Ricorso inammissibile: la buona fede salva l'ipoteca

La Cassazione dichiara un ricorso inammissibile contro la decisione di un Tribunale che aveva protetto l’ipoteca di una banca. Nonostante una vendita immobiliare fosse stata dichiarata simulata, la creditrice opponente non ha provato la mala fede della banca, il cui diritto, sorto prima della trascrizione della domanda di simulazione, resta valido grazie alla presunzione di buona fede.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 dicembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ricorso Inammissibile: la Cassazione Sottolinea l’Importanza dei Requisiti Formali e della Buona Fede

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito principi fondamentali in materia processuale e di diritto civile, dichiarando un ricorso inammissibile e facendo luce sulla tutela dei terzi in buona fede in caso di simulazione. La decisione sottolinea come la precisione e la chiarezza nell’esposizione dei motivi di ricorso siano requisiti imprescindibili per accedere al giudizio di legittimità e come la presunzione di buona fede rappresenti un baluardo a protezione dei diritti acquisiti da terzi, come un’ipoteca bancaria, prima della trascrizione di una domanda giudiziale.

Il Contesto: Opposizione a un’Esecuzione Immobiliare

La vicenda trae origine da una procedura di espropriazione immobiliare. Una creditrice si opponeva al progetto di distribuzione del ricavato della vendita, contestando l’attribuzione delle somme a un istituto di credito che vantava un’ipoteca sull’immobile. Secondo la tesi della creditrice, l’immobile pignorato, sebbene formalmente intestato alla compagna del suo debitore, apparteneva in realtà a quest’ultimo. A supporto della sua tesi, la creditrice citava una sentenza, passata in giudicato, che aveva accertato la natura simulata dell’atto di compravendita dell’immobile.

Di conseguenza, la creditrice sosteneva che l’ipoteca iscritta dalla banca sull’immobile non le fosse opponibile, anche in virtù di una presunta mala fede dell’istituto di credito, il quale avrebbe erogato un finanziamento non per l’acquisto del bene, ma per estinguere debiti pregressi del reale proprietario.

Il Cuore della Controversia: la Buona Fede della Banca e il Ricorso Inammissibile

Il Tribunale di prima istanza aveva rigettato l’opposizione, affermando che la creditrice non era riuscita a superare la presunzione di buona fede della banca. Il giudice di merito aveva ritenuto che gli elementi addotti fossero mere illazioni, insufficienti a dimostrare che la banca fosse a conoscenza dell’accordo simulatorio. La decisione si fondava sul principio generale dell’art. 1147 c.c., secondo cui la buona fede è presunta e spetta a chi la contesta fornire la prova contraria.

Avverso tale decisione, la creditrice proponeva ricorso per cassazione. La Suprema Corte, tuttavia, ha dichiarato il ricorso inammissibile per una serie di vizi sia formali che sostanziali. La Corte ha evidenziato come l’atto introduttivo fosse affetto da gravi lacune, non illustrando in modo chiaro e autosufficiente né il contenuto della sentenza impugnata né la sua ratio decidendi. Tale carenza impedisce alla Corte di comprendere appieno le censure mosse, violando i requisiti di specificità imposti dal codice di procedura civile.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

Carenze Strutturali del Ricorso

La Corte ha sottolineato come la ricorrente avesse fallito nell’illustrare le ragioni del ricorso originario e le difese della controparte, elementi indispensabili per delineare il thema decidendum. La narrazione confusa e la mescolanza di fatti, elementi di altri giudizi e considerazioni personali hanno reso l’atto inintelligibile, in violazione del principio di chiarezza che deve governare gli atti processuali.

Errata Impostazione dei Motivi d’Appello

I motivi del ricorso sono stati giudicati ‘totalmente eccentrici’ rispetto alla motivazione della sentenza impugnata. La ricorrente, ad esempio, insisteva sull’estensione degli effetti del giudicato di simulazione alla banca, mentre il Tribunale aveva basato la sua decisione su un presupposto diverso e logicamente prioritario: la mancata prova della mala fede della banca. Criticare una motivazione che non è presente nella sentenza rende il motivo di ricorso inefficace e, quindi, inammissibile.

