Responsabilità professionale notaio: il caso truffa

Un acquirente cita in giudizio un notaio per responsabilità professionale dopo essere stato truffato da un finto venditore durante la stipula di un preliminare di compravendita. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 2471/2024, ha cassato la sentenza d’appello che aveva rigettato la domanda per mancata prova. La Suprema Corte ha stabilito che, in base al principio di non contestazione, fatti cruciali come l’identità del truffatore e il danno economico non dovevano essere provati dall’acquirente, poiché non erano stati specificamente contestati dal notaio convenuto in giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Professionale del Notaio: La Cassazione e il Principio di Non Contestazione

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, e la figura del notaio è centrale per garantirne la sicurezza e la legalità. Ma cosa succede se il professionista incaricato commette una negligenza nell’identificare le parti, aprendo la porta a una truffa? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sulla responsabilità professionale del notaio e sull’importanza del principio di non contestazione nel processo civile.

I Fatti: La Truffa Immobiliare

Un cittadino stipulava, presso lo studio di un notaio, un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento, versando una cospicua somma a titolo di caparra. Successivamente, scopriva con amarezza di essere stato vittima di una truffa: la persona che si era presentata come venditore era in realtà un impostore che, utilizzando documenti falsi, si era sostituito al vero proprietario dell’immobile.
Ritenendo il notaio responsabile per non aver adempiuto con la dovuta diligenza al suo obbligo di accertare l’identità delle parti, l’acquirente lo citava in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni subiti, pari alla caparra persa, e la restituzione del proprio onorario.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano la domanda del truffato. In particolare, la Corte territoriale, pur riconoscendo che l’attività di identificazione del notaio non era stata conforme alle prescrizioni di legge, riteneva che l’attore non avesse fornito prove sufficienti su due punti chiave:
1. Che la persona presentatasi a firmare il preliminare fosse effettivamente un truffatore e non il vero proprietario.
2. Che le somme versate tramite assegni circolari provenissero effettivamente dal suo patrimonio.
In sostanza, secondo i giudici di merito, la domanda risarcitoria non poteva essere accolta per una carenza probatoria da parte del danneggiato.

La Responsabilità Professionale del Notaio Secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente la decisione d’appello, accogliendo il ricorso dell’acquirente. Il cuore della decisione risiede nell’applicazione dell’art. 115 del codice di procedura civile, che sancisce il principio di non contestazione.
I giudici supremi hanno evidenziato come la Corte d’Appello avesse commesso un grave errore nel richiedere la prova di circostanze che, in realtà, non erano mai state messe in discussione dal notaio. Infatti, lo stesso professionista, nei suoi atti difensivi, aveva ammesso di aver sporto denuncia una volta appreso dal “vero” proprietario che la persona intervenuta al preliminare era un impostore. Questa ammissione, o quantomeno la mancata contestazione specifica del fatto-truffa, rendeva il fatto stesso provato, esonerando l’acquirente da ogni ulteriore onere probatorio sul punto.
Lo stesso ragionamento è stato applicato alla titolarità delle somme versate: il fatto che gli assegni fossero stati consegnati al momento della stipula e che il ricorrente risultasse come richiedente non era mai stato contestato dal notaio. Pertanto, anche questo fatto doveva essere considerato come accertato.

