Restituzione beni mobili: prova e oneri del locatore

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, chiarisce la natura dell’azione di restituzione beni mobili concessi in locazione. In un caso tra un Comune e gli eredi del conduttore di un immobile, la Corte ha stabilito che per ottenere la restituzione, il locatore non deve provare la proprietà assoluta dei beni (come nell’azione di rivendica), ma solo che tali beni erano inclusi nel contratto di locazione. Il ricorso degli eredi è stato quindi rigettato, confermando la loro condanna alla restituzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Restituzione Beni Mobili: Quando la Prova della Locazione Supera Quella della Proprietà

L’obbligo di restituzione beni mobili al termine di un contratto di locazione è un tema che può generare complesse controversie legali, specialmente quando il rapporto dura decenni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: la differenza tra l’azione di restituzione, basata sul contratto, e l’azione di rivendica, basata sulla proprietà. La Corte ha chiarito quale tipo di prova il locatore deve fornire per rientrare in possesso dei propri beni.

I fatti di causa

La vicenda trae origine da un contratto di locazione stipulato nel lontano 1928 tra un Comune e un privato, avente ad oggetto un ex convento da destinare ad attività alberghiera. Il contratto includeva non solo l’immobile ma anche una serie di beni mobili.
Decenni dopo, a seguito della scadenza del contratto e di un lungo contenzioso, gli eredi del conduttore originale venivano condannati a rilasciare l’immobile. Al momento dello sfratto, sorgeva una nuova disputa circa la proprietà dei mobili presenti all’interno della struttura.
Il Comune, temendo che gli occupanti potessero sottrarre anche i beni di sua proprietà, otteneva un sequestro giudiziario e avviava una causa per ottenerne la restituzione, sostenendo che si trattasse degli stessi arredi concessi in locazione quasi un secolo prima. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione all’ente locale, condannando gli eredi e la società nel frattempo subentrata a restituire i beni. Questi ultimi proponevano quindi ricorso in Cassazione.

L’analisi della Corte di Cassazione sulla restituzione beni mobili

La Suprema Corte ha esaminato e rigettato tutti i motivi di ricorso presentati dagli eredi. Il punto centrale dell’analisi ha riguardato la qualificazione dell’azione legale intrapresa dal Comune. I ricorrenti sostenevano che l’ente avesse l’onere di fornire una prova rigorosa della propria proprietà sui mobili, come richiesto nell’azione di rivendica (art. 948 c.c.).
La Cassazione ha invece confermato l’impostazione dei giudici di merito, qualificando la domanda come un’azione personale di restituzione beni mobili. Questo tipo di azione non si fonda sul diritto di proprietà, ma sul vincolo contrattuale (in questo caso, il contratto di locazione). Di conseguenza, l’onere della prova per il locatore è meno gravoso: egli non deve dimostrare di essere il proprietario assoluto, ma semplicemente che quei specifici beni erano stati oggetto del contratto di locazione e quindi dovevano essere restituiti alla sua scadenza.

Altri motivi di ricorso rigettati

La Corte ha inoltre respinto altre eccezioni procedurali sollevate dai ricorrenti, tra cui:
– La presunta invalidità della procura conferita al difensore del Comune, chiarendo che la procura rilasciata per la fase cautelare (il sequestro) è valida anche per il successivo giudizio di merito, dato il collegamento funzionale tra le due fasi.
– Il difetto di legittimazione passiva degli eredi, ritenuto infondato poiché essi erano i destinatari diretti dell’ordine di restituzione derivante dalla precedente sentenza di rilascio dell’immobile.

Le motivazioni

La motivazione centrale della decisione risiede nella distinzione fondamentale tra azione di rivendica e azione di restituzione. La Corte d’Appello, secondo la Cassazione, aveva correttamente sottolineato che il Comune non agiva come proprietario che rivendica un suo bene da un possessore illegittimo, ma come locatore che, al termine del rapporto, esige la restituzione di quanto concesso in godimento. In questa cornice, la prova richiesta si sposta dalla titolarità del diritto di proprietà alla fonte dell’obbligo di restituzione, ovvero il contratto. I giudici di merito avevano accertato in fatto che i beni sequestrati corrispondevano a quelli di un vecchio inventario comunale del 1905, e che la loro tipologia (di origine religiosa, incompatibile con la destinazione alberghiera) ne confermava l’appartenenza all’ex convento e, quindi, al locatore. Tale accertamento, essendo basato su una valutazione di merito congruamente motivata, non è sindacabile in sede di legittimità.

