Responsabilità notaio: non risponde per false dichiarazioni

La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità del notaio per i danni subiti da un’acquirente a causa di una falsa dichiarazione del venditore riguardo l’estinzione di un’ipoteca. La Corte ha stabilito che il notaio, riportando nell’atto la dichiarazione del venditore accettata dall’acquirente, adempie ai suoi doveri. La verifica della veridicità di tali dichiarazioni ricade sul rischio contrattuale assunto dall’acquirente, che avrebbe potuto richiedere verifiche aggiuntive.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Notaio: Quando il Professionista Non Risponde delle Dichiarazioni False del Venditore

L’acquisto di un immobile è un passo cruciale, e la figura del notaio è centrale per garantirne la sicurezza e la legalità. Ma cosa succede se il venditore fornisce informazioni false, inducendo in errore sia l’acquirente che il notaio stesso? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini della responsabilità del notaio in questi scenari complessi, stabilendo che il professionista non risponde per la mancata veridicità di dichiarazioni rese da una parte e accettate dall’altra.

I Fatti di Causa: Una Compravendita Viziata da una Truffa

Il caso ha origine da una compravendita immobiliare. L’acquirente, dopo la stipula dell’atto, scopriva che l’immobile era ancora gravato da un’ipoteca, contrariamente a quanto dichiarato dal venditore durante il rogito. Quest’ultimo, infatti, aveva non solo affermato che il mutuo originario era stato estinto e la cancellazione dell’ipoteca richiesta, ma aveva anche fornito al notaio una certificazione (poi rivelatasi falsa) apparentemente proveniente dall’istituto di credito.

Fidandosi di tali rassicurazioni, il notaio aveva proceduto con la stesura dell’atto, riportando le dichiarazioni del venditore. L’acquirente, danneggiata dalla presenza dell’ipoteca, citava in giudizio il notaio, chiedendo il risarcimento del danno per presunta negligenza professionale. La Corte d’Appello, riformando la decisione di primo grado, aveva escluso la responsabilità del professionista, ritenendo che fosse stato vittima di una truffa al pari dell’acquirente.

La Decisione della Corte di Cassazione e la responsabilità del notaio

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’acquirente, confermando la decisione d’appello e fornendo importanti chiarimenti sui limiti dei doveri professionali notarili. Il punto centrale della decisione è che il notaio non è tenuto a svolgere un’attività investigativa per verificare la veridicità delle dichiarazioni che le parti si scambiano e accettano reciprocamente nel contesto della loro autonomia negoziale.

Il Ruolo del Notaio e i Limiti del Dovere di Verifica

La Cassazione, richiamando un suo precedente orientamento, ha ribadito che il notaio adempie pienamente ai suoi obblighi professionali quando inserisce nell’atto di compravendita la dichiarazione della parte venditrice relativa all’estinzione del debito e all’avvenuta richiesta di cancellazione dell’ipoteca, se tale dichiarazione viene accettata dall’acquirente. L’accettazione di questa clausola da parte dell’acquirente sposta su di lui la responsabilità della valutazione circa la credibilità della controparte e il conseguente rischio contrattuale.

In altre parole, l’acquirente è libero di contestare la dichiarazione o, in alternativa, di chiedere espressamente al notaio di compiere ulteriori e più approfondite verifiche. In assenza di una tale richiesta, non si può imputare al notaio una colpa professionale per non aver dubitato di una certificazione che, in apparenza, non presentava elementi di sospetto.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che le dichiarazioni del venditore, accettate dall’acquirente, appartengono alla ‘dimensione negoziale del rapporto sostanziale tra le parti’. Il notaio non può intervenire su questo rapporto, poiché la sua funzione è quella di garantire la legalità dell’atto e non di sostituirsi alle parti nella valutazione della convenienza e del rischio dell’affare. Nella fattispecie, il venditore aveva posto in essere degli ‘artifici e raggiri’ che avevano indotto in errore tutti i soggetti coinvolti, compreso il notaio. Pertanto, il professionista è stato considerato una vittima della frode, non un responsabile. La responsabilità per le dichiarazioni mendaci grava esclusivamente sulla parte che le ha rese.

Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale in materia di responsabilità del notaio. Se da un lato il professionista ha il dovere di eseguire tutti i controlli ipotecari e catastali e di garantire la conformità dell’atto alla legge, dall’altro non ha un obbligo generale di verificare la veridicità delle dichiarazioni fattuali che le parti si scambiano. Per gli acquirenti, ciò significa che è fondamentale prestare la massima attenzione alle dichiarazioni del venditore e, in caso di dubbi, non esitare a richiedere al notaio, quale soggetto terzo e imparziale, di effettuare accertamenti specifici prima di accettare clausole che potrebbero nascondere dei rischi.

Il notaio è sempre responsabile se un immobile venduto risulta ancora gravato da ipoteca?
No. Secondo questa ordinanza, la responsabilità del notaio è esclusa se egli si è limitato a inserire nell’atto la dichiarazione del venditore sull’estinzione del debito e sulla richiesta di cancellazione, e tale dichiarazione è stata accettata dall’acquirente. In questo caso, il rischio ricade sull’acquirente.

Cosa avrebbe potuto fare l’acquirente per tutelarsi maggiormente?
L’acquirente avrebbe potuto non accettare semplicemente la dichiarazione del venditore e, manifestando espressamente la sua volontà, richiedere al notaio rogante di procedere a ulteriori e specifici accertamenti per verificare l’effettiva estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca.

La presentazione di un documento falso esonera sempre la responsabilità del notaio?
In questo caso sì, poiché la documentazione falsa (una certificazione di estinzione del mutuo) era stata ritenuta, per forma e contenuto, tale da non destare alcun sospetto sulla sua veridicità. La Corte ha chiarito che il dovere del notaio non si spinge fino a un’attività di investigazione sulla genuinità di documenti che appaiono formalmente regolari, soprattutto quando il loro contenuto è accettato dalla controparte contrattuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2342 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2342 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19961/2021 proposto da:

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale ex lege ;

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME, con domicilio digitale ex lege ;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 230/2021 della CORTE D’APPELLO DI ROMA, depositata il 13/1/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/1/2026 dal AVV_NOTAIO. NOME COGNOME;

ritenuto che,

con sentenza resa in data 13/1/2021, la Corte d’appello di Roma, in accoglimento dell’appello proposto da NOME COGNOME e in riforma della decisione di primo grado, per quel che ancora rileva in questa sede, ha rigettato la domanda proposta da NOME COGNOME per la condanna di NOME COGNOME al risarcimento dei danni subiti dall’attrice in conseguenza della stipulazione di una compravendita immobiliare, in

occasione della quale la AVV_NOTAIO COGNOME – confidando sulla veridicità della certificazione apparentemente proveniente dalla RAGIONE_SOCIALE (e consegnata materialmente alla AVV_NOTAIO dal venditore dell’immobile, NOME COGNOME), attestante l’avvenuta estinzione del mutuo posto a fondamento dell’iscrizione ipotecaria ancora esistente sull’immobile oggetto della compravendita -aveva dato atto della dichiarazione del venditore circa l’effettiva estinzione di tale mutuo e dell’avvenuta richiesta del NOME di cancellazione dell’ipoteca esistente sul bene, procedendo alla stipulazione dell’atto di compravendita;
ciò posto, secondo la prospettazione dell’attrice, la successiva scoperta della falsità della certificazione apparentemente proveniente dalla RAGIONE_SOCIALE e l’insussistenza di alcuna richiesta di cancellazione dell’ipoteca esistente sul bene compravenduto (circostanze, tutte, fraudolentemente rappresentate dal venditore NOME), aveva determinato la responsabilità professionale della AVV_NOTAIO, per non essersi quest’ultima adeguatamente assicurata di quanto attestato, tanto in ordine all’effettiva estinzione del mutuo, quanto in relazione alla richiesta di cancellazione dell’ipoteca, così procurando un evidente pregiudizio (tanto patrimoniale, quanto non patrimoniale) a carico dell’attrice;
a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato come, nella specie, non fosse ravvisabile alcuna forma di responsabilità professionale a carico della AVV_NOTAIO, non potendo ritenersi esigibile, da parte della stessa, un impegno di accertamento e di verifica spinto sino al punto di approfondire il tema della veridicità di quanto attestato nella (falsa) certificazione proveniente dalla RAGIONE_SOCIALE (documento ritenuto di per sé tale, nella forma e nel contenuto, da non lasciare adito ad alcun sospetto sulla sua veridicità), dovendosi
pertanto ritenere che la stessa AVV_NOTAIO fosse da considerarsi vittima, quanto la COGNOME, della truffa complessivamente ordita dal NOME;