La Conferma del Principio di Buona Fede

Infine, la Cassazione ha smontato la censura relativa alla presunta errata applicazione della presunzione di buona fede. Il Tribunale aveva correttamente applicato il principio generale sancito dall’art. 1147 c.c., supportato da consolidata giurisprudenza (Cass. n. 37722/2021), secondo cui tale presunzione opera ogni qual volta le norme facciano riferimento alla buona fede. La ricorrente si è limitata a contestare tale principio in modo generico, senza citare precedenti giurisprudenziali di segno opposto e senza sviluppare una critica ragionata. La Corte ha inoltre specificato che la presunzione di buona fede era stata invocata dal Tribunale solo ad abundantiam, poiché la decisione si reggeva già sulla totale assenza di prove della mala fede.

Le Conclusioni: Lezioni Pratiche dalla Sentenza

Dall’ordinanza emergono due insegnamenti pratici di fondamentale importanza. Il primo è di natura processuale: un ricorso per cassazione deve essere redatto con estremo rigore, chiarezza e autosufficienza. È necessario individuare con precisione la ratio decidendi della sentenza impugnata e costruire su di essa critiche specifiche e pertinenti. Un ricorso inammissibile per vizi formali rappresenta una sconfitta prima ancora di entrare nel merito della questione.

Il secondo insegnamento riguarda il diritto sostanziale: la tutela dei terzi che acquistano diritti da un titolare apparente è un cardine del nostro ordinamento. Per vincere la presunzione di buona fede di un creditore ipotecario, non sono sufficienti sospetti o illazioni, ma è necessario fornire prove concrete e rigorose della sua consapevolezza dell’accordo simulatorio. In assenza di tale prova, i diritti acquisiti in buona fede e trascritti anteriormente alla domanda di simulazione restano salvi.

Quando un ricorso per cassazione viene dichiarato inammissibile?
Un ricorso viene dichiarato inammissibile quando presenta gravi lacune formali, come l’omessa o confusa esposizione dei fatti di causa e del contenuto della sentenza impugnata, o quando i motivi di ricorso sono scollegati e non pertinenti alla reale motivazione (ratio decidendi) della decisione che si intende contestare.

La sentenza che accerta la simulazione di una vendita è opponibile alla banca che ha un’ipoteca sull’immobile?
No, non è opponibile se l’ipoteca è stata iscritta prima della trascrizione della domanda giudiziale di simulazione e se la banca (creditrice ipotecaria) ha agito in buona fede al momento dell’iscrizione, ignorando di ledere i diritti di terzi.

Chi deve provare la mala fede di un terzo, come una banca con un’ipoteca, in un caso di simulazione?
L’onere della prova spetta interamente alla parte che intende far valere la simulazione contro il terzo. La legge presume la buona fede, e per superare questa presunzione è necessario fornire una prova rigorosa e positiva della conoscenza dell’accordo simulatorio da parte del terzo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 31351 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 31351 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18889/2023 R.G.

proposto da

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall ‘ AVV_NOTAIO (C.F. CODICE_FISCALE) e dall ‘ AVV_NOTAIO NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE), con domicilio digitale ex lege

– ricorrente –

contro

BANCA DEL VENETO CENTRALE – CREDITO COOPERATIVO ITALIANO, già RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall ‘ AVV_NOTAIO (C.F. CODICE_FISCALE), con domicilio digitale ex lege

– controricorrente –

avverso la sentenza del Tribunale di Padova n. 1639 del 24/7/2023; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell ‘ 8/10/2025 dal AVV_NOTAIO; letta la memoria della controricorrente;

RILEVATO CHE:

