Riduzione ipoteca: quando è negata al non proprietario

Una società chiede la riduzione ipoteca su immobili ricevuti in permuta ma non ancora completati. La Cassazione rigetta il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. Poiché la proprietà non era stata trasferita a causa del mancato completamento dei lavori, la società non aveva il diritto di ottenere la riduzione, nonostante il suo interesse ad agire.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Riduzione Ipoteca: Negata se Non Sei Ancora Proprietario

La richiesta di riduzione ipoteca su un immobile è un diritto fondamentale, ma cosa succede se la proprietà di quell’immobile non è ancora stata formalmente trasferita? Con la recente ordinanza n. 7165/2024, la Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale: il diritto alla riduzione dell’ipoteca spetta a chi è proprietario del bene, non a chi ha solo un’aspettativa di diventarlo. Analizziamo insieme questo caso per capire le implicazioni pratiche di tale principio.

I Fatti del Caso: La Permuta Immobiliare e l’Ipoteca Bancaria

Una società immobiliare (la “Permutante”) aveva stipulato un contratto di permuta con un’impresa costruttrice. La Permutante trasferiva all’impresa un fabbricato e un appartamento, ricevendo in cambio quattro appartamenti di nuova costruzione che l’impresa si impegnava a realizzare.

Per finanziare i lavori, l’impresa costruttrice otteneva un cospicuo mutuo da una banca, iscrivendo un’ipoteca su tutti i beni coinvolti nell’operazione, inclusi i quattro futuri appartamenti destinati alla Permutante.

Successivamente, l’impresa costruttrice veniva dichiarata fallita, lasciando i lavori incompleti. La Permutante, vedendo gli immobili a lei destinati gravati da un’ipoteca sproporzionata e impossibilitata a commercializzarli, citava in giudizio la banca per ottenere la riduzione dell’ipoteca, sostenendo che il valore dei beni superava di gran lunga il credito garantito.

La Decisione della Corte d’Appello e il Ricorso in Cassazione

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello respingevano la domanda della società. La motivazione principale dei giudici di merito era chiara: il contratto di permuta subordinava il trasferimento della proprietà degli appartamenti al loro completamento e al rilascio del certificato di agibilità. Poiché queste condizioni non si erano verificate, la Permutante non poteva considerarsi ancora proprietaria degli immobili. Di conseguenza, non era titolare del diritto di chiederne la riduzione ipotecaria.

Insoddisfatta, la società proponeva ricorso in Cassazione, sostenendo che il suo interesse ad agire fosse evidente e che i giudici avessero omesso di valutare la sproporzione tra il credito garantito e il valore degli immobili ipotecati.

La Riduzione Ipoteca Secondo la Cassazione: il Principio Decisivo

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la linea dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno precisato che non si trattava di negare l’interesse o la legittimazione ad agire della società, quanto piuttosto di accertare la mancanza del diritto sostanziale.

Il punto centrale della decisione è che, sebbene il proprietario di un bene possa chiedere la riduzione dell’ipoteca anche dopo averlo venduto, è necessario che il richiedente sia (o sia stato) proprietario del bene gravato al momento in cui sorge il diritto. Nel caso di specie, la proprietà non era mai passata alla Permutante, che quindi non poteva esercitare un diritto strettamente legato alla titolarità del bene.

