Riconsegna azienda: validità offerta informale

Il Tribunale ha stabilito che un’offerta non formale di riconsegna azienda, effettuata tramite PEC, è sufficiente a escludere la mora del conduttore. Se il contratto prevede che i danni siano contestati in un apposito verbale, il locatore non può rifiutare la restituzione delle chiavi, perdendo il diritto all’indennità per l’occupazione dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Riconsegna azienda: la validità dell’offerta informale tramite PEC

Nel contesto dei contratti di affitto d’azienda, la fase della riconsegna azienda rappresenta spesso un momento di forte tensione tra le parti. Un recente provvedimento giudiziario ha chiarito aspetti fondamentali riguardanti le modalità di restituzione dei beni e le conseguenze del rifiuto di ricevere le chiavi da parte del locatore.

L’importanza della riconsegna azienda al termine del contratto

Quando un contratto di affitto giunge alla sua scadenza naturale, il conduttore ha l’obbligo di restituire l’azienda e i relativi immobili. Se la restituzione viene ritardata, il conduttore è tenuto al pagamento di un’indennità di occupazione ai sensi dell’art. 1591 c.c. Tuttavia, cosa accade se il conduttore si offre di restituire il bene ma il locatore rifiuta la consegna sollevando contestazioni sullo stato dei locali?

La giurisprudenza distingue tra offerta formale (artt. 1216 e 1209 c.c.) e offerta non formale (art. 1220 c.c.). Mentre solo l’offerta formale mette in mora il creditore trasferendo su di esso i rischi e le spese di conservazione, l’offerta informale, se seria e concreta, è sufficiente a escludere la responsabilità del debitore per il ritardo.

Il rifiuto illegittimo delle chiavi nella riconsegna azienda

Un punto cruciale della decisione riguarda la legittimità del rifiuto del locatore. Generalmente, il locatore può rifiutare la riconsegna solo in presenza di danni gravissimi che richiedano interventi di ripristino radicali. Tuttavia, se nel contratto è previsto espressamente che la riconsegna debba avvenire mediante un verbale in contraddittorio in cui conteggiare eventuali danni, il locatore non ha più il diritto di rifiutare le chiavi.

In questa fattispecie, il conduttore aveva inviato una PEC sollecitando un sopralluogo per la restituzione dell’azienda. Nonostante i danni riscontrati, la presenza di una clausola contrattuale specifica obbligava le parti a procedere comunque alla riconsegna, rinviando la questione dei danni a un momento contabile successivo. Il rifiuto del locatore di ricevere le chiavi è stato quindi considerato ingiustificato.

Le motivazioni

Le motivazioni del giudice si fondano sul principio di buona fede e sulla corretta applicazione dell’art. 1220 c.c. Viene evidenziato che la comunicazione PEC, contenente un’offerta seria e tempestiva di restituzione, ha l’effetto di interrompere la mora del conduttore. Poiché il conduttore ha manifestato la disponibilità a riconsegnare l’immobile già mesi prima dell’effettivo sopralluogo, non è dovuta alcuna indennità per il periodo successivo all’offerta. Il giudice ha inoltre sottolineato che, sebbene l’offerta informale non sposti le spese di custodia sul locatore (per le quali sarebbe stata necessaria un’offerta reale formale), essa neutralizza le pretese risarcitorie del locatore legate al ritardo nella restituzione. La clausola contrattuale sulla redazione del verbale in contraddittorio è stata determinante: essa impedisce al locatore di usare lo stato manutentivo come scusa per non riprendere il possesso del bene.

Le conclusioni

Le conclusioni della sentenza vedono un parziale accoglimento delle domande del conduttore. Il Tribunale ha accertato che l’offerta di riconsegna azienda formulata tramite PEC è valida ai fini dell’esclusione della mora debendi. Di conseguenza, il conduttore è stato liberato dall’obbligo di corrispondere i canoni o le indennità dalla data in cui l’offerta è diventata efficace. Sono state invece rigettate le domande del conduttore volte a ottenere il rimborso delle spese di conservazione e delle utenze sostenute dopo l’offerta informale, poiché tali costi possono essere traslati sul creditore solo attraverso la complessa procedura dell’offerta reale formale. Le spese di lite sono state integralmente compensate tra le parti, data la reciproca soccombenza su alcuni punti della domanda.