Le conclusioni

L’ordinanza consolida un principio di notevole importanza pratica. Chi concede in locazione un immobile ammobiliato non è tenuto, in caso di controversia sulla restituzione dei beni, a intraprendere la complessa e difficile “probatio diabolica” richiesta per l’azione di rivendica. È sufficiente dimostrare, anche tramite presunzioni (come la corrispondenza con inventari preesistenti e la natura dei beni), che gli arredi in questione erano parte integrante del contratto di locazione. Questa decisione rafforza la tutela del locatore e chiarisce i confini dell’onere probatorio nelle azioni finalizzate a recuperare i beni al termine del rapporto contrattuale.

Quale prova deve fornire il locatore per ottenere la restituzione dei beni mobili concessi in locazione insieme all’immobile?
Il locatore non deve provare la sua proprietà assoluta sui beni, ma deve dimostrare che tali beni erano stati concessi in locazione insieme all’immobile. È sufficiente provare che i beni pretesi siano quelli oggetto del contratto, la cui restituzione è dovuta alla fine del rapporto.

Un’azione per riavere i propri beni è sempre un’azione di rivendica?
No. Se la richiesta di riconsegna si basa su un titolo contrattuale, come un contratto di locazione scaduto, si tratta di un’azione personale di restituzione. L’azione di rivendica, invece, si fonda sul diritto di proprietà e viene esercitata contro chiunque possieda il bene senza titolo.

La procura rilasciata all’avvocato per una fase cautelare (es. un sequestro) è valida anche per la successiva causa di merito?
Sì, la Corte ha confermato che la procura rilasciata per la fase cautelare è valida anche per le successive fasi di merito, in virtù del collegamento funzionale che lega la misura cautelare al giudizio principale che ne consegue.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12803 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12803 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 13/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25852/2020 R.G. proposto da :

COGNOME RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentati e difesi dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE DI COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

nonché

contro

COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SALERNO n. 971/2019 depositata il 04/07/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1. con sentenza della Corte di Appello di Napoli n. 1648 del 1996, passata in giudicato, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, venivano condannati a rilasciare al Comune di Amalfi il complesso immobiliare a destinazione alberghiera sotto l’insegna di ‘RAGIONE_SOCIALE‘, sito in Amalfi alla INDIRIZZO che gli stessi avevano continuato ad occupare nonostante il contratto di locazione stipulato dal loro dante causa con il Comune nel 1928, fosse scaduto nel 1984. Il compendio era stato in origine un convento. Lo sfratto fu eseguito il 19 dicembre 2002. Essendo stati gli occupanti autorizzati in sede di sfratto a prelevare in tempi successivi i mobili di loro proprietà presenti nell’edificio, il Comune, paventando che gli occupanti avrebbero potuto sottrarre anche i mobili concessi in locazione a NOME COGNOME in uno con l’immobile, chiese e -l’8 gennaio 2003 -ottenne un decreto di sequestro giudiziario relativo ai mobili di sua proprietà. Il provvedimento fu confermato con ordinanza del 7 gennaio 2004. Il 26 gennaio 2004 il Comune iniziò la causa di merito per ottenere, quale ‘proprietario -locatore’ la consegna dei beni in questione. A seguito del decesso di NOME COGNOME si costituirono NOME COGNOME in qualità di erede della madre defunta, e la società RAGIONE_SOCIALE in qualità proprietaria dei
beni oggetto di lite. Il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 4305/2014, accolse la domanda del Comune. Con la sentenza in epigrafe la Corte d’appello di Salerno ha rigettato l’appello interposto da NOME COGNOME e dalla RAGIONE_SOCIALE, confermando la sentenza a loro sfavorevole di condanna alla restituzione dei beni oggetto di sequestro in favore dell’ente;

avverso la già menzionata sentenza di appello NOME COGNOME in proprio e nella qualità di erede legittimo della madre NOME COGNOME e la società RAGIONE_SOCIALE propongono ricorso per cassazione con nove motivi.

il Comune di Amalfi resiste con controricorso.

sono rimasti intimati Tardugno NOME COGNOME NOME e NOME COGNOME (nato nel 1977), NOME COGNOME eredi di NOME COGNOME (deceduto nel corso del giudizio di appello) e NOME COGNOME erede testamentaria di NOME COGNOME

la parte ricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

con il primo motivo viene dedotta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, 4 e 5 c.p.c., la violazione degli artt. 83 e 112 cod. proc. civ., per avere entrambi i giudici di merito omesso di esaminare l’eccezione relativa all’assenza di nuova e distinta procura alle liti conferita al difensore del Comune di Amalfi per il giudizio ordinario istaurato all’esito di quello cautelare. I ricorrenti ricordano che il Comune aveva rilasciato al difensore per il ricorso per sequestro, una procura del seguente tenore: ‘per questo processo, ns. procuratori, difensori e domiciliatari, come in atti gli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME.
Il motivo è inammissibile.