Un Aspetto Procedurale: Le Spese Legali del Cessionario

Un ulteriore motivo di ricorso riguardava la condanna alle spese legali anche a favore di una società di servicing subentrata alla banca nella gestione del credito. La ricorrente sosteneva che, essendo un successore nel diritto controverso e non un intervenuto volontario, le spese dovessero essere liquidate solo a favore della banca originaria. Anche questo motivo è stato respinto. La Cassazione ha chiarito che il successore a titolo particolare che interviene nel processo ne diventa parte a tutti gli effetti e, in caso di vittoria, ha pieno diritto al rimborso delle spese secondo il principio della soccombenza.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte Suprema ha stabilito che la Corte d’Appello non ha negato l’astratta legittimazione ad agire della società, ma ha correttamente esaminato il merito della domanda, concludendo per l’inesistenza del diritto. Il diritto alla riduzione dell’ipoteca, secondo l’art. 2872 c.c., è intrinsecamente legato alla condizione di proprietario del bene gravato. Poiché il trasferimento di proprietà era condizionato alla fine dei lavori, e tale condizione non si era avverata, la società non era mai diventata proprietaria. Di conseguenza, non poteva vantare il diritto di chiedere la riduzione della garanzia. La decisione distingue nettamente tra l’interesse di fatto (liberare i beni per poterli vendere) e la titolarità del diritto soggettivo, che in questo caso mancava.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: per poter esercitare il diritto alla riduzione dell’ipoteca è indispensabile essere il proprietario dell’immobile. Chi vanta solo un’aspettativa di acquisto, come nel caso di un contratto preliminare o di una permuta di cosa futura non ancora venuta ad esistenza, non è titolare di tale diritto. La decisione sottolinea l’importanza di verificare attentamente le clausole contrattuali che regolano il trasferimento della proprietà negli scambi immobiliari, specialmente quando sono coinvolti finanziamenti e garanzie ipotecarie a favore di terzi.

Chi può chiedere la riduzione di un’ipoteca?
La riduzione dell’ipoteca può essere richiesta dal proprietario del bene immobile gravato dalla garanzia. Come specificato dalla Corte, il diritto è strettamente legato alla titolarità del bene.

È possibile chiedere la riduzione ipoteca su un immobile ricevuto in permuta se la costruzione non è ancora finita?
No. Se il contratto di permuta subordina il trasferimento della proprietà al completamento dei lavori e all’ottenimento dell’agibilità, chi deve ricevere l’immobile non ne è ancora proprietario. Di conseguenza, non ha il diritto di chiedere la riduzione dell’ipoteca iscritta sul bene.

Il successore nel diritto controverso, come un cessionario del credito, ha diritto al rimborso delle spese legali se vince la causa?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che il soggetto che interviene nel processo come successore a titolo particolare nel diritto controverso diventa parte a tutti gli effetti. Pertanto, se risulta vittorioso, ha diritto alla liquidazione delle spese processuali in suo favore in base al principio della soccombenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7165 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 7165 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 8037/2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in Roma, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall ‘ AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, domiciliato ex lege in Roma, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall ‘ AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Controricorrente –

Nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, n.q. di mandataria della RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa

Riduzione di ipoteca

d all’AVV_NOTAIO NOME COGNOME , dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME e dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

– Controricorrente –

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia n. 4307/2019 depositata il 09/10/2019.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 13 marzo 2024.

Rilevato che:

la società RAGIONE_SOCIALE citò in giudizio il Banco BPM Spa (nella precedente denominazione) al fine di sentire dichiarare la riduzione/restrizione ex art. 2872, cod. civ., dell’ipoteca iscritta dalla banca sugli immobili facenti parte di un complesso edilizio di nuova costruzione.

A sostegno della domanda, dedusse che:

(i) aveva stipulato, in data 29 marzo 2010, atto di permuta con conguagli con la società RAGIONE_SOCIALE, alla quale aveva traferito la piena proprietà del fabbricato da cielo a terra con annessa porzione di area pertinenziale sito in Verona, INDIRIZZO, e la piena proprietà di un appartamento in Verona, INDIRIZZO, e che, a sua volta, l’altra contraente le aveva trasferito, a titolo di permuta, la piena proprietà di porzioni dell ‘ edificio da costruire previa demolizione e ricostruzione del fabbricato acquistato in permuta e, precisamente, quattro appartamenti con altrettante autorimesse;
(ii) il valore dei beni trasferiti dalla RAGIONE_SOCIALE a favore della società RAGIONE_SOCIALE veniva convenuto in € 753.000,00 , di cui € 150.000,00, corrisposti prima del rogito, a mezzo assegni, e il saldo, pari a € 603.000,00, con la permuta dei quattro appartamenti da costruire;

