Responsabilità precontrattuale venditore: Cassazione

Una coppia di acquirenti perde i benefici fiscali “prima casa” a causa delle dimensioni dell’immobile, superiori a quelle dichiarate dal venditore. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso per risarcimento danni, fondato sulla responsabilità precontrattuale del venditore. La decisione sottolinea l’onere della prova a carico degli acquirenti, che non hanno dimostrato in modo proceduralmente corretto che le rassicurazioni del venditore fossero un fatto non controverso nel processo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Precontrattuale del Venditore: Il Caso delle Agevolazioni “Prima Casa” Perse

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, spesso condizionato dalla possibilità di accedere a benefici fiscali. Ma cosa succede se le informazioni fornite dal venditore si rivelano errate, causando la perdita di tali vantaggi? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sulla responsabilità precontrattuale del venditore e sugli oneri probatori che gravano sull’acquirente.

I Fatti di Causa: Un Sogno Infranto

Una coppia decide di acquistare un immobile, contando sulla possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali “prima casa”. Durante le trattative, la società venditrice li rassicura: l’immobile ha una superficie utile inferiore al limite di 240 mq, rientrando così nei parametri di legge per i benefici. Sulla base di queste informazioni, la coppia procede con l’acquisto.

La doccia fredda arriva con la notifica di quattro avvisi di liquidazione da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’amministrazione finanziaria, a seguito di un accertamento, revoca le agevolazioni e applica le sanzioni. Il motivo? La superficie utile complessiva dell’immobile è di 313 mq, ben oltre il limite consentito, classificandolo come “di lusso” e quindi escluso dai benefici. Gli acquirenti, sentendosi traditi, citano in giudizio la società venditrice per ottenere il risarcimento del danno subito.

Il Percorso Giudiziario: Dalla Condanna al Ribaltamento

In primo grado, il Tribunale dà ragione agli acquirenti, condannando la società venditrice a risarcire una somma considerevole. La decisione viene però completamente ribaltata in appello. La Corte territoriale osserva che la perdita dei benefici fiscali non dipende dall’errata informazione del venditore, ma da una caratteristica oggettiva e immutabile dell’immobile: la sua superficie. Anche se il venditore avesse fornito i dati corretti, gli acquirenti non avrebbero comunque potuto beneficiare delle agevolazioni. Secondo i giudici d’appello, accogliere la domanda risarcitoria significherebbe concedere agli acquirenti un vantaggio indebito: l’acquisto di un immobile di lusso pagando le imposte ridotte di un immobile non di lusso.

L’Analisi della Cassazione sulla responsabilità precontrattuale del venditore

Gli acquirenti non si arrendono e propongono ricorso per cassazione, basandolo su due motivi principali:

1. Violazione delle norme sulla responsabilità precontrattuale (art. 1337 c.c.): Sostengono che la Corte d’Appello abbia ignorato il comportamento scorretto del venditore durante le trattative.
2. Omesso esame di un fatto decisivo: Lamentano che i giudici non abbiano considerato un fatto cruciale e, a loro dire, non contestato dalla controparte: la loro decisione di acquistare quell’specifico immobile era stata determinata proprio dalle assicurazioni del venditore sulla sua idoneità a godere dei benefici fiscali.

La Corte di Cassazione, tuttavia, dichiara entrambi i motivi inammissibili, concentrandosi su un aspetto squisitamente processuale.

Le Motivazioni

La motivazione della Suprema Corte è tecnica ma fondamentale. Il cuore della decisione risiede nell’inammissibilità del secondo motivo di ricorso. Gli acquirenti sostenevano che la circostanza delle rassicurazioni del venditore fosse un “fatto storico non controverso”. Tuttavia, la Corte chiarisce che per far valere il principio di non contestazione in sede di legittimità, il ricorrente ha un onere ben preciso: deve indicare specificamente gli atti processuali (come la comparsa di risposta avversaria o altri scritti difensivi) dai quali emerga in modo inequivocabile la mancata contestazione.

I ricorrenti, in questo caso, non hanno assolto a tale onere. Si sono limitati ad affermare che il fatto non fosse controverso, senza fornire alla Corte gli strumenti per verificarlo. Di conseguenza, quella che viene presentata come un “fatto storico” si riduce a una mera “allegazione di parte”. Essendo inammissibile il motivo basato sul fatto, cade di conseguenza anche il primo motivo, quello sulla violazione della norma sulla responsabilità precontrattuale, poiché privato del suo presupposto fattuale. La Corte non può valutare una violazione di legge basandosi su fatti non accertati nel processo.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche. Per gli acquirenti di immobili, sottolinea l’importanza cruciale di non affidarsi a semplici rassicurazioni verbali, ma di verificare in modo autonomo e documentale tutte le caratteristiche essenziali dell’immobile, specialmente quelle che incidono su aspetti fiscali. Per chi agisce in giudizio, la decisione ribadisce il rigore del processo civile e, in particolare, del giudizio di cassazione. Affermare che un fatto non sia stato contestato non è sufficiente: bisogna dimostrarlo, carte alla mano, indicando con precisione gli atti del processo che lo provano. In assenza di questa rigorosa prova processuale, anche una pretesa fondata nel merito rischia di naufragare per motivi formali.

Un venditore può essere ritenuto responsabile se fornisce informazioni errate che causano la perdita di benefici fiscali per l’acquirente?
In linea di principio sì, potrebbe configurarsi una responsabilità precontrattuale. Tuttavia, questa pronuncia chiarisce che l’acquirente deve dimostrare in modo rigoroso in giudizio che le errate assicurazioni sono state fornite e sono state determinanti per la sua scelta. La sola perdita dei benefici non è sufficiente se l’immobile, per sue caratteristiche oggettive, non ne aveva comunque diritto.

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile senza entrare nel merito della responsabilità del venditore?
La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per ragioni procedurali. I ricorrenti basavano la loro argomentazione su un presunto “fatto storico non controverso” (le rassicurazioni del venditore), ma non hanno adempiuto all’onere di indicare specificamente negli atti di causa dove e come la controparte avesse omesso di contestare tale fatto. Senza una base fattuale validamente accertata, la Corte non ha potuto esaminare la questione giuridica.

Cosa significa che un fatto è “non controverso” in un processo?
Significa che un fatto, affermato da una delle parti, non è stato specificamente negato o contestato dalla controparte. In base al principio di non contestazione, tale fatto viene considerato come provato e non richiede ulteriori prove. Tuttavia, come dimostra questo caso, per far valere tale principio in Cassazione, è necessario indicare con precisione gli atti processuali che dimostrano la mancata contestazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 27754 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 27754 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9178/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO VENEZIA n. 17/2022 depositata il 11/01/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/09/2024 dal Presidente di sezione NOME COGNOME

Rilevato che:

NOME COGNOME e NOME COGNOME convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Treviso RAGIONE_SOCIALE chiedendo il risarcimento del danno derivante dalla revoca RAGIONE_SOCIALE agevolazioni fiscali ‘prima casa’. Esposero gli attori che, in sede di acquisto dell’imm obile alienato dalla società convenuta, avevano chiesto l’applicazione dei benefici ‘prima casa’ con conseguente riduzione del 4% dell’I.V.A. e RAGIONE_SOCIALE imposte ipotecarie catastali in misura fissa, avendo il venditore assicurato in sede di trattative che l’i mmobile, di metratura inferiore al limite di 240 metri quadri (in particolare, l’incaricato della società aveva comunicato al AVV_NOTAIO una superficie utile di 235,75 metri quadri) e quindi da considerare quale immobile ‘non di lusso’, avrebbe potuto beneficiare dei detti benefici e che avevano ricevuto quattro avvisi di liquidazione dell’imposta ed erogazione di sanzioni da parte dell’RAGIONE_SOCIALE Entrate , in base ai quali l’immobile era classificabile fra quelli di lusso in quanto di superficie utile complessiva di metri quadri 313 e, pertanto, non assoggettabile alle agevolazioni ‘prima casa’ , avvisi invano impugnati innanzi alla Commissione tributaria provinciale per essere stati rigettati i relativi ricorsi. Il Tribunale adito accolse la domanda, condannando la convenuta al pagamento della somma di
Euro 49.379,50. Avverso detta sentenza propose appello la società convenuta. Con sentenza di data 11 gennaio 2022 la Corte d’appello di Venezia accolse l’appello, rigettando la domanda.

Osservò la corte territoriale quanto segue: ‘l’esclusione dei benefici fiscali ‘prima casa’ non può essere dipesa da un’errata informazione della venditrice perché è una conseguenza RAGIONE_SOCIALE caratteristiche oggettive (superficie) dell’immobile alienato. La venditrice può anche -come ritenuto il giudice di primo grado -aver fornito RAGIONE_SOCIALE informazioni errate al AVV_NOTAIO nei giorni precedenti il rogito ma, eliminando la condotta antigiuridica della venditrice, COGNOME NOME e NOME COGNOME non avrebbero comunque potuto usufruire RAGIONE_SOCIALE agevolazioni fiscali previste per gli immobili ‘non di lusso’. La pretesa attorea accolta dal Tribunale -senza che nulli rilevi qualificare la responsabilità della venditrice come contrattuale o precontrattuale -ha assicurato agli acquirenti l’acquisto di un immobile che non può godere di agevolazioni fiscali addossando il pagamento dei maggiori tributi su un soggetto diverso. Come correttamente rilevato dalla difesa dell’appellante i maggiori tributi non costituiscono un ‘dann o conseguenza’ della condotta contestata alla parte venditrice. È anche astrattamente ipotizzabile che, conoscendo la disciplina fiscale applicabile gli acquirenti avrebbero potuto decidere di non comperare l’immobile, ma allora gli acquirenti avrebbero do vuto proporre domande diverse per sciogliersi dal vincolo contrattuale e ottenere il risarcimento dei danni. I danni in ogni caso non potrebbero essere costituiti dai tributi dovuti per l’acquisto di un immobile di lusso. Accogliendo la domanda è stato riconosciuto agli acquirenti un vantaggio non dovuto: l’acquisto di un immobile qualificato di lusso usufruendo di un’iva agevolata’.
Hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME sulla base di due motivi e resiste con controricorso la parte

intimata. E’ stato fissato il ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis.1 cod. proc. civ.. E’ stata presentata memoria.

Considerato che:

con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1337 cod. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la corte territoriale non ha valorizzato le seguenti circostanze: durante la fase RAGIONE_SOCIALE trattative RAGIONE_SOCIALE era a conoscenza del fatto che gli acquirenti volevano domandare l’applicazione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni fiscali ‘prima casa’ e, anzi, tale questione era stata oggetto di discussione tra le parti; RAGIONE_SOCIALE (in persona del Sig. COGNOME), prima del rogito, aveva erroneamente quantificato i metri quadri dell’immobile, non computando nel conteggio i metri quadri relativi al secondo piano, senza osservare quanto previsto dall’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, con conseguente erronea qualificazione dell’immobile oggetto di compravendita come ‘abitazione non di lusso’ ; RAGIONE_SOCIALE era il committente RAGIONE_SOCIALE opere, nonché società facente parte del RAGIONE_SOCIALE (del quale fanno parte sia la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, sia la costruttrice del complesso residenziale ‘RAGIONE_SOCIALE ). Aggiunge che, se la Corte avesse valorizzato le dette circostanze, avrebbe riconosciuto la responsabilità in capo alla venditrice per responsabilità precontrattuale, avendo fatto credere agli odierni ricorrenti di essere in procinto di acquistare un immobile assoggettabile ai benefici ‘prima casa’.
Con il secondo motivo si denuncia omesso esame del fatto decisivo e controverso ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la Corte territoriale ha omesso di esaminare il fatto storico allegato dai ricorrenti e concernente la circostanza che i Sig.ri COGNOME e COGNOME avevano deciso di acquistare il fabbricato facente parte del complesso residenziale ‘RAGIONE_SOCIALE‘ proprio perché, come assicurato nel corso RAGIONE_SOCIALE trattative

dal venditore, assoggettabile alle agevolazioni fiscali ‘prima casa’, preferendolo quindi ad altre soluzioni abitative di pari gradimento, ma meno convenienti in termini fiscali. Aggiunge che tale circostanza fattuale risulta da quanto allegato dall’atto di citazione, dalla memoria ai sensi dell’art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c. e dalla comparsa conclusionale, nonché dagli atti di parte in sede di appello, e che non è mai stata contestata dalla controparte.

I due motivi, da trattare congiuntamente, sono inammissibili. Il fatto storico, il cui esame sarebbe stato omesso dalla Corte territoriale, sarebbero le assicurazioni date dalla società venditrice in sede di trattativa circa l’assoggettabilità dell’immobil e alle agevolazioni fiscali ‘prima casa’ . Che di un fatto storico si tratti, e non di una mera allegazione, risulterebbe, secondo la prospettazione di parte ricorrente, dal trattarsi di una circostanza non controversa in giudizio. Ai fini del rispetto di c ui all’art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c., il ricorso per cassazione con cui viene dedotta la violazione del principio di non contestazione deve indicare sia la sede processuale in cui sono state dedotte le tesi ribadite o lamentate come disattese, inserendo nell’atto la trascrizione dei relativi passaggi argomentativi, sia, specificamente, il contenuto della comparsa di risposta avversaria e degli ulteriori scritti difensivi, in modo da consentire alla Corte di valutare la sussistenza dei presupposti per la corretta applicazione dell’art. 115 c.p.c. (da ultimo, Cass. n. 15058 del 2024). Tale onere processuale risulta non assolto, non avendo i ricorrenti indicato il contenuto concreto degli atti e comportamenti processuali della controparte da cui ricavare il carattere incontroverso della circostanza in questione. Non potendosi reputare incontroversa la circostanza, ciò che con la denuncia di vizio motivazionale si deduce non è un fatto storico, ma l’allegazione della parte, da cui l’inammissibilità della denuncia in esame.
Privata del suo referente fattuale, anche la denuncia di violazione della norma di diritto risulta inammissibile. Essa si fonda su un presupposto di fatto, non accertato dal giudice del merito, e che non può fare ingresso nel processo alla luce dell’inammi ssibilità della denuncia di vizio motivazionale. Lo scrutinio del primo motivo comporterebbe pertanto un’indagine di merito preclusa in sede di legittimità.

Gli esiti contrastanti del processo di merito costituiscono ragione di compensazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di cassazione.

Poiché il ricorso viene disatteso, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 – quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la RAGIONE_SOCIALE impugnazione.

P. Q. M.

Dichiara inammissibile il ricorso.

Dispone la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese processuali.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di c ontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 20 settembre 2024

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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