Responsabilità solidale condominio: esclusa per i crediti

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 32674/2025, ha stabilito che la responsabilità solidale condominio non si applica per i crediti retributivi dei dipendenti dell’impresa appaltatrice. La Corte ha chiarito che il condominio non agisce come imprenditore né come datore di lavoro ai sensi della normativa (art. 29, D.Lgs. 276/2003), essendo un mero ente di gestione per scopi estranei a un’attività d’impresa. Di conseguenza, il lavoratore non può rivalersi sul condominio per le retribuzioni non pagate dal suo datore di lavoro.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 gennaio 2026 in Diritto del Lavoro, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Responsabilità solidale condominio: la Cassazione nega l’obbligo

L’importante tema della responsabilità solidale condominio nei contratti di appalto è stato nuovamente affrontato dalla Corte di Cassazione. Con l’ordinanza n. 32674/2025, i giudici hanno chiarito un punto fondamentale: il condominio non è responsabile in solido con l’impresa appaltatrice per i crediti di lavoro dei dipendenti di quest’ultima. Questa decisione consolida un orientamento preciso, distinguendo nettamente la natura del condominio da quella di un’impresa.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla vicenda di un operaio di una società di costruzioni che, non avendo ricevuto parte della sua retribuzione, aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio presso cui aveva lavorato. Il lavoratore sosteneva che il condominio, in qualità di committente dei lavori, dovesse essere considerato responsabile in solido con il suo datore di lavoro, ai sensi dell’art. 29 del D.Lgs. n. 276/2003.

Il condominio si è opposto al decreto ingiuntivo, sostenendo l’inapplicabilità della norma invocata, poiché esso è un semplice ente di gestione privo di personalità giuridica e non svolge attività d’impresa. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione al condominio, portando il lavoratore a presentare ricorso in Cassazione.

## La non applicabilità della responsabilità solidale condominio

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del lavoratore, confermando le decisioni dei gradi precedenti. Il punto centrale della motivazione è l’interpretazione del campo di applicazione dell’art. 29 del D.Lgs. 276/2003. Questa norma, che introduce la responsabilità solidale del committente, mira a tutelare i lavoratori nel contesto del decentramento produttivo, tipico delle attività imprenditoriali.

Il presupposto soggettivo per l’applicazione della norma è che il committente eserciti un’attività d’impresa o, quale “datore di lavoro”, si avvalga delle prestazioni dei dipendenti dell’appaltatore per realizzare l’oggetto della propria attività istituzionale. Il condominio non rientra in nessuna di queste categorie.

### Perché il Condominio non è un’Impresa

I giudici hanno ribadito che il condominio è un ente di gestione sfornito di una personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini. Esso opera come mandatario con rappresentanza dei condomini, i quali, nella maggior parte dei casi, agiscono come consumatori, ovvero per scopi estranei a qualsiasi attività imprenditoriale o professionale.

La ratio della legge è quella di porre la responsabilità a carico di un soggetto imprenditoriale che, per scelta economica, esternalizza una parte del proprio ciclo produttivo. Tale logica è del tutto assente nel caso del condominio, che appalta lavori (come la ristrutturazione) non per un fine produttivo o commerciale, ma per la conservazione e il godimento delle parti comuni. Di conseguenza, il condominio non partecipa in alcun modo al processo produttivo a cui l’appalto afferisce.

le motivazioni

La Corte Suprema ha specificato che la nozione di “datore di lavoro” utilizzata dall’art. 29 non può essere estesa fino a includere il condominio. Mentre un’associazione no-profit o un ente possono essere considerati “datori di lavoro” se l’appalto è funzionale alla loro attività istituzionale, lo stesso non vale per il condominio, il cui unico scopo è la gestione di beni comuni.