-nell ‘ ambito dell ‘ espropriazione immobiliare n. 196/2007 r.g. esec. del Tribunale di Padova, promossa da Cassa di Risparmio di Padova e, dopo la rinuncia della procedente, proseguita da Banca del Veneto Centrale Credito Cooperativo Italiano (già RovigoBanca – Credito Cooperativo, già Banca di Credito Cooperativo Padana Orientale San AVV_NOTAIO Rovigo) nei confronti di NOME COGNOME, NOME COGNOME – intervenuta nel processo esecutivo quale creditrice del «soggetto accertato simulato alienante» – proponeva opposizione ex artt. 512 e 617 c.p.c. avverso il progetto di distribuzione del ricavato;
-l ‘ opponente contestava l ‘ attribuzione alla predetta banca (creditrice ipotecaria in virtù di ipoteca iscritta il 7/6/2005) delle somme derivanti dalla vendita del lotto 2, che, secondo la tesi prospettata, era da considerare di proprietà del proprio debitore NOME COGNOME, atteso che l ‘ acquisto da parte dell ‘ esecutata (compagna del COGNOME), così come la precedente intestazione dell ‘ immobile all ‘ ex moglie del COGNOME (NOME COGNOME), era stato dichiarato simulato, con la sentenza n. 54 del 18/2/2013 del Tribunale di Padova, confermata dalla Corte d ‘ appello di Venezia con la sentenza n. 2388 in data 11/6/2019 e passata in giudicato; conseguentemente, l ‘ ipoteca era da considerare inopponibile alla COGNOME, anche perché la condotta della banca, che aveva erogato il finanziamento alla AVV_NOTAIOmini per l ‘ acquisto del bene immobile, non era caratterizzato da buona fede;
-resisteva all ‘ opposizione la Banca del Veneto Centrale – Credito Cooperativo Italiano, mentre restavano contumaci l ‘ esecutata NOME COGNOME e gli altri creditori NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME, NOME COGNOME;

-con la sentenza n. 1639 del 24/7/2023, il Tribunale di Padova rigettava l ‘ opposizione e condannava l ‘ opponente alla rifusione delle spese di lite;

-per quanto qui rileva, il giudice di merito – decidendo la controversia «sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata» – reputava assorbente la questione riguardante la pretesa mancanza di buona fede che, nella tesi attorea, «avrebbe connotato l ‘ agire della banca nell ‘ acquisto del diritto di ipoteca volontaria, costituente il presupposto delle ulteriori richieste inerenti alla declaratoria di inopponibilità della medesima nei suoi confronti ed al conseguente accertamento del proprio diritto ad essere soddisfatta in via preferenziale rispetto a tutti gli altri creditori intervenuti nella procedura esecutiva»;
-in particolare, il Tribunale affermava che entrambi i profili dedotti per suffragare la tesi della conoscenza, da parte dell ‘ istituto di credito, dell ‘ accordo simulatorio tra RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE (cioè, 1) lo «sviamento del negozio del mutuo fondiario dalle finalità sue proprie, in quanto esclusivamente utilizzato per estinguere o rinegoziare un finanziamento concesso nel 2003 alla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ » e 2) la «impossibilità di individuare un effettivo versamento del prezzo») consistevano in «mere illazioni svolte dall ‘ attrice in maniera del tutto ipotetica e come tali inidonee a dimostrare in modo certo e positivo la conoscenza in capo alla banca dell ‘ esistenza dell ‘ accordo volto a realizzare una fittizia interposizione di persona, concluso tra il RAGIONE_SOCIALE, la RAGIONE_SOCIALE e la AVV_NOTAIOmini»; inoltre, «il principio espresso dall ‘ art. 1147 cc, in forza del quale la buona fede consiste nell ‘ ignoranza di ledere l ‘ altrui diritto ed è di norma presunta, opera, in quanto generale, ogni qual volta le norme facciano riferimento alla buona fede senza nulla dire in ordine a ciò che vale ad integrarla o ad escluderla, ovvero al soggetto tenuto a provarne l ‘ esistenza o ad altri profili di rilevanza della stessa (Cass. 1.12.21 n. 37722). Sicché, nella fattispecie, sarebbe appunto spettato alla opponente l ‘ onere di fornire una prova rigorosa idonea a vincere la predetta presunzione, ciò a cui non si è peraltro ottemperato»;
-avverso tale decisione NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione, fondato su quattro motivi;

