. Il proprietario, infatti, non agiva per difendere un possesso che non aveva, ma per tutelare il suo diritto di proprietà e scongiurare un danno grave. L’urgenza non era quella di custodire il bene in attesa di un giudizio, ma di intervenire attivamente per rimediare ai danni e prevenire ulteriori pericoli.

le motivazioni

Il cuore della decisione risiede nell’accertamento dei due pilastri della tutela cautelare: il fumus boni iuris e il periculum in mora.

Per quanto riguarda il fumus boni iuris, ovvero la parvenza del buon diritto, il giudice ha ritenuto sufficientemente provato che il proprietario avesse il diritto di ottenere la restituzione del cantiere. A fronte della dichiarazione di risoluzione del contratto (o, in subordine, di recesso), la permanenza dell’appaltatore sull’immobile era diventata illegittima, ovvero sine titulo (senza un valido titolo giuridico). Il fatto che l’appaltatore contestasse la legittimità della risoluzione non era sufficiente a giustificare la sua permanenza, essendo una questione da decidere nel successivo giudizio di merito.

Ancora più decisiva è stata la valutazione del periculum in mora, il pericolo di un danno imminente e irreparabile. Il Tribunale ha ritenuto pienamente provata l’esistenza di un rischio concreto, basandosi su più elementi:
1. Grave stato di incuria: le fotografie prodotte mostravano un immobile in stato di abbandono, con danni evidenti.
2. Rischio strutturale: le relazioni tecniche indicavano un peggioramento della resistenza sismica dell’edificio.
3. Pericolo di occupazione abusiva: il cantiere, non presidiato, era esposto a intrusioni.

Il giudice ha concluso che solo il rilascio cantiere immediato avrebbe permesso al proprietario di intervenire efficacemente per affrontare questi pericoli, mettendo in sicurezza l’immobile e prevenendo danni maggiori, difficilmente quantificabili in un futuro processo.

le conclusioni

Questa ordinanza del Tribunale di Milano ribadisce un principio fondamentale: il proprietario-committente ha a disposizione uno strumento rapido ed efficace, come il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c., per recuperare la disponibilità di un cantiere illegittimamente trattenuto dall’appaltatore. La chiave per il successo è dimostrare non solo la probabile fondatezza del proprio diritto alla restituzione, ma soprattutto l’esistenza di un pericolo concreto, imminente e irreparabile per il bene. La decisione sottolinea che la tutela della proprietà prevale sulle contestazioni dell’appaltatore, quando la sua inerzia rischia di compromettere l’integrità stessa dell’immobile.

Quando un committente può chiedere il rilascio urgente di un cantiere?
Un committente può chiederlo quando sussistono due condizioni: il ‘fumus boni iuris’, cioè la probabile fondatezza del suo diritto alla restituzione (ad esempio, dopo aver risolto il contratto per inadempimento), e il ‘periculum in mora’, ossia il rischio concreto che dal ritardo derivi un danno imminente e irreparabile all’immobile (come rischi strutturali, degrado o pericolo di occupazioni abusive).

L’appaltatore può rifiutarsi di lasciare il cantiere se contesta la risoluzione del contratto?
No. Secondo questa ordinanza, una volta che il committente ha manifestato la volontà di porre fine al rapporto (tramite risoluzione o recesso), la detenzione del cantiere da parte dell’appaltatore diventa ‘sine titulo’ (senza titolo legale). Il giudice può quindi ordinare il rilascio immediato in via d’urgenza, rimandando la discussione sulla legittimità della risoluzione al successivo giudizio di merito.

Per ottenere il rilascio del cantiere è sempre necessaria una lunga causa ordinaria?
No. La decisione dimostra che se la situazione presenta caratteri di urgenza e un rischio di danno irreparabile, non è necessario attendere i tempi di una causa ordinaria. Il provvedimento cautelare ex art. 700 c.p.c. consente di ottenere un ordine di rilascio in tempi molto più brevi, proprio per scongiurare il pericolo e tutelare immediatamente il diritto del proprietario.

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI MILANO – N. R.G. 00004921 2025 DEPOSITO MINUTA 25 07 2025 PUBBLICAZIONE 25 07 2025

Il Giudice Unico

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME,

a scioglimento della riserva assunta all’udienza del 03/07/2025,

visti gli atti e i documenti tutti del procedimento,

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

Nel ricorso ex art. 700 c.p.c. depositato prima dell’inizio della causa di merito e iscritto al numero di ruolo generale sopra riportato, promosso

CF/PI: , con gli avv. COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, domicilio Parte_1 P.IVA_1

eletto presso il loro RAGIONE_SOCIALE in INDIRIZZO;

-ricorrente –

CONTRO

Controparte_1

CF/PI: , con gli avv. COGNOME P.IVA_2

NOME COGNOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME e COGNOME NOME, domicilio eletto presso lo RAGIONE_SOCIALE legale RAGIONE_SOCIALE in MilanoINDIRIZZO INDIRIZZO;

-convenuto –

Conclusioni

: come in atti.

