Responsabilità per gravi difetti: guida completa

La Corte di Cassazione conferma la responsabilità per gravi difetti a carico sia del venditore-costruttore che del progettista per vizi di isolamento termico e acustico. La decisione chiarisce che la natura extracontrattuale della tutela ex art. 1669 c.c. permette di chiamare in causa tutti i soggetti che hanno contribuito al danno, superando le distinzioni tra contratti di appalto, vendita o prestazione professionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Responsabilità per gravi difetti negli immobili: chi risarcisce il proprietario?

La questione della responsabilità per gravi difetti negli edifici rappresenta uno dei temi più caldi nel diritto immobiliare. Quando un nuovo proprietario scopre vizi strutturali, termici o acustici nella propria abitazione, sorge spesso un conflitto complesso tra venditore, costruttore e progettisti. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha gettato nuova luce sulla portata di questa responsabilità, confermando un orientamento rigoroso a tutela degli acquirenti.

Il caso: vizi termici e acustici in una nuova costruzione

La vicenda trae origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata da due proprietarie contro una società costruttrice. Le attrici lamentavano il tardivo adempimento nel trasferimento dell’immobile e, soprattutto, la presenza di gravi vizi relativi all’efficienza energetica e all’isolamento acustico. Tali difetti rendevano l’immobile meno godibile e non conforme alle norme tecniche vigenti.

La società costruttrice, nel difendersi, chiamava in causa il progettista degli impianti termici, sostenendo che ogni eventuale mancanza fosse imputabile esclusivamente a un errore di progettazione. Il Tribunale prima e la Corte d’Appello poi, accertavano la responsabilità solidale tra la società e il professionista, condannandoli al risarcimento dei danni.

La responsabilità per gravi difetti oltre il contratto di appalto

Uno dei punti centrali del dibattito giuridico riguardava la natura del rapporto tra le parti. Il progettista sosteneva di non poter essere ritenuto responsabile ai sensi dell’art. 1669 c.c., poiché la sua attività era di natura professionale e non legata a un contratto di appalto. Analogamente, la società venditrice eccepiva che il rapporto con le acquirenti fosse una semplice compravendita e non un appalto.

La Suprema Corte ha respinto queste tesi. La responsabilità per gravi difetti prevista dall’art. 1669 c.c., pur essendo collocata tra le norme sull’appalto, ha una funzione di ordine pubblico: la conservazione e la funzionalità degli edifici. Per questo motivo, la sua natura è extracontrattuale e può essere invocata contro il venditore che abbia costruito l’immobile e contro ogni altro soggetto, come il progettista, che abbia contribuito con i propri errori alla realizzazione dei vizi.

Il concorso tra appaltatore e progettista

La sentenza ribadisce che quando i gravi difetti dipendono da una progettazione errata, il progettista risponde insieme all’appaltatore nei confronti del committente o dell’acquirente. Non importa che i contratti siano diversi (un incarico professionale per uno, un appalto per l’altro): se le loro condotte hanno concorso a produrre il danno, entrambi sono responsabili dell’unico illecito extracontrattuale.

le motivazioni

La Suprema Corte ha basato la decisione sul principio che la tutela dell’integrità degli edifici trascende il singolo rapporto negoziale. I giudici hanno chiarito che l’interpretazione della domanda giudiziale spetta al giudice di merito ed è incensurabile se logicamente motivata. Inoltre, è stato confermato che il venditore che assume la veste di costruttore è equiparato all’appaltatore per quanto riguarda la garanzia decennale. Riguardo alle pretese di rescissione del contratto per presunti stati di bisogno o sproporzioni nelle prestazioni (lesione ultra dimidium), la Corte ha rilevato che tali aspetti erano già stati correttamente valutati e respinti nei gradi precedenti per carenza di prove o intervenuta prescrizione.

le conclusioni

In conclusione, la pronuncia rafforza la posizione del cittadino che acquista un immobile. Chiunque partecipi alla filiera costruttiva, dal progettista al costruttore-venditore, è tenuto a garantire che l’opera sia priva di vizi che ne compromettano l’uso o la durata. La responsabilità per gravi difetti agisce come una rete di protezione ampia, impedendo ai responsabili di nascondersi dietro tecnicismi contrattuali o distinzioni tra ruoli professionali quando l’obiettivo finale è la qualità e la sicurezza dell’abitare.

Cosa succede se il mio nuovo appartamento ha gravi difetti di isolamento termico?
Puoi agire legalmente contro il venditore e il costruttore entro dieci anni dalla fine dei lavori, invocando la garanzia per gravi difetti che copre anche i vizi di efficienza energetica.