La riconsegna di un’azienda può essere validamente offerta tramite PEC?
Sì, la comunicazione via PEC costituisce un’offerta non formale che, se seria e concreta, è idonea a interrompere la mora del debitore e impedire il pagamento di indennità per il ritardo.

Il locatore può rifiutare la riconsegna se l’immobile è danneggiato?
In presenza di una clausola che prevede la redazione di un verbale per il conteggio dei danni al momento della restituzione, il locatore non può rifiutare la consegna delle chiavi.

Chi paga le utenze se il proprietario rifiuta di ricevere le chiavi?
Se il conduttore effettua solo un’offerta informale, le spese di conservazione e le utenze restano a suo carico. Solo l’offerta reale formale trasferisce tali oneri sul proprietario.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI VENEZIA N. 5740 2026 – N. R.G. 00017005 2024 DEPOSITO MINUTA 02 04 2026 PUBBLICAZIONE 03 04 2026

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI VENEZIA

SEZIONE PRIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del AVV_NOTAIO unico AVV_NOTAIO ha pronunciato ai all’udienza del 2.4.26, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, sensi de ll’art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA

dando lettura alle ore 20:30, alle parti non presenti, del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione nella causa iscritta al N. 17005/2024 R.G. promossa da:

TABLE

resistenti

CONCLUSIONI

Conclusioni della ricorrente:

accertare e dichiarare che parte conduttrice/ricorrente ha riconsegnato a sensi di contratto (art. 16) l’RAGIONE_SOCIALE di cui è causa in data 26.10.2022, ovvero in quella diversa data, anche

anteriore, che il AVV_NOTAIO vorrá ritenere di giustizia in base a quanto esposto in narrativa, con tutte le relative conseguenze;

accertare e dichiarare nonché dare atto che parte conduttrice/ricorrente ha offerto il versamento di € 60.000. -(€ sessantamila. -) a definizione di ogni evtl. pretesa, comunque denominata, e concernente il rapporto di cui è causa, e cosí di ogni e qualsiasi ipotizzabile pretesa avversaria e che detta offerta non è stata accettata da parte proprietaria;

dare atto che parte conduttrice/ricorrente conferma detta offerta anche in questa sede;

dare atto che parte conduttrice/ricorrente rioffre anche in questa sede la consegna delle chiavi (come sub pag. 3, 4, 5, 9, 11);

accertare e dichiarare che in data 22.04.2022 (doc. n. 6) parte ricorrente ha chiesto la fissazione di incontro e sopralluogo onde procedere alla restituzione dell’RAGIONE_SOCIALE/immobile di cui è causa e che per causa e fatto imputabile a parte convenuta detto incontro ha avuto luogo solo in data 26.10.2022, dopo oltre 6 mesi, con conseguente mora imputabile a parte proprietaria, con tutte le relative conseguenze e liberazione di parte conduttrice da ogni sua obbligazione;

accertare e dichiarare le spese assunte dalla parte conduttrice/ricorrente ai fini della conservazione etc. dell’RAGIONE_SOCIALE/immobile che si quantificano in € € 11.521,08. – (come sub pag. 11/12) ovvero quel diverso importo, minore o maggiore, che il AVV_NOTAIO vorrá accertare e determinare, anche in via equitativa, e condannare i convenuti, in solido o pro quota, a pagarle in favore della conduttrice, con gli interessi di mora ex D.L. 231 dd. 09.10.2002 o legali dalla data del pagamento ovvero dalla data del presente ricorso al saldo;
accertare e dichiarare nonché riconoscere a parte conduttrice/ricorrente un’indennità per le attivitá svolte e danni subiti a causa del rifiuto ingiustificato di accettare la riconsegna indicato in € 500/mensili (come sub pag. 12) da maggio 2022 rispett. ottobre 2022, ovvero quel diverso importo (e data), minore o maggiore, che il AVV_NOTAIO vorrá determinare, anche in via equitativa,

e condannare i convenuti, in solido o pro quota, a pagarla in favore della conduttrice, con gli interessi di mora ex D.L. 231 dd. 09.10.2002 o legali dalla data del presente ricorso al saldo;

