Responsabilità proprietario: chi paga i danni?

Un condominio ha citato in giudizio il proprietario di un locale adiacente per i danni derivanti da un impianto fognario difettoso che transitava nella sua proprietà. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna del proprietario, stabilendo che la mancata riparazione di un difetto noto costituisce una colpa omissiva. Viene quindi affermato il principio della responsabilità proprietario anche in assenza di un’azione diretta, con l’obbligo di risarcire i costi per il ripristino della situazione originaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Proprietario: la Cassazione Chiarisce Chi Paga per Omissione

La responsabilità proprietario di un immobile per i danni causati a terzi è un tema centrale nel diritto immobiliare e condominiale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti su un caso emblematico: quello di un proprietario condannato a risarcire i danni causati da un impianto fognario difettoso, non per aver causato il danno, ma per non essere intervenuto a risolverlo. Analizziamo la vicenda e le conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa

La controversia nasce a seguito di ripetuti allagamenti nelle parti comuni di un condominio, causati dal malfunzionamento di un impianto fognario situato all’interno di un locale di proprietà privata. I condomini, dopo aver esperito un accertamento tecnico preventivo, hanno avviato un’azione legale contro i proprietari del locale per ottenere il ripristino dell’impianto e il risarcimento dei danni.

I proprietari convenuti si sono difesi chiamando in causa il precedente venditore dell’immobile, sostenendo che fosse lui il responsabile delle modifiche all’impianto. In primo grado, il Tribunale ha respinto la domanda del condominio. La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato completamente la decisione, accertando che gli allagamenti erano una diretta conseguenza delle modifiche all’impianto e ha condannato i proprietari attuali al risarcimento, quantificato nel costo necessario per la rimessione in pristino.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Contro la sentenza d’appello, i proprietari hanno proposto ricorso in Cassazione, basandolo su quattro motivi principali:

1. Violazione dell’art. 2043 c.c.: Sostenevano che la Corte d’Appello li avesse condannati senza una prova effettiva di dolo o colpa da parte loro.
2. Errata quantificazione del danno: Contestavano la condanna al pagamento di una somma pari ai costi di ripristino, ritenendola un’errata applicazione dell’art. 2058 c.c. sul risarcimento in forma specifica.
3. Omessa pronuncia: Lamentavano che i giudici d’appello non si fossero pronunciati sulla loro domanda di manleva nei confronti del precedente proprietario.
4. Errata condanna alle spese: Ritenevano ingiusta la condanna a rifondere le spese legali al precedente proprietario, da loro chiamato in causa.

L’Importanza della Responsabilità Proprietario per Omissione

Il cuore della decisione della Cassazione ruota attorno al primo motivo. La Corte ha stabilito che la responsabilità proprietario non deriva solo da un’azione diretta, ma anche da un’omissione colposa. Nel caso specifico, i proprietari erano a conoscenza dello stato difettoso dell’impianto e della sua potenziale pericolosità, ma non hanno agito per rimuovere le cause del problema. Questo comportamento omissivo è stato considerato sufficiente a integrare la colpa richiesta dall’art. 2043 c.c. (risarcimento per fatto illecito).

La Corte ha inoltre chiarito che la domanda di rimessione in pristino può essere legittimamente interpretata come una richiesta di risarcimento del danno mediante reintegrazione in forma specifica, giustificando così la condanna a pagare una somma equivalente ai costi dei lavori.

La Decisione sulla Domanda di Manleva e sulle Spese

Anche gli altri motivi di ricorso sono stati respinti. La Cassazione ha osservato che la Corte d’Appello aveva, di fatto, rigettato la domanda di manleva, anche se implicitamente, per mancanza di prove sulla responsabilità del precedente proprietario. Non si trattava quindi di un’omessa pronuncia, ma di una decisione di merito. Di conseguenza, la condanna a rifondere le spese legali a favore della parte chiamata in causa senza fondamento è stata ritenuta corretta, in applicazione del principio della soccombenza.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando in toto la sentenza d’appello. Le motivazioni si fondano su principi giuridici consolidati:

* Colpa per Omissione: La responsabilità per fatto illecito (art. 2043 c.c.) sorge non solo da un’azione, ma anche da un’omissione, quando esiste un dovere giuridico di agire. Il proprietario di un bene ha il dovere di mantenerlo in modo da non arrecare danno a terzi. La consapevolezza di una situazione di pericolo e l’inerzia nel risolverla costituiscono una colpa.
* Interpretazione della Domanda Giudiziale: Una richiesta di ripristino materiale (rimessione in pristino) può essere qualificata dal giudice come una domanda di risarcimento in forma specifica, con la conseguente condanna al pagamento dei costi necessari.
* Regolamentazione delle Spese Processuali: Il giudice d’appello, nel riformare la sentenza di primo grado, ha il potere di ridefinire completamente la ripartizione delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio in base all’esito finale della lite.

Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce un principio fondamentale: la responsabilità proprietario è un dovere attivo. Non è sufficiente astenersi dal causare danni; è necessario intervenire per prevenire quelli che potrebbero derivare da un bene di cui si ha la titolarità. I proprietari di immobili devono essere consapevoli che l’inerzia di fronte a un difetto noto può costare cara, non solo in termini di risarcimento del danno, ma anche per le spese legali delle parti coinvolte. Questa decisione rafforza la tutela di chi subisce un danno a causa della negligenza altrui, confermando che la proprietà non è solo un diritto, ma anche una fonte di precisi doveri.

Il proprietario di un immobile è responsabile per i danni causati da un difetto anche se non lo ha creato lui?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che la consapevolezza del difetto e la mancata adozione di misure per risolverlo (colpa omissiva) sono sufficienti per affermare la responsabilità del proprietario per i danni conseguenti, ai sensi dell’art. 2043 c.c.

Una richiesta di ripristino materiale può essere convertita in una condanna al pagamento di una somma di denaro?
Sì. La domanda di ‘rimessione in pristino’ (cioè di ripristino dello stato dei luoghi) può essere interpretata dal giudice come una richiesta di risarcimento in forma specifica, che può consistere nella condanna a pagare una somma pari al costo necessario per eseguire i lavori di ripristino.

Chi paga le spese legali di una parte chiamata in causa che poi risulta non responsabile?
Le spese legali sono a carico della parte che ha perso la causa e che ha effettuato la chiamata in giudizio senza fondamento. Nel caso di specie, i proprietari, risultati unici responsabili, sono stati condannati a rimborsare le spese legali anche al precedente venditore, da loro inutilmente citato in giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 13377 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 13377 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5200/2021 R.G. proposto da : COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME elettivamente domiciliati in ROMA alla INDIRIZZO presso l’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, domiciliati digitalmente per legge – ricorrenti –

contro

COGNOME quale vedova di NOME COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOME quale erede di COGNOME NOME DI NOME quale erede di COGNOME NOME COGNOME COGNOME NOME quale erede di COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA alla INDIRIZZO presso l’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (DSNRST71P15D969X), domiciliati digitalmente per legge – controricorrenti –
nonchè contro

COGNOME COGNOME COGNOME COGNOME COGNOME – intimati avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di GENOVA n. 1218/2020 depositata il 18/12/2020.

Udita la relazione svolta, nella camera di consiglio del 3/03/2025, dal Consigliere relatore NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e altri condomini dello stabile sito in Genova, alla INDIRIZZO, nell’anno 2013 agirono in giudizio nei confronti di NOME COGNOME dopo avere esperito un accertamento tecnico preventivo nell’anno 2011, al fine di ottenere la rimessione in pristino dell’impianto fognario che transitava per l’immobile d ell’COGNOME , consistente in due locali, contrassegnato dal civico INDIRIZZO della stessa INDIRIZZO poiché nel caso di pioggia l’androne e le scale condominiali erano invase da acque bianche e nere rivenienti dai pozzetti di raccolta situati nei fondi condominiali, con conseguenti danni.
NOME COGNOME si costituiva in giudizio ed era autorizzato alla chiamata di NOME COGNOME già proprietario dell’immobile in oggetto, in quanto asserito materiale esecutore delle modifiche.

NOME COGNOME si costituiva in giudizio, a seguito della chiamata in causa, contestando il presupposto della propria responsabilità ed era a sua volta autorizzato a chiamare in causa l’a rchitetto NOME COGNOME in quanto lo riteneva a sua volta responsabile dei lavori eseguiti.

Il COGNOME non si costituiva in causa ed era pertanto, dichiarato contumace in data 9/01/2014.

Il Tribunale riuniva al processo incardinato dallo COGNOME e altri quello proposto da altri due condomini, NOME COGNOME e NOME COGNOME (recante RG n. 12888/13).

Il Tribunale ammetteva, quindi, la consulenza tecnica di ufficio e espletava le prove per testi e all’esito dell’istruttoria , con la sentenza 3592/2016 del 25/11/2016, rigettava la domanda.

Avverso la pronuncia del primo giudice proponevano appello NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME,

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME nonché NOME COGNOME e NOME COGNOME, deducendo -quale primo motivo d’appello -la errata qualificazione dell’azione proposta, quale azione di risarcimento del danno anziché riduzione in pristino; quale secondo motivo la illogicità ed erroneità della sentenza laddove questa ravvisava una carenza probatoria che non consentiva di individuare il soggetto legittimato passivo.

Con comparsa di costituzione e risposta del 19/09/2017, contenente appello incidentale, NOME COGNOME e NOME si costituivano in fase d’impugnazione, contestando l’appello avversario e chiedevano alla Corte territoriale di provvedere alla correzione dell’errore materiale contenuto nel capo della sentenza in cui il Tribunale aveva condannato in solido “NOME …… a rimborsare a NOME e NOME COGNOME le spese di lite ….. ” anziché a “NOME COGNOME e NOME COGNOME“.
L’appello incidentale proposto da quest’ultima era volto a censurare la parte della sentenza laddove questa disponeva la condanna della stessa in solido con NOME a rimborsare a COGNOME NOME le spese di lite.

Con comparsa di costituzione e risposta del 18/09/2017 si costituiva pure in fa se d’impugnazione NOME COGNOME contestando l’appello formulato e chiedendo la declaratoria di inammissibilità della impugnazione e, comunque, la sua reiezione.

La Corte d’appello di Genova dichiarava la contumacia del COGNOME, disponendo inoltre l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini non appellanti NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME ed autorizzava inoltre la notifica degli appelli incidentali. I predetti COGNOME, COGNOME e COGNOME erano quindi, successivamente, dichiarati contumaci.

La Corte d’appello di Genova, con sentenza n. 1218 del 18/12/2020 accoglieva l’impugnazione con il seguente dispositivo :

« In accoglimento dell’appello proposto da NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME lsa, COGNOME Roberto, COGNOME NOME e COGNOME NOME ed in riforma della sentenza impugnata, dichiara che gli allagamenti delle parti comuni del condominio sito in Genova, INDIRIZZO, sono conseguenza delle modificazioni operate all’impianto fognario all’interno del civico INDIRIZZO di INDIRIZZO; condanna NOME COGNOME e NOME COGNOME alla corresponsione in favore degli appellanti COGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME lsa, COGNOME RobertoCOGNOME NOME e COGNOME, delle seguenti somme: € 14.400,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo, quale importo equivalente al costo di rimessione in pristino, relativamente al procedimento di accertamento tecnico preventivo, € 3.917,68 per il compenso del consulente tecnico di parte, € 3.020,55 per spese legali, oltre alle somme liquidate dal Tribunale e corrisposte al consulente tecnico di ufficio. Pone le spese di ctu di primo grado, come già liquidate, definitivamente a carico degli appellati NOME COGNOME e NOME COGNOME Condanna NOME COGNOME e NOME COGNOME alla refusione delle spese di lite in favore degli appellanti, che liquida: quanto al giudizio di primo grado in € 4835,00 per competenze, oltre spese di iscrizione a ruolo e notificazione, spese forfettizzate, IVA e CPA, e quanto al giudizio di secondo grado in € 3.777,00 per competenze, oltre spese di iscrizione a ruolo e notificazione, spese forfetizzate; IVA e CPA. Condanna NOME COGNOME e NOME COGNOME alla refusione delle spese di lite in favore di COGNOME NOME che liquida quanto al giudizio di primo grado in € 4.835,00 per competenze, oltre spese forfettizzate, IVA e CPA, e quanto al giudizio di secondo grad o in € 3.777,00 per competenze, oltre spese forfetizzate, IVA e CPA. Nulla per le spese di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME.»
Avverso la detta sentenza propongono ricorso per cassazione, con atto affidato a quattro motivi, NOME COGNOME e NOME COGNOME

Rispondono con un unico controricorso, che contesta i motivi di pertinenza dei controcorrenti condomini NOME COGNOME vedova di NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME quale erede di NOME COGNOME, NOME COGNOME quale erede di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME quale erede di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Sono rimasti intimati NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME

Il Procuratore generale non ha presentato conclusioni.

