Responsabilità professionale notaio: limiti e doveri

Un erede ha citato in giudizio un notaio per danni derivanti da un’accertamento fiscale, sostenendo che il professionista non avesse rilevato un errore nel versamento di un’imposta sostitutiva su una plusvalenza immobiliare. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei gradi precedenti, stabilendo che la responsabilità professionale del notaio non sorge se il cliente non fornisce la documentazione essenziale (in questo caso, la perizia di stima) per individuare l’errore. L’obbligo informativo del notaio è quindi condizionato dalla cooperazione del cliente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Professionale Notaio: Quando il Professionista Non è Tenuto a Verificare le Imposte

La figura del notaio è centrale nelle transazioni immobiliari, agendo come garante della legalità e della correttezza degli atti. Ma fino a dove si estende il suo dovere di consulenza e controllo, specialmente in ambito fiscale? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui confini della responsabilità professionale notaio, chiarendo che i suoi obblighi informativi non sono assoluti, ma dipendono strettamente dalla cooperazione del cliente. Analizziamo insieme questo caso per capire le implicazioni pratiche per cittadini e professionisti.

I Fatti del Caso: La Controversia Fiscale sulla Compravendita Immobiliare

La vicenda ha origine dalla vendita di un terreno edificabile. La parte venditrice aveva deciso di avvalersi di un’agevolazione fiscale che le consentiva di pagare un’imposta sostitutiva sulla plusvalenza, basata sul valore del bene determinato da una perizia giurata di stima. Tuttavia, la venditrice commette un errore: calcola e versa l’imposta utilizzando come base il prezzo di vendita, inferiore al valore indicato nella perizia.

Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notifica un avviso di accertamento per la maggiore imposta dovuta. L’erede della venditrice, ritenendo il notaio che aveva curato il rogito responsabile del danno economico subito, lo cita in giudizio chiedendo un cospicuo risarcimento. Secondo l’attore, il professionista avrebbe dovuto accorgersi dell’errore e informare la sua cliente.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Cassazione

Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello respingono la richiesta di risarcimento. I giudici di merito stabiliscono un principio chiave: l’obbligo informativo del notaio sarebbe sorto solo a due condizioni, entrambe non verificatesi nel caso di specie:

1. Una richiesta esplicita di consulenza fiscale da parte del cliente.
2. La messa a disposizione del notaio della perizia giurata di stima, unico documento che avrebbe permesso al professionista di notare la discrepanza e, di conseguenza, l’errore nel versamento.

In assenza di questi elementi, la Corte d’Appello conclude che il notaio aveva giustamente presunto la correttezza dell’operato del cliente, basandosi sulla dichiarazione contenuta nell’atto stesso.

La Decisione della Corte di Cassazione e la Responsabilità Professionale Notaio

L’erede decide di ricorrere in Cassazione, ma anche la Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile, confermando la linea dei giudici di merito e consolidando importanti principi sulla responsabilità professionale notaio.

L’Obbligo Informativo del Notaio: Un Dovere Condizionato

La ratio decidendi, ovvero il cuore della decisione, risiede nella carenza del presupposto di fatto che fa scattare l’obbligo informativo: la mancata consegna della perizia al notaio. La Corte ribadisce che il dovere del professionista è strettamente legato al dovere di cooperazione del creditore (il cliente). Se il cliente non fornisce gli strumenti necessari per un’analisi completa, non si può addebitare al notaio una negligenza per non aver scoperto un errore non rilevabile dagli atti a sua disposizione. In pratica, il notaio non è tenuto a svolgere un’attività investigativa per conto del cliente o del fisco.