Le Motivazioni della Decisione

La Cassazione ha chiarito che il giudice di merito non può ritenere un fatto non provato quando questo non è stato oggetto di specifica contestazione dalla controparte. Ignorare tale principio equivale a una violazione di legge. Nel caso di specie, la difesa del notaio si era concentrata sul negare la propria negligenza, ma non aveva mai negato che l’acquirente fosse stato vittima di una truffa o che avesse pagato la caparra. Di conseguenza, la Corte d’Appello non avrebbe dovuto porre tali fatti a fondamento del rigetto della domanda, ma avrebbe dovuto ritenerli pacifici tra le parti.
Diverso, invece, è stato il destino della domanda di restituzione degli onorari. La Suprema Corte ha precisato che tale richiesta non è una conseguenza automatica del risarcimento del danno. Essa presuppone la risoluzione del contratto d’opera professionale per inadempimento, una domanda autonoma che non era stata proposta in giudizio e che, quindi, non poteva essere accolta.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza riafferma due principi fondamentali. Il primo riguarda la responsabilità professionale del notaio: il dovere di identificare correttamente le parti è un obbligo cardine la cui violazione, se causa di un danno, comporta il dovere di risarcire. Il secondo, di natura processuale, è un monito per le parti in causa: nel processo civile, ogni affermazione della controparte deve essere specificamente contestata. In caso contrario, il silenzio o una difesa generica possono trasformarsi in un’ammissione con conseguenze decisive per l’esito della lite.

Se in una causa civile una parte non contesta un fatto affermato dall’altra, quel fatto deve essere provato?
No, in base al principio di non contestazione (art. 115 c.p.c.), i fatti non specificamente contestati dalla parte costituita si considerano provati e non necessitano di ulteriore dimostrazione.

Il notaio è responsabile se non accerta correttamente l’identità del venditore e l’acquirente viene truffato?
Sì, la sua responsabilità professionale può essere affermata se viene dimostrata la negligenza nell’accertamento dell’identità, che ha causato un danno all’acquirente. In questo caso, la Cassazione ha ritenuto che la mancata contestazione della truffa da parte del notaio stesso equivalesse a prova del fatto.

Per ottenere la restituzione degli onorari pagati a un professionista inadempiente è sufficiente chiedere il risarcimento del danno?
No, secondo l’ordinanza, la restituzione degli onorari (che sono la controprestazione del contratto d’opera) richiede una specifica domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, che è autonoma e distinta dalla domanda di risarcimento danni e che deve essere esplicitamente formulata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2471 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2471 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 25/01/2024

Oggetto

Responsabilità professionale – AVV_NOTAIO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14497/2021 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (p.e.c. indicata: EMAIL), con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio degli AVV_NOTAIO NOME COGNOME e NOME COGNOME ;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE , entrambi rappresentati e difesi dall’ AVV_NOTAIO (p.e.c. indicata: EMAIL);

-controricorrenti –

e nei confronti di

Eredità giacente ‘COGNOME NOME‘ , in persona del curatore p.t., AVV_NOTAIO;

-intimata – avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 1424/2021 depositata in data 23 febbraio 2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15 gennaio 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME convenne in giudizio davanti al Tribunale di Roma il AVV_NOTAIO chiedendone la condanna al risarcimento dei danni ed alla restituzione della somma di Euro 4.800,00 corrispostagli quale compenso in relazione alla prestazione resa in occasione della stipula, presso il suo studio, per scrittura privata autenticata, di contratto preliminare di compravendita di immobile con tale NOME COGNOME.

Premesso di avere successivamente appreso che la persona presentatasi a sottoscrivere il preliminare, e ad incassare gli assegni circolari, non era il vero proprietario del l’appartamento, ma un ignoto truffatore, sostituitosi al sig. NOME COGNOME con l’uso di documenti contraffatti, dedusse che di tanto doveva rispondere il AVV_NOTAIO avendo agito, nell’esercizio della propria attività professionale , in modo gravemente imprudente e negligente. Ciò segnatamente per non aver prestato la cura e la specifica attenzione richieste nell’accertamento dell’identità del soggetto venditore , rimanendo assente alla lettura ed alla sottoscrizione dell’atto ed alla esibizione del documento da cui era stata tratta unicamente copia fotostatica.
Esteso il contraddittorio nei confronti della compagnia assicuratrice chiamata in causa dal COGNOME per esserne manlevato, il

giudizio ─ interrotto per la morte del convenuto ─ venne riassunto nei confronti degli eredi.