I ricorrenti e i controricorrenti hanno depositato memoria per l’adunanza camerale del 3/03/2025, alla quale il ricorso è stato trattenuto per la decisone e il Collegio ha riservato il deposito del provvedimento nel termine di sessanta giorni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I motivi di ricorso sono i seguenti.

I) violazione e (o) falsa applicazione dell’art. 2043 c.c. per avere la Corte d’appello accolto la domanda senza che vi fosse prova di dolo o colpa in capo all’COGNOME e alla di lui madre e pur dopo che il capo di sentenza di primo grado che aveva escluso l’applicabilità dell’art. 2051 c.c. era passato in giudicato per mancata impugnazione.

II) violazione e falsa applicazione degli artt. 2043 e 2058 c.c. per avere la Corte territoriale condannato al pagamento di una somma che era necessaria per l’espletamento dei lavori di rimozione degli intoppi nella conduttura, così erroneamente individuando il contenuto dell’obbligazione risarcitoria nascente dal fatto illecito con la somma che il responsabile doveva sopportare per reintegrare il danno in forma specifica.

III) violazione e falsa applicazione degli artt. 106 e 112 c.p.c. per mancata pronuncia sulla domanda di manleva avanzata nei confronti del COGNOME

IV) violazione e falsa applicazione dell’art. 96 c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4 , per avere la Corte d’appello ritenuto di condannare NOME COGNOME a rifondere le spese di lite a NOME COGNOME senza alcuna coerente ragione.

Il primo motivo è infondato, sulla base della consulenza tecnica di ufficio, alla quale non risulta che i convenuti, poi appellati, avessero mosso contestazioni o note tecniche critiche nelle competenti fasi di merito, la Corte d’appello ha accolto la domanda di rimessione in pristino nei confronti dei proprietari dell’immobile , ossia l’COGNOME prima e la COGNOME successivamente, alla quale il figlio aveva trasferito il detto bene, poiché essi, che pur erano a conoscenza dello stato del bene, suscettibile di dare luogo ai dedotti fenomeni di allagamento, non avevano provveduto, nei periodi di rispettiva titolarità della situazione dominicale, a rimuovere le cause del mancato regolare deflusso delle acque. L’azione è stata correttamente inquadrata dalla Corte territoriale nel paradigma normativo dell’art. 2043 c.c. e questa Corte (Cass. n. 2306 del 11/05/1978 Rv. 391709 – 01) ha, peraltro, già in passato, con orientamento che in questa sede si intende ribadire, affermato che la domanda di rimessione in pristino dello stato dei luoghi non costituisce un elemento dal quale debba necessariamente dedursi la natura reale dell’azione proposta, potendo essa essere interpretata come richiesta di risarcimento del danno mediante reintegrazione in forma specifica. La dedotta, dai controricorrenti, preclusione da giudicato, per avere il Tribunale di Genova rigettato la domanda inquadrandola ai sensi dell’art. 2051 c.c. non ha efficacia preclusiva ai fini dell’accoglimento dell’azione nel prisma della norma generale sull’illecito extracontrattuale atteso che (Cass. n. 31330 del 10/11/2023 Rv. 669467 – 01) la detta qualificazione operata dal
giudice di primo grado non ha condizionato l’indagine, limitandola, nei gradi di merito (secondo la richiamata pronuncia, invero, il giudicato si forma anche sulla qualificazione giuridica data dal giudice alla domanda se la parte interessata non ha proposto specifica impugnazione, salvo i casi in cui tale qualificazione o non ha condizionato l’impostazione e la definizione dell’indagine di merito, o è incompatibile con le censure formulate dall’appellante, o non ha formato oggetto di contestazione tra le parti, o quando si tratti soltanto di stabilire, fermi i fatti accertati, quale norma debba applicarsi ad una determinata fattispecie concreta.).
Il secondo motivo è pure esso infondato.

