Retratto agrario: quando il catasto non basta

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un agricoltore che voleva esercitare il diritto di retratto agrario su un terreno confinante. La decisione si fonda sul fatto che, nonostante il certificato catastale indicasse il terreno come agricolo, una consulenza tecnica ha dimostrato la sua natura incolta e rocciosa, rendendolo inadatto alla coltivazione. La Corte ha ribadito che ai fini del retratto agrario prevale la destinazione effettiva del fondo e che le risultanze catastali hanno solo valore di semplice indizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Retratto Agrario: La Natura Effettiva del Terreno Prevale sul Catasto

Il retratto agrario è un istituto fondamentale per la politica agricola, volto a favorire la creazione di imprese agricole più solide e produttive. Ma cosa succede quando la destinazione di un terreno è incerta? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto cruciale: ai fini del diritto di prelazione e riscatto, la realtà fattuale del terreno prevale sulle semplici indicazioni catastali. Vediamo insieme il caso e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti del Caso

Un coltivatore diretto, proprietario di un appezzamento di terra, aveva avviato un’azione legale per esercitare il diritto di retratto agrario su un fondo confinante, che era stato venduto a un’altra persona. La sua richiesta si basava sull’idea che, accorpando i due terreni, avrebbe potuto migliorare l’efficienza della sua attività agricola. Tuttavia, sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano respinto la sua domanda. La ragione? Sebbene il certificato catastale classificasse il terreno come ‘agricolo’, una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) disposta dal giudice aveva rivelato una realtà ben diversa: il fondo era roccioso, incolto e, di fatto, non coltivabile. Insoddisfatto, l’agricoltore ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

Il Valore Probatorio del Catasto nel Contesto del Retratto Agrario

Il ricorrente lamentava che i giudici di merito avessero dato più peso alla CTU che al certificato catastale, violando, a suo dire, le norme sull’efficacia probatoria degli atti pubblici. La Corte di Cassazione ha respinto questa argomentazione in modo netto. I giudici supremi hanno ricordato che il catasto è un registro con finalità prevalentemente fiscali. Di conseguenza, le informazioni in esso contenute, come la destinazione d’uso di un terreno, hanno un valore di ‘semplice indizio’ e non di prova piena e incontrovertibile. La scelta del giudice di primo grado di affidarsi a una perizia tecnica per accertare la reale natura del fondo è stata ritenuta una scelta corretta e insindacabile in sede di legittimità.

La Decisione della Corte: la Funzione del Retratto Agrario

La Corte ha colto l’occasione per ribadire la ratio dell’istituto del retratto agrario. L’obiettivo della legge (L. 590/1965 e L. 817/1971) non è solo tutelare l’interesse individuale del coltivatore, ma perseguire un fine pubblicistico: preservare e incentivare il tessuto produttivo agricolo nazionale. Si vuole favorire l’accorpamento di fondi per creare imprese agricole più stabili e strutturate, garantendo un uso razionale del suolo e contrastando l’abbandono delle campagne. Questo obiettivo può essere raggiunto solo se il terreno oggetto di retratto è ‘effettivamente coltivato e coltivabile’. Un terreno sterile e roccioso, come quello del caso in esame, non serve a questo scopo. Di conseguenza, mancando il presupposto fondamentale – la sostanziale destinazione agricola del fondo – il diritto di retratto non può sorgere.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su un principio gerarchico delle prove e sulla funzione stessa dell’istituto. La Suprema Corte ha stabilito che la valutazione sulla natura di un bene è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, che non può essere messo in discussione in sede di Cassazione se logicamente motivato. In questo caso, la decisione di basarsi sulla CTU, che descriveva un’area ‘con elevati valori di pietrosità e rocciosità affiorante’ e ‘aree non coltivate, definibili quindi come incolti’, è stata considerata ineccepibile. Poiché il presupposto della natura agricola del terreno è venuto a mancare, la Corte ha ritenuto irrilevante esaminare le altre questioni sollevate dal ricorrente, come la sua effettiva qualifica di coltivatore diretto. La decisione si reggeva solidamente sulla prima, assorbente ragione, rendendo le altre censure inammissibili per difetto di interesse.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento offre un’importante lezione pratica: nel contesto del retratto agrario, non ci si può fermare alle apparenze documentali. La qualifica catastale non è sufficiente a fondare il diritto di prelazione o riscatto. È la condizione effettiva e la potenzialità produttiva del terreno a essere determinanti. Chi intende esercitare questo diritto deve essere pronto a dimostrare, anche attraverso prove tecniche, che il fondo è concretamente coltivabile e funzionale a un progetto di sviluppo agricolo. La decisione rafforza la discrezionalità del giudice di merito nell’accertamento dei fatti e riafferma la finalità pubblicistica di uno strumento pensato per sostenere l’agricoltura reale e produttiva, non per mere speculazioni fondiarie.