I Principi di Procedura Civile: Perché il Ricorso è Stato Ritenuto Inammissibile

Oltre al merito della questione, il ricorso è naufragato anche su scogli procedurali. La Cassazione ha evidenziato che l’appellante non aveva specificamente impugnato la ratio decidendi della Corte d’Appello, rendendo la sua censura inefficace. Inoltre, il motivo relativo alla presunta ingiusta condanna per responsabilità aggravata (art. 96 c.p.c.) è stato giudicato inammissibile per violazione del principio di specificità, in quanto il ricorrente non aveva adeguatamente illustrato nel suo atto il contenuto del motivo d’appello originale, impedendo alla Corte di valutarne la fondatezza.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la propria decisione sottolineando che la responsabilità professionale del notaio per mancata informazione non è assoluta. Essa sorge quando il professionista, sulla base della documentazione fornitagli, ha elementi concreti per rilevare un’irregolarità o un potenziale pregiudizio per il cliente. In questo caso, l’unico documento che avrebbe potuto allertare il notaio era la perizia giurata, che però non gli era mai stata consegnata. La sola dichiarazione della parte venditrice nell’atto di aver versato l’imposta non era sufficiente a far sorgere un obbligo di verifica ulteriore. La decisione si fonda sul principio di auto-responsabilità e cooperazione del cliente, che deve mettere il professionista nelle condizioni di poter svolgere al meglio il proprio incarico. Dal punto di vista processuale, il rigetto è stato motivato dalla mancata aderenza del ricorso ai rigorosi requisiti di specificità richiesti dalla legge, che impongono di criticare puntualmente le ragioni della decisione impugnata.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza un importante principio sui limiti della responsabilità professionale notaio. Il professionista ha un dovere di diligenza e consulenza, ma questo non si traduce in un obbligo illimitato di controllo su ogni aspetto fiscale dell’operazione, specialmente quando dipende da informazioni che il cliente omette di fornire. La pronuncia serve da monito per i clienti: per essere tutelati al meglio, è fondamentale fornire al proprio notaio tutta la documentazione pertinente, instaurando un dialogo trasparente e collaborativo. Per i notai, conferma che la loro responsabilità è circoscritta agli elementi portati alla loro conoscenza, bilanciando i doveri professionali con il principio di affidamento nell’operato del cliente.

Un notaio è sempre responsabile se il suo cliente commette un errore nel pagamento delle imposte su una compravendita?
No. Secondo questa ordinanza, la responsabilità del notaio non sorge automaticamente. Il suo obbligo di informare e verificare si attiva solo se il cliente gli fornisce tutta la documentazione necessaria (come la perizia giurata in questo caso) che renderebbe l’errore evidente, o se viene richiesta una specifica consulenza fiscale.

Qual era il dovere del cliente (venditore) in questo caso?
Il cliente aveva il dovere di cooperare con il professionista. In particolare, avrebbe dovuto consegnare al notaio la perizia giurata di stima del terreno. La mancata consegna di questo documento ha impedito al notaio di avere gli elementi per identificare l’errore nel calcolo dell’imposta sostitutiva.

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per due ragioni principali. In primo luogo, l’appellante non ha specificamente contestato la ragione fondamentale della decisione d’appello (la ratio decidendi), ovvero la mancata consegna della perizia al notaio. In secondo luogo, per quanto riguarda la condanna per responsabilità aggravata, l’atto di ricorso non ha descritto adeguatamente il motivo d’appello, violando il principio di specificità richiesto dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 24973 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 24973 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27497/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO FIRENZE n. 2022/2022 depositata il 19/09/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/06/2024 dal consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

NOME COGNOME, soggetto passivo del debito ereditario quale erede di NOME COGNOME, convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Pistoia Elena Mantellasi chiedendo il risarcimento del danno nella misura di Euro 82.737, pari alla maggior imposta derivante da avviso di accertamento, perché, quale notaia che aveva provveduto al rogito dell’atto con cui la COGNOME aveva venduto un terreno edificabile, era inadempiente in ordine ai propri doveri professionali in relazione al prezzo della compravendita, indicato per un ammontare inferiore a quello determinato sulla base di perizia giurata di stima, come previsto dall’art. 7 legge n. 448 del 2001, ai fini della determinazione della plusvalenza. Il Tribunale adito rigettò la domanda, condannando l’attore al pagamento delle spese processuali nonché di una somma equitativamente determinata ai sensi dell’art. 96. Avverso detta sentenza propose appello il COGNOME. Con sentenza di data 19 settembre 2022 la Corte d’appello di Firenze rigettò l’appello.
Premise la corte territoriale che la venditrice aveva scelto di avvalersi, in epoca anteriore al rogito, dell’agevolazione disciplinata dall’art. 7 l. n. 448 del 2001, commettendo tuttavia l’errore di versare l’imposta sostitutiva non sul valore del terren o risultante dalla perizia