Con rifusione delle spese di causa nonché del procedimento di mediazione, anche ai sensi dell’art. 12 bis ded.leg. n. 28/2010.

In via istruttoria:

omissis

Conclusioni di :

rigetto di tutte le domande contro di lui formulate da perché inammissibili o, in subordine, infondate con vittoria di spese.

Conclusioni di

accertare che l’RAGIONE_SOCIALE di cui è causa non è stata validamente restituita dalla ricorrente ai comproprietari e rigettare ogni ulteriore domanda. Con vittoria di spese.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con ricorso depositato il 2.9.24 chiedeva accertarsi, nei confronti di , , COGNOME NOME e comproprietari dell’RAGIONE_SOCIALE corrente in concessa in affitto alla ricorrente, che quest’ultima aveva provveduto a riconsegnare l’RAGIONE_SOCIALE in data 26.10.22, che l’offerta transattiva formulata dall’affittuaria per la somma onnicomprensiva di € 60.000,00 era stata rifiutata dai proprietari , che la ricorrente offriva nuovamente la riconsegna delle chiavi dell’albergo, che già in data 22.4.22 aveva sollecitato un sopralluogo presso l’RAGIONE_SOCIALE ai fini della riconsegna , che l’affittuaria infine dal 26.10.22 aveva sostenute spese pari ad € 11.521,08 per la conservazione dell’RAGIONE_SOCIALE e aveva subito danni quantificabili nella somma di € 500,00 mensili a causa del rifiuto ingiustificato dei comproprietari di accettare la riconsegna dell’RAGIONE_SOCIALE , somme al pagamento delle quali i comproprietari dovevano essere condannati.
Secondo l’assunto attoreo, in particolare:

-con contratto del 17.4.15 e concedevano in affitto alla l’RAGIONE_SOCIALE denominata RAGIONE_SOCIALE in ;

-il contratto veniva più volte prorogato, da ultimo con atto del 10.2.21, sottoscritto dai resistenti quali nuovi comproprietari, per la scadenza del 28.2.22;

-con comunicazione del 24.2.22 l’affittuaria chiedeva una proroga di due mesi, mentre con successiva pec del 22.4.22 chiedeva ai quattro comproprietari di fissare un sopralluogo ai fini della riconsegna dell’RAGIONE_SOCIALE ;

-il sopralluogo avveniva peraltro solo in data 26.10.22, per colpa dei comproprietari che avevano ignorato i precedenti solleciti, e in occasione dello stesso tuttavia i resistenti, dopo aver fatto genericamente constatare asseriti danni e mancanze di arredi e mobili (come previsto nel contratto), rifiutavano immotivatamente di ricevere la restituzione delle chiavi;

-la ricorrente in data 28.11.22 offriva, ai fini del bonario componimento, di eseguire determinate riparazioni nella struttura senza ottenere alcun riscontro dai comproprietari; offriva nuovamente nell’autunno 2023 la restituzione delle chiavi ma senza esito; formalizzava quindi offerta reale delle chiavi dell’RAGIONE_SOCIALE nelle forme di legge che veniva rifiutata in data 1.2.24 dal comproprietario con la motivazione che l’immobile non era stato ancora riconsegnato;

-l’esperita mediazione falliva per la mancata partecipazione di , mentre la successiva proposta di definizione transattiva mediante il versamento della somma omnia di € 60.000,00 non veniva accettata da tutti i resistenti;