Le indicazioni del catasto sono sufficienti per dimostrare la natura agricola di un terreno ai fini del retratto agrario?
No. Secondo la Corte di Cassazione, le risultanze catastali hanno solo il valore di un semplice indizio, in quanto il catasto ha finalità principalmente fiscali. La prova decisiva è la condizione effettiva del terreno, che può essere accertata con altri mezzi, come una perizia tecnica (CTU).

Perché il diritto di retratto agrario è stato negato in questo caso?
Il diritto è stato negato perché mancava il presupposto essenziale: la destinazione agricola del fondo. Una consulenza tecnica ha accertato che il terreno era roccioso, incolto e non coltivabile, nonostante fosse registrato al catasto come agricolo. Senza un terreno effettivamente produttivo, viene meno lo scopo stesso della legge sul retratto agrario.

Può la Corte di Cassazione riesaminare le prove valutate dai giudici di primo e secondo grado?
No, la Corte di Cassazione non può riesaminare nel merito le prove e i fatti del caso. Il suo compito è verificare la corretta applicazione delle norme di diritto e la coerenza logica della motivazione della sentenza impugnata. La valutazione delle prove, come la scelta di dare più peso a una perizia tecnica rispetto a un documento catastale, è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non è sindacabile in Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 34238 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 34238 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15094/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME unitamente agli avvocati NOME, NOME -ricorrente- contro

NOME COGNOME, INDIRIZZO LEONI -intimati-

Avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI SASSARI n. 414/2021 depositata il 10/12/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/12/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza in data 10.12.2021 la Corte d’Appello di Cagliari, sez. distaccata di Sassari, rigettava l’appello interposto da COGNOME NOME avverso la sentenza pronunciata dal Tribunale del medesimo distretto con

la quale era stata respinta la domanda proposta dal l’ appellante e diretta ad accertare il proprio diritto di retratto agrario riferito ad alcuni terreni in Palmadula distinti in catasto al f. 54 mapp. 10 e 521 sub 1, oggetto del contratto di compravendita stipulato il 2.8.2017 tra l’acquirente COGNOME NOME ed il venditore COGNOME.

L’appellante aveva ivi dedotto la nullità della sentenza per violazione del proprio diritto di difesa e per carenza di motivazione non avendo il Tribunale, da un lato, attribuito il dovuto rilievo probatorio al certificato catastale attestante la natura agricola del fondo oggetto di retratto e, da altro lato, ammesso le prove orali dedotte in merito alla coltivazione del fondo stesso.

I convenuti appellati costituitisi contestavano gli avversi assunti chiedendone il rigetto.

Il giudice dell’impugnazione, confermando le argomentazioni del giudice di prime cure, rigettava l’appello.

Avverso tale pronuncia COGNOME NOME ha proposto ricorso articolato in tre motivi.

COGNOME NOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati.

Fissata l’odierna adunanza camerale, parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la «violazione o falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 co. 1 n° 3 c.p.c in relazione agli artt. 8 e 31 legge 590/1965 e art. 7 legge 817/1971 e art. 12 Preleggi; agli artt. 2700 e 2697 c.c. e art. 61 c.p.c. oltre che dell’art. 2 lett. o Dlt 23.2.2006 n° 109».

La censura investe la decisione, ritenuta erronea, del giudice dell’impugnazione che ha affermato che il terreno, in relazione al quale il COGNOME ha inteso esercitare il diritto di retratto, non ha destinazione agricola così confermando la legittimità della scelta operata dal giudice di prime cure di affidare agli esiti della c.t.u. esperita nel corso del giudizio di primo grado il fondamento probatorio della domanda proposta.

Lamenta il ricorrente, in particolare, che non si sia data adeguata rilevanza al certificato catastale che attestava la natura agricola del fondo e non si sia dato neppure ingresso alle prove orali dallo stesso dedotte nella memoria ex art. 183 c.p.c.

La predetta censura è inammissibile.

Ed infatti con la stessa la parte ricorrente, da un lato, vuole sottoporre a questa Corte una nuova valutazione del materiale probatorio offerto in atti e, da altro lato, lamenta una scelta discrezionale riservata al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità, come quella di disporre una consulenza tecnica d’ufficio.

Si premette che correttamente il giudice dell’impugnazione, come il giudice di prime cure, ha escluso che al certificato catastale potesse attribuirsi fede privilegiata quanto alla destinazione agricola del terreno oggetto di possibile retratto.

Ed infatti il catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali e, conseguentemente, la mera annotazione di dati nei registri catastali ha soltanto il valore di semplice indizio (Cass. n.22339/2019, Cass. n.9096/91).

Tale premessa esclude pertanto in primis l’asserita violazione del disposto di cui all’art.2700 c.c.

