Responsabilità notarile: il nesso causale è cruciale

Un notaio è stato citato in giudizio per non aver informato correttamente gli acquirenti di un immobile sulla perdita di agevolazioni fiscali legate a un mutuo. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 12634/2025, ha annullato la condanna al risarcimento emessa dalla Corte d’Appello, sottolineando che non era stato adeguatamente provato il nesso causale. Per accertare la responsabilità notarile, non basta dimostrare l’errore del professionista, ma è necessario provare che, se l’informazione fosse stata data, gli acquirenti avrebbero evitato il danno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Notarile: La Prova del Nesso Causale è Indispensabile per il Risarcimento

L’ordinanza n. 12634/2025 della Corte di Cassazione riafferma un principio fondamentale in materia di responsabilità notarile: per ottenere un risarcimento, non è sufficiente dimostrare l’inadempimento del professionista, ma è cruciale provare il nesso di causalità tra la sua omissione e il danno subito. Questo significa che il cliente deve dimostrare che, se avesse ricevuto la corretta informazione, avrebbe agito diversamente, evitando così il pregiudizio economico.

I Fatti del Caso

La vicenda riguarda due acquirenti che, al momento del rogito per l’acquisto di un immobile, si erano accollati un mutuo preesistente. Il notaio rogante aveva omesso di informarli che non possedevano i requisiti soggettivi per continuare a beneficiare delle agevolazioni pubbliche connesse a quel mutuo. Di conseguenza, l’istituto bancario aveva richiesto agli acquirenti la restituzione delle somme indebitamente percepite a titolo di agevolazione.

Inizialmente condannato dalla Corte d’Appello a risarcire gli acquirenti, il notaio ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando, tra le altre cose, che i giudici di merito non avessero verificato l’esistenza di un effettivo nesso causale tra la sua omissione informativa e il danno lamentato.

La Decisione della Corte di Cassazione e la Responsabilità Notarile

La Suprema Corte ha accolto i motivi principali del ricorso del notaio. I giudici di legittimità hanno evidenziato come la Corte d’Appello avesse dato per scontata la sussistenza del nesso causale, senza però condurre l’analisi necessaria. La condanna era stata emessa basandosi unicamente sull’inadempimento del notaio, ovvero la mancata informazione, senza accertare se questa omissione avesse effettivamente causato il danno.

La Cassazione ha chiarito che, per affermare la responsabilità notarile, il giudice deve compiere un “giudizio controfattuale”. Deve, cioè, chiedersi cosa avrebbero fatto gli acquirenti se fossero stati correttamente informati dal notaio. Avrebbero comunque acquistato l’immobile alle stesse condizioni? Avrebbero negoziato un prezzo diverso? O avrebbero rinunciato all’affare? Solo dimostrando, con ragionevole certezza, che avrebbero intrapreso una scelta economicamente più vantaggiosa si può affermare che l’omissione del notaio sia stata la causa diretta del danno.

Le motivazioni: il nesso di causalità come pilastro della responsabilità notarile

Le motivazioni della Corte si fondano su un consolidato orientamento giurisprudenziale. L’inadempimento di un professionista, come il notaio, è solo il primo elemento per fondare una richiesta di risarcimento. Il secondo, e altrettanto indispensabile, è la prova del nesso di causalità. L’onere di fornire questa prova spetta a chi agisce per il risarcimento, ovvero il cliente danneggiato.

La sentenza impugnata è stata cassata proprio perché mancava totalmente questa valutazione. Il giudice del rinvio si era limitato a constatare l’errore del notaio e a condannarlo, saltando il passaggio logico-giuridico fondamentale della verifica del nesso eziologico. La Corte di Cassazione ha quindi annullato la decisione e rinviato la causa alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, affinché proceda a questo accertamento, applicando correttamente i principi di diritto.

Conclusioni: implicazioni pratiche

Questa ordinanza offre spunti di riflessione importanti. Per i cittadini che si rivolgono a un professionista, emerge la consapevolezza che, in caso di presunto danno, non basta lamentare un errore. È necessario essere in grado di dimostrare in giudizio che quell’errore ha concretamente e direttamente causato un pregiudizio che, altrimenti, non si sarebbe verificato. Per i professionisti, in particolare i notai, la decisione ribadisce l’importanza cruciale del dovere di informazione, ma al contempo delimita i confini della responsabilità, ancorandola saldamente alla prova rigorosa di tutti i suoi elementi costitutivi, primo fra tutti il nesso causale.

Per ottenere un risarcimento, è sufficiente dimostrare che il notaio ha commesso un errore?
No, non è sufficiente. Secondo la Corte di Cassazione, oltre a provare l’inadempimento del professionista, il cliente danneggiato ha l’onere di dimostrare l’esistenza di un nesso di causalità tra l’errore e il danno subito.

Chi ha l’onere di provare il nesso di causalità in un caso di responsabilità notarile?
L’onere probatorio, cioè il dovere di dimostrare in giudizio il nesso di causalità, spetta alla parte che lamenta il danno e chiede il risarcimento (il cliente).

Cosa significa che la Corte di Appello dovrà eseguire un ‘giudizio controfattuale’?
Significa che il giudice dovrà ipotizzare quale sarebbe stata la scelta degli acquirenti se avessero ricevuto la corretta informazione dal notaio. Dovrà valutare, con ragionevole certezza, se avrebbero potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa, ad esempio rinunciando all’acquisto o negoziando un prezzo inferiore, evitando così il danno.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 12634 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 12634 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 475/2024 proposto da:

NOME COGNOME rappresentato e difeso dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME con domicilio digitale ex lege ;

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME e NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avv.to NOME COGNOME con domicilio digitale ex lege ;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 7209/2023 della CORTE D’APPELLO DI ROMA, depositata in data 9/11/2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/3/2025 dal Consigliere dott. NOME COGNOME

ritenuto che:

con sentenza resa in data 9/11/2023, la Corte d’appello di Roma, pronunciando quale giudice del rinvio a seguito di cassazione in sede di legittimità (Sez. 2, Sentenza n. 6747 del 7/4/2016, Rv. 639640 01), in accoglimento dell’appello proposto da NOME COGNOME e NOME COGNOME e in riforma della decisione di primo grado, ha condannato NOME COGNOME al risarcimento, in favore NOME COGNOME e di NOME COGNOME, dei danni da questi ultimi subiti in conseguenza dell’inadempimento in cui era incorso il COGNOME nell’esercizio della propria attività professionale notarile;
a fondamento della decisione assunta, la Corte territoriale ha evidenziato come il COGNOME, nel procedere al rogito dell’atto di compravendita immobiliare nel quale il COGNOME e la COGNOME comparivano quali acquirenti, aveva colpevolmente omesso di informare questi ultimi dell’impossibilità di proseguire nella fruizione delle agevolazioni previste dalla legge fino ad allora accordate ai beneficiari del mutuo originariamente erogato per l’acquisto dell’immobile (mutuo che il COGNOME e la COGNOME avevano assunto in accollo quale componente del prezzo di acquisto), non presentando, detti acquirenti, i requisiti soggettivi per il conseguimento di detto beneficio;
ciò posto, escluso il decorso della prescrizione del credito risarcitorio degli acquirenti (nella specie, ritenuto decorrente a partire dal momento in cui la banca mutuante aveva comunicato al COGNOME e alla Iadecola la volontà di conseguire il rimborso di quanto dagli stessi illegittimamente beneficiato), la Corte territoriale ha condannato il notaio inadempiente al rimborso, in favore degli acquirenti, delle somme così pretese in restituzione dall’istituto bancario mutuante;

avverso la sentenza il giudice del rinvio, NOME COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi d’impugnazione; NOME COGNOME e NOME COGNOME resistono con controricorso;

il ricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

con il primo motivo, il ricorrente si duole della nullità della sentenza impugnata per violazione di legge rilevante ai sensi dell’art. 132 c.p.c., n. 4) e dell’art. 360 c.p.c., n. 4), per assoluta mancanza di motivazione in relazione al giudizio di esistenza di un nesso causale tra l’omissione del notaio e l’asserito danno, avendo il giudice del rinvio totalmente omesso di procedere alla ricostruzione, mediante giudizio controfattuale, del nesso di condizionamento tra l’omessa informazione imputata all’odierno ricorrente e l’evento di danno denunciato dagli originari attori;
con il secondo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 2043, 2230, 1176 secondo comma, 1218 e 1223 c.c., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., per aver la Corte di appello omesso di valutare se gli acquirenti dell’immobile oggetto del contratto di compravendita dedotto in giudizio avrebbero potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione professionale;
i due motivi -congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione – sono fondati;

osserva il Collegio come il giudice del rinvio, dopo aver affrontato la questione relativa alla prescrizione del credito risarcitorio degli acquirenti (così come raccomandato dalla Corte di legittimità) ed aver escluso l’effettivo decorso della prescrizione (come invece ritenuto dal primo giudice d’appello), avrebbe dovuto procedere all’esame degli elementi essenziali del credito risarcitorio, ossia all’esame relativo all’avvenuta dimostrazione, non solo dell’inadempimento professionale del notaio, ormai accertato all’esito del precedente svolgimento del
processo, ma anche dell’effettiva sussistenza del nesso di causalità tra l’inadempimento così accertato e il danno denunciato dagli originari attori;