Concise ragioni della decisione

Il ricorrente ha introdotto il presente procedimento nei confronti del convenuto deducendo di avere acquistato, il 13 luglio 2020, il complesso immobiliare in Roma, INDIRIZZO, e di averne in seguito venduto la massima parte, con patto di riservato dominio, a RAGIONE_SOCIALE, ad eccezione dei due subalterni 504 e 505, venduti (senza riserva di proprietà) a Controparte_2

e a […] Controparte_3

Il ricorrente ha dedotto che il così formato, appaltò al convenuto l’incarico di compiere l’esecuzione di lavori di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico per un importo di oltre € 16.000.000,00, in seguito aumentato a oltre € 22.000.000,00 per stipulazione NUMERO_DOCUMENTO

di una variante, contratto passibile di incentivazione pubblica tramite il c.d. superbonus 110%; che nelle more gli acquirenti RAGIONE_SOCIALE ed furono sottoposti ad amministrazione giudiziaria, e che, stante l’inadempimento loro e di i contratti di vendita furono tutti risolti, con restituzione della proprietà di tutto l’immobile al ricorrente. CP_ CP_3 Controparte_2

Il ricorrente ha poi dedotto di avere appreso della pendenza di un procedimento penale avanti al Tribunale di Roma, nel corso del quale i consulenti tecnici nominati dal P.M. in fase di indagini riscontrarono che gran parte delle opere fatturate e oggetto degli stati di avanzamento lavori non furono compiute; di avere così dichiarato, a mezzo del Condominio, la risoluzione del contratto d’appalto per inadempimento.

Il ricorrente ha allegato di avere già introdotto un procedimento di istruzione preventiva, in corso di svolgimento, volto ad accertare nel contraddittorio fra le parti le opere effettivamente compiute dal convenuto in cantiere, e di avere sempre ricevuto il rifiuto alle richieste di restituzione dell’immobile.

In diritto, il ricorrente ha argomentato come l’appaltatore non goda di alcun diritto di ritenzione e come dunque, a fronte dello scioglimento del contratto per risoluzione o recesso del committente, la detenzione dell’opera vada immediatamente restituita.

Quanto al periculum in mora , il ricorrente ha allegato il peggioramento della capacità dell’edificio di rispondere al sisma, così come accertato dai consulenti tecnici nominati dal pubblico ministero di Roma, ciò che impone immediati accertamenti e interventi di rinforzo; il progressivo deterioramento dell’immobile, che non viene adeguatamente manutenuto dall’appaltatore; il rischio di occupazione abusiva dell’edificio non adeguatamente custodito. Da ultimo, il ricorrente ha pure allegato il perdurante nocumento del proprio diritto di proprietà sull’immobile.
Su tali basi il ricorrente ha concluso, in ricorso, perché sia ordinato al convenuto di rilasciare e riconsegnare immediatamente il cantiere relativo al complesso immobiliare; in subordine, perché siano adottati tutti i provvedimenti opportuni, anche ai sensi dell’art. 1172 c.c.; in ogni caso, con esecuzione dell’ordinanza a mezzo di forza pubblica e condanna ai sensi dell’art. 614bis c.p.c..

Parte convenuta, costituitasi nel procedimento, non ha negato l’avvenuta conclusione del contratto di appalto con il Condominio, e la successiva variante, e ha ulteriormente allegato di avere compiuto l’opera pressoché integralmente sin del febbraio dell’anno 2023, residuando da quel momento da compiere solo interventi minori di completamento.

Su tali basi il convenuto ha argomentato in punto di infondatezza della risoluzione del contratto; in diritto, ha eccepito l’inammissibilità del ricorso per assenza di strumentalità, l’omessa indicazione della causa di merito cui il procedimento è strumentale, l’inammissibilità per assenza di residualità,

il difetto dei requisiti e la decadenza dell’azione ex art. 1172 c.c., l’insussistenza del periculum in mora , l’ineseguibilità dell’eventuale provvedimento di accoglimento, la carenza di fumus boni juris . Su tali basi il convenuto ha concluso, in comparsa di risposta, perché il ricorso sia rigettato.

All’udienza del 20 marzo 2025, su richiesta di chiarimenti del magistrati, il ricorrente ha rinunciato alla denuncia di danno temuto ai sensi dell’art. 1172 c.c. e ha invece insistito nell’istanza ex art. 700 c.p.c.. Parte convenuta ha eccepito, in aggiunta, l’inammissibilità del ricorso atipico avanzato, posto che il rimedio tipico previsto dall’ordinamento sarebbe l’azione di manutenzione nel possesso di cui all’art. 1170 c.c..

