Responsabilità solidale: chi paga per le infiltrazioni?

Un’ordinanza della Cassazione chiarisce il principio della responsabilità solidale in un caso di danni da infiltrazioni. La Corte ha stabilito che tutti i titolari di diritti reali (nudi proprietari, usufruttuari) sull’immobile da cui origina il danno sono responsabili in solido verso il danneggiato. Il ricorso di uno dei corresponsabili è stato dichiarato inammissibile perché non ha colto la ratio decidendi della sentenza d’appello e ha introdotto tardivamente questioni sulla ripartizione interna della colpa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Infiltrazioni e Responsabilità Solidale: Chi Paga i Danni?

Le infiltrazioni d’acqua rappresentano una delle problematiche più comuni e fastidiose in ambito condominiale. Ma cosa succede quando l’immobile da cui proviene il danno ha una struttura proprietaria complessa, con nudi proprietari e usufruttuari? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sul principio di responsabilità solidale, un concetto chiave per tutelare chi subisce il danno. Questo principio stabilisce che tutti i soggetti che hanno un diritto reale sull’immobile sono ugualmente responsabili nei confronti del danneggiato.

I Fatti del Caso: Una Complessa Vicenda di Infiltrazioni e Proprietà

La vicenda ha inizio quando il proprietario di un appartamento al sesto piano cita in giudizio il Condominio e la proprietaria delle unità immobiliari situate ai piani superiori (settimo e ottavo) per ottenere il risarcimento dei danni causati da continue infiltrazioni. La situazione proprietaria degli appartamenti superiori era particolarmente articolata: una parte era in nuda proprietà a una persona, mentre la parte restante era in piena proprietà di altri due parenti (uno dei quali successivamente fallito), i quali erano anche usufruttuari della quota in nuda proprietà.

Il Tribunale di primo grado, dopo aver accertato la provenienza del danno, ha condannato in solido la nuda proprietaria e l’altra proprietaria-usufruttuaria al pagamento di oltre 31.000 euro e all’esecuzione dei lavori di ripristino, rigettando invece la domanda contro il Condominio. La Corte d’Appello ha successivamente confermato integralmente questa decisione, respingendo l’appello presentato da una delle parti condannate.

La Decisione della Corte: L’Inammissibilità del Ricorso e la Conferma della Responsabilità Solidale

La questione è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, che ha dichiarato il ricorso inammissibile. Questa decisione, di fatto, ha reso definitiva la condanna emessa nei gradi precedenti, consolidando il principio della responsabilità solidale tra i diversi titolari di diritti sull’immobile. La Corte ha ritenuto che i motivi del ricorso non fossero idonei a scalfire le fondamenta logico-giuridiche della sentenza d’appello.

Le Motivazioni della Corte: Giudicato e Domande Tardive

La Suprema Corte ha basato la sua decisione di inammissibilità su due pilastri fondamentali.

In primo luogo, ha evidenziato come la ricorrente non avesse colto la vera ratio decidendi della sentenza impugnata. La Corte d’Appello non aveva fondato la condanna su una presunta incertezza nella suddivisione delle proprietà, ma sull’accertamento di una cooperazione colposa di tutti i soggetti titolari di diritti (proprietà e usufrutto) nella causazione del danno. Secondo l’art. 2055 del Codice Civile, se un danno è causato da più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento. Questo tutela il danneggiato, che può richiedere l’intero importo a uno qualsiasi dei responsabili, senza doversi preoccupare di individuare le singole quote di colpa.

In secondo luogo, la Cassazione ha sottolineato che la questione relativa alla ripartizione interna della responsabilità tra i vari comproprietari avrebbe dovuto essere sollevata tramite una specifica domanda, nota come azione di regresso. Tale domanda, tuttavia, non era stata proposta tempestivamente nel corso del giudizio di primo grado. Proporla per la prima volta in appello costituiva una domanda nuova, inammissibile secondo le regole processuali (divieto di ius novorum in appello, art. 345 c.p.c.).