-resisteva con controricorso la Banca del Veneto Centrale – Credito Cooperativo Italiano;

-la controricorrente depositava memoria ex art. 380bis .1 c.p.c.;

-all ‘ esito della camera di consiglio dell ‘ 8/10/2025, il Collegio si riservava il deposito dell ‘ ordinanza nei successivi sessanta giorni, a norma dell ‘ art. 380bis .1, comma 2, c.p.c.;

CONSIDERATO CHE:

-il ricorso introduttivo è affetto da gravi lacune che, a norma dell ‘ art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c. ne determinano l ‘ inammissibilità;

-può prescindersi da ogni questione relativa alla stessa ammissibilità di un intervento diretto, nella procedura esecutiva in danno della simulata acquirente, da parte di una creditrice del simulato alienante;

-infatti, in relazione al requisito di contenuto-forma relativo all ‘ esposizione del fatto processuale, la ricorrente ha omesso di riportare le ragioni del ricorso ex art. 617 c.p.c. avanzato al giudice dell ‘ esecuzione (indispensabili, perché, secondo consolidata giurisprudenza, non è consentita una loro modificazione nella fase di merito dell ‘ opposizione) e le difese della banca opposta (necessarie per la delimitazione del thema decidendum ); ma soprattutto, nell ‘ affastellare in una narrazione scarsamente intelligibile (e, dunque, in ulteriore violazione della succitata disposizione che pretende chiarezza) circostanze di fatto, elementi di altri giudizi e considerazioni personali, la COGNOME ha completamente mancato di illustrare il contenuto della sentenza impugnata e la sua ratio decidendi ;
-tale omissione – presumibilmente discendente da una sostanziale incomprensione del decisum – si ripercuote anche sui singoli motivi;

-ne costituisce chiaro esempio la prima censura, con cui si deduce «Violazione e/o falsa applicazione dell ‘ art. 2909 c.c.», per avere il Tribunale ignorato il giudicato derivante dalla sentenza passata in giudicato – i cui effetti si estendono anche alla banca controricorrente (in quanto «avente

causa»), anche se non intervenuta nel processo, in assenza di opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. – che aveva accertato l ‘ interposizione di persona e la simulazione assoluta della compravendita del 2005, con conseguente inefficacia dell ‘ atto nei confronti della ricorrente;

-tra le molteplici ragioni che avrebbero potuto condurre al rigetto o alla declaratoria di inammissibilità della stravagante iniziativa giudiziale dell ‘ odierna ricorrente (basti pensare al chiaro disposto dell ‘ art. 2915, comma 2, c.c. o al fatto che, nell ‘ esecuzione contro la COGNOME, la COGNOME era da considerare alla stregua di una terza estranea), il Tribunale di Padova ha individuato, come ‘ ragione più liquida ‘ , la mancata dimostrazione di una carenza di buona fede, requisito quest ‘ ultimo che, unitamente all ‘ anteriorità dell ‘ iscrizione dell ‘ ipoteca rispetto alla trascrizione della domanda di simulazione, rende inopponibile alla creditrice ipotecaria la sentenza di accoglimento della predetta domanda (art. 2652, n. 4, c.c.);
-il motivo – che fa riferimento ad una pretesa estensione del giudicato, asseritamente non considerato dal Tribunale (così a pag. 21 del ricorso: «Il giudice di Padova, pertanto, non poteva far finta di nulla e ignorare l ‘ accertamento contenuto nella sentenza della Corte d ‘ appello veneziana già passata in giudicato») sulla simulazione anche alla creditrice ipotecaria – è totalmente eccentrico rispetto alla suesposta motivazione;

