Responsabilità professionale per stima errata: il caso

Un istituto di credito ha citato in giudizio un ingegnere per una perizia immobiliare errata, causata da uno scambio fraudolento di immobili da parte dei mutuatari. La Cassazione ha confermato le decisioni dei giudici di merito, rigettando il ricorso della banca. È stata esclusa la responsabilità professionale del tecnico, in quanto la sua valutazione si basava sui documenti forniti dalla stessa banca e l’evento è stato qualificato come caso fortuito. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile poiché mirava a un riesame dei fatti, non consentito in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 ottobre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Civile, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Professionale del Perito: Limiti e Caso Fortuito

La questione della responsabilità professionale di un tecnico incaricato di una perizia è centrale in molti contenziosi, specialmente nel settore bancario e immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre spunti cruciali per delineare i confini di tale responsabilità, in particolare quando l’errore deriva da condotte fraudolente di terzi. Il caso analizzato riguarda un ingegnere, citato per danni da un istituto di credito, a causa di una stima immobiliare risultata errata per uno scambio di immobili. Vediamo come la Suprema Corte ha risolto la questione.

I Fatti di Causa: Una Stima Immobiliare Contestata

Un istituto di credito aveva commissionato a un ingegnere la stima di due immobili a garanzia di un mutuo. Il professionista aveva eseguito la perizia basandosi sulla documentazione fornitagli dalla stessa banca. Successivamente, durante una procedura di esecuzione forzata, emergeva una realtà sconcertante: gli immobili oggetto della perizia erano stati scambiati. La banca, ritenendo di aver subito un danno di oltre 287.000 euro a causa della condotta negligente del perito, decideva di agire legalmente contro di lui per ottenere il risarcimento.

Il professionista si difendeva sostenendo di non avere colpe, avendo agito con la diligenza richiesta e basandosi sui documenti ufficiali ricevuti dal committente. A suo avviso, la responsabilità era da attribuire esclusivamente all’azione truffaldina messa in atto dagli aspiranti mutuatari. L’ingegnere, inoltre, chiamava in causa la propria compagnia di assicurazione a titolo di garanzia.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Cassazione

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda della banca, ritenendo la condotta del professionista non censurabile. Il giudice concludeva che l’ingegnere non poteva essere considerato responsabile per la scoperta successiva dello scambio di immobili, avendo correttamente operato sulla base dei documenti a sua disposizione.

L’istituto di credito, nel frattempo divenuto una nuova entità societaria, proponeva appello. La Corte d’Appello, tuttavia, confermava integralmente la sentenza di primo grado, rigettando il gravame. Non contenta, la banca ricorreva per Cassazione, lamentando la violazione di legge e sostenendo che i giudici di merito avessero erroneamente applicato le norme sulla responsabilità professionale e sul caso fortuito.

La questione della responsabilità professionale secondo la Cassazione

Il motivo principale del ricorso della banca si fondava sull’idea che la Corte d’Appello avesse commesso un errore logico: considerare l’azione truffaldina dei terzi come un “caso fortuito” senza prima verificare se una diligenza professionale più spinta avrebbe potuto smascherare la frode e neutralizzare il danno. Secondo la ricorrente, la diligenza richiesta a un professionista deve essere “massima e concreta”, correlata alla natura del rapporto e alla qualità dei soggetti coinvolti.

La Suprema Corte, tuttavia, ha respinto questa argomentazione, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito un principio fondamentale del giudizio di legittimità: la Corte di Cassazione non è un “terzo grado di merito”. Il suo compito non è rivalutare i fatti o proporre una ricostruzione alternativa a quella dei giudici dei gradi precedenti, ma solo verificare la corretta applicazione delle norme di diritto.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha osservato che la banca, pur mascherando le sue censure come violazioni di legge, stava in realtà tentando di ottenere un nuovo giudizio sui fatti. I giudici di merito avevano già compiuto un’analisi approfondita dell’esito probatorio, concludendo che nessuna negligenza poteva essere attribuita al tecnico. Egli si era avvalso della documentazione fornita dal suo stesso committente (la banca), e l’evento dannoso (lo scambio di immobili) era stato correttamente qualificato come caso fortuito, ovvero un evento imprevedibile e inevitabile che interrompe il nesso causale tra la condotta del professionista e il danno.