È possibile chiedere i danni al progettista oltre che al costruttore?
Sì, se il difetto deriva da un errore di calcolo o di disegno tecnico, il progettista risponde solidalmente con il costruttore per l’intero importo del danno.

Chi deve pagare il risarcimento se l’immobile è stato acquistato con una compravendita e non con un appalto?
La responsabilità per gravi difetti ricade sul venditore se egli ha costruito l’edificio, indipendentemente dal fatto che il contratto firmato sia una vendita, poiché la tutela è di natura extracontrattuale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4968 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 4968 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/03/2026

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 28025/2021 R.G. proposto da:

COGNOME, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-ricorrente principale-

nonché

RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO;

-ricorrente incidentale-

contro

COGNOME NOME, COGNOME, rappresentate e difese dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-controricorrenti-

COGNOME NOME, COGNOME NOME;

-intimati- avverso la sentenza della Corte d’appello di Torino n. 838/2021, pubblicata il 22/07/2021.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del l’ 11/12/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udito il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.

Uditi i difensori dei ricorrenti e delle controricorrenti.

FATTI DI CAUSA

NOME e NOME COGNOME hanno convenuto davanti al Tribunale di Cuneo la società RAGIONE_SOCIALE, chiedendo di condannarla a risarcire i danni causati dal tardivo adempimento dell’obbligo di trasferimento di un fabbricato promesso in permuta e dai vizi e difetti relativi allo stesso fabbricato e trasferito alle attrici, consistenti nel mancato rispetto delle norme tecniche in punto efficienza energetica ed acustica edilizia, nel mancato e/o diminuito godimento dell’immobile successivamente al trasferimento del fabbricato.
Si è costituita la società RAGIONE_SOCIALE, chiedendo – in primo luogo – di essere autorizzata a chiamare in causa NOME COGNOME, quale progettista degli impianti termici e di isolamento e, poi, invocando il rigetto delle domande delle attrici o, in caso di accertata propria responsabilità, di essere manlevata dai chiamati, in ragione della loro responsabilità nella causazione dei danni e dei vizi lamentati.

Si è costituito il COGNOME, eccependo la prescrizione dell’azione proposta dalle attrici e instando per il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti da Il RAGIONE_SOCIALE, in particolare sottolineando che nessuna violazione poteva essergli addebitata e che la relazione tecnica rispondeva alle prescrizioni in materia di contenimento del consumo energetico degli edifici.

Con la sentenza n. 2/2019 il Tribunale di Cuneo ha accolto le domande delle attrici e ha, quindi, accertato la responsabilità della società convenuta e dei terzi chiamati in via solidale con riferimento ai vizi e ai danni e ha, in particolare, condannato RAGIONE_SOCIALE a corrispondere alle attrici, in via solidale, la somma di euro 92.273,94, a titolo di risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento dell’immobile, e di euro 24.910, quale risarcimento dei danni derivanti dai vizi causati dal mancato rispetto della normativa in punto di isolamento termico.
La sentenza è stata impugnata con distinti atti di appello da NOME e da COGNOME.

Riuniti gli appelli, la Corte d’appello di Torino, con la sentenza n. 838/2021, ha rigettato l’impugnazione di NOME COGNOME nei confronti delle COGNOME, mentre ha accolto l’appello di COGNOME nei confronti di NOME COGNOME, limitatamente alla qualità di direttore dei lavori per l’impianto termico, respingendo nel resto il suo gravame.

Avverso la citata sentenza hanno proposto ricorso per cassazione con distinti atti di impugnazione Il RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME.

Hanno resistito con separati atti di controricorso nei confronti dei due ricorrenti NOME e NOME COGNOME.

Gli intimati NOME COGNOME e NOME COGNOME non hanno proposto difese.

Memoria è stata depositata dai ricorrenti NOME COGNOME e COGNOME. Le controricorrenti hanno depositato un atto con il quale richiamano gli argomenti esposti nei controricorsi.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I. Preliminarmente va esaminata l’istanza di rimessione in termini della ricorrente società RAGIONE_SOCIALE.

Essa deduce di avere iscritto a ruolo il ricorso in termini in data 18 novembre 2021 in via telematica e che, dopo il recapito nella propria casella della ricevuta di accettazione di consegna, era stato recapitato l’esito dei controlli automatici che riportava la necessità di verifiche tecniche da parte dell’ufficio ricevente e il giorno successivo un messaggio di comunicazione di rifiuto degli atti; di essersi attivata e di avere contattato la cancelleria e, su indicazione della medesima, di avere provveduto in data 25 novembre 2021 a una seconda iscrizione telematica del ricorso necessitata da quello che si era rivelato essere stato un problema all’interno della busta relativo a un suo allegato.
L’istanza va accolta: la ricorrente ha iscritto a ruolo tempestivamente il ricorso e i problemi riscontrati in sede di controllo non erano ad essa imputabili.