-il difetto di pertinenza alla ratio decidendi si evince dallo stesso ricorso, dove si esplicita che le doglianze sono rivolte avverso una motivazione che non si rinviene nella sentenza impugnata («né la Banca prima né il giudice (ancorché indirettamente: non c ‘ è un vero e proprio capo di sentenza dedicato a questo, ma la risoluzione della questione giuridica in senso contrario a quello invocato dalla signora COGNOME è implicito) potevano legittimamente contestare il giudicato per ciò che attiene l ‘ accertamento della simulazione e gli elementi costitutivi che ne sono spettro e prova»);
-parimenti inammissibile è il secondo motivo che lamenta «Violazione e/o falsa applicazione degli art. 1415 e 2652 c.c.», perché il Tribunale

avrebbe erroneamente ritenuto che il mutuo fondiario concesso all ‘ esecutata non fosse «sviato» (mentre in realtà serviva solo a estinguere debiti pregressi, anche verso la stessa banca, di RAGIONE_SOCIALE o della RAGIONE_SOCIALE, non già per acquistare l ‘ immobile) e che, pur in assenza di alcun versamento tra acquirente e venditore, il pagamento del prezzo fosse avvenuto mediante la purgazione dei gravami iscritti sull ‘ immobile, elementi che secondo la ricorrente – erano idonei a dimostrare la mancanza di buona fede della banca, con conseguente inopponibilità dell ‘ ipoteca;
-infatti, si pretende da questa Corte di legittimità una rivalutazione degli elementi già apprezzati dal Tribunale per escludere la configurabilità di una mala fede della creditrice ipotecaria;

-il giudice di merito ha escluso che entrambi i profili dedotti dalla COGNOME potessero valere a dimostrare la consapevolezza della banca circa l ‘ accordo simulatorio:

-non è ipotizzabile uno «sviamento del mutuo … erogato al fine di ottenere una garanzia reale a vantaggio di un credito che prima non ne godeva, bensì per estinguere una pregressa esposizione debitoria facente capo ad un terzo, tra l ‘ altro riconducibile alla opposta solo in misura parziale» (la conclusione è, peraltro, conforme a quanto statuito da Cass. Sez. U., 05/03/2025, n. 5841, Rv. 674008-01, in tema di mutuo solutorio, a definitivo consolidamento di un indirizzo ermeneutico già prevalente); inoltre, «quand ‘ anche si intendesse ciò nonostante disquisire in merito ad una eventuale anomalia di siffatta situazione, rappresentata dal fatto che fosse un terzo, e cioè la COGNOME, a farsi carico della precedente esposizione debitoria riconducibile al COGNOME, ciò che già di per sé rappresenta una forzatura, stante il fatto che la ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ costituisce comunque un soggetto giuridico ben distinto da quest ‘ ultimo, basta rilevare come: – per un verso, ciò non abbia in realtà a risultare così insolito, ove si consideri che ad agire in tal modo era la nuova compagna del NOME, legata a lui da evidenti rapporti affettivi che ben potevano giustificare agli occhi dei terzi
la scelta così effettuata, – per altro verso, e del tutto conseguentemente, sarebbe stato viceversa necessario da parte della opponente di fornire quanto meno un principio di prova dell ‘ esistenza di uno specifico accordo tra l ‘ acquirente del bene, l ‘alienante del medesimo, il COGNOME e la banca …» (trattasi di considerazioni squisitamente di merito);