avverso la sentenza d’appello, NOME COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo d’impugnazione;

NOME COGNOME resiste con controricorso;

considerato che,

con l’unico motivo d’impugnazione proposto, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 2055 c.c. e 1176 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente escluso la responsabilità della AVV_NOTAIO COGNOME, non potendosi ritenere quest’ultima esente dalla responsabilità contratta per la violazione dei doveri sulla stessa incombenti in ordine alle dovute verifiche e ai necessari controlli sulla veridicità di quanto attestato nella certificazione (apparentemente) proveniente dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE circa l’avvenuta estinzione del mutuo posto a fondamento dell’iscrizione ipotecaria a carico dell’immobile compravenduto, e alla falsità dell’affermazione del venditore circa l’avvenuta richiesta di cancellazione dell’ipoteca gravante su detto immobile, con la conseguente inevitabile contrazione, per effetto di tali inadempimenti, del debito risarcitorio rivendicato dalla COGNOME;
il motivo è infondato;

osserva il Collegio come, secondo l’orientamento già fatto proprio da questa Corte (qui integralmente condiviso e riproposto, al fine di assicurarne continuità), il AVV_NOTAIO che inserisca, nella redazione dell’atto pubblico di trasferimento immobiliare, la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall’acquirente, dell’avvenuta estinzione del debito garantito da ipoteca (con l’indicazione della già inoltrata richiesta di cancellazione della garanzia ipotecaria), non risponde per la mancata veridicità di tali dichiarazioni, non essendo tenuto ad alcuna attività di accertamento a fronte dell’espressione del potere valutativo del
contraente, al quale solo spetta apprezzare il rischio di quell’operazione negoziale (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 21792 del 27/10/2015, Rv. 637555 01);

come condivisibilmente sottolineato nella pronuncia richiamata, deve escludersi la possibilità di estendere, nei confronti del AVV_NOTAIO, la responsabilità per le dichiarazioni rese da una delle parti in presenza dell’altra e da questa accettate; al AVV_NOTAIO, infatti, deve ritenersi preclusa la possibilità di intervenire su tale rapporto, non essendovi alcuna attività di accertamento da compiere a fronte dell’espressione del potere valutativo del contraente;

in particolare, nell’inserire nell’atto di compravendita la dichiarazione della parte venditrice, accettata dall’acquirente, dell’avvenuta estinzione del debito e dell’inoltrata richiesta di cancellazione dell’ipoteca, il AVV_NOTAIO ha pienamente assolto ai propri doveri professionali, gravando solo sulla parte venditrice la responsabilità della veridicità delle dichiarazioni rese e dell’adempimento degli obblighi assunti;

l’estraneità ai doveri del AVV_NOTAIO del compito di accertare la veridicità della dichiarazione relativa all’avvenuta estinzione del debito, e alla inoltrata richiesta di cancellazione dell’ipoteca, deve nella specie ritenersi conseguenza dell’immediata riferibilità delle ridette dichiarazioni alla dimensione negoziale del rapporto sostanziale tra le parti, avendo l’acquirente accettato il contenuto fattuale della dichiarazione resa dal venditore senza contestarla, così assumendo su di sé l’integrale responsabilità della valutazione in ordine alla credibilità di quanto dichiarato dalla controparte e al correlativo rischio contrattuale (cfr. pag. 10 di Sez. 3, Sentenza n. 21792 del 27/10/2015, cit.);
nel caso di specie risulta che « NOME con artifici e raggiri consistiti nel recapitare al AVV_NOTAIO la suddetta e-mail del 28.5.2014, facendo falsamente apparire i suddetti immobili come liberi da pesi e trascrizioni pregiudizievoli, mentre