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza sulla Responsabilità Solidale

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici:
1. Tutela rafforzata per il danneggiato: Chi subisce un danno da un immobile con molteplici proprietari o titolari di diritti reali (come l’usufrutto) può agire contro uno qualsiasi di loro per ottenere il risarcimento completo. Sarà poi onere dei corresponsabili regolare i loro rapporti interni.
2. Onere di azione per i corresponsabili: I soggetti ritenuti corresponsabili di un danno devono attivarsi fin dal primo grado di giudizio per chiedere l’accertamento delle rispettive colpe e la conseguente ripartizione del carico risarcitorio. Non possono attendere l’appello per sollevare tali questioni.
3. Irrilevanza della complessità proprietaria: La struttura proprietaria, per quanto complessa, non può diventare uno scudo per ritardare o eludere il risarcimento dovuto al danneggiato. Il principio di responsabilità solidale serve proprio a superare queste difficoltà, garantendo una giustizia più rapida ed efficace.

In caso di danni da infiltrazioni provenienti da un immobile con più titolari (es. nudo proprietario e usufruttuario), chi è responsabile?
Secondo la Corte, tutti i titolari di diritti reali (proprietà, usufrutto, ecc.) che hanno concorso a causare il danno sono responsabili in solido. Ciò significa che il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a uno qualsiasi di loro.

Se uno dei responsabili paga l’intero danno, può chiedere agli altri la loro parte?
Sì, chi paga l’intero importo ha il diritto di agire in regresso contro gli altri corresponsabili per ottenere il rimborso della quota di rispettiva competenza. Tuttavia, questa domanda di regresso deve essere proposta tempestivamente nel corso del processo.

È possibile contestare la propria quota di responsabilità per la prima volta in appello?
No. La Corte ha chiarito che la domanda volta a graduare le colpe e a ripartire la responsabilità tra i vari corresponsabili non può essere proposta per la prima volta in grado d’appello, in quanto costituisce una domanda nuova e quindi inammissibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 7332 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 7332 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 02525/2022 R.G., proposto da

NOME COGNOME ; rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME (pec: EMAILpec.ordineforense.salerno.it), in virtù di procura in calce al ricorso;

-ricorrente-

nei confronti di

Condominio ‘ RAGIONE_SOCIALE , ubicato in Chieti, INDIRIZZO, in persona del l’amministratore e legale rappresentante pro tempore ; rappresentato e difeso dall ‘ Avv. NOME COGNOME (pec: EMAILpec.ordineavvocatichietiEMAIL), in virtù di procura conferita con atto separato, depositato nel fascicolo telematico;

-controricorrente-

nonché di

NOME COGNOME , NOME COGNOME eredi di NOME COGNOME; rappresentat i e difesi dall’Avv. NOME COGNOME (pec: EMAIL), in virtù di procura rilasciata su foglio separato congiunto al controricorso;

-controricorrenti- e di

NOME COGNOME Curatela del Fallimento di NOME COGNOME

-intimati-

per la cassazione della sentenza n. 1705/2021 della CORTE d ‘ APPELLO d ell’AQUILA , depositata il 17 novembre 2021, notificata il 25 novembre 2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16 gennaio 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con citazione del 23 maggio 2014, NOME COGNOME, proprietario di un appartamento ubicato al sesto piano del Condominio ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ , situato a Chieti, in INDIRIZZO all’esito di un ATP che aveva accertato la sussistenza di infiltrazioni dalle unità immobiliari poste ai piani settimo e ottavo, convenne in giudizio risarcitorio e riparatorio dinanzi al Tribunale di Chieti la proprietaria di tali unità, NOME COGNOME oltre allo stesso Condominio.

Nella contumacia della prima, si costituì il secondo, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, sul l’assunto che i locali siti al settimo e ottavo piano erano distinti catastalmente in tre diverse unità immobiliari, una parte delle quali era nella nuda proprietà di NOME

COGNOME, mentre l’altra parte era nella proprietà di NOME COGNOME e NOME COGNOME (dichiarato fallito nel 2010), i quali erano anche usufruttuari della quota oggetto della nuda proprietà di NOME COGNOME.

