Riconoscimento dei vizi: effetti sulla prescrizione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4035/2024, ha stabilito che il riconoscimento dei vizi da parte del venditore non solo interrompe la prescrizione annuale della garanzia, ma fa sorgere una nuova obbligazione autonoma di eliminare i difetti, soggetta alla prescrizione ordinaria decennale. Nel caso di specie, una società costruttrice, tramite un fax, aveva ammesso i difetti in alcune aree condominiali, impegnandosi a porvi rimedio. La Corte ha rigettato il ricorso della società, confermando le decisioni dei giudici di merito e ribadendo un principio consolidato a tutela dell’acquirente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 31 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Riconoscimento dei Vizi: Nuova Obbligazione e Prescrizione Decennale

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 4035 del 14 febbraio 2024 offre un importante chiarimento sugli effetti del riconoscimento dei vizi da parte del venditore di un immobile. Quando un costruttore ammette i difetti dell’opera, non solo interrompe i brevi termini di prescrizione della garanzia, ma crea un’obbligazione completamente nuova, soggetta a un termine di prescrizione di dieci anni. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi affermati dalla Suprema Corte.

I Fatti di Causa

Un gruppo di proprietari di immobili conveniva in giudizio una società costruttrice per ottenere il risarcimento dei danni derivanti da vizi presenti nelle aree condominiali. I difetti riguardavano il ripristino dell’asfalto, la rimozione di materiali di risulta e il rifacimento dell’intonaco dei muri di cinta. La società costruttrice si difendeva eccependo l’avvenuta prescrizione del diritto alla garanzia, che per legge ha una durata molto breve (un anno dalla consegna, secondo l’art. 1495 c.c.).

Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione ai proprietari. I giudici di merito ritenevano che una comunicazione via fax, inviata dalla società costruttrice, costituisse un esplicito riconoscimento dei vizi. In tale comunicazione, l’impresa si era dichiarata disponibile a eseguire i lavori necessari per eliminare i difetti. Secondo i giudici, questo atto integrava una rinuncia ad avvalersi della prescrizione e, soprattutto, dava vita a una nuova obbligazione.

Il Riconoscimento dei Vizi e la Decisione della Cassazione

La società costruttrice ha impugnato la decisione della Corte d’Appello dinanzi alla Cassazione, sostenendo due motivi principali:
1. La comunicazione non poteva essere interpretata come una rinuncia alla prescrizione.
2. L’impegno a eliminare i vizi non rientrava nelle tutele previste dalla legge (risoluzione del contratto o riduzione del prezzo), ma configurava un’obbligazione diversa.

La Suprema Corte ha rigettato entrambi i motivi, confermando la decisione impugnata.

L’Interruzione della Prescrizione

Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile a causa del principio della “doppia pronuncia conforme”. Poiché Tribunale e Corte d’Appello avevano basato la loro decisione sulla stessa interpretazione dei fatti (ovvero il valore della comunicazione via fax come riconoscimento), la questione non poteva essere riesaminata in sede di legittimità.

La Nascita di una Nuova Obbligazione

Il secondo motivo è stato giudicato infondato. La Corte ha ribadito un principio ormai consolidato nella sua giurisprudenza: quando il venditore si impegna a eliminare i vizi della cosa venduta, fa sorgere una nuova obbligazione di ‘fare’, autonoma e distinta dalla garanzia originaria. Questa nuova obbligazione, salvo che non si configuri una novazione (cioè la sostituzione dell’obbligazione originaria con una nuova), si affianca a quella preesistente.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha chiarito che l’impegno del venditore a riparare il bene difettoso non è un semplice atto di cortesia, ma un’assunzione di responsabilità che genera conseguenze giuridiche precise. Questo impegno dà vita a un nuovo rapporto obbligatorio che non è soggetto al breve termine di prescrizione annuale previsto dall’articolo 1495 del Codice Civile per l’azione di garanzia.

Al contrario, il diritto dell’acquirente di pretendere l’eliminazione dei vizi, sorto da questo nuovo impegno, è soggetto alla prescrizione ordinaria decennale. Questa interpretazione offre una tutela significativamente maggiore all’acquirente, che non rischia di vedere svanire i propri diritti a causa dei termini molto stretti previsti per la garanzia per vizi.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame conferma un orientamento fondamentale per chi acquista un immobile. Le comunicazioni scritte in cui il costruttore o il venditore riconoscono i difetti e si impegnano a risolverli hanno un valore legale cruciale. Trasformano il diritto alla garanzia, soggetto a termini di decadenza e prescrizione molto brevi, in un nuovo diritto di credito all’esatto adempimento (la riparazione), che può essere fatto valere per dieci anni. Per i venditori, ciò sottolinea l’importanza di ponderare attentamente il contenuto delle proprie comunicazioni, poiché un’ammissione di responsabilità può estendere notevolmente la durata del proprio obbligo.

Cosa succede se un venditore ammette per iscritto i difetti di un immobile?
Questo atto, definito ‘riconoscimento dei vizi’, interrompe il termine di prescrizione breve della garanzia legale e fa sorgere una nuova e autonoma obbligazione per il venditore di eliminare i difetti.

Qual è il termine di prescrizione per richiedere la riparazione dei vizi dopo il loro riconoscimento da parte del venditore?
Il diritto dell’acquirente a pretendere l’eliminazione dei vizi, che sorge dall’impegno del venditore, è soggetto alla prescrizione ordinaria di dieci anni, e non a quella breve di un anno prevista per la garanzia originaria.

L’impegno a riparare i difetti sostituisce la garanzia originale?
No, secondo la Corte, l’impegno a eliminare i vizi dà vita a una nuova obbligazione che si affianca alla garanzia originaria, senza estinguerla, a meno che le parti non concordino espressamente una novazione (cioè la sostituzione dell’obbligazione).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4035 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4035 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/02/2024

Ordinanza

sul ricorso n. 21252/2021 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE , difesi dall’AVV_NOTAIO;

-ricorrenti-

contro

COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME NOME difesi da ll’ AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

-controricorrenti- avverso la sentenza della Corte di appello di L’Aquila n. 772/2021 del 19/05/2021.

Ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME convenivano dinanzi al Tribunale di Sulmona Le

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione e RAGIONE_SOCIALE in azione revocatoria ex art. 2901 c.c. di un contratto del 12/05/2011 di vendita di un terreno (dalla prima alla seconda delle due società convenute ). Gli attori si vantavano creditori di € 11.900 nei confronti della venditrice per i vizi delle opere di ripristino dell’asfalto sui piazzali esterni all’edifici condominiale , alla rimozione dei materiali di risulta e al rifacimento dell’intonaco sui muri di cinta. La domanda è stata accolta in primo e secondo grado. In particolare, la parte rilevante della sentenza di appello (p. 5 s.) argomenta nei termini seguenti. Il giudice di primo grado ha correttamente evidenziato che nella fattispecie in esame la dichiarazione di cui al fax del 28/7/2010 costituisce riconoscimento dei vizi (limitatamente alle aree di pertinenza condominiale), integrando quindi una rinuncia ad avvalersi della prescrizione. L’interruzione della prescrizione per effetto di riconoscimento ex art. 2944 c.c. può conseguire anche da una proposta transattiva, qualora questa, anziché presupporre la contestazione del diritto della controparte, venga formulata in circostanze e con modalità tali da implicare ammissione del diritto stesso, e sia rivolta solo ad ottenere un componimento sulla liquidazione del quantum. Anche le trattative per ottenere il risarcimento del danno comportano l’interruzione della prescrizione quando dal comportamento di una delle parti risulti il riconoscimento del contrapposto diritto di credito, in quanto tale condotta configura una rinuncia tacita alla prescrizione analogamente all’interruzione della stessa per effetto del riconoscimento.
Ricorrono in cassazione NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE con due motivi. Resistono gli attori con controricorso. Il consigliere delegato NOME COGNOME ha proposto ex art. 380-bis c.p.c. la definizione del giudizio per manifesta infondatezza del ricorso. I ricorrenti ne hanno chiesto la decisione.

Entrambe le parti hanno depositato memorie in prossimità dell’adunanza camerale.