Ancora in via preliminare va rilevato come il ricorso di COGNOME sia stato proposto per primo e vada, quindi, qualificato quale ricorso principale, mentre il ricorso de RAGIONE_SOCIALE debba essere qualificato quale ricorso incidentale.

II. Il ricorso principale di NOME COGNOME è articolato in un unico, complesso, motivo che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1314, 1292, 1655, 1667, 1669, 2229 e 2055 c.c. e degli artt. 106, 183 e 112 c.p.c.

Si sostiene che la Corte d’appello ha trattato congiuntamente la domanda della convenuta di chiamata in causa dei terzi, tra cui COGNOME, e la domanda proposta dalle attrici nei confronti della convenuta ed estesa

automaticamente in solido ai terzi e anche a COGNOME; riguardo alla domanda principale della società convenuta di chiamata in causa dei terzi, la Corte d’appello ha ritenuto che tale domanda sia riferita a un rapporto di comunanza di causa, desumibile dalla volontà della convenuta di indicare i terzi come i veri responsabili dei vizi e dei difetti, così come risultante dal contenuto letterale della domanda di chiamata in causa dei terzi; in verità, dal tenore letterale di tale domanda si ricava che si tratta della classica domanda di chiamata in garanzia e manleva, in quanto la condanna non è direttamente rivolta ai terzi, ma è subordinata all’eventuale condanna della stessa convenuta; con riferimento alla domanda proposta dalle attrici nei confronti della convenuta principale ed estesa automaticamente in solido ai terzi, la Corte d’appello ha ritenuto che tale domanda fosse estensibile in base alla loro partecipazione al contratto di appalto e al fatto che nel contratto di appalto e di subappalto, per quanto riguarda la responsabilità contrattuale, si applica l’art. 2055 c.c. quando i rispettivi inadempimenti abbiano concorso a produrre il danno subito dal committente; l’estensione automatica della domanda nei confronti dei terzi non è invece automatica, dovendosi verificare quale sia stata l’attività svolta e quale fosse il rapporto che intercorreva tra il ricorrente e Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE; il riconoscimento da parte del giudice d’appello che l’attività di COGNOME sia stata limitata alla progettazione dell’impianto termico comporta che il rapporto con RAGIONE_SOCIALE vada giuridicamente inquadrato nell’attività professionale, di cui all’art. 2229 c.c., ed esclude quindi che COGNOME fosse stato parte del contratto di appalto; il ricorrente contesta ancora l’erronea estensione della responsabilità extracontrattuale ai sensi dell’art. 2055 c.c. alla responsabilità solidale ex art. 1669 c.c. Il motivo è infondato.
Quanto al primo profilo, relativo alla domanda proposta dalla società RAGIONE_SOCIALE, convenuta in primo grado, va osservato come il giudice d’appello abbia interpretato la domanda da questa proposta nei confronti di RAGIONE_SOCIALE

e abbia ritenuto che la convenuta ha indicato quest’ultimo quale effettivo responsabile per i danni e i vizi, cosicché al di là delle espressioni utilizzate la domanda coincide con quella proposta dalle attrici nei confronti della convenuta. Si tratta di interpretazione posta in essere dal giudice di merito che, come tale, è incensurabile da parte di questa Corte di legittimità (si veda al riguardo, da ultimo, Cass. n. 13439/2025).

Quanto, invece, al profilo della impossibilità di ricondurre la responsabilità del ricorrente alla responsabilità extracontrattuale di cui all’art. 2055 c.c. e a quella di cui all’art. 1669 c.c., essendo COGNOME responsabile contrattualmente ex art. 2229 c.c., va ricordato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, quando l’opera eseguita in appalto presenta gravi difetti dipendenti da errata progettazione, il progettista è responsabile, con l’appaltatore, verso il committente, ai sensi dell’art. 1669 c.c., a nulla rilevando in contrario la natura e la diversità dei contratti cui si ricollega la responsabilità. L’appaltatore e il progettista, quando con le rispettive azioni od omissioni – costituenti autonomi e distinti illeciti o violazioni di norme giuridiche diverse – concorrono in modo efficiente a produrre uno degli eventi dannosi tipici indicati nell’art. 1669 c.c., si rendono entrambi responsabili dell’unico illecito extracontrattuale e rispondono ambedue, a detto titolo, del danno cagionato (cfr. in tal senso Cass. n. 7992/1997 e Cass. n. 8016/2012).
Il ricorso principale va, pertanto, rigettato.

III. Il ricorso incidentale della società RAGIONE_SOCIALE è articolato in tre motivi.

Il primo motivo denuncia, in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1667 e 1669 c.c., in relazione all’accertamento della responsabilità della stessa società.