La somma al cui pagamento sono stati condannati l’COGNOME e la COGNOME da parte della Corte territoriale, così come quantificata sulla base della consulenza tecnico legale di ufficio, era quella ritenuta necessaria, per effettuare i lavori di rimessione in pristino delle condutture, che era quanto era stato chiesto ritualmente dallo COGNOME e dagli altri condomini, n ell’att o di citazione in primo grado, dinanzi al Tribunale di Genova, ossia di rimessione in pristino e di rimborso delle spese sostenute dai condomini, come riportato dalla sentenza impugnata, alla pag. 5.
Il terzo motivo è infondato. Il vizio di omessa pronuncia, come da costante giurisprudenza di questa Corte (nel cui ambito più recente si veda Cass. n. 27551 del 23/10/2024 Rv. 672731 – 01), ricorre allorquando il giudice ometta completamente di adottare un qualsiasi provvedimento, anche solo implicito di accoglimento o di rigetto ma comunque indispensabile per la soluzione del caso concreto, sulla domanda o sull’eccezione sottoposta al suo esame, mentre il vizio di omessa motivazione, dopo la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., presuppone che un esame della questione oggetto di doglianza vi sia stato, ma sia affetto dalla totale pretermissione di uno specifico fatto storico oppure si sia tradotto nella mancanza assoluta di motivazione, nella motivazione
apparente, nella motivazione perplessa o incomprensibile o nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili.

Nella specie la domanda di manleva proposta dall’COGNOME e dalla COGNOME nei confronti del COGNOME e da questi estesa al COGNOME è stata rigettata , dai giudici dell’appello, per carenza di prova su chi avesse posto in essere i lavoro, se il precedente proprietario o altri, sulla base della stessa consulenza tecnica di ufficio, espletata in primo grado e alla quale, come già scritto, non sono stati mossi rilievi critici, cosicché il vizio dedotto con il terzo motivo di ricorso non si è concretizzato, in quanto vi è stata pronuncia esplicita di rigetto, per carenza di prova dell’addebitabilità di quanto accaduto all’opera di soggetti diversi dall’COGNOME e dalla NOME .
Il quarto motivo, vertente sulle spese di lite delle fasi di merito, è infondato, poiché la sentenza d’appello è conforme a diritto avendo essa posto le spese di entrambi i gradi di giudizio a carico degli unici soggetti ritenuti responsabili, e quindi soccombenti rispetto alla domanda originariamente posta in primo grado, quantomeno a titolo omissivo, ossia l’COGNOME e la COGNOME, con assorbimento, con riferimento a quest’ultima, della chiesta correzione dell’errore materiale poiché la sentenza d’appello rif orma del tutto quella di primo grado, con eliminazione della condanna in favore della NOME e non avendo la Corte d’appello in alcun moto ritenuto ascrivibile la causa degli allagamenti al Carossino o al Callero, cosicché la proprietaria dell’immobile doveva ritenersi soccombente anche nei confronti del COGNOME.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 16526 del 13/06/2024 Rv. 671298 -03; Cass. n. 14916 del 13/07/2020 Rv. 658671 – 01) il potere del giudice d’appello di procedere d’ufficio ad un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronunzia di merito adottata, sussiste in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, poiché gli oneri della lite devono essere ripartiti in ragione del suo esito complessivo, mentre in caso

di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata dal giudice del gravame soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d’impugnazione.

Il ricorso è, in conclusione, infondato ed è, pertanto, rigettato.

Le spese di lite di questa fase del giudizio seguono l ‘integrale soccombenza dei ricorrenti e, tenuto conto dell’attività processuale espletata in relazione al valore della controversia, sono liquidate come da dispositivo in favore dei controricorrenti.

Nulla per le spese nei confronti di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME i quali non hanno svolto attività difensiva.

La decisione di rigetto del ricorso comporta che deve darsi atto, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti e in favore del competente Ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 2.850,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti e in favore del competente Ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Corte di

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