All’esito dell’istruttoria compiuta il Tribunale pronunciò sentenza n. 4638 del 2016 con la quale rigettò la domanda, condannando l’attore alle spese. Ritenne, infatti, che il AVV_NOTAIO -a prescindere dal fatto che la lettura del preliminare di compravendita fosse stata effettuata da suo figlio -avesse comunque accertato l’identità del promittente venditore attraverso la presentazione di carta d’identità e di una tessera sanitaria non palesemente contraffatti, non avendo peraltro nemmeno il RAGIONE_SOCIALE, prima de lla stipula dell’atto, confidato al AVV_NOTAIO dubbi sull’identità del sedicente NOME COGNOME e che, in definitiva, se truffa vi era stata, essa non poteva essere addebitata al convenuto.
Con sentenza n. 1424 del 2021, resa ex art. 281sexies cod. proc. civ. all’udienza del 21 febbraio 2023, la Corte d’appello di Roma ha rigettato il gravame interposto dal RAGIONE_SOCIALE, confermando la decisione di primo grado, seppur con diversa motivazione.

Ha infatti rilevato che:

─ l’ istruttoria svolta nel corso del giudizio di primo grado « al più ha dato prova del fatto che l’attività di accertamento della identità non è stata conforme alle prescrizioni della legge notarile ma a tale violazione (dovendosi ritenere non provata la errata identificazione del soggetto che ha apposto la firma in calce al preliminare nella qualità di promittente venditore) non può ricondursi il lamentato danno da perdita della caparra confirmatoria ma al più potrebbe essere circostanza utile a sostenere la domanda di risoluzione del contratto professionale e restituzione degli onorari (versati) per la ipotesi in cui alla non conformità del rogito alle prescrizione della legge notarile avesse fatto seguito la inutilizzabilità di tale atto per i suoi vizi di forma »; « invero all’esito della istruttoria espletata la errata identificazione del promittente venditore è rimasta una mera
affermazione del RAGIONE_SOCIALE »;

─ q uanto alla domanda diretta alla restituzione degli onorari, « le dichiarazioni rese dal teste in ordine alle modalità di raccolta delle firme e alla identificazione delle parti (avvenuta solo in un secondo momento da parte del AVV_NOTAIO a mezzo di documenti non idonei in tal senso) ben potrebbero in astratto essere idonee a fondare la domanda di restituzione degli onorari professionali ove le modalità di identificazione avessero reso non utilizzabile l’atto ma il profilo di responsabilità dedotto è stato un altro e in ogni caso il pagamento degli onorari non è stato documentato con la conseguenza che anche la domanda di restituzione deve ritenersi non provata »;
─ peraltro, « non è dato ricondurre la provvista dei cinque assegni in oggetto all’odierno appellante non essendo sufficiente, a tal fine, i dati che emergono dalle fotocopie degli assegni versati in atti (numero di assegno; importo; banca; filiale) nella mancata prova della titolarità del conto ».

Avverso tale sentenza NOME COGNOME propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi, cui resistono, depositando unico controricorso, gli RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE .

L’altra intimata (e redità giacente ‘COGNOME NOME‘ ) non svolge difese in questa sede.

Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c., in relazione alla errata identificazione del promittente venditore da parte del AVV_NOTAIO.

Lamenta che la Corte d’appello, pur avendo ritenuto dimostrato che l’attività di accertamento della identità del promittente venditore non era stata conforme alle prescrizioni della legge notarile, abbia nondimeno escluso la responsabilità del AVV_NOTAIO per non essere stata data prova alcuna « del fatto che la identificazione del promittente venditore non sia stata corretta », atteso che «all’esito dell’istruttoria espletata, la errata identificazione del promittente venditore è rimasta una mera affermazione del RAGIONE_SOCIALE »
Afferma che un tale convincimento è frutto di « una superficiale e frettolosa lettura degli atti di causa », atteso che:

─ il fatto, specificamente dedotto in domanda, che « la persona presentatasi a sottoscrivere il preliminare e ad incassare gli assegni circolari, non era il signor NOME COGNOME proprietario dell’appartamento in questione ma un ignoto truffatore, sostituitosi al signor NOME COGNOME, con l’uso di documenti contraffatti » non era stato specificamente contestato dal convenuto, essendosi questo piuttosto limitato a contestare l’esistenza del dedotto inadempimento sotto il diverso profilo della negligenza addebitatagli;
─ anzi, detta circostanza era stata espressamente ammessa, avendo parte convenuta, in comparsa, testualmente affermato che « … quanto sopra è stato oggetto di esposto alla Procura della Repubblica di Roma da parte del AVV_NOTAIO, il quale, una volta appreso dal ‘vero’ NOME COGNOME che il soggetto intervenuto al preliminare non era il reale

titolare del diritto di proprietà sull’appartamento, provvedeva immediatamente alle denunce di rito, anche presso la propria Assicurazione ».

Con il secondo motivo il ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360, primo comma, nn. 4 e 3, cod. proc. civ., «nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c.; violazione e falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c., in relazione alla domanda di restituzione dell’onorario ».

Lamenta che, nella interpretazione di tale domanda, la Corte di appello abbia di fatto alterato il petitum e la causa petendi (e dunque sia incorsa in extrapetizione), non avendo considerato che anche tale profilo di responsabilità era stato prospettato sulla base dell’ inadempimento contrattuale contestato per la dedotta violazione, dovuta a colpevole negligenza, della norma (art. 49 della legge notarile) che disciplina le modalità di identificazione delle parti.

Essendo stata tale violazione espressamente riconosciuta in sentenza, la Corte -sostiene il ricorrente- avrebbe per ciò stesso dovuto accogliere la domanda restitutoria; osserva che, invece, asserendo che « … il profilo di responsabilità dedotto è stato un altro » (cioè quello risarcitorio, già valutato negativamente in relazione alla presunta carenza di prova della errata identificazione del promittente venditore), la Corte, andando extra petitum , ha sostanzialmente interferito nel potere dispositivo della parte, sostituendo d’ufficio la domanda in questione con una diversa, fondata su un fatto costitutivo ( causa petendi ) non dedotto ed allegato in giudizio.
A ll’argomento, pure svolto in sentenza, secondo cui la domanda restitutoria avrebbe potuto trovare fondamento, a motivo della riconosciuta violazione degli obblighi di diligenza professionale, nel caso in cui alla non conformità del rogito alle prescrizione della legge notarile avesse fatto seguito la inutilizzabilità di tale atto per i suoi vizi di forma, il ricorrente oppone il rilievo che tale conseguenza

andava riconosciuta esistente, dal momento che il contratto preliminare è, ipso iure , nullo ed improduttivo degli effetti auspicati dal promissario, che non può certo opporlo al vero proprietario dell’immobile, sig. NOME COGNOME, evidentemente non vincolato da un atto al quale non ha prestato alcun valido consenso.

Quanto, poi, alla rilevata mancanza di prova dell’effettivo pagamento degli onorari oggetto di domanda di ripetizione, rileva che di tale prova egli era esonerato essendo anche questa circostanza non specificamente contestata dal convenuto.

Con il terzo motivo il ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, cod. proc. civ., «violazione e falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c.; nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c.; in relazione alla pretesa carenza di prova del danno patrimoniale subito dal ricorrente».

Lamenta anche sul punto la violazione, da parte della Corte d’appello, del principio di non contestazione, dal momento che nessuno dei convenuti ha mai contestato che le somme versate al momento della stipula a titolo di caparra confirmatoria fossero riconducibili ad esso ricorrente. Soggiunge che, trattandosi di questione di merito concernente la titolarità del rapporto sostanziale controverso, la stessa deve considerarsi erroneamente rilevata d’ufficio dalla Corte di Appello, in violazione de ll’art. 112 c.p.c..
4. Il primo motivo è fondato.