I ricorrenti non deducono di aver proposto l’eccezione in primo grado né di averla proposta in appello.

In ogni caso la pronuncia sul merito costituisce implicito rigetto di quella preliminare di rito.

È poi da ricordare, quanto alla legittimità dell’implicita pronuncia, che ‘La procura rilasciata per la fase cautelare è valida per le successive fasi di merito, atteso il collegamento funzionale esistente tra le due fasi, ponendosi quella cautelare come strumentale, sussidiaria e propedeutica a quella di merito, ed atteso che, anche in omaggio al principio di conservazione dell’atto, la presunzione di cui all’art. 83 cod. proc. civ. opera solo allorquando la procura venga rilasciata in modo assolutamente generico o si limiti a conferire la rappresentanza senza altra indicazione e non quando, come nella specie, essa sia conferita con riferimento al ‘ presente giudizio ‘ , alla ‘ causa ‘ o alla ‘ controversia ‘ ‘ (Cass. Sez. L, Sentenza n.37 del 07/01/2009; Cass. 32774/2022); 2. con il secondo motivo viene dedotta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c. la violazione dell’art 37 l. n. 392/1978 per carenza di legittimazione passiva delle persone fisiche convenute in primo grado. I ricorrenti evidenziano che gli eredi di NOME COGNOME originario conduttore nel contratto di locazione stipulato con il Comune di Amalfi il 29.4.1928, erano subentrati nel predetto negozio alla sua morte, intercorsa il 16.09.1981, ed esercitavano attività di impresa con la società di fatto RAGIONE_SOCIALE, poi regolarizzata in RAGIONE_SOCIALE e trasformata in RAGIONE_SOCIALE Sostengono che la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare che il contratto di locazione era stato automaticamente conferito nella predetta società, all’esito della sua trasformazione ai sensi dell’art 37 della l.392/ 1978 e degli artt. 536, 542, 565 e 2253 cod. civ., con conseguente titolarità del rapporto locatizio e delle relative questioni sui beni mobili in contestazione in capo alla stessa.
Il motivo è infondato.

La Corte di Appello ha ritenuto l’eccezione di difetto di legittimazione sostanziale degli allora appellanti infondata poiché il Comune aveva agito contro gli eredi di NOME COGNOME in quanto ‘destinatari dell’ordine di restituzione’ in forza d ella sentenza

definitiva della stessa Corte di Appello n. 1648/1996. Il riferimento all’art.37 della l.392/1978 che, per quanto rileverebbe nell’ottica della prospettazione dei ricorrenti, prevede che ‘In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività’, è evidentemente fuori luogo;

3. con il terzo motivo viene lamentata, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 , 4 e 5 c.p.c. la violazione dell’art 112 cod. proc. civ., per avere la Corte di Appello mancato di esaminare l’eccezione sollevata fin dal primo grado, secondo cui il Comune non aveva provato di essere proprietario dei mobili in questione come sarebbe stato suo onere, essendo la domanda restitutoria da qualificarsi come domanda di natura reale.

4. con il quarto motivo viene dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, n.5 cod. proc. civ., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, individuato nel difetto di legittimazione attiva del Comune di Amalfi. I ricorrenti evidenziano che la Corte di Appello avrebbe dovuto rigettare la domanda del Comune pur qualificata -erroneamente- come obbligatoria posto che lo stesso non avrebbe fornito la prova dell’avvenuta consegna dei beni mobili in base al contratto di locazione del 29.4.1928;
5.con il quinto motivo viene dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, n.5 cod. proc. civ. , l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, individuato nel difetto di prova della consegna dei beni mobili e della loro esatta identificazione al fine dell’azione di restituzione, atteso che l’inventario del 1905 non menzionava tutti i beni in contestazione ed era stato ‘stipulato’ da soggetti diversi dalle ‘parti del contratto di locazione’;
6. con il sesto motivo viene denunciata, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, cod. proc. civ., la violazione del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato, per avere la Corte territoriale esteso la domanda attorea a beni mobili ‘esistenti nella chiesa, nella sacrestia e nel coro’, diversi ed ulteriori rispetto a quelli concessi in locazione, nonché ‘agli elementi del presepe’, prescindendo dalla loro collocazione ed individuazione;