(iii) sempre in data 29/03/2010, la società RAGIONE_SOCIALE aveva stipulato con la Banca Popolare di Verona S. Geminiano e S. Prospero

un contratto di mutuo ipotecario (di 2 milioni di euro) ex art. 38, t.u.b., in forza del quale veniva iscritta ipoteca volontaria su tutti i beni immobili oggetto della menzionata permuta;

(iv) con atto notarile del 16/12/2013, venivano catastalmente identificati gli immobili che, in forza della permuta, erano di proprietà della RAGIONE_SOCIALE (identificati al CF Comune di Verona, Fg. 324, mapp. 97, sub 20; sub 21; sub 26; sub 35; sub 44; sub 45; sub 51; sub 55);

(v) in data 13/01/2015, la società RAGIONE_SOCIALE veniva dichiarata fallita (con sentenza del Tribunale di Verona n. 3/2015);

(vi) con PEC dell’11/01/2016, aveva chiesto alla banca la riduzione dell’ipoteca sugli immobili di cui era proprietaria, richiesta disattesa dalla banca, con PEC del 12/01/2016.

(vii) l’ipoteca sui detti immobili causava all’attrice un grave pregiudizio poiché rendeva i beni non commerciabili.

Nel primo atto difensivo, il Banco BPM RAGIONE_SOCIALE contestò la domanda e ne chiese il rigetto sul rilievo che, nella permuta posta dall’attrice a fondamento delle sue pretese, le parti avevano convenuto che le singole porzioni immobiliari ( testualmente) ‘ intenderanno venute ad esistenza nel momento in cui siano finite e con la richiesta di agibilità almeno presentata’ e, che non essendosi ancora verificato alcun effetto traslativo degli immobili oggetto di permuta sui quali era stata iscritta ipoteca, la permanenza della garanzia reale era legittima e opponibile all’attrice;
il Tribunale di Verona, con sentenza n. 573/2018, respinse la domanda;

proposta impugnazione dalla soccombente, la Corte d’appello di Venezia ha respinto l’appello così motivando la decisione:

(a) la condizione prevista nel contratto di permuta per il trasferimento a favore dell’attrice della proprietà degli immobili non si

era verificata dato che, come ammesso dalla parte nell’at to di citazione, la costruzione degli immobili non era stata ultimata e non era stata rilasciata l’abi tabilità;

(b) al contrario di quanto dedotto come motivo di appello, era inconferente la disciplina degli artt. 7 e 8, del d.lgs. ‘215/2005’ ( o, meglio, del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 112, recante ‘Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire ‘ ), secondo cui: (art. 7) in caso di edificio per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costituzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia ; (art. 8) il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.
Ed infatti, sottolinea la Corte veneta, nel presente giudizio non è stato richiesto il ‘frazionamento del mutuo’ che, per altro, presuppone la procedura di cui all’art. 7, cit., che non risulta essere stata espletata;

(c) infine, posto che spettava alla cedente (RAGIONE_SOCIALE) compiere le attività necessarie per liberare i beni dall’ipoteca , e che la convenuta non aveva ottemperato a tale obbligo, non era neppure ravvisabile la responsabilità della banca dedotta dall’appellante;

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, con tre motivi. Il Banco BPM Spa ha resistito con controricorso.

RAGIONE_SOCIALE, quale mandataria di RAGIONE_SOCIALE, cessionaria del credito, intervenuta nel giudizio di appello, si è costituita con controricorso notificato alle altre parti il 1°/06/2020, depositato in cancelleria il 12/06/2020, come risulta dal timbro dell’ufficio depositi della Corte apposto sulla prima pagina del controricorso.