Fallito il tentativo di conciliazione fra le parti, il procedimento giunge in decisione a seguito dell’udienza del 3 luglio 2025.

Il ricorso ai sensi dell’art. 700 c.p.c. è ammissibile e fondato per le ragioni che seguono.

È d’uopo richiamare il testo normativo in forza del quale il ricorrente chiede la tutela cautelare in esame.

L’art. 700 c.p.c. prevede: « Fuori dei casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo, chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti d’urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito ».

In rito, va premesso che sussiste la strumentalità fra il presente procedimento e la futura (ed eventuale) azione di merito prospettata dal ricorrente, posto che, come precisato all’udienza del 20 marzo 2025, essa avrà a oggetto pure la condanna del convenuto al rilascio dell’immobile.

Sul punto, è infondata la difesa del convenuto, che sostiene che sarebbe precluso, al ricorrente, di indicare la futura azione di merito non in ricorso, ma in udienza: anche a ritenere che l’omessa chiara indicazione di tale azione costituisca un vizio del ricorso introduttivo, comunque costituisce principio generale dell’ordinamento processuale civile quello di conservazione degli atti, con facoltà di sanare in corso di procedimento le deficienze degli atti introduttivi (si veda, per il processo ordinario di cognizione, l’art. 164 c.p.c.).
In punto di residualità, è noto che il provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. è applicabile « fuori dai casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo » (il capo sui procedimenti cautelari); è peraltro generalmente riconosciuto che la relazione di sussidiarietà dei provvedimenti d’urgenza sia operante con riferimento a tutte le misure cautelari nominate, per quanto non regolate nel Capo III del I Titolo del Libro IV, bensì in altre parti del codice di procedura, dal codice civile o in leggi speciali.
Come correttamente argomentato dal ricorrente, l’ordinamento non dispone di strumenti cautelari tipici idonei a scongiurare la minaccia di pregiudizio imminente e irreparabile al diritto così come dedotta.

Il ricorrente ha infatti dedotto che la protratta ed ormai ingiustificata detenzione del cantiere da parte del convenuto pone pericoli di stabilità dell’immobile, dovendosi verificare in che misura le lavorazioni compiute in difformità rispetto agli accordi abbiano peggiorato la capacità dell’immobile di rispondere al sisma, come denunciato dai consulenti del P.M. nella loro relazione; che occorre provvedere alla manutenzione dello stabile, completamente omessa dal convenuto; che sussiste un rischio di occupazione abusiva dell’immobile; che vi è pericolo che la lesione del proprio diritto di proprietà venga viepiù aggravata e resa cronica.
Nel corso del procedimento il ricorrente ha ulteriormente documentato il pessimo stato di manutenzione dell’immobile, a detta del convenuto regolarmente ristrutturato come da accordi, dando evidenza fotografica di infiltrazioni d’acqua e rovina dei controsoffitti in ampie porzioni.

Ebbene, il ricorrente non ha certo a disposizione le azioni a tutela del possesso, quale quella di manutenzione ex art. 1170 c.c. menzionata dal convenuto, azioni poste a difesa della relazione di fatto con la cosa del possessore o detentore, come l’appaltatore, non invece del committente o del proprietario della cosa che intenda, appunto, ottenerla da chi la possiede o detiene.

Con particolare riferimento al sequestro giudiziario del bene immobile ai sensi dell’art. 670 c.p.c., si rileva che nel caso di specie non è dedotta l’opportunità di provvedere alla custodia o gestione temporanea del bene nel corso del giudizio di merito, esigenza cui potrebbe farsi fronte tramite nomina di un custode; piuttosto, il periculum paventato dal ricorrente, come sopra sinteticamente indicato, è quello di non essere posto nella condizione di proseguire nel compimento dell’opera tramite diverso appaltatore, rimediando alla perdita di resistenza al sisma che, allo stato, pare essere stata causata dai lavori del convenuto e ponendo fine alle gravi infiltrazioni che stanno causando la rovina di porzioni dell’immobile, così come documentata in corso di procedimento.
Appare evidente, dunque, che un pericolo di tal fatta possa essere scongiurato solo per mezzo del provvedimento atipico domandato, vale a dire tramite il rilascio del cantiere, libero da persone o cose, in favore del ricorrente, perché egli ne disponga come meglio ritiene, senza vincoli di sorta e con libertà di farvi accedere terzi di propria fiducia.

Nel merito, sussistono il fumus boni juris e il periculum in mora .

Quanto alla verosimiglianza del diritto per cui è azione, sussistono certamente elementi sufficienti per ritenere che il ricorrente sia titolare del diritto al rilascio del cantiere.

A fronte della dichiarazione di risoluzione del contratto ad opera del Condominio, e delle successive richieste di restituzione del cespite (doc. 28 ricorrente), è chiaro come il committente e proprietario

dell’immobile abbia manifestato la volontà di porre fine al rapporto contrattuale con il convenuto. Ove pure, come affermato dal convenuto, dovessero ritenersi insussistenti i presupposti per la risoluzione imputabile al convenuto, comunque la condotta del committente dovrà essere qualificata, quantomeno, come recesso dal contratto ai sensi dell’art. 1671 c.c. e della clausola n. 13 (doc. 7 ricorrente).

Peraltro, è lo stesso convenuto ad affermare che, a suo dire, l’opera è di fatto completata e non viene comunque più proseguita da oltre due anni: completata l’opera, il ricorrente ha dunque diritto alla consegna, essendo ormai la detenzione dell’appaltatore sine titulo .

Quanto al periculum in mora , è evidente la necessità del ricorrente di provvedere quanto prima a porre rimedio al grave stato di incuria in cui versa l’immobile, quale si evince dalle fotografie prodotte nel procedimento (doc. 41 e 42 ricorrente). Ove tale urgente attività venisse omessa, potrebbero generarsi danni gravi, ulteriori e di difficile quantificazione nel prossimo giudizio di merito.

Sussiste pure il grave pericolo di occupazione abusiva dell’immobile, che, seppure detenuto dall’appaltatore, risulta sostanzialmente abbandonato dalle maestranze, che non vi compiono più alcuna opera: il contratto di ‘vigilanza e guardiania’ prodotto dal convenuto in data 4 luglio 2025 (produzione che va ammessa, non sussistendo preclusioni istruttorie nel presente procedimento cautelare) consiste infatti in un ‘accordo quadro’ nel quale non è nemmeno indicato che il servizio deve essere prestato presso l’immobile per cui è causa.
La lettura delle relazioni dei consulenti tecnici del pubblico ministero (doc. 22 e 23 ricorrente) rivela poi che sussistono, purtroppo, precisi elementi a sostegno della loro conclusione secondo cui la resistenza al sisma di parte dell’immobile sia addirittura peggiorata.

È chiaro dunque che solo il rilascio del cantiere al ricorrente-proprietario possa consentirgli di affrontare efficacemente i pericoli derivanti dall’inerzia dell’attuale detentore, fra cui assumono rilievo particolare quelli di occupazione abusiva e di crollo a seguito di sisma.

Al riguardo, non coglie nel segno la difesa del convenuto, secondo cui l’urgenza sarebbe contraddetta dall’inerzia del ricorrente, che rimase inerte per anni dopo il termine per la consegna dell’opera finita: a prescindere da ciò che accadde in passato, il diritto risulta oggi minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, sì da legittimare la richiesta cautela.

Né può ritenersi che il provvedimento sia ineseguibile essendo pendente un procedimento per accertamento tecnico preventivo, introdotto dal medesimo ricorrente: il passaggio di detenzione dell’immobile dal convenuto al ricorrente non ostacola, di per sé, la regolare prosecuzione delle operazioni peritali, già peraltro iniziate con esecuzione di numerosi sopralluoghi.

All’accoglimento del ricorso segue la condanna del soccombente al rimborso delle alle spese di lite.

Pertanto, visto l’art. 669-octies, VII comma, c.p.c., il Tribunale provvede sulle spese del procedimento cautelare.

Le spese processuali seguono appunto la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, ai sensi dei D.M. 55/14, 37/18 e 147/22, tenuto conto del valore indeterminabile della controversia, della relativa complessità e dell’attività difensiva effettivamente compiuta.

Non sussistono i presupposti di cui all’art. 614bis c.p.c. per l’emissione di misure di coercizione indiretta, posto che esso possono accompagnare un provvedimento di condanna, e non invece una misura provvisoria quale quella oggi adottata.

P.Q.M.

Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, sul ricorso ex art. 700 c.p.c. depositato il 7 febbraio 2025 da nei confronti di così provvede: Parte_1 Controparte_1 […]

1) in accoglimento del ricorso, ordina al convenuto il rilascio immediato in favore del ricorrente dell’intero cantiere da lui detenuto in Roma, INDIRIZZO, libero da persone o cose;

2) condanna il convenuto alla rifusione delle spese di lite in favore del ricorrente, che si liquidano in € 286,00 per spese esenti ed € 5.284,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.

Così deciso in Milano il 25 luglio 2025.

Il Giudice

(NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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