Inoltre, la Corte ha respinto la questione di legittimità costituzionale sollevata dal ricorrente. La diversità di trattamento tra i dipendenti che lavorano in appalti commissionati da imprese e quelli che lavorano per condomini è giustificata dalla natura intrinsecamente diversa dei committenti. Viene inoltre sottolineato che il lavoratore non è privo di tutele, potendo agire direttamente contro il condominio ai sensi dell’art. 1676 del codice civile, che consente ai dipendenti dell’appaltatore di rivalersi sul committente per quanto a loro dovuto, nei limiti del debito del committente verso l’appaltatore.

le conclusioni

In conclusione, l’ordinanza n. 32674/2025 stabilisce in modo inequivocabile che la disciplina sulla responsabilità solidale condominio prevista dall’art. 29 del D.Lgs. 276/2003 non si applica agli appalti commissionati da un condominio. Questa esclusione deriva dalla constatazione che il condominio non svolge attività d’impresa né può essere equiparato a un “datore di lavoro” nel contesto di un processo produttivo. Per gli amministratori e i condomini, questa sentenza rappresenta una conferma importante, limitando l’esposizione finanziaria a pretese derivanti da inadempienze delle ditte appaltatrici.

Un condominio è responsabile in solido per i debiti retributivi dell’impresa a cui affida i lavori?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la norma sulla responsabilità solidale del committente (art. 29, D.Lgs. 276/2003) non si applica al condominio, poiché questo non agisce come imprenditore né come datore di lavoro nell’ambito di un processo produttivo.

Perché la disciplina sulla responsabilità solidale del committente non si applica al condominio?
La disciplina non si applica perché è pensata per soggetti che esternalizzano parte della propria attività d’impresa. Il condominio, invece, è un ente di gestione che commissiona lavori per la conservazione di beni comuni, agendo per conto dei singoli condomini che sono qualificabili come consumatori, non come imprenditori.

Il dipendente dell’appaltatore ha altri strumenti per tutelare il proprio credito nei confronti del condominio?
Sì. Anche se è esclusa la responsabilità solidale, il dipendente può agire direttamente nei confronti del condominio ai sensi dell’art. 1676 del codice civile. Questa azione gli permette di richiedere il pagamento delle sue retribuzioni, ma solo fino alla concorrenza del debito che il condominio ha ancora verso l’impresa appaltatrice al momento della domanda.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. L Num. 32674 Anno 2025

Civile Ord. Sez. L Num. 32674 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1338/2021 r.g., proposto da

NOME , elett. dom.to presso la Cancelleria di questa Corte, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO.

ricorrente

contro

Condominio Guncina nn. 56/58, Bolzano , in persona del l’amministratore pro tempore , elett. dom.to in INDIRIZZO Roma, rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME.

contro

ricorrente

nonché

Fallimento RAGIONE_SOCIALE , in persona del curatore fallimentare.

intimato

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano n. 13/2020 pubblicata in data 16/07/2020, n.r.g. 64/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 15/10/2025 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

1.- NOME COGNOME era stato operaio assunto a termine alle dipendenze di RAGIONE_SOCIALE dal 25/03/2015 al 29/05/2015 ed aveva lavorato presso il

OGGETTO:

responsabilità solidale del

committente – applicabilità

al condominio – esclusione

cantiere nel Condominio Guncina nn. 56/58 in Bolzano. Nei confronti della propria datrice di lavoro aveva maturato un credito retributivo di euro 2.144,85, rimasto non adempiuto.

Pertanto otteneva dal Tribunale di Bolzano decreto ingiuntivo per il predetto credito nei confronti del predetto Condominio, indicato quale responsabile solidale ai sensi dell’art. 29 d.lgs. n. 276/2003 in qualità di committente dei lavori appaltati a RAGIONE_SOCIALE.

2.Avverso il provvedimento monitorio il Condominio proponeva opposizione, eccependo l’inapplicabilità dell’art. 29 d.lgs. n. 276/2003, posto che esso era un mero ente di gestione privo di personalità giuridica, e contestando nel merito il credito vantato dal RAGIONE_SOCIALE.

