Ricorso d'urgenza infiltrazioni: quando è rigettato

Il caso riguarda un ricorso d’urgenza infiltrazioni presentato da due condomini contro il proprio ente condominiale per presunti danni da umidità e rischi alla salute. Il Tribunale ha rigettato l’istanza poiché la consulenza tecnica d’ufficio ha accertato l’assenza di fenomeni infiltrativi attuali e gravi all’interno dell’abitazione, escludendo così il requisito del periculum in mora necessario per ottenere una tutela cautelare immediata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 aprile 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ricorso d’urgenza infiltrazioni: l’importanza del pericolo attuale

Il tema del ricorso d’urgenza infiltrazioni è uno dei più dibattuti nelle aule giudiziarie, specialmente quando si vive in contesti condominiali. Spesso, il proprietario di un immobile che riscontra macchie di umidità o distacchi di intonaco cerca una via rapida per imporre al vicino o al condominio l’esecuzione dei lavori di riparazione. Tuttavia, ottenere un provvedimento cautelare non è automatico e richiede la prova rigorosa di un pericolo imminente.

Il caso analizzato dal Tribunale

Due condomini hanno agito contro il proprio condominio lamentando gravi infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare e dalle pareti esterne. I ricorrenti sostenevano che tali fenomeni stessero causando danni non solo alla struttura dell’appartamento, ma anche alla salute di uno dei residenti, affetto da patologie respiratorie. La richiesta era chiara: ottenere un ordine del Giudice per l’esecuzione immediata di opere di impermeabilizzazione e ripristino, basandosi sulla relazione di un consulente tecnico.

Il condominio si è difeso sostenendo di aver già eseguito numerosi lavori di manutenzione e che le infiltrazioni lamentate non fossero attive o, comunque, non riconducibili a parti comuni. La disputa si è quindi spostata sull’accertamento tecnico dei fatti.

La verifica tecnica tramite CTU nel ricorso d’urgenza infiltrazioni

Per fare chiarezza, il Giudice ha nominato un consulente tecnico d’ufficio (CTU) con il compito di ispezionare l’immobile. L’analisi peritale ha rivelato una realtà diversa da quella prospettata dai ricorrenti. Sebbene fossero visibili i segni di infiltrazioni passate, gran parte dei soffitti risultava asciutta. Il CTU ha evidenziato che le tracce presenti erano riconducibili a fenomeni storici ormai risolti o non collegabili alle denunce recenti.

l’unica infiltrazione ancora attiva è stata individuata in una zona esterna (sottobalcone) e giudicata di modesta entità, priva di quella potenzialità dannosa tale da giustificare un intervento d’urgenza.

Le motivazioni

Le motivazioni del rigetto risiedono nell’assenza del cosiddetto periculum in mora. Il Giudice ha chiarito che, per accogliere un ricorso d’urgenza infiltrazioni, non basta la semplice possibilità remota di un danno, ma occorre un pregiudizio attuale e incombente. Nel caso di specie, mancando la prova di infiltrazioni attive all’interno dell’unità abitativa e non essendo emersa una minaccia reale alla salute o all’integrità del bene durante il tempo della causa ordinaria, il presupposto della tutela cautelare è venuto meno.

Inoltre, l’ordinanza sottolinea come il requisito dell’urgenza debba coincidere con l’attualità della minaccia. Se i fenomeni sono cessati o sono di lievissima entità, il cittadino deve attendere l’esito del giudizio di merito per l’eventuale risarcimento, non potendo scavalcare le tempistiche ordinarie in assenza di un’emergenza concreta.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dal Tribunale portano al rigetto totale della domanda cautelare. La decisione conferma che il processo d’urgenza non può essere utilizzato come una scorciatoia per risolvere controversie condominiali laddove manchi un danno imminente e irreparabile. Le spese di lite per questa fase procedimentale sono state rimesse alla decisione definitiva della causa principale, ricordando a tutti i proprietari che la via della tutela d’urgenza richiede una base probatoria tecnica solida e l’effettiva persistenza del problema al momento del ricorso.