di stima giurata, ma sul valore inferiore rappresentato dal prezzo pattuito. Osservò quindi che il notaio non aveva alcun obbligo di verificare il corretto calcolo e versamento dell’imposta sostitutiva e che l’obbligo informativo per il notaio sarebbe inso rto se gli fosse stata chiesta una consulenza fiscale oppure se alla professionista fosse stata posta a disposizione la perizia giurata, in modo che l’erronea autoliquidazione dell’imposta sostitutiva fosse stata verificabile, con conseguente dovere del no taio di richiamare l’attenzione della venditrice sull’errore in cui era incorsa. Ha aggiunto che la prova di tale circostanza non era stata offerta dalla parte attrice, risultando dall’atto soltanto la dichiarazione della parte venditrice di redazione della perizia giurata ai sensi dell’art. 7 legge n. 448 del 2001 e che la venditrice aveva già effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva pari ad Euro 14.461,00. Concluse nel senso che la notaia aveva avuto motivo di ritenere che la perizia avesse evidenziato un valore coincidente con il prezzo di vendita, essendo stata redatta in prossimità dell’atto, e che l’imposta versata rappresentasse il 4% del valore di perizia e del prezzo di vendita da presumere come coincidenti.
Osservò infine che fondata era l’eccezione di inammissibilità ai sensi dell’art. 342 c.p.c. del motivo di appello avente ad oggetto la responsabilità aggravata di cui all’art. 96 c.p.c., non avendo l’appellante affrontato nessuno degli argomenti posti dal primo giudice a fondamento della relativa condanna.

Ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME sulla base di due motivi e resiste con controricorso la parte intimata. E’ stato fissato il ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis.1 cod. proc. civ.. E’ stata presentata memoria.

Considerato che:

con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1176, 1175, 2336 e 2697 cod. civ., nonché omesso esame del fatto decisivo e controverso, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 e n.

5, cod. proc. civ.. Premette la parte ricorrente che fra i compiti affidati al notaio vi è anche quello relativo alla plusvalenza secondo il procedimento previsto dall’art. 7 legge n. 448 del 2001. Osserva quindi che la responsabilità professionale deriva sia dalla negligenza professionale nella fase preparatoria dell’atto, dovendo la notaia rilevare che l’imposta versata prima della compravendita era stata pagata per un importo inferiore e dovendo informare la venditrice che il valore determinato dal perit o era l’importo minimo sulla base del quale calcolare l’imposta, sia dalla negligenza professionale nella fase successiva all’atto, avendo omesso di informare la venditrice della possibilità di integrare il versamento nel termine previsto dalla legge. Aggi unge che l’onere probatorio da parte della professionista non era stato assolto e che la responsabilità del notaio, in relazione alla tassazione da plusvalenza, è stata ritenuta da Cass. 3984 del 2019.
Il motivo è inammissibile. Va premessa l’inammissibilità della censura in relazione al vizio motivazionale stante il divieto di cui all’art. 348 ter c.p.c. in presenza di c.d. doppia conforme ed alla luce della mancata dimostrazione della divergenza fra le due pronunce di merito al livello delle ragioni di fatto. Dall’articolazione del motivo non emerge comunque il fatto storico il cui esame sarebbe stato pretermesso dal giudice d’appello.

Il giudice del merito ha accertato che l’obbligo informativo per la notaia sarebbe insorto se alla professionista fosse stata posta a disposizione la perizia giurata, in modo che l’erronea autoliquidazione dell’imposta sostitutiva sarebbe stata verificabil e, con conseguente dovere del notaio di richiamare l’attenzione della venditrice sull’errore in cui era incorsa. Sul punto ha poi accertato che la prova di tale circostanza non è stata offerta dalla parte attrice, risultando dall’atto soltanto la dichiarazione della parte venditrice di redazione della perizia giurata ai sensi dell’art. 7 legge n. 448 del 2001 e che la venditrice aveva già effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva pari ad Euro
14.461,00, da ciò ricavando, la corte territoriale, che la notaia avesse motivo di ritenere che la perizia avesse evidenziato un valore coincidente con il prezzo di vendita, essendo stata redatta in prossimità dell’atto, e che l’imposta versata rappresenta sse il 4% del valore di perizia e del prezzo di vendita da presumere come coincidenti.

La ratio decidendi è dunque quella della carenza del presupposto di fatto, di insorgenza dell’obbligo informativo della professionista, rappresentato dalla mancata consegna alla notaia della perizia giurata di stima. Tale ratio decidendi , che rinvia al dovere del creditore di cooperazione ai fini dell’adempimento dell’obbligazione, non è stata specificatamente impugnata. Ne discende il difetto di decisività della censura.

E’ appena il caso di aggiungere che il ricorrente ha omesso di specificare quale sia stata la condotta inadempiente contestata alla convenuta in sede di processo di primo grado, se il comportamento in sede di formazione dell’atto o quello nella fase succes siva al rogito, o se entrambi i contegni. In mancanza dell’assolvimento dell’onere processuale di cui all’art. 366, comma 1, c.p.c. al riguardo, ove impugnata la ratio decidendi sopra indicata, non sarebbe stato comunque possibile scrutinare il motivo di ricorso con riferimento alla condotta della professionista successiva al rogito, in relazione alla possibilità per la venditrice di integrare il versamento dell’imposta nel termine di legge.
Con il secondo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 342 e 96 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che il motivo di appello, avente ad oggetto la responsabilità aggravata, era non solo enunciato, ma anche motivato e che non esistevano i presupposti per l’applicazione dell’art. 96.

Il motivo è inammissibile. Deve premettersi che la deduzione della questione dell’inammissibilità dell’appello, a norma dell’art. 342 c.p.c., integrante “error in procedendo”, che legittima l’esercizio, ad opera del giudice di legittimità, del potere di diretto esame degli atti del giudizio di merito, presuppone pur sempre l’ammissibilità del motivo di censura, avuto riguardo al principio di specificità di cui all’art. 366, comma 1, n. 4 e n, 6, c.p.c., che deve essere modulato, in conformità alle indicazioni della sentenza CEDU del 28 ottobre 2021 (causa Succi ed altri c/Italia), secondo criteri di sinteticità e chiarezza, realizzati dalla trascrizione essenziale degli atti e dei documenti per la parte d’interesse, in modo da contemperare il fine legittimo di semplificare l’attività del giudice di legittimità e garantire al tempo stesso la certezza del diritto e la corretta amministrazione della giustizia, salvaguardando la funzione nomofilattica della Corte ed il diritto di accesso della parte ad un organo giudiziario in misura tale da non inciderne la stessa sostanza” (Cass. n. 3612 del 2022).
La corte di legittimità è giudice del fatto processuale e deve pertanto accedere al fascicolo processuale per lo scrutinio della censura. L’accesso agli atti presuppone tuttavia il previo assolvimento dell’onere, di cui all’art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c., di specifica indicazione del contenuto dell’atto processuale su cui il motivo di censura si fonda. Tale onere processuale non risulta assolto, da cui l’impossibilità di scrutinare il motivo, perché nessuna indicazione è stata fornita circa il contenuto del motivo di appello se non che fosse ‘motivato’, indicazione chiaramente inidonea ad illustrare il contenuto dell’appello ed a spiegare perché l’impugnazione fosse da ritenere ‘motivata’.
Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché il ricorso viene disatteso, sussistono le condizioni per dare

atto, ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 – quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P. Q. M.

Dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di c ontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 28 giugno 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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