Si evidenzia che i giudici di merito hanno accertato la sua responsabilità ai sensi dell’art. 1669 c.c., qualificando il rapporto intervenuto tra la ricorrente e le COGNOME come contratto d’appalto ; nella vicenda in esame

invece non ci si trova di fronte a un contratto d’appalto, ma a una compravendita, trattandosi della cessione dietro corrispettivo di immobili costruiti dall’esponente.

Il motivo è infondato.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, l’art. 1669 c.c., benché collocato fra le norme disciplinanti il contratto di appalto, è diretto alla tutela dell’esigenza (avente carattere generale) della conservazione e della funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati, per loro natura, a lunga durata, sicché l’azione di responsabilità ha natura extracontrattuale e, trascendendo il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale l’immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei confronti di quest’ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti (cfr. in tal senso Cass. n. 23470/2023).
Il secondo e il terzo motivo sono tra loro strettamente collegati e denunciano:

il secondo motivo, formulato in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1448 e 2727 c.c., circa il mancato accertamento della lesione ultra dimidium.

Si deduce che l’art. 1448 c.c. contempla la rescissione per lesione del contratto, presupponendo una sproporzione qualificata tra le prestazioni, che la parte danneggiata sia stata indotta a stipulare il contratto in ragione di uno stato di bisogno e che l’altra parte abbia approfittato dello stato di bisogno per conseguirne un vantaggio, elementi tutti presenti nel caso in esame; a fronte della cessione di beni di valore pari a euro 262.500, la ricorrente si è impegnata a costruire e poi a cedere in pagamento come prezzo beni del valore pari ad euro 680.000;
il terzo motivo, proposto in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c., denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 629 c.p. e degli artt. 1448, 1449 e 2947 c.c., circa il mancato accertamento della responsabilità

penale delle COGNOME e alla conseguente errata declaratoria di prescrizione dell’azione di risoluzione; si allega che la ricorrente ha dimostrato come le COGNOME, nell’ambito della stipulazione del contratto preliminare del febbraio 2005, della convenzione edilizia del luglio 2005, del verbale di conciliazione del giugno 2012, nonché nel corso di tutte le trattative abbiano agito con grave dolo e mala fede, anche effettuando false dichiarazioni in atti pubblici al fine di conseguire un indebito e sproporzionato nonché illecito guadagno ai danni della società.
I motivi non possono essere accolti.

La ricorrente censura la conferma del rigetto delle domande riconvenzionali volte all’accertamento dell’estorsione patrimoniale da essa subito, ovvero, in via subordinata, la lesione ultra dimidium in relazione ai negozi intercorsi tra essa e le RAGIONE_SOCIALE. Ad avviso della Corte d’appello non è stato provato che la volontà della ricorrente sia stata coartata da una condotta violenta, minacciosa e comunque impositiva posta in essere dalle RAGIONE_SOCIALE. Si tratta di valutazione di elementi probatori esaminati dai giudici di merito dei quali la ricorrente invoca una inammissibile rivalutazione da parte di questa Corte. Quanto al mancato accoglimento della domanda di rescissione, la Corte d’appello ha ritenuto non adeguatamente contestata né l’intervenuta prescrizione in relazione all’atto del 2005 né, anche per tale domanda, il mancato assolvimento dell’onere probatorio, nonché, per quanto concerne la transazione sottoscritta tra le parti, l’inderogabilità dell’art. 1730 c.c. Rispetto a tali affermazioni del giudice d’appello la ricorrente si limita a sostenere che vi sono tutti gli elementi richiesti dall’art. 1448 c.c., ossia la sproporzione qualificata tra le prestazioni, lo stato di bisogno e il fatto che l’altra parte abbia approfittato di tale stato di bisogno per conseguirne un vantaggio, richiedendo anche in tale caso una inammissibile rivalutazione degli elementi di prova considerati dal giudice di merito e senza confrontarsi con gli specifici argomenti addotti dalla Corte d’appello.
Anche il ricorso incidentale va, quindi, respinto.

IV. Considerata la reciproca soccombenza le spese del presente giudizio vanno compensate tra il ricorrente principale e la ricorrente incidentale, che devono, invece, essere distintamente condannati al pagamento delle spese in favore delle COGNOME NOME e COGNOME NOME (che hanno depositato doppio controricorso), liquidate come in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale e della ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale; compensa le spese del giudizio tra il ricorrente principale e la ricorrente incidentale; condanna ciascuno dei ricorrenti al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità in favore delle controricorrenti, che liquida in euro 6.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale e della ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile, in data 11 dicembre 2025.

Il Consigliere estensore Il Presidente

NOME COGNOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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