Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 34503 Anno 2023
ORDINANZA
sul ricorso 19346/2020 proposto da:
ASSICURATORI dei RAGIONE_SOCIALE, in persona del procuratore generale del Rappresentante Generale per l’Italia , rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati presso lo studio dei medesimi in Roma, INDIRIZZO
Pec:
-ricorrente –
Civile Ord. Sez. 3 Num. 34503 Anno 2023
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: COGNOME NOME
Data pubblicazione: 11/12/2023
contro
NOME, NOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE per RAGIONE_SOCIALE;
– intimati –
nonchè contro
RAGIONE_SOCIALE, in persona del Legale Rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME e domiciliata presso il domicilio digitale dei medesimi
Pec:
-controricorrente –
nonchè da
RAGIONE_SOCIALE. RAGIONE_SOCIALE in persona del Legale Rappresentante pro tempore NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME e domiciliata presso il domicilio digitale
Pec:
-ricorrente incidentale –
contro
RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE, NOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME;
-intimati-
nonchè contro
RAGIONE_SOCIALE, in persona del Legale Rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME e domiciliata presso il domicilio digitale dei medesimi
Pec:
-controricorrente – nonchè contro
RAGIONE_SOCIALE in persona del Procuratore, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME, COGNOME NOME, NOME COGNOME, ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo, in Roma, INDIRIZZO
Pec:
-controricorrente – nonchè da
RAGIONE_SOCIALE in persona del Procuratore, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME, COGNOME NOME, NOME COGNOME, ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo, in Roma, INDIRIZZO
Pec:
-ricorrente incidentale – contro
RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, Eredi COGNOME RAGIONE_SOCIALE NOME, COGNOME NOME in proprio e quale Legale Rappresentante dell’RAGIONE_SOCIALE;
– intimati – avverso la sentenza n. 675/2020 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 14/07/2020;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20/06/2023 dal Cons. NOME COGNOME;
Rilevato che:
la società RAGIONE_SOCIALE ottenne dal Tribunale di Massa una sentenza che dichiarò risolto il contratto stipulato dalla medesima con la venditrice RAGIONE_SOCIALE perché il bene, appartenente al demanio marittimo non poteva essere venduto né poteva esserne trasferita la proprietà superficiaria; la sentenza dispose la restituzione
delle reciproche controprestazioni e condannò l’alienante a restituire la somma pagata quale prezzo del bene e la totalità delle somme necessarie per il trasferimento, spese notarili, spese tecniche, spese per la provvigione del mediatore e spese utili fat te dall’acquirente sul bene; la sentenza fu confermata in appello, con pronuncia passata in giudicato, con cui fu dichiarata la nullità del contratto per essere il bene compravenduto, al momento dell’atto pubblico di trasferimento del 30/11/2006, un bene del demanio marittimo;
in forza di tale titolo, rivelatesi infruttuose le procedure esecutive azionate nei confronti dell’alienante, la RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio sia il AVV_NOTAIO sia il mediatore –RAGIONE_SOCIALE e il suo legale rappresentante RAGIONE_SOCIALE NOME COGNOME – esponendo di aver scoperto, pochi mesi dopo la stipula dell’atto di compravendita, che l’immobile era di esclusiva proprietà dello Stato perché incamerato già in data 1 gennaio 1997 dunque quasi dieci ann i prima della stipula, dall’Amministrazione Marittima a seguito di concerto con quella delle finanze e dei lavori pubblici;
chiese pertanto che il AVV_NOTAIO che aveva rogato l’atto ed il mediatore che aveva negoziato la vendita fossero condannati in solido al risarcimento dei danni subìti;
istituitosi il contraddittorio con il AVV_NOTAIO che chiamò in causa gli RAGIONE_SOCIALE, con il mediatore agente in proprio e quale legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE, che chiamò in causa RAGIONE_SOCIALE, il Tribunale di Massa rigettò la domanda condannando l’attrice alle spese;
a seguito di appello della RAGIONE_SOCIALE la Corte d’Appello di Genova, con sentenza del 14/7/2020, accolse il gravame e condannò le eredi del AVV_NOTAIO, nelle more deceduto, e l’RAGIONE_SOCIALE
RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, in solido tra loro al pagamento della somma di € 487.381,57, oltre interessi e alle spese del doppio grado; respinse l’appello nei confronti del mediatore NOME COGNOME, accertò l’obbligo di RAGIONE_SOCIALE alla manleva nei confronti delle e redi del AVV_NOTAIO e respinse la domanda di manleva formulata dall’RAGIONE_SOCIALE e dal mediatore nei confronti di RAGIONE_SOCIALE;
avverso la sentenza i RAGIONE_SOCIALE hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi;
hanno resistito con distinti controricorsi la RAGIONE_SOCIALE, l’RAGIONE_SOCIALE che ha proposto anche ricorso incidentale per la cassazione della sentenza in relazione ai capi relativi alla sua responsabilità professionale e all’inoperatività d ella polizza assicurativa, la RAGIONE_SOCIALE che ha proposto anche ricorso incidentale condizionato per l’ipotesi di accoglimento del ricorso dell’RAGIONE_SOCIALE; hanno resistito al ricorso incidentale della RAGIONE_SOCIALE con distinti controricorsi la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE;
la causa è stata assegnata per la trattazione in Adunanza Camerale sussistendo i presupposti di cui all’art. 380 bis c.p.c.
RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c.
Considerato che:
con il primo motivo del ricorso principale RAGIONE_SOCIALE censura la sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 2229 c.c. in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c. Assume che la sentenza impugnata ha errato nel determinare il contenuto tipico delle prestazioni che il AVV_NOTAIO è tenuto ad eseguire nell’espletamento dell’incarico professionale conferitogli e contesta, in particolare, il capo di sentenza che ha ritenuto sussistente la responsabilità per non aver accertato l’esistenza di un valido titolo c oncessorio e per aver omesso di avvertire l’acquirente dei rischi esistenti; quanto al primo profilo la
sentenza avrebbe errato nel ritenere il AVV_NOTAIO onerato dell’acquisizione di un titolo amministrativo in contrasto con specifica giurisprudenza di questa Corte ed in presenza di una comunicazione 5 ottobre 2005 con cui il Comune di Massa aveva espresso parere favorevole al subingresso nella concessione da parte della società acquirente; dall’altro, quanto all’omessa informativa sul fatto che la porzione di manufatto era posta su area demaniale marittima sicché poteva essere incamerato dall’autorità governati va con atto discrezionale, il ricorrente assume che trattasi di informativa ‘anomala’ in quanto nel caso di specie non si trattava di vendere la piena proprietà ma solo quella superficiaria su area demaniale; la società RAGIONE_SOCIALE in quanto operatore economico non era un quisque de populo ed aveva dal suo canto, in quanto imprenditore, verificato la sussistenza dei presupposti per il subingresso nella concessione; conseguentemente la sentenza merita di essere cassata affermando sia l’insussistenza di un obb ligo in capo al AVV_NOTAIO, in caso di compravendita di proprietà superficiaria su area demaniale, di acquisire ed esaminare il titolo concessorio sia la insussistenza di un obbligo di informare l’acquirente sui rischi che il manufatto possa essere incamerato dall’attività governativa;
il motivo è infondato; la sentenza ha ritenuto che il AVV_NOTAIO non poteva non essere a conoscenza della concessione sia perché il bene posto su area demaniale richiedeva un titolo di occupazione sia perché lo stesso AVV_NOTAIO aveva avuto a disposizione la comunicazione del 5 ottobre 2006 con cui il Comune di Massa aveva espresso parere favorevole al subingresso dell’acquirente nella concessione; pur avendo il AVV_NOTAIO a disposizione l’atto di provenienza da cui risultava che il bene avrebbe potuto essere incamerat o dall’autorità governativa con atto discrezionale non solo aveva omesso di rappresentare al cliente il rischio di questo evento ma neppure aveva inserito in contratto un
qualsiasi riferimento a tale circostanza; se è vero che l’impedimento non si desumeva dai pubblici registri il pubblico ufficiale avrebbe dovuto, nell’ambito della propria diligenza professionale, acquisire e analizzare la concessione, trattandosi di una verifica peraltro agevole dal punto di vista tecnico-giuridico;
la sentenza è conforme al consolidato indirizzo di questa Corte secondo cui l’attività richiesta al AVV_NOTAIO non si limita all’accertamento della volontà delle parti ma si riferisce a tutte le indagini preparatorie e successive all’atto da rogarsi in modo da assicurare il raggiungimento dello scopo. E l’inosservanza di obblighi accessori costituisce una forma di responsabilità contrattuale per inadempimento della prestazione d’opera professionale; l’obbligo delle attività accessorie e successive per il raggiungimento dello scopo voluto dalle parti trova il proprio fondamento nella diligenza qualificata che il AVV_NOTAIO è tenuto ad osservare (Cass., n. 24733 del 2007; Cass. n. 16990 del 2015; Cass., S.U. n. 13617 del 2012) e nella buona fede oggettiva che costituisce criterio di determinazione della prestazione contrattuale (Cass., n. 21775 del 2019), prestazione connotata dal dovere di informazione sui dati