l’esecuzione di tale accertamento causale (tra l’inadempimento del professionista e il danno sofferto dagli attori) risulta totalmente mancante nella sentenza impugnata in questa sede -là dove, al contrario, proprio il difetto di causalità dell’inadempimento era stato indicato, dal giudice di primo grado, a fondamento del rigetto della domanda risarcitoria (poi ritenuta infondatamente prescritta in appello) – con la conseguenza che la decisione di condanna del notaio contenuta nella sentenza impugnata in questa sede risulta priva di un presupposto fondamentale, ossia della dimostrazione, da parte del preteso danneggiato dal contestato inadempimento contrattuale, della prova del nesso di causalità tra l’inadempimento e il danno; dimostrazione che, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità (cfr., specifico riferimento alla responsabilità notarile, Sez. 3, ordinanza n. 25567 del l’ 1/9/2023, Rv. 668902 – 02), costituisce uno specifico onere probatorio incombente a carico del danneggiato;
i due motivi devono essere pertanto accolti, con la conseguente cassazione sul punto della sentenza impugnata e la rimessione della causa alla Corte d’appello di Roma affinché proceda all’esecuzione dell’accertamento indicato;

con il terzo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 2935 e 2946 c.c. ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. travisamento della prova censurabile ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c., per violazione dell’art. 115 c.p.c., per aver la Corte di appello erroneamente individuato il danno nei maggiori interessi liquidati nel 2003 invece che nel contributo statale in conto

interessi dovuto in restituzione sin dal 1988, e comunque già al momento dell’atto nel 1991, e perciò errato anche nell’individuare il momento in cui il danno fu conoscibile per gli attori;

con il quarto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1176, 1281, 1225, 2697 codice civile ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. e travisamento della prova censurabile ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c., per violazione dell’art. 115 c.p.c. per avere la Corte di appello erroneamente individuato nella comunicazione della banca del 25/06/2003 il momento in cui gli attori furono in grado di avere conoscenza dell’illecito, del danno e della derivazione causale dell’uno dall’altro, mentre la comunicazione riferisce espressamente di una pregressa conoscenza;
entrambi i motivi -congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione – sono inammissibili;

osserva il Collegio come, attraverso la proposizione delle censure in esame, l’odierno ricorrente risolva il contenuto critico della propria impugnazione nella prospettazione di una rilettura delle prove documentali acquisite al giudizio allo scopo di accreditare una diversa interpretazione dei relativi contenuti, si dà ritenere asseritamente comprovato un diverso momento di conoscibilità del danno da parte degli attori;

si tratterebbe, pertanto, della proposta di una diversa lettura dei mezzi di prova sulla base di un’impostazione critica non consentita in sede di legittimità, nella specie erroneamente qualificata alla stregua di un preteso travisamento della prova, in contrasto con la giurisprudenza di questa Corte di legittimità ai sensi del quale tale vizio consiste, non già in una diversa interpretazione dei mezzi di prova proposti dalle parti, bensì in una svista concernente il fatto probatorio

in sé, che, pur trovando il suo istituzionale rimedio nell ‘ impugnazione per revocazione per errore di fatto (sussistendo i presupposti richiesti dall’art. 395, n. 4, c.p.c.), può eccezionalmente trovare ingresso nel giudizio di cassazione (ai sensi dell’art. 360, n. 4, o n. 5, c.p.c.) là dove il fatto probatorio abbia costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare e, cioè, se il travisamento rifletta la percezione del fatto probatorio prospettata da una delle parti (cfr. Sez. U, sentenza n. 5792 del 05/03/2024, Rv. 670391 – 01);
con il quinto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1223, 1224 e 1226 codice civile ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. per aver la Corte di appello erroneamente individuato il momento della produzione dell’evento di danno, a decorrere dal quale è dovuta la rivalutazione, nella richiesta della banca del 25/06/2003 invece che nel successivo momento della perdita del bene, avvenuta con il pagamento dell’importo richiesto;

l ‘accerta ta fondatezza dei primi due motivi, e il relativo conseguente accoglimento, vale a determinare l’assorbimento della censura in esame;

sulla base di tali premesse, rilevata la fondatezza dei primi due motivi, l’inammissibilità del terzo e del quarto motivo e l’assorbimento del quinto, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità;

P.Q.M.

Accoglie il primo e il secondo motivo; dichiara inammissibili il terzo e il quarto motivo; dichiara assorbito il quinto motivo; cassa la

sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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