Espletata una prova per testimoni e una CTU, Il Tribunale, con sentenza non definitiva 31 maggio 2018, n.231, rigettò la domanda nei confronti del Condominio e con successiva ordinanza ordinò l’integrazione del contraddittorio nei confronti di NOME COGNOME e del Fallimento di NOME COGNOME cui l’attore estese la domanda risarcitoria e riparatoria.

Con sentenza definitiva 3 dicembre 2019, n. 767, il Tribunale di Chieti dichiarò inammissibile la domanda nei confronti del Fallimento, in quanto essa avrebbe dovuto proporsi dinanzi al Giudice Delegato, secondo il rito previsto dalla legge fallimentare; accertò la solidale responsabilità di NOME COGNOME e di NOME COGNOME e le condannò al pagamento, in favore dell’attore, della somma di Euro 31.415,70, oltre interessi, nonché all’esecuzione , sugli immobili, delle opere necessarie a prevenire ulteriori infiltrazioni, secondo quanto stabilito dalla CTU; rinnovò, infine, la pronuncia di rigetto delle domande formulate dall’ attore nei confronti del Condominio.
La decisione del Tribunale teatino è stata integralmente confermata dalla Corte d’ appello dell’Aquila che, con sentenza 17 novembre 2021, n. 1705, pronunciando nel contraddittorio di NOME COGNOME e NOME COGNOME (costituitisi quali eredi dell’attore NOME COGNOME, nonché del Condominio ‘ RAGIONE_SOCIALE , e nella contumacia di NOME COGNOME e della Curatela fallimentare, ha rigettato l ‘ appello proposto da NOME COGNOME.

La Corte territoriale ha deciso sulla base dei seguenti rilievi:

Ila pronuncia di rigetto della domanda dell’ originario attore nei confronti del Condominio, contenuta nella sentenza non definitiva n. 231 del 2018, non era stata impugnata dall’appellante , sicché su tale sentenza e sul giudizio di irresponsabilità del Condominio era sceso il giudicato;

IIla doglianza secondo la quale la condanna solidale dell’ appellante e di NOME COGNOME non avrebbe tenuto conto della circostanza che degli appartamenti ubicati al settimo e ottavo piano (distinti catastalmente in tre proprietà) NOME COGNOME era nuda proprietaria soltanto per una parte mentre la parte restante era di proprietà di NOME COGNOME e NOME COGNOME, pure usufruttuari della quota della prima (circostanza da cui sarebbe derivata l’implicazione che NOME COGNOME e NOME COGNOME non avrebbero potuto essere condannate al ristoro dell’intero danno, comprensivo della parte imputabile alla proprietà di NOME COGNOME), era infondata, atteso, da un lato, che nei confronti del danneggiato tutti i responsabili del danno (proprietari ed usufruttuari) erano coobbligati in solido e considerato , dall’a ltro lato, che in relazione ai rapporti interni tra i coobbligati non risultava essere stata tempestivamente formulata alcuna domanda tesa alla graduazione delle colpe e che essa domanda non poteva essere proposta per la prima volta in grado d’appello;
IIIl’ eccezione relativa all’ indisponibilità dei locali da parte di NOME COGNOME per effetto del fallimento di NOME COGNOME era restata allo stato di mera allegazione difensiva ed era comunque contraddetta dal dato processualmente acquisito che l’appellante era usufruttuaria degli appartamenti posti ai piani superiori rispetto a quello in cui era ubicato l’appartamento dell’originario attore;

IVnon era quindi fondata la deduzione circa l’impossibilità di eseguire i lavori di manutenzione e di riparazione per indisponibilità dei locali , dovendo tra l’altro ritenersi che eventuali questioni relative all’ esecuzione di tali lavori andavano poste dinanzi al giudice dell’esecuzione.

Avverso la sentenza della Corte aquilana propone ricorso per cassazione NOME COGNOME sulla base di due motivi.

Rispondono con controricorso NOME e NOME COGNOME.

Risponde altresì con distinto controricorso il Condominio RAGIONE_SOCIALE . Non svolgono difese in sede di legittimità, benché intimati, NOME

COGNOME e la Curatela fallimentare di NOME COGNOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale, ai sensi dell’art.380 -bis .1 cod. proc. civ..

Il Procuratore Generale non ha depositato conclusioni scritte.

I controricorrenti NOME e NOME COGNOME e il controricorrente RAGIONE_SOCIALE hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo è denunciata «illegittimità della sentenza impugnata per violazione di legge ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.Violazione e falsa applicazione art. 2909 c.c.».

La ricorrente censura la gravata sentenza nella parte in cui ha statuito che sulla pronuncia di rigetto della domanda proposta dall’originario attore nei confronti del Condominio era sceso il giudicato perché la sentenza non definitiva n. 231 del 2018, in cui tale pronuncia era contenuta, non era stata da lei impugnata.

NOME COGNOME s ostiene che la Corte d’ appello avrebbe omesso di considerare che la predetta sentenza non definitiva era stata emessa prima della sua chiamata nel processo, sicché essa non era

stata parte del rapporto processuale definito con tale sentenza e non era quindi né vincolata dalle sue statuizioni, né legittimata ad impugnarla.

1.2. Con il secondo motivo è denunciata «illegittimità della sentenza impugnata per violazione di legge ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.- Violazione e falsa applicazione art. 115 , comma 1 c.p.c.».

Sulla premessa che, ai sensi dell’art. 115 cod. proc. civ., il giudice deve porre a fondamento della decisione i fatti non specificamente contestati dalla parte costituita, NOME COGNOME sostiene che, nella fattispecie, diversamente da quanto reputato dalla Corte territoriale (secondo cui « non sarebbe stata specificata la proprietà riconducibile alla COGNOME »), era stata invece debitamente documentata « la proprietà riconducibile al soggetto fallito e per esso alla Curatela », con la conseguenza che essa ricorrente non avrebbe potuto essere chiamata a rispondere « per le infiltrazioni scaturenti da detta parte di edificio », tanto più che risultava altresì provata l’ avvenuta sistematica eliminazione, da parte di NOME COGNOME, delle infiltrazioni verificatesi prima della sua dichiarazione di fallimento, mentre solo dopo tale dichiarazione era venuta meno la manutenzione degli immobili.
I due motivi di ricorso -da trattarsi congiuntamente per ragioni di connessione -sono inammissibili, poiché le doglianze con esse veicolate non colgono la ratio decidendi della sentenza impugnata, mentre va corretta in via integrativa la motivazione di quest’ultima , il cui dispositivo è conforme a diritto (art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ.).

2.1. Il rilievo circa il passaggio in giudicato, anche nei confronti di NOME COGNOME, della pronuncia di rigetto della domanda proposta