Cosa serve per vincere un ricorso d’urgenza infiltrazioni?
È necessario dimostrare il fumus boni iuris e il periculum in mora, ovvero che il diritto sia probabile e che vi sia un rischio reale di danno grave e irreparabile se non si interviene subito.

Cosa succede se le infiltrazioni non sono più attive al momento della perizia?
Il giudice rigetta il ricorso d’urgenza poiché viene meno il presupposto del pericolo imminente, dato che non vi è un danno in corso di aggravamento che richieda un intervento immediato.

Posso chiedere un provvedimento d’urgenza per danni alla salute causati dall’umidità?
Sì, ma occorre fornire prova medica del nesso tra le infiltrazioni e la patologia, e il perito del tribunale deve confermare la presenza attuale di muffe o umidità nociva nell’abitazione.

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI ROMA – N. R.G. 00018627-1 2024 DEPOSITO MINUTA 03 04 2026 PUBBLICAZIONE 03 04 2026

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE VII CIVILE

Nel procedimento cautelare ex artt. 669 bis e 700 c.p.c., iscritto al nr. 18627-1/2024 R.G. e promosso dai:

Sigg.ri (Cod. Fisc. ) e (Cod. Fisc. ), elettivamente domiciliati in Roma al INDIRIZZO,

presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che li rappresenta e difende, giusta procura in atti

RICORRENTI

Contro

(Cod. Fisc.

, in persona

dell’Amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Roma alla INDIRIZZO

116, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti

RESISTENTE

Il giudice, a scioglimento della riserva assunta all’udienza del 5.9.2025, ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

Con ricorso cautelare del 24.10.2024, depositato in corso di causa, i Sigg.ri e chiedevano: ‘ all’Ill.mo Tribunale adito, affinché, ai sensi del combinato disposto degli art. 700 e 669-bis e seguenti c.p.c., contrariis reiectis, voglia: 1) fissare la comparizione delle parti in contraddittorio, anche con udienza cartolare, procedendo nel modo ritenuto opportuno agli atti di istruzione ritenuti indispensabili e, se del caso, porre al C.T.U. nuovi quesiti relativi ad un’ancora più dettagliata indicazione del computo metrico estimativo relativo alle opere necessarie per l’impermeabilizzazione con l’ind icazione di ogni singola lavorazione; udire i sigg.ri Arch. INDIRIZZO; INDIRIZZO
5 e Arch. , nel domicilio in INDIRIZZO INDIRIZZO; sig. INDIRIZZO circa le condizioni dell’immobile; 2) ordinare, emettendo il provvedimento d’urgenza che appaia più idoneo ad eliminare il pregiudizio subito e subendo dai ricorrenti per tutti i motivi dedotti nel corpo dell’atto; si indica quale soluzione più congrua per eliminare le infiltrazioni ed il rischio di recidive quella prospettata dal C.T.U. ing. nella consulenza di ufficio: ripristino a regola d’arte delle impermeabilizzazioni degli appartamenti al piano 5 per i motivi indicati al paragrafo 3.0 della consulenza di ufficio, oltre i lavori conseguenti e correlati nonché il successivo rifacimento degli intonaci e delle finiture tutte come indicato in consulenza e le ulteriori opere necessarie a seguito degli ulteriori fatti dannosi verificatisi il 3 novembre 2023, l’11 marzo ed il 19 ottobre 2024 nell’appartamento dei ricorrenti; 3) Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre CPA come per legge’ .
A fondamento della propria pretesa, i ricorrenti, premettendo di aver instaurato il procedimento principale, iscritto al nr. NUMERO_DOCUMENTO R.G. dell’intestato Tribunale, al fine di far accertare le infiltrazioni nel proprio appartamento sito all’interno del , ed ottenere la consequenziale condanna al risarcimento dei danni patiti, asserivano ulteriori e sopravvenute infiltrazioni, nonché irreparabili danni, pregiudizi e nocumento alla salute, in particolare della Sig.ra , affetta da patologie respiratorie.
In particolare, deducevano il verificarsi, in data 3.11.2023, 11.3.2024 e il 19.10.2024, di nuovi fenomeni infiltrativi nelle stanze identificate ai nn. 2 e 1 nonché al nr. 3, sottostante il lastrico con danni al controsoffitto, al sottobalcone e al balcone adiacente.