L’accertamento del caso fortuito è una valutazione di fatto che spetta esclusivamente al giudice di merito. In questo caso, sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano concordato su questa qualificazione. La ricorrente, opponendo una “differente valutazione degli elementi fattuali”, ha presentato un motivo di ricorso non consentito in sede di legittimità. Di conseguenza, il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

Conclusioni

L’ordinanza ribadisce un principio cardine in materia di responsabilità professionale: la diligenza richiesta al professionista, seppur elevata, non può spingersi fino a pretendere la previsione di eventi fraudolenti e imprevedibili, specialmente quando la sua attività si fonda su documenti forniti dal cliente stesso. La decisione conferma che l’azione truffaldina di un terzo può integrare gli estremi del caso fortuito, esonerando il professionista da responsabilità. Infine, la pronuncia sottolinea l’impossibilità di utilizzare il ricorso per Cassazione come un’ulteriore istanza per rimettere in discussione l’accertamento dei fatti già vagliato nei due gradi di merito.

Un professionista è responsabile se la sua perizia si basa su documenti errati o fraudolenti forniti dal cliente?
No, secondo la sentenza, se il professionista si avvale della documentazione fornitagli dal committente e agisce con la diligenza richiesta, non è responsabile per danni derivanti da informazioni errate o fraudolente contenute in tali documenti, che non aveva modo di scoprire.

L’azione fraudolenta di un terzo può essere considerata ‘caso fortuito’ per escludere la responsabilità professionale?
Sì, la Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito che hanno qualificato l’azione truffaldina dei mutuatari (lo scambio di immobili) come ‘caso fortuito’. Questo evento, essendo imprevedibile, ha interrotto il nesso di causalità tra la condotta del perito e il danno subito dalla banca, escludendone la responsabilità.

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso della banca inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché, invece di denunciare una reale violazione di legge, mirava a ottenere una nuova e diversa valutazione dei fatti già accertati dai giudici di primo e secondo grado. La Corte di Cassazione non può riesaminare il merito della controversia, ma solo verificare la corretta applicazione del diritto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 3741 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 3741 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 716/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME, pec EMAIL;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME, pec EMAIL, ed elettivamente domiciliato in Roma, alla INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO ;

– controricorrente –

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE Rappresentanza Generale per l’Italia, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME , pec EMAIL;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1181/2021 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 23/06/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 6/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME:

Rilevato quanto segue.

RAGIONE_SOCIALE conveniva davanti al Tribunale di Bari l’ing. NOME COGNOME perché fosse condannato a risarcirle danni nella misura di euro 287.709,39 derivati da una sua condotta che sarebbe stata inadempiente. Il convenuto si costituiva, resistendo, e otteneva di chiamare in causa la sua compagnia assicuratrice, RAGIONE_SOCIALE, la quale a sua volta si costituiva resistendo.

Con sentenza n. 4029/2017 il Tribunale rigettava la domanda principale e dichiarava non luogo a provvedere sulla domanda di garanzia, ritenendo che la condotta del convenuto non fosse stata censurabile, avendo egli proceduto su incarico della banca a stimare due immobili sulla base di documenti fornitigli dalla banca stessa e non essendo quindi responsabile della successiva scoperta, in un procedimento di esecuzione forzata, che gli immobili erano stati scambiati.

La banca, nelle more divenuta RAGIONE_SOCIALE, proponeva appello, cui resistevano il COGNOME e la sua compagnia assicuratrice.

La Corte d’appello di Bari, con sentenza n. 1181/2021, rigettava il gravame.

RAGIONE_SOCIALE BPM ha presentato ricorso, da cui si sono difese le controparti, ciascuna con proprio controricorso. Ogni parte ha depositato memoria.

Considerato quanto segue.

Il ricorso propone un unico motivo, denunciante, in relazione all’articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione degli articoli 1176, secondo comma, 1218, 2230 c.c. e 116 c.p.c.

Sostiene la ricorrente che il giudice d’appello avrebbe deciso la questione della responsabilità risarcitoria in base al combinato disposto degli articoli 1218 e 1176 c.c., incorrendone però in violazione e falsa applicazione.

