Rettifica atto notarile: responsabilità del notaio

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un notaio contro la sua condanna al risarcimento dei costi per la rettifica di un atto di compravendita. La Corte ha stabilito che, sebbene un errore sul codice fiscale non invalidi l’atto, la necessità di una rettifica atto notarile per consentire la successiva rivendita del bene fonda la responsabilità professionale del notaio per le spese sostenute dalla parte.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rettifica Atto Notarile: la Cassazione Conferma la Responsabilità del Notaio per Errori

Un recente provvedimento della Corte di Cassazione affronta un tema di grande interesse pratico: la responsabilità del notaio in caso di errori materiali in un atto di compravendita e la conseguente necessità di una rettifica atto notarile. La decisione chiarisce che, anche se un errore non rende l’atto invalido, il professionista può essere chiamato a risarcire i costi sostenuti dalle parti per correggerlo, qualora tale correzione diventi necessaria per la successiva circolazione del bene.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un contratto di compravendita immobiliare stipulato nel 2010. La parte venditrice, dopo la vendita, citava in giudizio il notaio rogante, lamentando che quest’ultimo avesse erroneamente indicato il codice fiscale degli acquirenti nell’atto. Tale errore aveva costretto la venditrice a sostenere le spese per la rettifica dell’atto, un passaggio resosi indispensabile per permettere ai nuovi proprietari di vendere a loro volta l’immobile a terzi.

Il Giudice di Pace accoglieva la domanda della venditrice, condannando il notaio al rimborso della somma di 1200 euro a titolo di risarcimento del danno. La decisione veniva confermata anche in secondo grado dal Tribunale, che rigettava l’appello del notaio. Contro questa seconda sentenza, il professionista proponeva ricorso per cassazione, basandolo su quattro distinti motivi.

La Decisione della Corte e la Necessità della Rettifica Atto Notarile

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso del notaio inammissibile, confermando di fatto la sua responsabilità. L’analisi dei motivi di ricorso rigettati offre spunti importanti sulla responsabilità professionale e sulla funzione della rettifica.

Il notaio sosteneva, tra le altre cose, che l’errore sul codice fiscale non incideva sulla validità del contratto e che, in ogni caso, l’errore avrebbe potuto essere sanato d’ufficio dal Conservatore dei registri immobiliari. Inoltre, contestava la necessità stessa della rettifica, affermando che questa non era indispensabile.

La Suprema Corte ha smontato queste argomentazioni, evidenziando come i giudici di merito avessero correttamente valutato la situazione. La rettifica, pur non essendo cruciale per la validità dell’atto originario, era stata ritenuta opportuna sin da subito per “allibrare correttamente la ditta catastale” e si era trasformata in una necessità nel momento in cui gli acquirenti avevano deciso di rivendere l’immobile. Senza la correzione, la futura cessione del bene sarebbe stata ostacolata.

Inammissibilità dei Motivi Nuovi in Cassazione

È interessante notare come la Corte abbia dichiarato inammissibili diversi motivi del ricorso perché introducevano questioni mai sollevate nei precedenti gradi di giudizio. Ad esempio, l’argomento secondo cui il codice fiscale era corretto nella nota di trascrizione o la contestazione sulla legittimazione attiva della venditrice a chiedere il risarcimento sono stati considerati “motivi nuovi” e, come tali, non esaminabili in sede di legittimità. Questo ribadisce un principio fondamentale del processo: le questioni di fatto e le relative prove devono essere pienamente dibattute nelle fasi di merito (primo grado e appello).

Le Motivazioni della Decisione

Il cuore della motivazione della Corte risiede nella distinzione tra la validità dell’atto e la sua piena funzionalità ai fini della circolazione giuridica del bene. I giudici hanno spiegato che non vi è alcuna contraddizione nel ritenere un atto valido ed efficace tra le parti, ma allo stesso tempo riconoscere che un errore materiale in esso contenuto possa richiedere una rettifica per garantire il pieno rispetto dei principi di pubblicità immobiliare in vista di un futuro trasferimento.

L’errore del notaio ha generato un’incertezza che, sebbene non letale per il contratto iniziale, ha creato un ostacolo concreto per le successive negoziazioni. Di conseguenza, il costo sostenuto per rimuovere tale ostacolo rappresenta un danno risarcibile, direttamente collegato alla negligenza del professionista. La Corte ha sottolineato che la valutazione sull’opportunità e successiva necessità della rettifica costituisce un giudizio di fatto, insindacabile in Cassazione se, come in questo caso, è supportato da una motivazione logica e coerente.

Le Conclusioni

La pronuncia in esame offre un importante monito per i professionisti del settore legale e notarile. La responsabilità non si esaurisce nel garantire la mera validità formale di un atto, ma si estende alla sua idoneità a svolgere la funzione pratica per cui è stato creato, inclusa la facilità di futuri trasferimenti. Un errore, anche se apparentemente minore come quello sul codice fiscale, può generare costi e complicazioni per le parti, configurando un danno risarcibile. Per i cittadini, la sentenza rafforza la tutela in caso di negligenza professionale, confermando che le spese sostenute per rimediare a un errore del notaio devono essere rimborsate dal professionista che lo ha causato.