Sulla scorta di tali elementi di fatto ed argomentando circa l’esperibilità del rimedio ex art. 700 c.p.c., sia in ordine al fumus bonis iuris nonché in ordine al periculum in mora, al fine di tutelare il diritto costituzionale alla salute, chiedevano l’emissione del provvedimento d’urgenza ritenuto opportuno e necessario per eliminare gli asseriti pregiudizi, indicando quale soluzione possibile e più congrua, l’esecuzione dei lavori indicati nella CTU depositata nel procedimento di A.T.P. instaurato tra le stesse parti e rubricato al nr. 4660/2023 R.G.
Il ricorso ed il pedissequo decreto di fissazione d’udienza venivano notificati in data 13.1.2025.

Il con comparsa di costituzione e risposta del 13.2.2025, si costituiva in giudizio impugnando e contestando quanto ex adverso dedotto e prodotto, deducendo la carenza del fumus boni iuris e del periculum in mora nonché l’inesistenza di infiltrazioni attive e/o di depositi muffitici.

Quanto sopra, in virtù dell’avvenuta esecuzione di svariati lavori da parte del così come constatato in sede di sopralluogo eseguito nel corso dell’A.T.P. e successivamente confermato dalla relazione del 16.12.2024, redatta da una ditta appositamente incaricata dallo stesso RAGIONE_SOCIALE al fine di verificare la fondatezza delle doglianze avanzate dai ricorrenti.

Il aggiungeva, altresì, che qualora fossero esistenti le lamentate infiltrazioni sarebbero ascrivibili all’appartamento sovrastante, con consequenziale carenza di legittimazione passiva in capo al stesso.

Alla luce di quanto esposto, il resistente chiedeva rigettarsi la domanda cautelare per carenza di legittimazione passiva nonché per la totale infondatezza in fatto ed in diritto.

All’udienza del 14.2.2025, ritenuta la necessarietà ai fini della decisione, veniva conferito l’incarico al CTU, il quale, in data 22.7.2025, depositava il proprio elaborato peritale.

All’udienza del 5.9.2025 il giudicante si riservava sulla decisione.

Il ricorso deve ritenersi infondato, sì da essere rigettato.

Il rimedio di cui all’art. 700 c.p.c. espressamente prevede: ‘ Fuori dei casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo, chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti d’urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito ‘.

L’interpretazione consolidata ed unanime della suddetta disposizione ritiene che l’evento dannoso paventato da chi domanda la tutela, non deve essere di remota possibilità ma incombere con vicina probabilità e, cioè, che l’iter che conduce al detto evento appaia già, se non iniziato, direttamente ed univocamente preparato.

La nozione di imminenza della norma invocata coincide con l’attualità e/o l’incombente minaccia del pregiudizio irreparabile.

Pertanto, ai fini dell’emissione del provvedimento d’urgenza non è dunque sufficiente la sola remota possibilità di un pregiudizio al diritto cautelando, ma devono essere ravvisati elementi di fatto attuali diretti alla produzione del pregiudizio, già iniziato o almeno direttamente ed univocamente perpetrato, così da poter ritenere, in base ad una valutazione probabilistica, che l’evento dannoso, se non già verificatosi, potrà verificarsi in tempi brevissimi.

Alla luce di tali principi, deve escludersi, nel caso di specie, la sussistenza del periculum in mora , quale indefettibile presupposto della tutela cautelare atipica invocata, poiché il ricorrente non ha allegato e dimostrato l’esistenza di un pregiudizio attuale e imminente derivante dall’attesa della pronuncia di merito.