-atteso l’immotivato rifiuto dei comproprietari di ricevere l’RAGIONE_SOCIALE, va accertato che l’affittuaria l’ha offerta in restituzione già in data 22.4.22, allorquando veniva richiesto il sopralluogo, e l’ha comunque restituita il 26.10.22, allorquando svolto il sopralluogo congiunto i resistenti hanno ingiustificatamente rifiutato la riconsegna delle chiavi, con conseguente non debenza di alcuna somma a titolo di canone dal 22.4.22 o, al più tardi, dal 26.10.22;

-l’RAGIONE_SOCIALE era stata offerta in restituzione nel medesimo stato in cui era stata consegnata, salvo il normale deperimento d’uso, e, in ogni caso, ammessa l’esistenza dei danni indicati nel verbale di sopralluogo, questi sarebbero compensati dagli interventi straordinari eseguiti dall’affittuaria necessari per rendere l’RAGIONE_SOCIALE idonea all’uso;

-dal 26.10.22 l’affittuaria aveva sostenuto spese per la conservazione dell’RAGIONE_SOCIALE (per utenze, assicurazione, prevenzione incendi, tari) per la somma di € 11.521,08 ed era inoltre creditrice nei confronti dei proprietari per i danni patiti e le attività di custodia resesi necessarie a causa dell’ingiustificato rifiuto dei resistenti a ricevere la riconsegna dell’RAGIONE_SOCIALE , quantificabili nella somma mensile di € 500,00.

Si costituiva ritualmente in giudizio il quale concludeva per il rigetto delle domande attoree eccependo, in particolare, il difetto di legittimazione passiva nell’asserita veste di portavoce degli altri comproprietari e la nullità delle domande per indeterminatezza della causa petendi ; deducendo che nel verbale di sopralluogo del 26.10.22 alcuna riconsegna dell’RAGIONE_SOCIALE risulta va avvenuta e che la ricorrente difettava di interesse in ordine alla domanda di accertamento afferente la formulata proposta transattiva e a quella relativa al l’offerta (o ri -offerta) di restituzione delle chiavi; contestando l’idoneità della comunicazione del 22.4.22 (con cui si offriva la restituzione non dell’RAGIONE_SOCIALE, ma dell’immobile) a rappresentare valida offerta, anche informale, di restituzione dell’RAGIONE_SOCIALE e/o ad interrompere la mora debendi determinatasi per effetto della precedente comunicazione del 24.2.22; eccependo che tutte le spese di conservazione dell’RAGIONE_SOCIALE doveva no gravare sull’affittuaria ancora in mora nella restituzione .
Si costituiva anche la quale, dichiarando la propria disponibilità ad accettare l’offerta di € 60.000,00 formulata dalla ricorrente e rappresentando di aver precedentemente adito il Tribunale ex art. 1105 c.c. affinché fosse ordinato, atteso il dissenso dei comproprietari, la stipula dell’accordo transattivo proposta dalla ricorrente, concludeva comunque per il rigetto delle avverse domande in quanto la riconsegna dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE era stata legittimamente rifiutata dai
comproprietari in ragione dei danni riscontrati nella struttura e dunque dell’impossibilità per la ricorrente di restituirla nelle condizioni in cui l’aveva ricevuta .

I resistenti e COGNOME NOME sono rimasti contumaci.

La causa, documentalmente istruita, è stata discussa all’udienza del 2.4.26 sulle conclusioni ivi rassegnate dalle parti.

Non risultano risolutive, va innanzitutto osservato, le eccezioni preliminari sollevate dalla difesa di afferenti la nullità dell’atto introduttivo e il preteso difetto di legittimazione passiva in capo al resistente.

Dal ricorso introduttivo si evincono con chiarezza il titolo e l’oggetto della domanda attorea, finalizzata al l’accertamento della riconsegna o della valida offerta restitutoria a decorrere dal 26.10.22 o dal 22.4.22.

I resistenti, inoltre, sono tutti evocati in giudizio nella loro qualità di compropriet ari dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e legittimati, per un tanto , a ricevere in restituzione l’RAGIONE_SOCIALE affittata , mai venendo espressamente indicato dalla ricorrente un potere rappresentativo di anche per gli altri affittanti.

Le domande attoree risultano parzialmente fondate nei limiti che seguono.

Come precisato in giurisprudenza, in ordine alla fattispecie similare della locazione, ‘ in tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura di cui all’articolo 1216 del codice civile e all’articolo 1209 del codice civile, comma 2, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti (articolo 1207 del codice civile), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (articolo 1220 del codice civile), purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore rispetto all’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’articolo 1591 del codice civile; la valutazione circa l’idoneità di tale offerta è rimessa
al AVV_NOTAIO di merito e non è sindacabile in questa sede in presenza di congrua ed adeguata motivazione ‘ (così Cass. n. 26135/22).

Nel caso, può osservarsi, risulta che con pec del 22.4.22 (all. 6 ricorrente) l’affittuaria chiedeva a tutti i comproprietari di fissare un incontro entro la fine del mese (termine fino al quale con precedente comunicazione la ricorrente aveva chiesto di poter prorogare la scadenza concordemente fissata per il 28.3.22) ai fini della restituzione/riconsegna dell’RAGIONE_SOCIALE, dovendosi intendere ragionevolmente e secondo buona fede che la richiesta restituzione dell’immobile riguardi l’intera RAGIONE_SOCIALE .
Seguiva un sollecito rivolto da ll’affittuaria ai comproprietari in data 22.7.22 a volturare le utenze (all. 8 ricorrente) e, quindi, il sopralluogo in contraddittorio tra tutte le parti in data 26.10.22, in occasione del quale veniva solo constatato lo stato degli impianti e dei locali dell’albergo (all. 9 ricorrente ).

Successivamente inte rveniva il legale della ricorrente, offrendo il 28.11.22 l’esecuzione di determinati lavori di ripristino (all. 10 ricorrente), proponendo in data 7.6.23 di definire la controversia insorta con il pagamento della somma onnicomprensiva di € 60.000,00 (all. 12) , offrendo nuovamente in data 24.10.23 la riconsegna delle chiavi (all. 14) e, infine, formalizzando l’offerta reale nel gennaio 2024 .

La riconsegna dell ‘ RAGIONE_SOCIALE, che presuppone la re-immissione della proprietaria nel possesso del bene con la consegna delle chiavi, non è mi avvenuta giacché, come riconosciuto dalla stessa ricorrente, le chiavi non sono mai state formalmente restituite ai resistenti.

Deve ritenersi, invece, che la comunicazione pec del 22.4.22 (all. 6 cit.) costituisca valida offerta di restituzione/riconsegna dell’albergo .

A fronte della disponibilità alla restituzione manifestata dal debitore, è onere del creditore consentire la re-immissione nel possesso con la restituzione delle chiavi , ovvero, come precisato all’art. 1206 c.c., compiere quanto necessario affinché il debitore possa adempiere l’obbligazione .

I resistenti assumono che l’affittuaria non sarebbe stata nelle condizioni di adempiere l’obbligazione restitutoria , come specificata all’art. 16 del contratto (all. 1 ricorrente) , in quanto l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non si trovava nelle condizioni in cui era stata consegnata, come risulterebbe dimostrato dal verbale di

sopralluogo del 26.10.22 (all. 9 ricorrente), in cui venivano annotati i difetti negli impianti e i danneggiamenti riscontrati nei locali dell’alber go, e dalla successiva offerta formulata dalla stessa affittuaria di eseguire determinati lavori di ripristino (all. 10 ricorrente).

Lo stato dell’RAGIONE_SOCIALE da restituire, si osserva tuttavia, non sembra assumere decisivo rilievo.

È noto che il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la riconsegna del bene laddove lo stesso presenti gravi danni che richiedano opere di ripristino di notevole entità (tra le molte, Cass. n. 39179/21).