3.- Autorizzata la chiamata in causa di RAGIONE_SOCIALE, assunte le prove testimoniali ammesse, all’udienza del 16/03/2017 il procuratore del NOME dichiarava di ridurre la sua pretesa creditoria alla somma di euro 804,98, poiché il lavoratore aveva ricevuto il pagamento di euro 1.339,97 da parte del terzo pignorato in una procedura esecutiva presso terzi.

4.In accoglimento dell’opposizione i l Tribunale revocava il decreto ingiuntivo, ritenendo inapplicabile l’art. 29 d.lgs. n. 276/2003 ed irrilevante la sentenza della Corte Costituzionale n. 254/2017.

5.Con la sentenza indicata in epigrafe la Corte d’Appello rigettava il gravame interposto dal RAGIONE_SOCIALE.

Per quanto ancora rileva in questa sede, a sostegno della sua decisione la Corte territoriale affermava:

ai sensi del comma 3 ter dell’art. 29 d.lgs. n. 276/2003, la disciplina della solidarietà del committente con l’appaltatore non si applica alla persona fisica che non eserciti attività di impresa o professionale;

il condominio non esercita attività di impresa né professionale, né può dirsi datore di lavoro dei dipendRAGIONE_SOCIALE dell’appaltatore;

a sostegno di questa conclusione sta il rilievo per cui il condominio è privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini e può essere qualificato unicamente ente di gestione, che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei pa rtecipanti;

i singoli condomini assumono la veste di consumatori, perché operano per scopi totalmente estranei alla loro eventuale attività imprenditoriale

o professionale (Cass. n. 10679/2015 e Cass. n. 14475/2019, secondo cui al contratto concluso dall’amministratore di condominio con un professionista si applica la normativa a tutela del consumatore);

del resto la ratio dell’art. 29 d.lgs. n. 276/2003 è quella di porre a carico di un soggetto imprenditoriale, che per scelta economica decida di esternalizzare attraverso un contratto di appalto una parte dei propri processi produttivi, la responsabilità solidale per le retribuzioni di quei dipendRAGIONE_SOCIALE, che pur facRAGIONE_SOCIALE capo al diverso soggetto appaltatore, di fatto abbiano prestato la propria attività all’interno del ciclo produttivo del committente;

nel caso del condominio tale ratio è insussistente;

alla tesi dell’appellante non è utile C. Cost. n. 254/2017, che si è limitata a ritenere estesa la disciplina dell’art. 29 d.lgs. n. 276/2003 ai rapporti di subfornitura ex lege n. 192/1998, nei quali vi sono comunque due imprenditori e restano intatte le esigenze di tutela dei dipendRAGIONE_SOCIALE di quello più debole (il sub-fornitore), mentre il condominio non può essere giammai considerato un imprenditore, né prima ancora un soggetto giuridico distinto dai singoli condomini.

6.- Avverso tale sentenza NOME RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

7.il Condominio Guncina nn. 56/58, Bolzano ha resistito con controricorso.

8.- Il fallimento di RAGIONE_SOCIALE è rimasto intimato.

9.- Entrambe le parti costituite hanno depositato memoria.

10.- Il collegio si è riservata la motivazione nei termini di legge.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 3), c.p.c. il ricorrente lamenta ‘nullità della sentenza’ per ‘violazione e falsa applicazione’ degli artt. 29 d.lgs. n. 276/2003, 12 ss. disp.prel.c.c. per avere la Corte territoriale ritenuto inapplicabile tale norma al condominio. In pa rticolare deduce che il co. 3 ter dell’art. 29 cit. si riferisce alle ‘persone fisiche’, laddove il condominio non è tale ed ha comunque una soggettività giuridica distinta da quella dei singoli condomini, che peraltro potrebbero essere sia persone fisiche, sia persone giuridiche.
Con il secondo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 3), c.p.c. il ricorrente lamenta ‘nullità della sentenza’ per ‘violazione e falsa applicazione’ dell’art. 29 d.lgs. n. 276/2003 per avere la Corte territoriale ritenuto inapplicabile tale norma al condominio senza considerare l’impatto invece da riconoscere alla riforma dell’istituto ad o pera del legislatore del 2012 con la legge n. 220, volta ad una tendenziale ‘oggettivazione’ degli interessi propri del condominio ed al riconoscimento di una soggettività paragonabile a quella degli RAGIONE_SOCIALE collettivi non riconosciuti.
I due motivi -da esaminare congiuntamente per la loro stretta connessione -sono infondati.