Un errore del notaio sul codice fiscale in un atto di compravendita rende l’atto nullo?
No, la sentenza chiarisce che un errore materiale come quello sul codice fiscale non inficia di per sé la validità o l’efficacia del contratto di compravendita, specialmente se le generalità delle parti sono comunque correttamente individuate.

Se l’errore non invalida l’atto, perché il notaio è stato condannato al risarcimento per la rettifica atto notarile?
Il notaio è stato condannato perché la rettifica, pur non essendo strettamente necessaria per la validità dell’atto, è diventata una necessità pratica per consentire agli acquirenti di rivendere a loro volta l’immobile. Il costo sostenuto per questa correzione indispensabile costituisce un danno diretto causato dall’errore del professionista.

È possibile sollevare nuove questioni per la prima volta durante il ricorso in Cassazione?
No, la sentenza conferma questo principio processuale. I motivi del ricorso basati su questioni non discusse nei precedenti gradi di giudizio (come la presunta correttezza della nota di trascrizione o il difetto di legittimazione della venditrice) sono stati dichiarati inammissibili, in quanto la Cassazione giudica la legittimità delle decisioni di merito e non può esaminare fatti o eccezioni nuove.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 3967 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 3967 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7960/2022 R.G. proposto da :

NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), domiciliazione digitale come in atti

-ricorrente- contro

NOME COGNOME

-intimata- avverso SENTENZA di TRIBUNALE ROMA n. 14533/2021 depositata il 16/09/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME evocava in giudizio il AVV_NOTAIO davanti al Giudice di pace di Roma esponendo di avere concluso un contratto di compravendita in data 5 novembre 2010 assistita dal professionista, con il quale aveva trasferito un proprio immobile ad NOME e NOME COGNOME, lamentando che il AVV_NOTAIO aveva erroneamente indicato il codice fiscale degli acquirenti e chiedendo la sua condanna al rimborso del costo sostenuto per rettificare l’atto di compravendita. Si trattava di un adem pimento necessario per consentire agli acquirenti di alienare, a loro volta, l’immobile a terzi.
Si costituiva il AVV_NOTAIO eccependo il mancato previo esperimento del tentativo di negoziazione assistita obbligatoria e deducendo che l’errore lamentato non determinava la illegittimità dell’atto notarile, ma soltanto l’onere da parte del Conservat ore di individuare il codice fiscale esatto e, nel caso di inerzia del Conservatore o delle parti, è previsto il rimedio giurisdizionale ai sensi dell’articolo 2674 bis c.c.

Con atto di citazione del 18 maggio 2018, il AVV_NOTAIO proponeva appello, davanti al Tribunale di Roma, avverso la sentenza con la quale il Giudice di pace, in accoglimento della domanda proposta, lo aveva condannato al pagamento, titolo di risarcimento del danno, della somma di euro 1200.

Il AVV_NOTAIO lamentava l’omessa valutazione, da parte del primo giudice, del fatto che la rettifica dell’atto notarile non era necessaria ai fini della validità dell’atto, atteso che le altre generalità degli acquirenti erano state comunque correttamente individuate. In secondo luogo, il Giudice di pace non avrebbe considerato che il Conservatore dei registri immobiliari, all’atto della trascrizione della compravendita, avrebbe potuto rettificare l’errore materiale, d’ufficio o su istanza dell’interessato o mediante reclamo ai sensi dell’articolo 2674 bis c.c. Si costituiva l’appellata deducendo che la rettifica era necessaria ai fini della conformità catastale soggettiva della compravendita.
Con sentenza del 16 settembre 2021 il Tribunale rigettava l’appello, confermava la sentenza impugnata e condannava l’appellante al pagamento delle spese di lite.

Avverso tale sentenza propone ricorso per cassazione il AVV_NOTAIO affidandosi a quattro motivi. Nessuno compare per l ‘ intimata. Il ricorrente deposita memoria scritta.

Motivi della decisione

Con il primo motivo si deduce la violazione degli articoli 2697 c.c. e degli articoli 112,115 e 116 c.p.c., con riferimento all’articolo 360, n. 3 c.p.c., nonché l’omessa valutazione di una circostanza determinante ai sensi dell’articolo 360, n. 5 c.p.c. I l Tribunale avrebbe, dapprima sostenuto che l’errore materiale non comportava l’inefficacia della compravendita, mentre successivamente avrebbe ritenuto tale atto necessario per rivendere il bene stesso.

1.1. Il motivo è inammissibile per difetto di specificità, censurandosi sostanzialmente una apparente contraddittorietà tra il profilo relativo alla validità ed efficacia del contratto di compravendita, che non sarebbe inficiato dall’esistenza di un errore mate riale in ordine al codice fiscale, e la successiva rilevanza dell’atto.