Con istanza datata 27/02/2024, la parte ha chiesto di essere autorizzata al deposito cartaceo dell’atto di costituzione, sul rilievo che, benché la costituzione sia avvenuta regolarmente, essa non risulta dal fascicolo telematico.

Il Collegio rileva che le circostanze dedotte dalla controricorrente -non contestate dalla ricorrente -trovano conferma nella documentazione allegata alla sua istanza del 27/02/2024; pertanto, manda alla Cancelleria per l’acquisizione della copia (ove necessario, anche cartacea) del controricorso, già disponibile in atti in quanto allegato alla citata istanza, inserita del programma desk in data 28/02/2024, affinché risulti la costituzione in giudizio della stessa parte;

questa Corte ha formulato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis , cod. proc. civ., che è stata ritualmente comunicata alle parti.

In seguito a tale comunicazione, la ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

Fissata l’adunanza in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.,

La ricorrente ha depositato una memoria in prossimità dell’adunanza camerale;

Considerato che:

il primo motivo di ricorso -‘ Violazione e falsa applicazione degli artt. 2872-28742875 c.c. e art. 100 c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. ‘ – censura la sentenza impugnata che non ha rilevato che l ‘attrice aveva interesse ad ottenere la riduzione dell’ipoteca perché, a prescindere dal passaggio di proprietà dei beni, quale parte venditrice, aveva ottenuto, a titolo di pagamento del prezzo, un acconto di € 150.000,00 e, a saldo, quattro appartamenti da costruire , in permuta del controvalore di € 603.000,00;
il secondo motivo -‘ Violazione e falsa applicazione degli artt. 100 e 112 c.p.c., in combinato disposto con gli artt. 2872-278328742875 c.c. e art. 100 c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4 , c.p.c.’ censura la sentenza impugnata che ha omesso di pronunciare sulla questione centrale del giudizio, e cioè se l’attrice fosse o meno legittimata e avesse interesse ad ottenere, ai sensi degli artt. 2872 e seguenti, c.c., la riduzione dell’ipoteca.

I noltre, aggiunge la parte, la Corte d’appello – che ha omesso di accertare l’eccedenza dei beni ipotecati rispetto ai crediti della banca – se avesse compiuto tale verifica avrebbe accertato che il valore degli immobili documentato era nettamente superiore ai parametri di cui alle norme richiamate nella rubrica del mezzo d’impugnazione e agli artt. 38 e 39, t.u.b., avendo essa ricorrente ottenuto soltanto il pagamento di € 150.000,00, ma non il controvalore di € 60 3.000,00, essendo i quattro immobili di nuova costruzione vincolati da ipoteca;
2.1. i due motivi, suscettibili di esame congiunto per connessione, sono infondati;

2.2. la Corte d’appello, senza escludere l’interesse ad agire e la legittimazione ad agire dell’attrice, e senza incorrere nel prospettato vizio di omessa pronuncia, ha rigettato la domanda sul rilievo che la RAGIONE_SOCIALE non aveva diritto di ottenere la riduzione dell’ipoteca ,

iscritta a garanzia del credito fondiario concesso dalla banca a RAGIONE_SOCIALE.