risultavano ancora gravati dall’ipoteca , e nel dichiarare falsamente nell’atto di compravendita del AVV_NOTAIO del 24.6.2014 all’art. 2, che i suddetti immobili erano liberi da iscrizioni pregiudizievoli ad eccezione dell’ipoteca iscritta a Roma 1 il 23 luglio 2012 al n. NUMERO_DOCUMENTO di formalità a favore della Cariparma a garanzia di un mutuo il cui debito si dichiarava interamente soddisfatto, essendo già stata asseritamente richiesta la cancellazione dell’ipoteca , ha inAVV_NOTAIOo in errore sia il AVV_NOTAIO, sia la parte acquirente, COGNOME NOME, sia la Deutsche Bank SPA intervenuta per concedere un mutuo garantito da ipoteca di primo grado alla COGNOME finalizzato all’acquisto, in ordine alla libertà da pesi degli immobili da trasferire, inducendo il AVV_NOTAIO a redigere l’atto di compravendita del 24.6.2014 e procurando a sé un ingiusto profitto percependo in danno di COGNOME NOME il prezzo concordato degli immobili come se fossero liberi da pesi, anziché gravati da un credito ipotecario » (cfr. pag. 23 della sentenza d’appello impugnata in questa sede, che riporta quanto già accertato dal giudice di primo grado);
appare dunque evidente come, a fronte delle dichiarazioni mendaci del venditore (aventi a oggetto l’affermazione della già avvenuta estinzione del debito gravante sull’immobile negoziato e dell’avvenuta richiesta della cancellazione dell’ipoteca), l’acquirente, lungi dal contestarne la veridicità, ne avesse accettato il contenuto fattuale, assumendo su di sé la responsabilità della valutazione in ordine alla credibilità di quanto dichiarato dalla controparte e al correlativo rischio contrattuale, senza alcuna possibilità di invocare un’eventuale responsabilità del AVV_NOTAIO in relazione al mancato accertamento della veridicità di quanto dichiarato dal venditore, dovendo ricondursi, le dichiarazioni di quest’ultimo, alla sola dimensione negoziale del rapporto sostanziale tra le parti;
di tali dichiarazione negoziali, la parte interessata rimase pienamente libera di accettare il contenuto o, al contrario, di contestarne la veridicità,

così come di assumere l’iniziativa da ritenersi, in tal caso, subordinata all’onere di un’espressa manifestazione di volontà volta a richiedere al AVV_NOTAIO di procedere all’esecuzione di ulteriori accertamenti, tenuto conto che la precedente corrispondenza informatica, apparentemente proveniente dalla RAGIONE_SOCIALE, appariva di per sé tale, nella forma e nel contenuto, da non lasciare adito ad alcun sospetto sulla sua veridicità;

non essendo risultata alcuna espressa manifestazione di volontà dell’odierna istante, volta a richiedere alla AVV_NOTAIO di procedere all’accertamento della veridicità di quanto falsamente dichiarato dal venditore, deve ritenersi esclusa l’invocabilità di alcuna responsabilità della AVV_NOTAIO in relazione alle conseguenze pregiudizievoli di quelle dichiarazioni mendaci;

la censura in esame, nella misura in cui ha invocato l’accertamento della falsa applicazione degli artt. 1176 e 2055 c.c., deve ritenersi, pertanto, del tutto priva di fondamento;

sulla base di tale premesse, dev’essere pronunciato il rigetto del ricorso;

le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo;

si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1quater , dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002;

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 6.000,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori come per legge.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1quater , dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di RAGIONE_SOCIALEzione del 28 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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