Questa Corte ha già affermato che presupposto soggettivo della responsabilità solidale ex art. 29, co. 2, del d.lgs. n. 276/2003 ( ratione temporis applicabile), è che il committente eserciti attività d’impresa ovvero, quale “datore di lavoro”, si serva delle prestazioni rese dai dipendRAGIONE_SOCIALE dell’appaltatore per realizzare l’oggetto della propria attività istituzionale, prendendo parte al processo di decentramento produttivo del servizio. Dunque resta escluso dal campo di applicazione della norma (ai sensi del co. 3-ter del citato art. 29) il committente persona fisica che non eserciti attività d’impresa o professionale (Cass. ord. 10/07/2023, n. 19514).
Proprio sulla base di tale considerazione questa Corte ha affermato che al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l’amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale (Cass. ord. n. 10679/2015; Cass. n. 452/2005; Cass. ord. n. 10086/2001).
Peraltro, la questione rilevante nel presente giudizio non è tanto se il condominio abbia oppure no una soggettività giuridica distinta da quella dei condomini, ma se esso possa rientrare nel perimetro soggettivo dell’ambito applicativo della disciplina della responsabilità solidale del committente come delineato dall’ art. 29 d.lgs. n. 276/2003. E questa Corte ha dato risposta negativa perché il condominio non esercita un’attività di impresa, né può essere considerato ‘datore di lavoro’ dei dipendRAGIONE_SOCIALE dell’ appaltatore, poiché
non prende in alcun modo parte al processo produttivo al quale afferisce l’appalto .