Per la Corte territoriale, infatti, era pacifico che, ai sensi del contratto di permuta, da un lato, la proprietà dei quattro appartamenti di nuova costruzione sarebbe stata acquisita automaticamente dalla RAGIONE_SOCIALE non appena le porzioni del nuovo edificio fossero state finite e fosse stata presentata la richiesta di agibilità ; dall’altro lato, l’ attrice non era proprietaria degli appartamenti di nuova costruzione ad essa pervenuti in permuta poiché l” edificato ‘ non era arrivato al punto di realizzazione idoneo alla presentazione della richiesta di abitabilità/agibilità.
Al riguardo, è il caso di ribadire il principio di diritto in forza del quale il proprietario di più immobili gravati, nel loro insieme, da ipoteca suscettibile di riduzione perché iscritta in eccesso rispetto al loro complessivo valore, conserva il diritto e l ‘ interesse ad ottenere la riduzione dell ‘ ipoteca stessa anche se, al momento di proporre la relativa domanda, abbia alienato parte di detti immobili a persone cui l ‘ esistenza dell ‘ ipoteca era nota, potendo la riduzione stessa operare, del tutto legittimamente, anche liberando dal vincolo reale gli immobili venduti e concentrando l ‘ iscrizione su quelli di cui il debitore sia rimasto proprietario (Sez. 3, Sentenza n. 4428 del 27/03/2001, Rv. 545216 – 01);
3. il terzo motivo -‘ Violazione e falsa applicazione degli artt. 9192 e 111 c.p.c., in combinato disposto con l’art. 1263 c.c., in relazione agli artt. 360, nn. 3 e 4, c.p.c. ‘ -censura la sentenza impugnata che ha liquidato le spese del giudizio anche a favore della RAGIONE_SOCIALE, cessionaria del credito garantito dall’ipoteca oggetto del giudizio, trascurando che quest’ultima non era qualificabile come intervenuta (art. 105, cod. proc. civ.), ma come successore a titolo particolare nel diritto controverso (art. 111, cod.
proc. civ.), con la conseguenza che la parte cedente (Banco BPM Spa), fino alla formale estromissione dal giudizio, conservava la propria legittimazione, quale sostituto del cessionario, sicché il giudice d’appello avrebbe dovuto liquidare le spese di lite soltanto a favore del sostituto processuale (Banco BPM Spa);

3.1. il motivo è infondato;

3.2. in disparte la prospettabile inammissibilità della doglianza, connessa alla novità della questione relativa alla posizione processuale dell’intervenuta RAGIONE_SOCIALE, che non risulta essere stata sollevata nel corso del giudizio di appello, rileva la Corte che la società intervenuta, quale successore a titolo particolare nel diritto controverso, per effetto del legittimo intervento spiegato in giudizio, ai sensi del terzo comma dell’art. 111, cod. proc. civ., è divenuta parte del processo.
È corretta, pertanto, la statuizione del giudice d’appello che , in applicazione del principio della soccombenza (art. 91, cod. proc. civ.), ha liquidato le spese del giudizio a favore della appellata e dell’intervenuta, quali parti (entrambe) vittoriose;

in conclusione, il ricorso è rigettato;

le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza;

poiché il ricorso è deciso in conformità della proposta formulata ai sensi dell’art. 380 -bis , cod. proc. civ., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis , cod. proc. civ. -il terzo e il quarto comma dell’art. 96, cod. proc. civ., con conseguente condanna della ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento in favore della cassa delle ammende, di una somma di denaro nei limiti di legge (non inferiore ad € 500 e non superiore a € 5.000; cfr. Sez. U, Ordinanza
n. 27433 del 27/09/2023, Rv. 668909 -01; Sez. U, Ordinanza n. 27195 del 22/09/2023, Rv. 668850 -01; Sez. 3, Ordinanza n. 27947 del 04/10/2023, Rv. 669107 -01);

7. ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto;

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente a pagare le spese del giudizio di legittimità, che liquida in favore del Banco BPM Spa in € 6.000 ,00, più € 200,00, per esborsi, oltre al 15 per cento per il rimborso delle spese generali, e agli accessori di legge; in favore di RAGIONE_SOCIALE, quale mandataria di RAGIONE_SOCIALE, in € 6.000 ,00, più € 200,00, per esborsi, oltre al 15 per cento per il rimborso delle spese generali, e agli accessori di legge,

Condanna la ricorrente al pagamento della somma di € 6.000,00, in favore del Banco BPM Spa, e al pagamento della somma di € 6.000,00, in favore di RAGIONE_SOCIALE, quale mandataria di RAGIONE_SOCIALE, nonché di una ulteriore somma di € 3.000,00, in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, in data 13 marzo 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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