In sintesi, richiamando la – non discussa ripartizione dell’onere probatorio nel caso di inadempimento contrattuale e conseguente azione risarcitoria, si asserisce che la sentenza impugnata avrebbe escluso la responsabilità di controparte ‘con censurabile inversione logica … ritenendo ricorrere l’esimente del caso fortuito, consistente nell’azione truffaldina posta in essere dagli aspiranti mutuatari’. La corte territoriale si sarebbe sottratta alla necessaria verifica sulla condotta dell’ingegnere, ‘omettendo cioè di accertare se un’attività professionalmente più appropriata al caso (cioè più diligente) avrebbe potuto comunque neutralizzare il comportamento truffaldino dei terzi (il caso fortuito)’: in tal modo avrebbe violato il combinato disposto degli articoli 1218, 1176, secondo comma e 2230 c.c., essendo evidente che ‘la diligenza richiesta ad un professionista debba essere massima e concreta’. L’argomentazione viene sviluppata ampiamente, tra l’altro rimarcando, alla luce di giurisprudenza di legitti mità, che ‘l’impegno imposto dall’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza va … correlato alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto, alla qualità dei soggetti coinvolti’.
In primis va esaminata l’eccezione sollevata da RAGIONE_SOCIALE nel controricorso, per cui il ricorso sarebbe tardivo e pertanto inammissibile, giacché la sentenza impugnata è stata pubblicata il 23 giugno 2021 e non notificata, mentre il ricorso è stato notificato a mezzo pec il 29 dicembre 2021, e quindi oltre il termine semestrale di cui all’articolo 327 c.p.c., che sarebbe scaduto il 23 dicembre 2021. Ciò deriverebbe dall’insegnamento di Cass. sez. 3, 23 giugno 2021 n. 17949, per cui il termine semestrale per impugnare non sarebbe soggetto alla sospensione feriale a prescindere dal fatto che il dies ad quem avvenga durante questo.
A parte che siffatta interpretazione de ll’ arresto è discutibile, quel che rileva è piuttosto la limpida interpretazione ravvisabile, p. es., in Cass. sez. 6-1, ord. 25 agosto 2020 n. 17640, Cass. sez. 5, ord. 15 luglio 2020 n. 15029, Cass. sez. 63, ord. 8 luglio 2020 n. 14147 e Cass. sez. 6-5, ord. 15 febbraio 2018 n. 3787, per cui la sospensione feriale incide comunque sul l’arco del termine e lo protrae : orientamento evidentemente meritevole di prosieguo, dovendosi adottare una impostazione interpretativa che garantisce maggiormente l’esercizio del diritto di impugnazione.
Passando allora al contenuto dell’unico motivo del ricorso, si osserva che, pur tentando di schermare la sua effettiva natura perseguente un terzo grado di merito, esso è diretto ad offrire una vera e propria ricostruzione alternativa dei fatti accertati dal giudice di merito.

La corte territoriale, invero, ha valutato l’esito probatorio nel senso che nessuna negligenza è attribuibile al tecnico che si avvale della documentazione fornitagli dallo stesso committente, qui proprio la banca, deducendone che quel che è accaduto è qualificabile quindi caso fortuito, e così confermando – si nota incidenter -l’accertamento raggiunto anche dal primo giudice di merito (e al giudice di merito infatti spetta comunque l’accertamento del caso fortuito: ex multis si vedano Cass. sez. 3, 14 ottobre 2005 n. 19974; Cass. sez. 3, 13 aprile 1989 n. 1774; Cass. sez. 2, 28 maggio 1975 n. 218; Cass. sez. 1, 13 novembre 1974 n. 3602; Cass. sez. 3, 26 luglio 1974 n. 2258; Cass. sez. 3, 30 marzo 1971 n. 925); e all’accertamento cui il giudice d’appello è pervenuto la ricorrente oppone, come in un gravame, una differente valutazione degli elementi fattuali emersi nella controversia.
In conclusione, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della ricorrente a rifondere a ciascuno dei controricorrenti le spese processuali, liquidate come da dispositivo.

Seguendo l’insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 n. 4315 si dà atto, ai sensi dell’articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un

ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere ai controricorrenti le spese processuali, liquidate per ciascuno in un totale di € 12.000, oltre a € 200 per gli esborsi e oltre gli accessori di legge.

Ai sensi dell’articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 6 dicembre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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