In particolare, nella recente decisione sopra citata (Cas. n. 19514 cit.) si è bene evidenziato che « il ‘datore di lavoro’ che, in alternativa all’imprenditore, è responsabile solidale ai sensi dell’art. 29 d.lgs. n. 276/ 2003, comma 2, non può idRAGIONE_SOCIALEficarsi puramente e semplicemente con lo stesso committente presso cui l’attività oggetto dell’appalto vie ne eseguita; infatti, se così fosse sarebbe stato sufficiente prevedere l’obbligo di solidarietà riferendosi semplicemente al ‘committente’ dell’appalto; … la disposizione in esame individua tale debitore solidale nel committente che svolge attività imprenditoriale o nel committente datore di lavoro, con ciò selezionando tali figure all’interno della intera categoria dei possibili committRAGIONE_SOCIALE di appalti di opere o di servizi; … dunque, è certamente attratto nell’orbita della solidarietà il committente che assume la veste di imprenditore, ai sensi dell’art. 2082 cod. civ., intesa in senso oggettivo, come attività economica organizzata atta a conseguire la remunerazione dei fattori produttivi (Cass. n. 16612 del 19/06/2008); ma lo è, allo stesso modo, il committente che, pur non essendo ‘imprenditore’ , è ‘datore di lavoro’, e cioè il committente che anche attraverso le prestazioni di lavoro rese dai dipendRAGIONE_SOCIALE dell’appaltatore realizza l’oggetto della propria attività istituzionale, prendendo parte a quel processo di decentramento produttivo del servizio che costituisce il fenomeno economico a cui la norma si riferisce; come avviene, ad esempio, nell’ipotesi delle associazioni, degli RAGIONE_SOCIALE, etc.; in questi casi, infatti, si realizzano quelle ipotesi di commistione tra le figure del datore di lavoro (appaltatore) ed il committente, fruitore della prestazione lavorativa (potenziale datore di lavoro cd. indiretto) nei cui confronti l’art. 29 d.lgs. n. 276/2003 ha inteso rafforzare le tutele dei lavoratori; … è così esclusa dalla solidarietà tanto la persona fisica che appalta i lavori di ristrutturazione di un proprio immobile, quanto il condominio di immobili; il condominio, infatti, non svolge attività d’impresa, non partecipa per propri scopi istituzionali al decentramento produttivo e non assume, soprattutto ai fini lavoristici, un rilievo giuridico diverso da quello dei singoli condomini (cfr. Cass., 11 gennaio 2012, n. 177; vd. Cass. SS.UU. n. 10934 del 2019) posto che si tratta di un ente di gestione dei beni comuni; … ».
3.Con il terzo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 3), c.p.c. il ricorrente lamenta ‘violazione e falsa applicazione’ dell’art. 29 d.lgs. n. 276/2003 per avere la Corte territoriale ritenuto inapplicabile tale norma al condominio senza dar ne un’interpretazione costituzionalmente orientata e rispettosa dell’art. 3 Cost., finendo per trattare in modo diseguale i dipendRAGIONE_SOCIALE dell’appaltatore a seconda che lavorino presso un appalto commissionato da un imprenditore o da un condominio.
Il motivo è infondato, poiché la questione di legittimità costituzionale è manifestamente infondata. Proprio in considerazione delle caratteristiche non imprenditoriali né professionali o istituzionali del condominio trova ampia giustificazione (anche ai sensi dell’art. 3 Cost.) la diversità di disciplina, peraltro attenuata dalla perdurante possibilità, per i dipendRAGIONE_SOCIALE dell’appaltatore , di agire direttamente verso il condominio ai sensi dell’art. 1676 c.c., che non contiene esclusioni di sorta.
4.- In memoria il ricorrente ha sollecitato nuovamente la questione di legittimità costituzionale sopra esaminata e, in subordine, ha chiesto un rinvio pregiudiziale alla Corte GUE in relazione al TFUE artt. 18, 19, 40 par. 2, e 157 par. 1) e alla direttiva 2000/78/CE del Consiglio 27.11.2000 (sulla parità di trattamento in materia di occupazione e condizione di lavoro).

Non sussistono le condizioni per il rinvio pregiudiziale alla Corte di Giustizia europea, poiché non sussiste alc una ‘questione’ nei sensi prospettati.

Infatti, la direttiva invocata si riferisce esclusivamente alle ‘discriminazioni fondate sulla religione o le convinzioni personali, gli handicap, l’età o le tendenze sessuali’ (art. 1), ossia su ragioni alle quali è manifestamente estranea quella prospettata dal ricorrente, per la quale il legislatore italiano ha inteso riservare un regime rafforzato del credito dei dipendRAGIONE_SOCIALE dell’appaltatore (art. 29 d.lgs. n. 276/2003) in termini di solidarietà passiva -al caso in cui il committente sia imprenditore oppure svolga un’attività professionale o istituzionale nel cui ambito abbia trovato occasione l’appalto.
Analoga conclusione vale in relazione alle invocate norme del Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea: l’art. 18 attiene alla discriminazione per ragioni di nazionalità; l’art. 19 attiene alle discriminazioni fondate sul sesso, la razza o l’origine etnica, la religione o le convinzioni personali, la disabilità, l’età o l’orientamento sessuale; l’art. 40 attiene alle discriminazioni fra

produttori o consumatori dell’Unione nel settore agricolo; l’art. 157 attiene alla discriminazione retributiva fondata sul sesso.

Dunque le norme europee invocate non attengono in alcun modo alla questione oggetto del presente giudizio, ossia non rappresentano le possibili ‘fonti regolatrici’ che il giudice nazionale sarebbe chiamato ad applicare.

5.- Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in euro 1.500,00, oltre euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali e accessori di legge.

Dà atto che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, d.P.R. n. 115/2002 pari a quello per il ricorso a norma dell’art. 13, co. 1 bis, d.P.R. cit., se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione lavoro, in data 15/10/2025.

La Presidente AVV_NOTAIOssa NOME COGNOME

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