Responsabilità professionale notaio: il nesso causale

Una compagnia di assicurazione ricorre in Cassazione contro la condanna del proprio assicurato, un notaio, al risarcimento del danno. La questione centrale riguarda la responsabilità professionale del notaio per una somma versata dall’acquirente a titolo di caparra prima della stipula dell’atto, mettendo in discussione il nesso di causalità tra la condotta del professionista e il pregiudizio. La Corte di Cassazione, prima di decidere nel merito, ha rilevato un difetto di notifica a una delle parti e ha ordinato l’integrazione del contraddittorio, rinviando la causa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità professionale notaio: il danno preesistente esclude il nesso di causalità?

La responsabilità professionale del notaio è un tema di cruciale importanza nel settore immobiliare, poiché la diligenza del professionista è garanzia di sicurezza per le parti coinvolte in una compravendita. Un’ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ci offre lo spunto per analizzare un caso complesso, in cui si discute se il notaio possa essere ritenuto responsabile per un danno subito dall’acquirente prima ancora della stipula dell’atto notarile. La questione verte su due pilastri del diritto processuale e civile: il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato (divieto di ultra petizione) e il nesso di causalità.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare acquistava due unità immobiliari, ma scopriva solo in seguito che gli immobili erano gravati da trascrizioni pregiudizievoli, derivanti da azioni revocatorie promosse da un istituto di credito contro i venditori. A causa di ciò, gli immobili venivano pignorati. La società acquirente citava quindi in giudizio il notaio rogante, accusandolo di non aver effettuato le necessarie verifiche catastali e ipotecarie e chiedendo un cospicuo risarcimento danni.

Il Tribunale di primo grado accoglieva parzialmente la domanda, condannando il notaio al pagamento di 125.000 euro. Il professionista, a sua volta, veniva garantito dalla sua compagnia di assicurazione per una franchigia.

Successivamente, la Corte d’Appello, riformando parzialmente la decisione, riduceva l’importo del risarcimento a 80.000 euro. Secondo i giudici di secondo grado, mentre non vi era prova del pagamento delle rate di mutuo (corrispondenti ai 125.000 euro iniziali), era invece pacifico il versamento di 80.000 euro a titolo di caparra prima dell’atto definitivo. Contro questa decisione, la compagnia di assicurazione del notaio ha proposto ricorso in Cassazione.

I Motivi del Ricorso: il focus sulla responsabilità professionale del notaio

Il ricorso della compagnia assicurativa si fonda su due motivi principali, entrambi volti a smontare la condanna inflitta in appello.

L’errore per “ultra petizione” della Corte d’Appello

Il primo motivo lamenta una violazione delle norme processuali. Secondo la ricorrente, l’appello del notaio era circoscritto alla condanna al pagamento di 125.000 euro. La Corte d’Appello, invece, pur riducendo la somma, ha basato la sua decisione su un titolo diverso (il pagamento della caparra di 80.000 euro), che non era stato oggetto di impugnazione. In pratica, il giudice di secondo grado avrebbe deciso su una questione non devoluta al suo esame, pronunciando oltre i limiti dell’appello.

L’assenza del nesso di causalità

Il secondo motivo, ancora più centrale per la questione della responsabilità professionale del notaio, riguarda il nesso di causalità. La compagnia assicurativa sostiene che la somma di 80.000 euro è stata versata dalla società immobiliare prima della stipula dell’atto notarile. Di conseguenza, il pregiudizio economico si era già verificato e non poteva essere in alcun modo collegato alla successiva condotta, diligente o negligente che fosse, del notaio. In altre parole, anche se il notaio avesse adempiuto con la massima diligenza alla sua prestazione, quel danno si sarebbe comunque prodotto, interrompendo così il legame causale indispensabile per affermare una responsabilità contrattuale.

La Decisione della Corte di Cassazione

Contrariamente a quanto ci si potrebbe aspettare, la Corte di Cassazione non entra nel merito dei motivi del ricorso. La sua attenzione si concentra su un aspetto preliminare e puramente processuale: un difetto nella notifica del ricorso a una delle parti necessarie del giudizio, un’erede dei venditori originali. I giudici hanno constatato che, sebbene il difensore avesse dichiarato di aver spedito il plico, mancava agli atti la prova dell’effettiva ricezione (l’avviso di ricevimento).

Per questo motivo, la Corte ha ordinato alla parte ricorrente di depositare tale prova o, in alternativa, di procedere a una nuova notifica entro un termine perentorio di 60 giorni, disponendo il rinvio della causa a nuovo ruolo. Di fatto, il processo è stato “congelato” in attesa che venga sanato questo vizio procedurale.

