Revocatoria ordinaria: la prova della conoscenza

La Corte di Cassazione analizza un caso di revocatoria ordinaria contro il secondo acquirente di un immobile, originariamente venduto da una società poi fallita. La Corte conferma che la conoscenza del pregiudizio ai creditori da parte del subacquirente può essere dimostrata tramite presunzioni, come un forte sconto sul prezzo e la notorietà dello stato di insolvenza del venditore originario. Viene inoltre chiarito che il termine di prescrizione per l’azione decorre dalla data del secondo atto di acquisto, non dal primo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 febbraio 2026 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Revocatoria Ordinaria: Quando l’Acquisto di un Immobile è a Rischio

L’acquisto di un immobile è un passo importante, ma può nascondere insidie legali complesse, specialmente quando la catena delle proprietà precedenti coinvolge una società poi fallita. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui rischi per il subacquirente e sull’applicazione della revocatoria ordinaria, uno strumento a tutela dei creditori. Il caso analizzato dimostra come la conoscenza del potenziale danno ai creditori possa essere provata anche tramite indizi, rendendo l’acquisto inefficace.

I Fatti del Caso: La Doppia Compravendita Sotto la Lente del Fallimento

Una società costruttrice, in un periodo prossimo al suo fallimento, vende un appartamento a una coppia. Successivamente alla dichiarazione di fallimento, questa coppia rivende lo stesso immobile a un’altra coppia, i subacquirenti. Il curatore fallimentare agisce in giudizio per far dichiarare inefficaci entrambe le vendite: la prima, tramite un’azione revocatoria fallimentare, poiché avvenuta nel cosiddetto “periodo sospetto”; la seconda, nei confronti dei subacquirenti, tramite un’azione revocatoria ordinaria.

Il Tribunale prima, e la Corte d’Appello poi, accolgono le domande del fallimento. Secondo i giudici di merito, i secondi acquirenti erano consapevoli della situazione precaria che viziava il primo acquisto, e tale consapevolezza è stata desunta da una serie di elementi presuntivi.

La Decisione della Corte di Cassazione e la Revocatoria Ordinaria

I subacquirenti ricorrono in Cassazione, sollevando diverse questioni, ma la Corte rigetta integralmente il ricorso, confermando le decisioni precedenti e fornendo importanti chiarimenti sull’applicazione della revocatoria ordinaria.

Prescrizione dell’Azione: Da Quando Decorre il Termine?

Uno dei motivi di ricorso riguardava la prescrizione. I ricorrenti sostenevano che il termine di cinque anni per l’azione revocatoria dovesse decorrere dalla data della prima compravendita. La Corte ha respinto questa tesi, ribadendo un principio fondamentale sancito dall’art. 2903 c.c.: l’azione si prescrive in cinque anni dalla data dell’atto che si intende revocare. Nel caso di specie, l’atto contestato era la seconda compravendita, ed è da quella data che il termine ha iniziato a decorrere. Sarebbe illogico, notano i giudici, far sorgere il diritto di revoca prima ancora che l’atto stesso sia stato compiuto.

La Prova della “Scientia Damni” e la Revocatoria Ordinaria del Subacquirente

Il punto cruciale della decisione riguarda la prova della consapevolezza del danno ai creditori (scientia damni) in capo ai subacquirenti. Essi lamentavano che la Corte d’Appello non avesse accertato la loro specifica conoscenza della scientia decoctionis (conoscenza dello stato di insolvenza) del venditore originario da parte dei loro danti causa.

La Cassazione ha chiarito che la Corte di merito ha correttamente utilizzato la prova presuntiva, basando la sua decisione su una serie di indizi gravi, precisi e concordanti:
1. Stato di insolvenza notorio: La società costruttrice originaria era già gravata da numerosi protesti per un importo ingente al momento della prima vendita.
2. Contesto geografico: Sia i primi che i secondi acquirenti appartenevano allo stesso contesto geografico della società fallita, rendendo plausibile la conoscenza delle sue difficoltà finanziarie.
3. Sconto sul prezzo: I subacquirenti avevano ottenuto uno sconto significativo (15.000 euro) rispetto al prezzo pattuito nel contratto preliminare, un fatto che i giudici hanno interpretato come un segnale che, nelle more, avessero appreso della revocabilità dell’acquisto dei loro venditori e ne avessero approfittato per rinegoziare.

Questi elementi, visti nel loro complesso, sono stati ritenuti sufficienti a dimostrare che i subacquirenti erano consapevoli della revocabilità del primo atto e, di conseguenza, del pregiudizio che il loro acquisto avrebbe consolidato a danno dei creditori del fallimento.