Nel caso, però, sembra che le parti abbiano inteso derogare a tale principio stabilendo espressamente nel contratto (all. 1 cit.), all’art. 16, che ‘ la puntuale riconsegna dovrà risultare da apposito verbale, da redigere in contraddittorio delle parti, nel quale saranno conteggiati a debito dell’affittuaria i danneggiamenti constatati e l’eventuale rilevata mancanza di arredi e mobili individuati nell’elenco dell’inventario di consegna ‘.

Da tale espressa pattuizione si evince, quindi, che la riconsegna l’RAGIONE_SOCIALE nello status quo ante non costituisce presupposto fattuale per una valida restituzione del bene ma solo fonte di eventuale obbligazione a carico dell’affittuaria, a debito della quale come previsto nell’indicata norma devono essere conteggiati i danni e le mancanze accertati nel verbale da redigersi in contraddittorio.

Non avendo le parti resistenti addotto altro valido motivo (al di là dei danneggiamenti e delle mancanze nell’RAGIONE_SOCIALE) ostativo alla restituzione dell’RAGIONE_SOCIALE con la riconsegna delle chiavi, né alcuna giustificata ragione per la quale il verbale in contraddittorio, sollecitato dalla ricorrente ancora in data 22.4.22, non potesse essere redatto prima del 26.10.22, l’affittuaria può ritenersi liberata dall’obbligo di adempiere la propria prestazione ex art. 1591 c.c. dall’1.5.22, salvo l’accertamento dei danni arrecati all’RAGIONE_SOCIALE e delle mancanze rispetto all’inventario che non costitu isce oggetto del presente giudizio.
È infondata, invece, la domanda risarcitoria formulata dalla ricorrente, avente ad oggetto le spese asseritamente sostenute per le utenze RAGIONE_SOCIALEli dopo il 26.10.22 e i danni patiti per la conservazione dell’RAGIONE_SOCIALE.

Come previsto dall’art. 1207 c.c., il creditore in mora ‘ è tenuto a risarcire i danni derivanti dalla sua mora e a sostenere le spese per la custodia e la conservazione della cosa dovuta ‘.

L’offerta non formale , come detto sopra, non è idonea a costituire in mora il creditore e a provocarne i relativi effetti.

Risulta che la ricorrente abbia eseguito offerta formale a mezzo Ufficiale Giudiziario solo in data 31.1.24 (all. 15 ricorrente).

Tale offerta, tuttavia, al di là dell’inidoneità a rendere ripetibili le spese e/o i danni riferibili al periodo antecedente, siccome indirizzata ad un solo comproprietario/creditore al suo domicilio (

, deve ritenersi invalida/inefficace , non risultando dall’atto modificativo del 22.2.21 (all. 5 ricorrente) che tutti i comproprietari avessero eletto ai fini contrattuali lo stesso domicilio.

In ordine alle domande formulate dall’attrice ai punti sub 2 -3-4 delle conclusioni, aventi ad oggetto l’accertamento in ordine all’offerta transattiva di € 60.000,00 , al rifiuto della stessa, alla conferma dell’offerta e alla ri-offerta delle chiavi, le stesse riguardano fatti incontestati e/o per i quali la ricorrente non sembra vantare alcun concreto interesse.

Considerato l’esito del giudizio e la reciproca soccombenza, le spese tra le parti costituite, ivi comprese quelle attinenti alla fase di mediazione, possono essere integralmente compensate.

p.q.m.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta o assorbita, in parziale accoglimento delle domande attoree:

-accerta e dichiara che la ricorrente ha formulata valida offerta restitutoria di riconsegna dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE con la comunicazione pec del 22.4.22, idonea ad escludere la mora debendi a decorrere dall’1.5.22

-rigetta le domande di rifusione delle spese sostenute per la conservazione dell’RAGIONE_SOCIALE e di risarcimento dei danni

-compensa integralmente le spese di lite tra tutte le parti

Venezia, 2 aprile 2026

Il AVV_NOTAIO COGNOME

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