7. con il settimo motivo viene dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, n.5 cod. proc. civ., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, relativo alla ‘valutazione della prova documentale posta a fondamento della domanda di restituzione’, atteso che, con il contratto di locazione, era stata convenuta solo la successiva consegna dei beni mobili, mai effettuata, e che l’inventario era stato redatto con soggetti diversi rispetto al conduttore originario; 8. con l’ottavo motivo di ricorso viene denunciato, in relazione all’art. 360, primo comma, n.5 cod. proc. civ., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, individuato nella ‘erroneità della consulenza tecnica’. I ricorrenti deducono che il consulente avrebbe effettuato valutazioni fattuali relative alla coincidenza tra beni oggetto di un diverso rapporto obbligatorio, scaturente dal contratto di locazione intercorso tra altri contraenti, con quelli dell’ATP depositata il 6.7.1998 e del sequestro del 2003, mediante l’esame di prove documentali dal contenuto del tutto generico; il consulente avrebbe concluso in modo inappropriato per l’origine ecclesiastica di taluni beni sulla base di considerazioni personali ed avrebbe, altresì, erroneamente presunto la proprietà del presepe in capo all’ente comunale sul presupposto che lo stesso fosse ubicato all’interno dell’immobile , perché in precedenza adibito a convento;
i motivi dal terzo all’ottavo possono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi.

Essi sono inammissibili perché, dietro le rispettive rubriche, veicolano il tentativo di rimettere in discussione, per un verso, il motivato accertamento in fatto della Corte di Appello, secondo il quale i beni chiesti in restituzione dal Comune erano quelli menzionati in un inventario del Comune risalente al 1905 e che erano stati rinvenuti dal CTU nominato dal Tribunale all’interno dell’immobile e che erano raffigurati anche in alcune fotografie del 1977 e in una relazione di accertamento tecnico preventivo del 1988 e che, erano ‘di origine religiosa, incompatibili con la destinazione alberghiera’ impressa al complesso immobiliare da NOME COGNOME. I motivi veicolano, per altro verso, il tentativo di rimettere in discussione il ragionamento presuntivo della Corte di Appello per cui la presenza dei beni mobili in un inventario del comune risalente ad epoca ben anteriore alla data (29 aprile 1928) di stipula del contratto di locazione, la coincidenza tra mobili inventariati e i mobili rinvenuti dai consulenti nell’immobile, la tipologia dei mobili (mobili di ‘origine religiosa’) , che ne denotava l’appartenenza all’ex convento quale l’immobile era stato prima che venisse locato, erano elementi sufficienti per ritenere che si trattasse di beni concessi in locazione in uno con l’immobile.
Il tentativo di rimettere in discussione l’accertamento in fatto non può essere ammesso , implicando ciò l’improprio mutamento di ruolo della Corte da giudice di legittimità a giudice di merito (si richiama sul punto, per tutte, la sentenza della Sezioni Unite n.34476 del 27/12/2019: ‘È inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito’).
Il ragionamento presuntivo non è attaccato con specifico riferimento all’art. 2729 cod. civ., e, in ogni caso, essendo

congruamente motivato, si sottrae al sindacato di legittimità (Cass. n. 2724/2023, Cass. n. 101/2015, Cass. n. 8023/2009).

La questione sulla quale insistono i ricorrenti, per cui sarebbe mancata la rigorosa prova della proprietà comunale sui beni de quibus è mal posta. Non si trattava, come ha ben sottolineato la Corte d’a ppello, di una azione di rivendica (art. 948 c.c.) -per la quale vale il principio per il quale il rivendicante deve provare il proprio diritto, risalendo anche attraverso i propri danti causa fino ad un acquisto a titolo originario o dimostrando che egli stesso o qualcuno dei suoi danti causa abbia posseduto il bene per il tempo necessario ad usucapirlo -ma di una azione del ‘proprietario -locatore’ dei beni mobili , nella quale era solo in discussione -e quindi doveva essere provato dall’ex locatore – che i beni pretesi -in concreto i beni sequestrati- fossero quelli già concessi in locazione; 10. con il nono motivo viene dedotta l’illegittimità del capo della sentenza impugnata relativo alle spese processuali, per la condanna al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato sebbene in difetto del presupposto prescritto dall’ art 13.1 -quater del DPR 30.5.2002 n.115.
Il motivo è manifestamente infondato.

La condanna è stata emessa in piena applicazione della norma che impone la condanna stessa ‘quando l’impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile’;

in conclusione il ricorso deve essere rigettato;

le spese seguono la soccombenza;

PMQ

la Corte rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti a rifondere al Comune di Amalfi le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 3 .800,00, per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle

spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma 19 marzo 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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