In secundis si osserva che condizione necessaria per l’esercizio del diritto di prelazione da parte del proprietario coltivatore diretto confinante, o dell’affittuario, del fondo in vendita, è che questo, indipendentemente dalla zona in cui è classificato, sia effettivamente coltivato e coltivabile perché la ratio dell’art. 8, 1. 26 maggio 1965, n. 590 è quella di facilitare la formazione della piccola proprietà contadina mediante l’accorpamento di fondi finitimi per la migliore redditività dei medesimi, ovvero di favorire la continuazione dell’impresa agricola (Cass. 15 maggio 2001, n. 6715, Cass.n. 4842/2003).
La prelazione agraria ha, infatti, finalità pubblicistica che si rinviene non solo nella tutela del diritto individuale del coltivatore, ma anche – e soprattutto nell’opportunità di preservare il tessuto produttivo agricolo nazionale incentivando la permanenza sul fondo di chi già lo coltiva, di garantire la continuità dell’attività agricola e di contrastare l’abbandono dei terreni coltivabili. In tal modo viene favorita la formazione di un’impresa agricola più stabile e strutturata e la crescita di soggetti dedicati allo sviluppo dell’agricoltura, garantendo un uso razionale del suolo.
La sostanziale destinazione agricola del fondo che si intende riscattare risulta determinante al fine della possibilità di perseguire tali obiettivi ed è quella che occorre accertare per il rispetto della citata ratio .

L’accertamento relativo alla natura del bene, che, per quanto sopra esposto, non è stata correttamente tratta dalle mere risultanze catastali, costituisce tuttavia apprezzamento di fatto da parte del giudice di merito insindacabile in sede di legittimità.

Nell’ambito del sindacato di legittimità infatti ‘non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le

fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione’ (Cass.10927/24,32505/23).

Né, pertanto, può in questa sede censurarsi la scelta dei giudici di merito, in presenza di meri indizi forniti dal certificato catastale allegato (le prove orali dedotte riguardavano invece la qualità di coltivatore diretto del COGNOME), di disporre c.t.u. tecnica diretta ad individuare la consistenza effettiva del terreno in relazione al quale il retratto voleva essere esercitato al fine di verificarne la concreta destinazione all’attività agricola; destinazione, attuale o potenziale, in seguito esclusa atteso che « l’area in questione di circa 2.000 mq, è rappresentata da ‘suoli scarsamente profondi con elevati valori di pietrosità e rocciosità affiorante’, consistenti in ‘aree non coltivate, definibili quindi come incolti..» .
Atteso tale accertamento, correttamente i giudici di merito hanno ritenuto non ricorrenti i presupposti legittimanti l’esercizio della prelazione agraria, così escludendosi anche la violazione del disposto di cui all’art. 12 preleggi, invocato dal ricorrente.

Con il secondo motivo, il ricorrente lamenta la «nullità della sentenza ex art. 360 co. 1 n° 4 c.p.c. con riferimento a vizio di motivazione ex art. 132 c.p.c. all’art. 115 c.p.c. e agli artt. 24 e 111 della Costituzione e dell’art. 31 Legge 590/1965 e art. 183 c.p.c. e art. 2697 c.c.»

Il motivo è inammissibile.

Si osserva infatti che, in assenza del presupposto come sopra indicato, resta irrilevante l’esame dell’ulteriore censura relativa all’attività effettivamente svolta dal RAGIONE_SOCIALE.

Infatti la decisione di merito si fonda su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e

giuridico; ed allora la ritenuta infondatezza delle censure mosse ad una delle rationes decidendi rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre, alla cassazione della decisione stessa.

In ogni caso, neppure è fondata la censura relativa alla non riconosciuta qualità di coltivatore diretto in capo al ricorrente.

Questi, infatti, ha indicato nei propri atti di essere meramente ‘coltivatore’ del fondo limitrofo senza specificare alcunché nell’atto di citazione e nella memoria ex art. 183, sesto comma, n.1 c.p.c. (diretta alla precisazione delle domande già svolte) ed includendo nella sola memoria n.2 (diretta alla mera articolazione delle prove dei fatti già dedotti) un capitolo per testi a dimostrare che il fondo veniva coltivato ‘con erbai ed avena al fine di trarre il pascolo ed il foraggio per il proprio bestiame’.
Della sua qualità di coltivatore diretto, dunque, parte ricorrente neppure ha fatto specifica deduzione nel primo giudizio come era suo onere.

Né è possibile in questa sede verificare se la qualità di coltivatore diretto fosse rimasta non contestata dalla controparte non avendo il ricorrente allegato l’atto di costituzione in primo grado di COGNOME e COGNOME.

Infine, con l’ultimo motivo il COGNOME si duole della «nullità della sentenza ex art. 360 co. 1 n° 4 c.p.c. in relazione all’art. 132 c.p.c. e all’art. 112 c.p.c.».

Il motivo è, al pari, inammissibile in quanto si limita a riproporre le censure di cui ai precedenti punti assumendo la erroneità e/o contraddittorietà della motivazione in alcun modo diversamente articolate.

Il ricorso deve dunque essere dichiarato inammissibile.

Nulla sulle spese in assenza di costituzione degli intimati.

P.Q.M.

La Corte

Dichiara inammissibile il ricorso.

Nulla sulle spese.

Sussistono i presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r. 115/2002 per il versamento da parte della medesima ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 15.12.2025 nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente Dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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