Come fondatamente evidenziato in ricorso, nel rispetto degli oneri di specificità e autosufficienza imposti dagli artt. 366 n. 6 e 369 n. 2 cod. proc. civ., il fatto che il soggetto intervenuto alla stipula del preliminare non fosse chi dichiarava di essere, ossia il reale titolare del diritto di proprietà sull’appartamento , non è

stato contestato in giudizio dal convenuto ma anzi è stato da lui espressamente ammesso, non potendosi diversamente intendere il rilievo contenuto in comparsa secondo cui il AVV_NOTAIO, « una volta appreso dal ‘vero’ NOME COGNOME che il soggetto intervenuto al preliminare non era il reale titolare del diritto di proprietà sull’appartamento, provvedeva immediatamente alle denunce di rito, anche presso la propria Assicurazione ».

Erroneamente, dunque, e in violazione del disposto di cui all’art. 115, primo comma, cod. proc. civ., la Corte di merito ha ritenuto che, in mancanza di prova, tale circostanza non potesse essere posta a fondamento della decisione.

5. Il secondo motivo è infondato.

L ‘esborso dei compensi in favore del professionista non è «conseguenza» della prestazione inadempiente; tanto meno, da un punto di vista più strettamente giuridico, può considerarsi conseguenza pregiudizievole (come tale risarcibile) dell’evento di danno determinato dall’inadempimento; esso costituisce, piuttosto e semplicemente, la controprestazione gravante sul cliente secondo il sinallagma derivante dal contratto d’opera professionale; trova dunque titolo nel contratto, il quale non viene automaticamente meno in conseguenza dell’inadempimento o dell’inesatto adempimento dell’obbligo assunto dall’altra parte del contratto, a tal fine richiedendosi, nel nostro ordinamento, la risoluzione del contratto, che è pronuncia costitutiva, non dichiarativa, subordinata alla domanda della parte ed alla valutazione giudiziale della gravità dell’inadempimento (artt. 1453, 1455 cod. civ.), salvo il rimedio preventivo dell’eccezione di inadempimento (art. 1460 cod. civ.)
Intanto, dunque, delle somme a tal titolo versate al professionista si può richiedere la restituzione in quanto sia proposta domanda di risoluzione, la quale peraltro ─ proprio perché distinta e autonoma, quanto a presupposti ed effetti ─ non può ritenersi implicitamente

contenuta nella domanda di risarcimento (v., in tal senso, Cass. n. 23820 del 24/11/2010; principio espressamente richiamato e ribadito da Cass. n. 11348 del 12/06/2020; v. anche Cass. 07/11/2023, n. 31026, in motivazione), né in quella di restituzione.

Non risultando che nella specie una tale domanda (di risoluzione) sia stata proposta, né tanto meno pronunciata la risoluzione del contratto d’opera professionale, la decisione sul punto deve ritenersi corretta, dovendo solo provvedersi ad una correzione nei termini suesposti della motivazione, ai sensi dell’art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ. .

6. Il terzo motivo è fondato.

Anche sul punto la decisione ha violato il disposto di cui all’art. 115, primo comma, cod. proc. civ., avendo ritenuto ostativa alla domanda risarcitoria la mancanza di prova su circostanza (la riconducibilità all’appellante della provvista degli assegni consegnati al sedicente promittente venditore) che invece di tale prova non necessitava, trattandosi di fatto non contestato dal convenuto, sebbene fosse nella sua diretta percepibilità al momento del pagamento. Si dà del resto atto nella stessa sentenza, nella parte dedicata ai fatti di causa (testualmente trasposta dalla decisione di primo grado), che il versamento è stato effettuato a mezzo di assegni circolari, rispetto ai quali il COGNOME risultava mero richiedente, ragione ulteriore per ritenere che la titolarità delle somme utilizzate per il pagamento con quello strumento di pagamento fosse nella diretta percepibilità del convenuto.
In accoglimento, dunque, del primo e del terzo motivo di ricorso, rigettato il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa rinviata al giudice a quo , anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo e il terzo motivo di ricorso, nei termini di cui in motivazione; rigetta il secondo motivo; cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti; rinvia la causa ad altra Sezione della Corte d’appello di Roma, comunque in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche al regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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