Le Motivazioni

La motivazione dietro questa ordinanza è interamente fondata sul rispetto di un principio cardine del nostro ordinamento: il principio del contraddittorio. La legge esige che tutte le parti che hanno un interesse qualificato nella causa (i cosiddetti litisconsorti necessari) siano messe nelle condizioni di partecipare al giudizio per difendere le proprie ragioni. Senza la prova che una parte sia stata correttamente informata dell’esistenza del processo, la Corte non può procedere a una decisione nel merito, poiché la sentenza sarebbe altrimenti viziata. La funzione della Cassazione, in questa fase, è quella di garantire la regolarità del procedimento prima ancora di valutare la fondatezza delle argomentazioni legali.

Conclusioni

Questa ordinanza, sebbene interlocutoria, offre una lezione fondamentale: la correttezza procedurale è un prerequisito essenziale per la giustizia sostanziale. La questione centrale sulla responsabilità professionale del notaio e sul nesso di causalità per danni preesistenti all’incarico resta aperta e sarà affrontata solo quando il contraddittorio sarà stato regolarmente instaurato. Per ora, il caso ci ricorda che nel labirinto della giustizia, anche il più piccolo dettaglio formale può determinare le sorti di un intero processo, rimandando la decisione finale su importanti principi di diritto.

Può un giudice d’appello decidere su una parte della sentenza di primo grado che non è stata specificamente contestata nell’atto di appello?
Secondo la tesi della ricorrente, no. Il giudice d’appello commetterebbe un errore di “ultra petizione”, ovvero andrebbe oltre le richieste delle parti, se estendesse il suo esame a questioni della sentenza di primo grado non censurate dall’appellante.

Il notaio è responsabile per un danno economico che il cliente ha subito prima ancora di firmare l’atto notarile?
Secondo la tesi della ricorrente, no. Se il danno (in questo caso, il pagamento di una caparra di 80.000 euro) si è verificato prima dell’intervento del notaio, mancherebbe il nesso di causalità tra la condotta del professionista e il pregiudizio subito. Il danno si sarebbe prodotto a prescindere dall’attività del notaio.

Cosa succede se una delle parti necessarie del processo non viene correttamente notificata del ricorso in Cassazione?
Il processo non può proseguire. La Corte di Cassazione, prima di esaminare il merito della questione, deve ordinare alla parte ricorrente di perfezionare la notifica o di integrare il contraddittorio, garantendo che tutte le parti necessarie siano messe in condizione di partecipare al giudizio. La causa viene quindi rinviata.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 6340 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 6340 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5930/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE RAPPRESENTANZA GENERALE PER RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO REGINA COGNOME INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, COGNOME, COGNOME, COGNOME, nonché COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME NOME COGNOME EREDI LEGITTIMI DELLA COGNOME IDA

-intimati- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO L’AQUILA n. 1805/2021 depositata il 13/12/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE evocava in giudizio, davanti al Tribunale di Chieti, il notaio NOME COGNOME per sentir dichiarare la nullità del contratto di compravendita del 30 marzo 2009, con condanna del professionista al risarcimento dei danni da inadempimento, stimati in complessivi euro 255.000, poiché lo stesso non avrebbe effettuato le verifiche catastali e, quindi, non avrebbe accertato l’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli sugli immobili oggetto della compravendita. Aggiungeva che le due unità immobiliari oggetto dell’atto pubblico erano state acquistate da NOME COGNOME e dai figli NOME e NOME COGNOME, ma che nell’anno 2014 tali beni erano stati pignorati. I precedenti atti traslativi erano stati oggetto di due sentenze del Tribunale di Pescara che avevano accolto le azioni revocatorie proposte da un istituto di credito.
Si costituiva il professionista deducendo l’infondatezza nel merito della domanda, non ricorrendo l’ipotesi di nullità, non potendosi considerare la controparte quale sub-acquirente degli immobili rispetto all’azione revocatoria e per insussistenza, sia de l nesso di causa, che della prova del danno.

Si costituiva anche l’assicuratr ice RAGIONE_SOCIALE, chiamata in causa dal notaio, contestando la fondatezza della domanda e ritenendo sussistenti i presupposti per esercitare il diritto di rivalsa nei confronti dei venditori. Per tale motivo il GI autorizzava la chiamata in causa dei germani COGNOME e della madre, affinché fosse riconosciuta l’esclusiva responsabilità degli stessi.

Il Tribunale di Chieti, in parziale accoglimento della domanda principale, condannava il notaio al pagamento della somma di euro 125.000, corrispondente ai pagamenti effettuati in favore dei venditori. Accoglieva la domanda di garanzia nei limiti di euro 25.000, detratto quanto dovuto alla compagnia di assicurazione a

titolo di rivalsa. Accertava la responsabilità concorsuale, nella misura il 50%, dei venditori, condannati a tenere indenne la sola compagnia per la somma di euro 12.500.