Infatti, la disposta consulenza tecnica d’ufficio, elaborata in virtù dei sopralluoghi e delle prove tecniche effettuate nel contraddittorio fra le parti, ha accertato l’inesistenza di attuali fenomeni infiltrativi all’interno dell’appartamento di proprietà dei ricorrenti.

Nella relazione si afferma, in relazione alla camera identificata al numero 1: ‘ sono evidenti invece segni di pregresse infiltrazioni, non più in atto. La porzione di soffitto tra la parete del balcone e la veletta del controsoffitto appare asciutta ‘ e prosegue: ‘ Il controsoffitto presenta tracce di pregresse infiltrazioni per circa 10 15 cm di profondità. E’ stato eseguito uno scasso nel controsoffitto in cartongesso della camera 1 per verificare lo stato di conservazione dei pannelli, che non sono risultati danneggiati… Per verificare la presenza o meno di muffe all’interno del controsoffitto è stato eseguito un ulteriore foro di ispezione. Sono emersi vecchi segni a matita che contornano degli aloni di pregressi fenomeni infiltrativi per accertare ampliamenti successivi. Questi fenomeni infiltrativi sono riconducibili a molto tempo addietro, prima che si realizzasse il controsoffitto. Pertanto non sono collegabili alle infiltrazioni denunciate nel ricorso. Non sono evidenziabili muffe. ‘
Quanto alla camera 2, si legge: ‘ è presente uno scasso eseguito su di un tracantone all’interno del quale passano le tubazioni verticali del riscaldamento e dello scarico acque pluviali. Sono visibili segni di pregresse percolazioni. Non sono presenti infiltrazioni o perdite di tenuta. Non sono evidenti muffe ‘, ed, infine, per quanto attiene alla stanza 3: ‘ sono evidenti pregressi fenomeni infiltrativi, ma l’intonaco sul soffitto tra il muro della finestra ed la veletta del controsoffitto risulta deteriorato e in fase di distacco. Non sono presenti fenomeni infiltrativi in atto, né muffe ‘.
Secondo l’ausiliare del giudice solo il sotto -balcone ‘ della camera 1 presenta una infiltrazione in atto nella parte più aggettante. L’ infiltrazione è localizzate in corrispondenza del muro di divisione posto al piano superiore tra i terrazzi dell’int 16 e dell’int. 15 ‘, aggiungendo, però che: ‘ rilevata anche con l’igroscopio, è circoscritta dal bordo esterno del sottobalcone per una profondità di circa 30 cm verso il muro interno ‘.

Ebbene, dall’elaborato tecnico, che non vi è ragione di disattendere poiché linearmente argomentato, esauriente rispetto ai quesiti formulati e con puntuali risposte alle osservazioni delle

parti, l’unica infiltrazione attiva risulta localizzata all’esterno dell’unità abitativa dei ricorrenti ed è, peraltro, di modesta entità nonché priva di qualsivoglia potenzialità pregiudizievole.

La domanda avanzata, pertanto, è da ritenersi carente del periculum in mora in quanto inesistente, e comunque non provato diversamente, l’irreparabile pericolo attuale e/o imminente che potrebbe derivare dall’attesa della pronuncia di merito.

L’insussistenza di detto requisito esime il giudicante dal vagliare il presupposto del fumus boni iuris poiché, ai fini della concessione di un provvedimento cautelare, il fumus e il periculum devono necessariamente coesistere, cosicché l’esclusione della sussistenza dell’uno esime dall’esame dell’altro.

Pertanto, la domanda cautelare non è meritevole di accoglimento.

Trattandosi di procedimento instaurato in corso di causa, la statuizione in ordine alle spese di lite va rimessa al definitivo.

P.Q.M.

-Rigetta il ricorso.

-Spese di lite al definitivo.

Manda alla cancelleria per le comunicazioni di rito.

Roma, 3.4.2026

Il giudice NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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