A prescindere dal fatto che, strutturato in questi termini, il motivo si atteggia come vizio di motivazione, non più consentito dall’articolo 360, n. 5 c.p.c., se non nei ristretti limiti ora previsti e che non vengono in rilievo in questa sede, la censura è assolutamente generica poiché i due profili (non rilevanza dell’errore materiale sulla validità dell’atto e necessità di rettificare l’atto per consentire il successivo trasferimento del bene) non sono in antitesi giuridica, essendo pacifico che la controversia non riguarda la nullità o l’inefficacia del contratto di compravendita.
Con il secondo motivo si deduce la violazione ai sensi dell’articolo 360, n. 3, degli articoli 112, 115 e 116 c.p.c. e degli articoli 2643 e 2696 c.c. La decisione del Tribunale si fonderebbe sul presupposto dell’inesattezza del codice fiscale dei signori NOME e NOME

COGNOME. Il Tribunale, però, non avrebbe rilevato che nella nota di trascrizione quel codice fiscale era corretto. Pertanto, non sarebbe stato necessario eseguire la rettifica. Poiché la rettifica costituisce la causa petendi della citazione, tale profilo deve ritenersi successivamente sanato dalla nota di trascrizione.

2.1. Il motivo è inammissibile in quanto nuovo. Nella sentenza impugnata non vi è alcun riferimento alla questione centrale relativa alla presunta efficacia sanate della successiva nota di trascrizione nella quale i dati errati presenti nel contratto di compravendita sarebbero stati, in qualche modo modificati e rettificati. Parte ricorrente, nella esposizione del fatto contenuta nel ricorso per cassazione e che precede la esposizione dei motivi, avrebbe dovuto trascrivere il contenuto dei motivi di appello relativi alla specifica questione.
Al contrario, al di là di un generico accenno alla ‘irrilevanza dell’errore e quindi il carattere non necessario della correzione atteso che parte attrice non avrebbe fornito la prova di essere stata costretta a rettificare l’atto, con facoltà e non obbligo della rettifica’, alcun riferimento specifico alla predetta questione è presente, sia nel ricorso, che nella sentenza impugnata né è stato precisato quando e in quali esatti termini la questione in parola sia stata proposta nel giudizio di merito.
Con il terzo motivo si lamenta la violazione, ai sensi dell’articolo 360, n. 3, degli articoli 100,112,115 e 116 c.p.c. e 2697 c.c. Dalle risultanze processuali non emergerebbe la prova che gli acquirenti COGNOME avessero posto in vendita l’immobile. Nel caso di dimostrazione di tale profilo ciò comporterebbe il difetto di legittimazione attiva di NOME COGNOME, giacché solo gli acquirenti avrebbero interesse a regolarizzare l’atto.

3.1. Il motivo è inammissibile in quanto nuovo. La questione relativa alla prova del successivo tentativo di vendere l’immobile e delle difficoltà conseguenti all’errata indicazione del codice fiscale

costituiscono profili del tutto nuovi, non presenti nella sentenza impugnata. Analoghe considerazioni riguardano la censura in ordine al difetto di legittimazione attiva.

Con il quarto motivo si deduce, ai sensi dell’articolo 360, n. 3 c.p.c., la violazione di articoli 2643, 2644 e 2932 c.c. In particolare, l’erronea indicazione dei dati del codice fiscale non influenzerebbe il diritto dell’acquirente e la necessità della r ettifica sussisterebbe solo nel caso di incertezze sulla persona che stipula l’atto. La sentenza non spiegherebbe per quale ragione l’errore sul codice fiscale avrebbe ingenerato incertezze sulla identità delle parti acquirenti (COGNOME).
4.1. La censura è inammissibile poiché non si confronta con la sentenza impugnata. Il Tribunale, confermando le valutazioni del primo giudice, ha evidenziato che la rettifica in questione era, sin dal primo momento, opportuna per consentire di ‘allibrare corret tamente la ditta catastale’ e per allineare le risultanze dei registri immobiliari ai fini della futura cessione del bene.

Tale profilo di opportunità è divenuto poi necessità quando, nell’anno 2016, gli originari acquirenti hanno inteso, a loro volta, rivendere il bene. Nell’occasione la rettifica è divenuta indispensabile per consentire il pieno rispetto dei principi in tema di pubblicità immobiliare attuato con la trascrizione.

Il richiamo operato dal ricorrente a Cass. Sez. 6 – 3, ordinanza, n. 13543 del 30/05/2018 non è pertinente, perché la massima citata si riferisce all’ipotesi di omissione od inesattezza nella nota di trascrizione e non del l’atto cui la stessa nota si riferisce, come nella specie. Nella motivazione , poi, si ribadisce che ‘l’accertamento dell’esistenza dello stato di incertezza, soprattutto ove incentrato sulla ritenuta idoneità dell’univocità del riferimento ritraibile dal codice fiscale, costituisce giudizio di fatto insindacabile in Cassazione se immune da vizi logici e giuridici e sorretto da congrua motivazione’.
Le considerazioni oggetto della memoria depositata dal ricorrente non consentono di superare le argomentazioni che precedono.

Non vi è luogo a provvedere per le spese del presente giudizio di legittimità, non avendo l’intimata svolto attività difensiva in questa sede.

Per tali motivi

Dichiara inammissibile il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, da atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13.

Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione della Corte

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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