rilevanti per il perfezionamento del contratto e sull’aderenza del medesimo alla funzione economico-sociale perseguita dalle parti e dal dovere di consiglio sulle scelte tecnico-giuridiche proprie della professione intellettuale. I precedenti citati dalla ricorrente per argomentare sulla inesistenza dell’obbligo del AVV_NOTAIO di acquisire atti amministrativi non sono pertinenti in quanto, il primo caso consisteva in una compravendita di un bene privo di abitabilità acquistato ad un prezzo vile, su cui vi era l’accordo delle parti, accordo rispetto al quale il AVV_NOTAIO nulla poteva e doveva fare per impedire il trasferimento; nel secondo caso si discuteva dell’insussistenza del dovere del AVV_NOTAIO di seguire una pratica amministrativa: nel caso in esame, invece, il AVV_NOTAIO
doveva accertare il requisito per una valida compravendita e cioè la commerciabilità dell’oggetto;
con il secondo motivo di ricorso -violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1223, 1227 c.c. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c. -la ricorrente lamenta che la sentenza non ha tenuto conto dei criteri fissati dalla giurisprudenza per individuare il danno risarcibile derivante dalla condotta colpevolmente omissiva del AVV_NOTAIO: tale danno non si identifica necessariamente con il prezzo pagato ma con la situazione economica in cui l’acquirente si sarebbe trovato qualora il professionista avesse diligentemente assolto alla propria prestazione (Cass., 2, n. 8703 del 2016); in particolare la ricorrente ritiene che il danno non possa comprendere anche l’acconto di € 100.000 versato dall’acquirente a titolo di caparra confirmatoria prima della stipul a del contratto in quanto la perdita di tale somma non sarebbe causalmente riconducibile all’inadempimento del AVV_NOTAIO;
il motivo è infondato. La sentenza ha provveduto alla liquidazione del danno proprio in osservanza della giurisprudenza citata dalla ricorrente perché, nell’ipotesi in cui il AVV_NOTAIO avesse avvisato l’acquirente che il manufatto era di proprietà esclusiva d ello Stato e che quindi non poteva esserle trasferito dalla RAGIONE_SOCIALE, l’acquirente avrebbe potuto recuperare la somma versata a titolo di caparra agendo immediatamente nei confronti della venditrice; è da ritenersi ragionevolmente certo che, se il AVV_NOTAIO avesse agito con la diligenza propria del caso, la RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto recuperare la somma versata a titolo di caparra;
con due motivi di ricorso incidentale l’RAGIONE_SOCIALE impugna la sentenza nella parte in cui ha riconosciuto la responsabilità dell’agenzia per aver svolto la mediazione nella compravendita di un bene non alienabile;
la sentenza impugnata ha ritenuto la responsabilità dell’agenzia ai sensi dell’art. 1759 c.c. in forza del quale ‘ …il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influir e sulla conclusione dello stesso’; l’agenzia, avendo la propria sede sulla stessa porzione di demanio marittimo ed essendo in possesso di un verbale di sopralluogo effettuato dalle amministrazioni prima di provvedere alla revoca della concessione e all’inc ameramento del bene, ha illegittimamente taciuto al cliente una circostanza essenziale ovvero l’inizio delle operazioni di incameramento del bene alle quali aveva presenziato personalmente;
con un primo motivo -violazione e falsa applicazione degli artt. 1759, 116 c.p.c. omissione di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti -l’agenzia lamenta, da un lato, l’errore commesso dalla Corte d’Appello nell’affermare la p resenza al momento del sopralluogo di NOME COGNOME, all’epoca rappresentante legale, anziché di NOME COGNOME, e la non inerenza ai doveri del mediatore della comunicazione di una circostanza quale l’avvio, da parte dell’RAGIONE_SOCIALE, della pro cedura di incameramento del manufatto;