– nemmeno può desumersi una situazione anomala dalla mancanza di un trasferimento di denaro tra la compratrice COGNOME e la venditrice RAGIONE_SOCIALE (quanto alla «prova del pagamento del prezzo della compravendita, basta osservare come: – per un verso, risulti dal tenore dell ‘ art. 5 dell ‘ atto di compravendita, che l ‘ immobile alienato risultasse gravato da numerosi vincoli reali, ulteriori rispetto all ‘ ipoteca concessa in favore di ‘ Rovigobanca ‘ dalla RAGIONE_SOCIALE come terza datrice e costituiti: o da un ‘ ipoteca volontaria per € 725.000,00 in favore di ‘ Banca Antoniana ‘ , o da un ‘ ipoteca volontaria per ulteriori € 725.000,00 in favore della ‘ BCC Padana Orientale ‘ , o da un ‘ ipoteca giudiziale per € 150.000,00 in favore della ‘ Cassa di Risparmio di Ferrara ‘ , o da un ‘ipoteca giudiziale per € 34.000,00 in favore della ‘ Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo ‘ , – per altro verso, si desuma dal tenore del medesimo art. 5 che tutti questi vincoli siano stati a loro volta estinti sulla base di atti di assenso degli istituti creditori, rogitati in pari dati e repertati nel registro del medesimo AVV_NOTAIO di Monselice ai nn. 119.469, 119.470, 119.471 e 119.472, con immediata precedenza rispetto al rogito di compravendita, repertato al n. NUMERO_DOCUMENTO.473. Conseguendone, allora, che non vi era certo alcun motivo di allarmarsi per la banca in relazione alla mancata corresponsione del prezzo da parte della COGNOME alla alienante ed al fatto che quest ‘ ultima desse ciò nonostante conferma del già avvenuto versamento del dovuto all ‘ art. 2 del rogito, poiché lo stesso in realtà era stato pagato grazie alla liberazione da ogni pregressa pendenza da parte della nuova compagna del marito.»);
-con diffusa motivazione il Tribunale è pervenuto alla conclusione che le affermazioni dell ‘ odierna ricorrente sono «mere illazioni»: il secondo motivo di ricorso si risolve così in una sostanziale contestazione (basata su documenti riportati per essere vagliati da questa Corte) dell ‘ accertamento in fatto e delle valutazioni compiuti dal giudice di merito e non sviluppa in alcun modo una ragionata critica alla decisione in relazione alle norme asseritamente violate (gli artt. 2652 e 1415 c.c. sono solo menzionati e il motivo prescinde completamente dalle citate disposizioni);
-anche il terzo motivo – «Violazione e falsa applicazione degli artt. 132 c.p.c. e 111, sesto comma, Cost.», per avere il giudice di merito erroneamente considerato Rovigobanca e BCC Padana Orientale come soggetti diversi, errore che ha inciso sulla valutazione della buona fede, poiché la banca era già creditrice ipotecaria e quindi consapevole della situazione debitoria – è manifestamente inammissibile;

-infatti, la violazione dell ‘ art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c. è qui ancor più evidente, perché si taccia di irriducibile contraddittorietà la decisione impugnata, ma si omette di riportarne il contenuto per consentire l ‘ esame della doglianza;

-poi, si individua un errore del giudice di merito per aver rilevato, tra i gravami iscritti sull ‘ immobile, «un ‘ipoteca volontaria per € 725.000,00 in favore di Banca Antoniana e un ‘ipoteca volontaria per ulteriori € 725.000,00 in favore della BCC Padana Orientale», mentre il creditore ipotecario era un unico soggetto;

-si tratta, invero, di un artificio, poiché in altro punto della sentenza si osserva che l ‘ estinzione della pregressa esposizione debitoria operata col finanziamento garantito da ipoteca era «riconducibile alla opposta solo in misura parziale» e, come già esposto in relazione al secondo motivo, il lapsus calami è totalmente inidoneo a inficiare la ratio decidendi ; in altre parole, è del tutto irrilevante che solo una fosse l ‘ipoteca iscritta per €

725.000, sia perché c ‘ erano anche altri gravami, sia perché l ‘ argomentazione del giudice è volta a sostenere che il mancato pagamento del prezzo di compravendita trovava giustificazione nella necessità di purgazione dei medesimi;

-il quarto motivo («Violazione e/o falsa applicazione degli art. 1147, comma 3, e 1415 c.c.», in quanto la presunzione di cui all ‘ art. 1147, comma 3, c.c. non può trovare applicazione fuori dalla materia del possesso) è inammissibile per plurime ragioni;

-in primo luogo, la censura pecca di genericità (in violazione dell ‘ art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.), dato che si contesta l ‘ affermazione sulla presunzione di sussistenza della buona fede semplicemente affermando che «Tale asserzione, su cui il Tribunale di Padova fissa la propria decisione, è figlia di una tesi giuridica non condivisa dalla giurisprudenza di legittimità. Secondo tale attenta giurisprudenza, infatti, la presunzione di cui all ‘ art. 1147, comma 3, c.c. non può trovare applicazione fuori dalla materia del possesso»;
-basta osservare che, nonostante lo specifico richiamo, da parte del Tribunale, del precedente di Cass. Sez. 2, 01/12/2021, n. 37722, Rv. 663020-01 («Il principio espresso dall ‘ art. 1147 c.c., secondo cui la buona fede consiste nell ‘ ignoranza di ledere l ‘ altrui diritto ed è presunta, opera, in quanto generale, quando le norme facciano riferimento alla buona fede senza nulla dire in ordine a ciò che vale ad integrarla o ad escluderla, ovvero al soggetto tenuto a provarne l ‘ esistenza o ad altri profili di rilevanza della stessa, sicché trova applicazione anche alla fattispecie di cui all ‘ art. 2652, n. 6, c.c., a norma del quale, se la domanda di nullità è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione dell ‘ atto impugnato, la sentenza che l ‘ accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi in buona fede in base ad atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda.»), la censura non cita alcun precedente di segno opposto (pur affermando che vi è «attenta giurisprudenza», anche «di legittimità», in tal senso);
-inoltre, la presunzione della buona fede è invocata nelle ultime righe della motivazione solo ad abundantiam , dato che nelle pagine precedenti il Tribunale aveva chiaramente spiegato che, nella fattispecie esaminata, difettavano in toto gli elementi addotti per sostenere la mala fede della banca; la censura si dirige, dunque, contro una ratio decidendi ultronea;

-manca, poi, uno sviluppo del motivo attraverso la ragionata critica della decisione impugnata mediante l ‘ analisi delle norme asseritamente violate: anzi, nel delineare il proprio concetto di buona fede, la ricorrente sembra fare riferimento a uno stato soggettivo diverso dalla compartecipazione nella creazione dell ‘ apparenza al quale fa riferimento la giurisprudenza (tra le altre, Cass. Sez. 2, 02/08/2016, n. 16080, Rv. 640680-01: «Al fine di integrare il requisito della mala fede per opporre la simulazione al terzo acquirente, è necessario che il terzo, oltre ad avere consapevolezza della simulazione, abbia proceduto all ‘ acquisto per effetto della stessa, nel senso che, accordandosi con il titolare apparente, abbia inteso favorire il simulato alienante per consolidare, rispetto agli altri terzi, lo scopo pratico perseguito con la simulazione, ovvero abbia voluto personalmente profittare di questa in danno del simulato alienante.»);
-in conclusione, il ricorso va dichiarato inammissibile e ne consegue la condanna della ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate, secondo i parametri normativi, nella misura indicata nel dispositivo;

-va dato atto, infine, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente ed al competente ufficio di merito, ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater , D.P.R. n. 115 del 2002, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13;

p. q. m.

la Corte dichiara inammissibile il ricorso;

condanna la ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese di questo giudizio, liquidate in Euro 11.000,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre ad accessori di legge;

ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater , del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente ed al competente ufficio di merito, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso, qualora dovuto, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, in data 8 ottobre 2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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