Ragioni della decisione

– Il primo motivo (p. 12 s.) censura che la Corte di appello abbia ritenuto che il fax del 28/7/2010 della RAGIONE_SOCIALE costituiva riconoscimento dei vizi che affliggevano le opere compiute e implicava la rinuncia ad avvalersi della prescrizione, mentre in realtà la società aveva manifestato più volte l’intenzione di non rinunciare a quest’ultima ex art. 1495 c.c. Si deduce la violazione dell’art. 2937 c.c. nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia.
Il secondo motivo (p. 13 ss.) censura che la Corte di appello abbia ritenuto che il fax del 28/7/2010 costituiva riconoscimento dei vizi relativi alle aree condominiali dell’immobile e implicava la rinuncia ad avvalersi della prescrizione, mentre in realtà l’obbligazione ivi assunta aveva ad oggetto l’eliminazione dei vizi e non corrisponde va alle pretese alla risoluzione o alla riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. Si deduce violazione degli artt. 1492, 1493 e 1494 c.c.

2.1. -I due motivi possono esaminarsi contestualmente in quanto connessi nelle loro censure, che possono sintetizzarsi nei temini seguenti. Con il fax del 28/7/2010 la società RAGIONE_SOCIALE ha manifestato la volontà di eliminare i vizi delle opere e non quella di ottenere un componimento sulla liquidazione del quantum. Infatti, essa si è dichiarata disponibile a ripristinare l’asfalto sui piazzali esterni, a rimuovere i materiali di risulta e a provvedere al rifacimento dell’intonaco sui muri di cinta. Ha inteso eliminare i vizi, non rinunciare alla prescrizione, poiché la proposta ivi contenuta non rientra nel contenuto dell’obbligazione di garanzia per i vizi della cosa ex artt. 1492, 1493 e 1494 c.c., non
disponendo il compratore di un’azione di esatto adempimento. Se accettata, tale proposta dà luogo ad un’obbligazione autonoma .

2.2. -Entrambi i motivi sono da disattendere.

In particolare, il primo motivo è inammissibile per doppia pronuncia conforme in primo e secondo grado. In tale ipotesi, per evitare che il motivo ex art. 360 n. 5 c.p.c. sia dichiarato inammissibile ai sensi dell’ art. 348-ter co. 5 c.p.c., nel suo richiamo al comma precedente (applicabile ex art. 54 co. 2 d.l. 83/2012 conv. in l. 134/2012 ai giudizi d’appello introdotti come nel caso di specie dopo l’11 settembre 2012), la parte ricorrente è tenuta ad indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse, nonostante che il dispositivo della sentenza di secondo grado sia di rigetto de ll’appello e di conferma della sentenza di primo grado sul capo investito dal motivo di ricorso (cfr. Cass. 7724/2022). Tale onere non è stato adempiuto. L’inammissibilità si estende in via consequenziale all’abbinata censura di violazione dell’art. 2937 c.c., che dipende dalla possibilità di far valere con successo il vizio di omesso esame di fatto decisivo.
Il secondo motivo è manifestamente infondato, poiché l’argomento ivi fatto valere non supera la considerazione che se, come nel caso di specie, il venditore si impegna ad eliminare i vizi sorge una obbligazione di fare autonoma, che – ove non estingua per novazione la garanzia originaria, si affianca a quest ‘ulti ma, rimanendone distinta. Ne consegue che il diritto all’eliminazione dei vizi così sorto è assoggettato alla prescrizione ordinaria decennale (mentre l’originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto resta soggetto alla prescrizione annuale ex art. 1495 c.c.). Così Cass. SU 19702/2012, nonché fra le più recenti Cass. 34648/2022.
3. – Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Atteso che la presente pronuncia è conforme alla proposta di definizione accelerata, trova applicazione l’ultima parte del terzo comma dell’art.380 bis. c.pc. nel richiamo al terzo e quarto comma dell’art. 96 c.p.c., negli importi di cui al dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che liquida in € 3.000 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge.

Condanna inoltre la parte ricorrente ex art. 96 co. 3 c.p.c. al pagamento di € 2.000 in favore della parte controricorrente, nonché ex art. 96 co. 4 c.p.c. al pagamento di € 2.000 in favore della Cassa delle ammende.

Sussistono infine i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso a Roma il 17/01/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.