dall’ originario attore nei confronti del Condominio è corretto, in quanto tale pronuncia, come risulta anche dal ricorso (pag.4), sebbene fosse stata resa con la sentenza di primo grado non definitiva n.231/2018, era stata tuttavia ribadita anche in quella definitiva n. 767/2019 (cfr. la motivazione di tale sentenza -pagg. 5-11 -nonché il suo dispositivo -pag.18) e in quanto essa statuizione (evidentemente emessa anche in confronto di NOME COGNOME a definizione del giudizio in cui era stata ritualmente chiamata) non risulta essere stata specificamente impugnata con l’atto d’ appello.
2.2. La pronuncia di condanna in solido al risarcimento del danno emessa nei confronti di NOME COGNOME (nuda proprietaria di una parte dei locali posti ai piani superiori rispetto a quello interessato dalle infiltrazioni) e di NOME COGNOME (usufruttuaria della medesima parte, nonché proprietaria, insieme a NOME COGNOME, della parte residua) ha trovato fondamento, non già nella reputata mancata specificazione della parte di proprietà riferibile a NOME COGNOME e di quella riconducibile al soggetto fallito (e, per esso, alla Curatela), bensì nell’ accertamento di merito circa la cooperazione colposa di tutti i soggetti, titolari di diritti di proprietà ed usufrutto sugli immobili situati ai piani superiori rispetto a quelli interessati dalle infiltrazioni, nella produzione del danno complessivamente sofferto dall’attore.
Accertata l’im putabilità del fatto dannoso al concorso di tutti questi soggetti, essi correttamente sono stati condannati in solido al risarcimento delle conseguenze pregiudizievoli (salva la pronuncia di mero rito pure correttamente emessa in confronto della Curatela fallimentare, stante la regola per cui ogni credito vantato nei confronti del fallito va accertato, salvo diverse disposizioni di legge, secondo le norme stabilite dal Capo V della legge fallimentare, dinanzi al giudice

delegato, con conseguente improcedibilità delle domande proposte in violazione di tale rito: artt. 52, secondo comma, e 93 legge fall.).

Invero, trova applicazione anche nelle obbligazioni ex delicto , il canone di solidarietà che normalmente caratterizza le obbligazioni soggettivamente complesse ex latere debitoris , secondo il quale, nel lato esterno dell’obbligazione ( ovverosia, nei confronti del comune creditore che agisce per l’adempimento o per il risarcimento del danno), tutti i condebitori o corresponsabili sono obbligati in solido ad eseguire la prestazione per l’intero e il pagamento da parte di uno libera gli altri (artt. 2055, primo comma, e 1292 cod. civ.).
La Corte d’appello non solo ha fatto corretta applicazione di questa regola ma ha anche -altrettanto correttamente -precisato che la divisione del carico della prestazione risarcitoria nei rapporti interni tra i soggetti responsabili (nella misura determinata dalla gravità delle rispettive colpe e dell ‘entità delle conseguenze derivatene: art. 2055, secondo comma, cod. civ.) avrebbe postulato una domanda di regresso non proponibile per la prima volta in appello.

Al riguardo giova infatti ricordare che la legittimazione alla domanda di regresso -ad onta del rigoroso disposto testuale dell’art. 1299 cod. civ. -non presuppone necessariamente l’avvenuto pagamento del debito, poiché tale domanda può essere proposta anche in via preventiva dal condebitore ex delicto , in previsione dell’esito positivo dell’azione intrapresa dal danneggiato (Cass. 11/03/1998 n. 2680; Cass. 13711/2002, n.15930; Cass. 19/05/2008, n. 12691).

Tuttavia, la domanda di regresso -e, più in generale, quella diretta all’accertamento della gravità delle diverse colpe e dell’entità delle conseguenze derivatene -per un verso, deve essere proposta espressamente dal responsabile regrediente in funzione della

ripartizione interna del peso del risarcimento con i corresponsabili e non può invece ricavarsi dalle eccezioni con cui il condebitore abbia escluso la sua responsabilità nel diverso rapporto con il danneggiato (Cass. 20/12/2018, n.32930); per altro verso, resta soggetta alla regola generale del divieto di ius novorum (art. 345 cod. proc. civ.) talché non può essere proposta, ex novo , in grado d’appello.

In definitiva, il ricorso va dichiarato inammissibile.

Le peculiari vicende processuali della controversia (caratterizzata, in particolare, nel giudizio di primo grado, dall’emissione di una sentenza non definitiva di rigetto della domanda formulata nei confronti di uno dei consorti e dalla successiva estensione del rapporto processuale nei confronti di altri) giustificano l’integrale compensazione, tra le parti costituite, delle spese del giudizio di legittimità.

L a decisione di inammissibilità dell’impugnazione comporta che deve darsi atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Compensa integralmente le spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente , al competente ufficio di merito, dell’ulteriore

importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art.13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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