Le Motivazioni

La Corte Suprema ha motivato il rigetto del ricorso su basi sia procedurali che sostanziali. Il primo motivo, relativo alla presunta ultrapetizione del giudice di primo grado, è stato dichiarato inammissibile perché i ricorrenti non avevano adempiuto all’onere di riprodurre integralmente l’atto di citazione originario, impedendo alla Corte di verificare la fondatezza della censura. Sul tema della prescrizione, la motivazione si fonda sull’interpretazione letterale e logica dell’art. 2903 c.c., che lega inequivocabilmente il dies a quo alla data di compimento dell’atto impugnato. La motivazione centrale, tuttavia, riguarda la prova della scientia damni. La Corte ha spiegato che gli indizi individuati dai giudici di merito erano idonei a generare nei subacquirenti il convincimento della situazione di insolvenza del dante causa dei loro venditori. Di conseguenza, questi elementi non erano semplici congetture, ma fatti noti che, secondo un ragionamento logico, portavano a ritenere provato il fatto ignoto, ovvero la consapevolezza del rischio di revoca.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce l’importanza della diligenza nell’acquisto di beni immobili. Un prezzo eccessivamente vantaggioso o circostanze anomale nella storia del bene dovrebbero sempre far scattare un campanello d’allarme per l’acquirente. La decisione conferma che la tutela dei creditori in ambito fallimentare si estende anche agli atti compiuti da terzi dopo la dichiarazione di fallimento, se questi atti pregiudicano il recupero dell’attivo. Per i subacquirenti, la lezione è chiara: la prova della loro buona fede può essere messa in discussione da elementi presuntivi che, nel loro insieme, delineano un quadro di consapevolezza del danno arrecato alla massa dei creditori.

Quando si prescrive l’azione revocatoria ordinaria contro il subacquirente di un bene?
L’azione revocatoria ordinaria si prescrive in cinque anni che decorrono dalla data di stipula dell’atto che si intende revocare (la seconda compravendita), non dalla data del primo atto pregiudizievole.

Come può essere provata la consapevolezza del subacquirente di recare un danno ai creditori?
La prova può essere fornita anche in via presuntiva. Indizi come la notorietà dello stato di insolvenza del venditore originario, la vicinanza geografica e, soprattutto, l’ottenimento di un considerevole sconto sul prezzo finale possono essere considerati elementi sufficienti a dimostrare tale consapevolezza.

Cosa rischia chi acquista un immobile da un soggetto che lo aveva a sua volta acquistato da un’impresa poi fallita?
Se il primo acquisto è revocabile e il subacquirente è consapevole (o avrebbe potuto esserlo con l’ordinaria diligenza) di questa situazione, anche il suo acquisto può essere dichiarato inefficace nei confronti dei creditori del fallimento tramite un’azione revocatoria ordinaria. Di conseguenza, potrebbe perdere l’immobile, che rientrerebbe nel patrimonio fallimentare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 12359 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 12359 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: AMATORE NOME

Data pubblicazione: 07/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 21397-2017 r.g. proposto da:

NOME COGNOME, NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso NOME COGNOME, rappresentati e difesi dagli avv.ti NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, giusta procura speciale apposta a margine del ricorso

-ricorrenti –

contro

-FALLIMENTO della RAGIONE_SOCIALE; NOME COGNOME, NOME COGNOME

–

intimati – avverso la sentenza della Corte di appello di Napoli n. 1015/2017, depositata in data 24.2.2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/11/2023 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE

1. La Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 24 febbraio 2017, ha respinto l’appello proposto da NOME COGNOME e NOME COGNOME contro la sentenza d el Tribunale di S.M. Capua Vetere che, in accoglimento delle domande avanzate dal RAGIONE_SOCIALE della RAGIONE_SOCIALE, aveva dichiarato l’ inefficacia nei confronti della massa dei creditori sia ai sensi dell’art. 67 , 2° comma l.fall.dell’atto del 14.9.2000 col quale la società poi fallita, nel c.d. periodo sospetto, aveva venduto un appartamento e un box a NOME COGNOME e NOME, sia – ai sensi degli artt. 66 l. fall./2901 c.c. – del l’ atto del 14.2.2003, stipulato in data successiva al fallimento della RAGIONE_SOCIALE (aperto il 24.1.2001), col quale i predetti acquirenti avevano a loro volta alienato gli immobili agli appellanti.
La corte del merito -precisato che la controversia era soggetta alla disciplina fallimentare anteriore alla riforma di cui al d. lgs. n. 5/06 – ha escluso che il tribunale, nell’accogliere la domanda di revocatoria ordinaria, fosse incorso in un vizio di ultrapetizione ed ha ritenuto infondata l’eccezione di prescrizione dell’azione sollevata da i coniugi COGNOME; nel merito ha affermato che la scientia damni di costoro doveva ritenersi provata in via presuntiva, considerato che è buona regola per chi acquista assumere informazioni sulle possibili cause di inefficacia/invalidità del contratto, che nella specie tra l’acquisto compiuto da COGNOME e NOME e la successiva rivendita degli immobili erano trascorsi poco più di due anni, che NOME, fallita nel 2001, risultava pluriprotestata già negli anni precedenti e che inoltre, con la stipula del definitivo, gli appellanti avevano ottenuto uno sconto di ben 15.000 euro rispetto al prezzo convenuto nel preliminare, a conferma del fatto che nelle more avevano appreso della revocabilità dell’acquisto effettuato dai loro danti causa.
La sentenza è stata impugnata da NOME COGNOME e NOME COGNOME con ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

Il RAGIONE_SOCIALE della RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME e NOME non hanno svolto difese.

I ricorrenti hanno depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

1.Con il primo motivo, che denuncia violazione degli artt. 99, 112, 115, 345 e 359 c.p.c. e 2697, 2909 c .c., i ricorrenti lamentano il rigetto dell’eccezione concernente il vizio di ultrapetizione della sentenza di primo grado, per aver il tribunale accolto nei loro confronti una domanda di revocatoria ordinaria non proposta dal RAGIONE_SOCIALE. Sostengono che sarebbe stato sufficiente scorrere l’atto introduttivo del giudizio per rendersi conto che il curatore aveva agito solo ai sensi del 1° e 2° comma dell’art. 67 l. fall, senza menzionare l’azione prevista dall’art. 66, medesima legge.
1.Il motivo è inammissibile.

I ricorrenti, contravvenendo al disposto dell’art. 366, 1° comma, n. 6 c.p.c., non hanno riprodotto nella sua interezza l’atto di citazione, non lo hanno allegato al ricorso né hanno precisato dove esso sia rintracciabile all’interno dei fascicoli di parte o di quello d’ufficio , sicché l ‘accertamento del giudice d’appello, secondo cui il RAGIONE_SOCIALE aveva espressamente dedotto in citazione che i subacquirenti COGNOME e COGNOME erano a conoscenza delle cause di revocabilità dell’acquisto dei loro danti ca usa, in quanto consapevoli sia della sua anormalità sia dello stato di insolvenza della RAGIONE_SOCIALE, ed aveva concluso per l’accoglimento nei loro confronti della domanda ex art. 2901 c.c. , non risulta in alcun modo smentito. Va aggiunto che, al contrario, esso trova conferma nella lettura delle conclusioni rassegnate dall’attore in primo grado, per come riportate nel motivo ( accertarsi l’inefficacia del suddetto atto di compravendita anche nei confronti di COGNOME NOME e COGNOME NOME, sub acquirenti consapevoli dell’assoggettabilità a revocatoria dell’atto medesimo e, conseguentemente, dichiararsi l’inopponibilità al fallimento …anch e dell’atto di compravendita …intercorso fra COGNOME… e NOMENOMEda una parte e COGNOME …e COGNOME NOMEdall’altra ‘) nelle quali, al di là della non perfetta costruzione sintattica e della mancata, espressa menzione degli artt. 66 l. fall. e 2901 c.c., i fatti costitutivi dell’azione revocatoria ordinaria sono chiaramente enunciati.
2. Con il secondo mezzo, che deduce violazione degli artt. 66 l. fall., 99, 112, 115, 116 c.p.c., e 2901, 2903, 2935 e 2934 cod. civ., i ricorrenti si dolgono del rigetto dell’eccezione di prescrizione dell’azione esercitata nei loro confronti, assumendo che il termine quinquennale per la sua proposizione

decorreva dalla data della prima compravendita ed era ormai scaduto alla data di notifica della citazione (23.1.2006); secondo i ricorrenti sostenere che -nel caso in cui l’atto impugnato con la revocatoria ordinaria sia stato posto in essere dopo la dichiarazione di fallimento – il dies a quo di cui all’art. 2903 c.c. vada comunque computato a partire dal momento della sua stipulazione significherebbe ignorare il dato di fatto che presupposto necessario per l’esercizio dell’azione è costituito dalla preesistenza di quella di inefficacia del primo atto, ovvero di un’ azione che ‘ ben poteva essere esperita prima del fallimento dai creditori e che, se non lo fosse stata, l’ avrebbe dovuta proporre la curatela rispettando il termine di cinque anni dalla data del primo atto impugnato con l’azione ex artt. 66 e 2901 cod. civ . ‘ (così, testualmente, nel motivo).
2.1 La censura, di per sé scarsamente comprensibile (anche perché sembra confondere il termine di decorrenza della prescrizione dell’azione revocatoria ordinaria con quello di decorrenza delle azioni revocatorie fallimentari, esercitabili solo a partire dalla data del fallimento) è palesemente infondata, in quanto in contrasto con il chiaro disposto dell’art. 2903 cod. civ. , secondo cui l’azione si prescrive in cinque anni dalla data di compimento dell’atto . I ricorrenti, che a sostegno del loro assunto non invocano alcuna norma, ma si limitano a dedurre che l’atto lesivo della par condicio è stato il primo e che, senza la declaratoria di inefficacia di questo, il secondo non sarebbe revocabile, in primo luogo non tengono conto del fatto che un atto d’acquisto effettuato, dopo il fallimento, in via diretta dal fallito risulterebbe inopponibile alla massa, ai sensi degli artt. 44 e 45 l. fall, senza necessità per il curatore di esperire un’azione di inefficacia e, soprattutto, dimenticano che la prescrizione inizia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere e che sarebbe del tutto illogico (per non dire paradossale) ritenere che il diritto ad ottenere la revoca di un atto possa sorgere anteriormente al compimento dell’atto stesso.
3. Con il terzo motivo, che prospetta violazione degli artt. 99, 112, 116, c.p.c., 67, secondo comma, l. fall. e 2697 c.c., i ricorrenti -ricordato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la scientia damni del subacquirente convenuto dal curatore in via di revocatoria ordinaria consiste

nella consapevolezza in capo allo stesso della scientia decoctionis del proprio dante causa al momento del suo acquisto da ll’imprenditore poi fallito -osservano che la corte d’appello non ha effettuato alcun accertamento sul punto, ma ha ritenuto sussistente il requisito soggettivo dell’azione ex artt, 2901 c.c. con esclusivo riferimento al loro atto d’acquisto.

3.1 Il motivo non merita accoglimento.

Premesso che la censura riproduce quella svolta in sede d’appello con riguardo alla sentenza di primo grado, che la corte del merito ha respinto reputando non irragionevoli le conclusioni cui era giunto il tribunale (conclusioni che i ricorrenti non richiamano), va rilevato che la sentenza impugnata, contrariamente a quanto si assume nel motivo, ha indicato gli elementi indiziari sufficienti a convincere della conoscenza da parte degli allora appellanti ‘ delle condizioni ‘ (necessariamente soggettive e og gettive) ‘ di revocabilità del l’ acquisto dei loro alienanti ‘. E’ del resto evidente che le circostanze di fatto su cui il giudice d’appello ha fondato la decisione (situazione di insolvenza della Ni.Dan desumibile dall’ingente numero di protesti, per un importo superiore ai 400 milioni di lire, già elevati a suo carico all’atto della prima vendita; appartenenza sia dei COGNOME sia dei COGNOME al medesimo contesto geografico della società; notevole riduzione del prezzo della seconda compravendita pattuito nel preliminare), riferibili tanto ai primi quanto ai secondi acquirenti, valevano a denotare la scientia damni di questi ultimi proprio perché idonee a ingenerare negli stessi il convincimento della scientia decocotionis dei loro danti causa.
Resta assorbito il quarto motivo, con il quale i ricorrenti ripropongono la medesima censura sotto il profilo del vizio di motivazione.

Col quinto mezzo i ricorrenti denunciano infine violazione degli artt. 115, 116 c.p.c. e 2727 e seg. cod. civ., con riferimento all’art. 67, secondo comma, assumendo che gli elementi sui quali la corte d’appello ha fondato la prova presuntiva non sono né gravi, né precisi né concordanti ed anzi

fall., appaiono fra loro contraddittori e controproducenti.

La doglianza, che, lungi dall’evidenziare gli errori di diritto che inficiano il ragionamento presuntivo del giudice d’appello, si risolve nella richiesta di una

diversa valutazione dei fatti su cui la prova si fonda, va dichiarato inammissibile.

Ne consegue il complessivo rigetto del ricorso.

Nessuna statuizione è dovuta per le spese del giudizio di legittimità, stante la mancata costituzione delle parti intimate.

Sussistono i presupposti processuali per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, se dovuto, per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 23.11.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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