Contro tale decisione proponeva appello NOME COGNOME con atto notificato il 19 luglio 2018, deducendo l’insussistenza dell’inadempimento, avendo il professionista effettuato le visure ipotecarie e contestando la quantificazione del danno, in difetto di prova dell’avvenuto pagamento da parte della società delle rate di mutuo acceso per ottenere parte della provvista necessaria per l’acquisto dell’immobile.

Si costituiva tardivamente RAGIONE_SOCIALE insistendo per il rigetto del gravame e chiedendo la condanna del notaio al risarcimento dei danni.

Si costituiva, altresì, la compagnia di assicurazione rilevando l’infondatezza dell’impugnazione.

Rimanevano contumaci anche nel giudizio di appello NOME COGNOME e NOME COGNOME nonché gli eredi di NOME COGNOME, NOME NOME, NOME e NOME COGNOME.

La Corte d’appello dell’Aquila con sentenza n. 1805 del 2021, in parziale accoglimento dell’appello, tra l’altro, condannava il notaio al pagamento della somma di euro 80.000, oltre interessi e rivalutazione, in favore di RAGIONE_SOCIALE e dichiarava inammissibile l’appello incidentale proposto da RAGIONE_SOCIALE

Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE affidandosi a due motivi. Nessuno si costituisce per gli intimati. La ricorrente deposita memoria ex art. 380 bis c.p.c.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso si deduce la nullità della sentenza per violazione degli articoli 329, 342, 346, 347 e 112 c.p.c., ai sensi dell’articolo 360, n. 4 c.p.c.

La Corte territoriale ha escluso il risarcimento dei danni con riferimento alla somma di euro 125.000, riconosciuta dal giudice di primo grado e corrispondente ai pagamenti effettuati in favore dei germani COGNOME e pari al mutuo contratto da RAGIONE_SOCIALE ciò in quanto le risultanze processuali non dimostrerebbero l’ammontare delle rate di mutuo effettivamente corrisposte e costituenti un esborso, per l’immobiliare.

Al contrario non sarebbe contestato l’avvenuto pagamento, ad opera di RAGIONE_SOCIALE, della somma di euro 80.000 che costituiva la caparra per l’acquisto dei due appartamenti.

Sotto tale profilo la Corte territoriale avrebbe errato per ultra petizione, in quanto l’appello proposto dal notaio riguardava solo la condanna oggetto della sentenza di primo grado al pagamento dell’importo di euro 125.000 a titolo di risarcimento danni, mentre alcuna impugnazione si riferiva alla (pretesa della) somma di euro 80.000 che riguardava importi corrisposti in data antecedente al rogito e quindi non imputabili alla condotta del professionista.

In sostanza, secondo la ricorrente, il giudice di appello avrebbe esteso l’esame a parti della decisione di primo grado non censurate dall’appellante.

Con il secondo motivo si deduce la violazione delle norme in tema di nesso di causalità, ai sensi dell’articolo 360, n. 3 c.p.c. La Corte territoriale non avrebbe applicato il principio giurisprudenziale consolidato secondo cui, ai fini della risarcibilità del danno da responsabilità contrattuale professionale, occorre ‘valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa, qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione’.
Nel caso di specie l’importo di euro 80.000 era stato corrisposto prima della stipula dell’atto notarile e quindi il pregiudizio s’era già

prodotto per una serie causale indipendente alla l’attività del notaio (Cass, 13 dicembre 2021, n. 39418).

3. Preliminarmente va rilevato che nei confronti della litisconsorte necessaria NOME COGNOME erede della defunta NOME COGNOME non si è perfezionato il procedimento notificatorio, in quanto agli atti vi è solo la dichiarazione del difensore di avere provveduto ad inviare il plico con lettera raccomandata in data 21.2.2022 e la ricevuta di accettazione della raccomandata da parte dell’ufficio postale in pari data, ma non è stata prodotta la prova della avvenuta notifica alla destinataria, in quanto non si rinviene in atti l ‘avviso di ricevimento relativo al procedimento notificatorio.
Va ordinato, pertanto, il deposito di tale avviso di ricevimento relativo al procedimento di notifica del ricorso a mezzo posta nei confronti di NOME COGNOME ovvero, in alternativa, va ordinata l’integrazione del contraddittorio nei confronti della predetta entro il termine perentorio di giorni 60 dalla comunicazione della presente ordinanza, con rinvio della causa a nuovo ruolo.

P.Q.M.

La Corte rinvia a nuovo ruolo, ordinando alla parte ricorrente di depositare l ‘avviso di ricevimento relativo al procedimento notificatorio del ricorso nei confronti di NOME COGNOME o, in alternativa, di provvedere all ‘integrazione del contraddittorio nei confronti della predetta nel termine di 60 (sessanta) giorni dal deposito della presente ordinanza.

Così deciso in Roma il giorno 3 marzo 2025 nella camera di consiglio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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