il motivo è infondato perché, da un lato, dalla visura camerale depositata da RAGIONE_SOCIALE unitamente al controricorso avverso il ricorso incidentale si desume che NOME COGNOME e NOME COGNOME sono gli unici soci al 50% ciascuno dell’RAGIONE_SOCIALE ed entrambi sono amministratori della stessa, di guisa che l’operato del consigliere di amministrazione è certamente imputabile alla società; quanto alla inerenza delle comunicazioni al dovere di informazione incombente sul mediatore la sentenza è conforme al consolidato indirizzo di questa Corte secondo cui ‘L’art. 1759, comma primo, codice civile – che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le
circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione -deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 – che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6);
ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico – giuridica ( come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie ) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni
sofferti, per l’effetto, dal cliente’ (Cass., 3, n. 16009 del 24/10/2003; Cass., 3, n. 16623 del 16/7/2010, Cass., 2, 18140 del 16/9/2015); con il secondo motivo di ricorso -violazione e falsa applicazione delle condizioni di polizza contrattuale (art. 16), dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 1218 c.c. e/o omissione di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti -impugna il capo di sentenza che ha ritenuto l’inoperatività della garanzia stipulata dall’RAGIONE_SOCIALE SpA. La sentenza ha ritenuto che essendo i fatti avvenuti nel 2006 gli stessi erano già noti all’assicurato nel 2012 al momento di stipulazio ne della polizza e che, ai sensi dell’art. 16 delle condizioni di polizza professionale, i fatti non erano coperti dalla polizza perché antecedenti ai cinque anni dalla data di effetto dell’assicurazione; né poteva ritenersi che il contratto fosse stato concluso nel 2009 perché l’agenzia aveva prodotto gli attestati ma non i contratti sicchè non era possibile sapere quali rischi fossero assicurati e se la copertura si estendesse agli anni precedenti la stipula;
la ricorrente lamenta che la corte d’appello sia incorsa in errore nel non verificare la presenza in atti delle polizze per la responsabilità professionale depositate in una alla memoria 183 c.p.c.
il motivo è inammissibile perché veicolando un errore di fatto avrebbe dovuto essere formulato in sede di revocazione della sentenza d’appello ai sensi dell’art. 395, co. 1° n. 4 c.p.c.
con un ricorso incidentale condizionato la RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE chiede, per l’ipotesi di riforma della sentenza d’appello sul punto relativo al rapporto assicurativo dell’agenzia immobiliare con RAGIONE_SOCIALE, di riformare la sentenza statuendo che l’agenzia immobiliare non è responsabile relativamente ai fatti di causa;
il rigetto del ricorso incidentale dell’RAGIONE_SOCIALE determina l’inefficacia dell’incidentale di RAGIONE_SOCIALE;
alle suesposte considerazioni consegue il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale dell’RAGIONE_SOCIALE, la declaratoria di inefficacia del l’incidentale condizionato di RAGIONE_SOCIALE, la compensazione delle spese tra RAGIONE_SOCIALE e l’RAGIONE_SOCIALE, la condanna delle ricorrenti in solido a pagare le spese in favore di RAGIONE_SOCIALE e di RAGIONE_SOCIALE, liquidate come in dispositivo;
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale (RAGIONE_SOCIALE) e quello incidentale dell’RAGIONE_SOCIALE, dichiara inefficace l’incidentale condizionato di RAGIONE_SOCIALE, compensa le spese tra le ricorrenti, condanna le ricorrenti a pagare, in solido, in favore della società RAGIONE_SOCIALE e di RAGIONE_SOCIALE, le spese del giudizio di cassazione che liquida per ciascuna in € 6200 (di cui € 200 per esborsi), più accessori e spese generali al 15%.
si dà altresì atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di una somma a titolo di contributo unificato pari a quella versata per i rispettivi ricorsi, se dovuta;
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza