Responsabilità notaio: l'obbligo di informare

Un acquirente ha perso un immobile a causa di un’ipoteca non correttamente comunicata dal notaio. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione d’appello, affermando la responsabilità del notaio. La sentenza si fonda sul “principio di non contestazione”: il notaio non aveva tempestivamente negato che il pagamento del prezzo fosse avvenuto contestualmente al rogito. Questo principio è stato decisivo per stabilire il nesso causale tra la negligenza del professionista e il danno subito dall’acquirente. La Corte ha rinviato il caso per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del Notaio: Quando la Mancata Contestazione Decide la Causa

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, e la figura del notaio è centrale per garantire la sicurezza della transazione. Ma cosa succede se il professionista incaricato commette un errore? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato la responsabilità del notaio per omessa informazione, basando la sua decisione su un principio procedurale cruciale: quello di non contestazione. Questo caso evidenzia come un dettaglio tecnico del processo possa avere conseguenze determinanti sull’esito di una richiesta di risarcimento danni.

I Fatti: Una Compravendita Immobiliare e l’Ipoteca Nascosta

Un acquirente stipulava un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, consapevole della presenza di un’ipoteca. Al momento del rogito definitivo, il notaio dava atto della presenza di due ipoteche, indicandole però entrambe a favore dello stesso creditore. In realtà, una delle due ipoteche, di importo molto più rilevante (1,5 miliardi di lire), era iscritta a favore di un altro istituto di credito.

A causa di questa seconda, e ben più gravosa, ipoteca, l’acquirente subiva l’esecuzione forzata e perdeva l’immobile. Di conseguenza, citava in giudizio il notaio per ottenere il risarcimento del danno, pari al prezzo pagato.

Il Giudizio di Merito: Decisioni Contrastanti

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, condannando il notaio a un risarcimento. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione. Pur riconoscendo la negligenza del notaio, i giudici di secondo grado respingevano la richiesta di risarcimento sulla base di un’argomentazione specifica: l’atto di compravendita conteneva la clausola “pagato e quietanzato”, il che, secondo la Corte, implicava che il pagamento del saldo fosse avvenuto prima della firma del rogito. Di conseguenza, il danno per l’acquirente si era già irreversibilmente prodotto, e la condotta del notaio non ne era stata la causa diretta.

Il Principio di Non Contestazione e la Responsabilità del Notaio

La Corte di Cassazione ha censurato radicalmente la decisione d’appello. Il punto focale della sua argomentazione è il principio di non contestazione, sancito dall’art. 115 c.p.c. L’acquirente, sin dal suo atto di citazione, aveva sempre sostenuto che il saldo del prezzo era stato versato contestualmente alla stipula del rogito. Il notaio, nella sua prima difesa, non aveva mai contestato specificamente questa circostanza.

La contestazione era avvenuta per la prima volta solo molti anni dopo, in una memoria di replica, un atto processuale non idoneo a sollevare nuove questioni. La Cassazione ha chiarito che, in assenza di una tempestiva e specifica contestazione, quel fatto doveva considerarsi provato. La Corte d’Appello ha quindi errato nel basare la propria decisione sulla clausola “pagato e quietanzato”, ignorando un fatto processualmente accertato.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha ribadito che il convenuto ha l’onere di prendere posizione in modo chiaro e analitico sui fatti posti dall’attore a fondamento della domanda. Se non lo fa, tali fatti si ritengono ammessi senza necessità di prova. La tardiva contestazione del notaio era, pertanto, inefficace. Di conseguenza, viene meno il presupposto logico della sentenza d’appello: se il pagamento è avvenuto contestualmente al rogito, la negligente informazione del notaio in quella stessa sede è stata la causa diretta del danno subito dall’acquirente, che ha perso il denaro senza ottenere un immobile libero da vincoli pregiudizievoli.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre due importanti lezioni. La prima riguarda la responsabilità del notaio: il suo obbligo di diligenza e informazione è fondamentale per proteggere il cliente. Un errore nell’identificazione dei vincoli su un immobile costituisce una grave negligenza professionale. La seconda è di natura processuale: sottolinea l’importanza cruciale di una difesa tempestiva e specifica. Il principio di non contestazione non è una mera formalità, ma una regola fondamentale che determina quali fatti debbano essere provati e quali no.

La Corte di Cassazione ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa alla Corte d’Appello, che dovrà decidere nuovamente la questione attenendosi ai principi enunciati, riconoscendo il nesso causale tra la condotta del notaio e il danno patito dall’acquirente.

Quando un fatto si considera “non contestato” in un processo?
Un fatto affermato da una parte si considera non contestato, e quindi provato, quando la controparte, nel suo primo atto difensivo (come la comparsa di costituzione e risposta), non lo nega in modo chiaro, specifico e puntuale.

La responsabilità del notaio può essere esclusa se il danno si è già verificato prima del suo intervento?
In linea di principio, sì. Se il danno (come il pagamento del prezzo) è avvenuto in un momento anteriore e per cause indipendenti dall’atto notarile, la negligenza del notaio potrebbe non essere considerata la causa del pregiudizio. Tuttavia, come dimostra questo caso, è fondamentale accertare il momento esatto in cui il pagamento è avvenuto, e il principio di non contestazione può essere decisivo per questa valutazione.

Se un giudice riconosce un concorso di colpa tra le parti, è sufficiente affermarlo senza specificare le percentuali?
No. La Corte di Cassazione, accogliendo un altro motivo di ricorso, ha stabilito che la sentenza d’appello era carente anche perché, dopo aver individuato un concorso di colpa tra acquirente e notaio, non aveva affrontato la questione delle rispettive responsabilità in modo completo, omettendo di quantificare, anche in termini percentuali, il grado di efficienza causale delle rispettive condotte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 374 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 374 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 12450/2018 proposto da:

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in Roma, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE.

– Ricorrente e controricorrente incidentale –

Contro

COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE

– Controricorrente, ricorrente incidentale –

Avverso la sentenza della Corte di appello di Perugia n. 200/2017 depositata il 23/03/2017.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 19 dicembre 2023.

Responsabilità professionale notaio

Rilevato che:

NOME COGNOME convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Perugia il notaio NOME COGNOME ed espose di avere concluso, in qualità di promissario acquirente, in data 02/06/1991, con NOME COGNOME, legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE (‘RAGIONE_SOCIALE , un preliminare di compravendita di un immobile, per il prezzo di lire 320.000.000, e di essere stato informato dal promittente venditore che il bene era gravato da una ipoteca iscritta dal Banco di Sicilia ; che l’11/11/1991 venne stipulato il rogito definitivo dinanzi al notaio COGNOME il quale nel contratto dava atto che l ‘ immobile era gravato da due ipoteche in favore del Banco di Sicilia, senza specificarne l’importo ; che, in realtà, una sola delle due ipoteche era iscritta a favore di tale banca , mentre l’altra, per il ben più rilevante importo 1,5 miliardi di lire, era stata iscritta a favore del Mediocredito dell’Umbria (‘Mediocredito’) .
Svolte queste premesse, l’attore chiese la condanna del notaio alla cancellazione della seconda ipoteca e, in subordine, in caso di impossibilità della cancellazione dell’ipoteca , il risarcimento del danno, che indicò in lire 320.000.000. In corso di causa, la domanda principale divenne impossibile per effetto della vendita forzata dell’immobile nell’àmbito dell’esecuzione promossa dalla creditrice ipotecaria Mediocredito.

Costituendosi in giudizio, il notaio COGNOME contestò la domanda e ne chiede il rigetto;

il Tribunale di Perugia, con sentenza n. 1917/2015, accolse la domanda e condannò il notaio COGNOME al risarcimento del danno per un ammontare di euro 61.974,83;

la Corte d’appello di Perugia, sul gravame del professionista, in riforma della decisione di primo grado, ha respinto la domanda

dell’attore e d ha compensato le spese dei due gradi di merito, così motivando la propria decisione:

(i) il notaio ha violato l’obbligo di informare il cliente dell’esistenza di un ‘ ipoteca iscritta a favore del Mediocredito e del suo valore; d’altra parte, il compratore, usando l’ordinaria diligenza, avrebbe dovuto interrompere la stesura dell’atto e chiedere al notaio informazioni sulla seconda ipoteca, con la conseguenza che il fatto colposo del sig. COGNOME deve essere considerato ai fini dell’attenuazione della responsabilità del notaio ;

(ii) accertata la mancanza di diligenza del notaio, attenuata dal concorso di colpa dell’acquirente, anche alla luce della giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 18244/2014, secondo cui, ai fini della quantificazione del risarcimento del danno a carico del notaio, deve essere scomputata la parte del corrispettivo già versato dal compratore prima della sottoscrizione del rogito), nel caso di specie non esiste alcun danno risarcibile in quanto , come risulta dall’atto pubblico di compravendita, che fa fede fino a querela di falso (art. 2700, cod. civ.), il prezzo di lire 120 .000.000 era stato ‘pagato e quietanzato’ in un momento anteriore alla stipula del rogito , ragion per cui, in definitiva, al momento della conclusione del contratto, il pregiudizio in capo al compratore consistente nel versamento del prezzo dell’immobile si era già irreversibilmente prodotto per una serie causale indipendente dall’attività del convenuto;
(iii) il teste COGNOME, legale rappresentante della venditrice -che ha riferito che il compratore era stato posto a conoscenza dell’esistenza di due ipoteche – ancorché non incapace a testimoniare, come già ritenuto dal Tribunale di Perugia, è poco attendibile perché interessato a contrastare i possibili rimedi dell’attore contro la IFINFID e direttamente contro di lui, responsabile di non avere

informato il compratore che l’immobile era gravato da una seconda ipoteca iscritta a favore di Mediocredito;

per la cassazione della d ecisione d’appello, NOME COGNOME ricorre, con due motivi (il primo dei quali costituito da quattro censure), ai quali NOME COGNOME resiste con controricorso, che reca ricorso incidentale, con tre motivi, cui replica il ricorrente con controricorso. Il ricorrente principale ha depositato una memoria in prossimità dell’adunanza camerale;

Considerato che:

il primo motivo di ricorso principale è basato sulla premessa che a tutti i soggetti coinvolti (compratore, società venditrice e notaio) era noto che la data del 11/11/1991 era stata fissata per la stipula dell’atto notarile e che, in quella sede, si sarebbe proceduto al pagamento del residuo importo di lire 120.000.000 , con l’intesa di indicare nel contratto che quello era il prezzo complessivo, ragion per cui, nell’atto di citazione si faceva riferimento a tali eventi come a fatti pacifici. In ogni caso, le medesime circostanze erano riportate nella narrativa della citazione (del 20/04/1998) nella quale era scritto (testualmente) «che fu convenuta la data dell’11.11.1991 per la stipula dell’atto notarile che in tale sede, essendosi la società venditrice obbligata a provvedere direttamente alla cancellazione del vincolo ipotecario a
favore del Banco di Sicilia, Sargenti le versò l’intero residuo importo di lit. 120.000.000».

Si sostiene, inoltre, che in comparsa di risposta (08/06/1998) il convenuto non contestò in alcun modo la circostanza, dedotta in citazione, che il pagamento dell’importo di lire 120.000.000 era avvenuto ‘in sede di stipula dell’atto notarile’ e quindi in contestualità con esso. Si aggiunge che il convenuto impostò la propria difesa negando che il proprio errore avesse avuto incidenza causale e affermando che l’acquirente fosse a conoscenza dell’esistenza di due ipoteche che superavano il valore del bene acquistato. In comparsa di costituzione e risposta il notaio prospettò un’ipotesi subordinata, e cioè che essendo stato incaricato di ricevere una compravendita nella quale era indicato il prezzo di lire 120.000.000, ‘nella denegata ipotesi di responsabilità’, egli avrebbe dovuto rispondere entro tale limite.
Soltanto nella fase della precisazione delle conclusioni, nella memoria di replica del 16/04/2015, dopo sedici anni dalla prima difesa, il convenuto contestò, per la prima volta, il fatto del pagamento dei 120.000.000 di lire in sede di stipula del rogito notarile e, riecheggiando il principio fissato da Cass. 26/08/2014, n. 18244, secondo cui la responsabilità del notaio è configurabile limitatamente alla parte del prezzo non versata al venditore prima dell’atto notarile, il professionista prospettò la questione dell’insussistenza degli effetti pregiudizievoli dell a propria attività.
Sulla base di questi assunti il ricorrente, in primo luogo, lamenta la violazione dell’art. 190, cod. proc. civ., nella versione applicabile ratione temporis , perché la sentenza impugnata non avrebbe rilevato che tale questione di diritto era stata tardivamente sollevata dal convenuto, per la prima volta, nella memoria di replica, quale atto finalizzato a rispondere all’altrui comparsa conclusionale .

In secondo luogo, la parte si duole della violazione, ascrivibile alla Corte di Perugia, del principio di non contestazione (art. 167, cod. proc. civ., nella versione ratione temporis applicabile) per non avere rilevato che la circostanza del versamento del prezzo di lire 120.000.000 , allegata dall’attore in citazione, era da considerarsi definitivamente acquisita al giudizio a fronte della mancata contestazione del convenuto, il che esonerava l’attore da ogni ulteriore onere probatorio.

In terzo luogo, in riferimento all’omesso esame circa un fatto decisivo ( di cui al n. 5, dell’articolo 360), si addebita alla sentenza di non avere affrontato il tema della applicabilità del principio di non contestazione che era stato ampiamente trattato nel giudizio di appello.

Quarto, si critica la sentenza impugnata per avere trascurato che la giurisprudenza di legittimità riferibile al caso di specie (Cass. nn. 18244/2014 e 16905/2010) nega la responsabilità professionale del notaio esclusivamente per i pagamenti del prezzo avvenuti anni prima della stipula del rogito e non anche nella diversa ipotesi in cui (ed è quanto avvenuto in questa vicenda) il prezzo viene corrisposto in sede di stipula e, in sostanza, in contestualità con il rogito notarile;

il secondo motivo [«Violazione e falsa applicazione degli artt.

112 e 132 n. 4 e 5 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. »] denuncia la nullità della sentenza impugnata che prima postula un concorso del fatto colposo del compratore, per non avere interrotto la stesura del testo del contratto di compravendita e non avere chiesto informazioni sulla seconda ipoteca, ma subito dopo non quantifica la presunta colpa del concorrente e, per di più, omette di pronunciare sull’efficienza causale del comportamento del venditore RAGIONE_SOCIALE il cui legale rappresentante (NOME COGNOME rimase dolosamente in silenzio quando udì il notaio parlare di due ipoteche che si
assumevano entrambe a favore del Banco di Sicilia, pur sapendo che una di esse, per 1,5 miliardi di lire, era a favore del Mediocredito;

il primo motivo di ricorso incidentale -ai sensi dell’art. 360, n. 4), cod. proc. civ., violazione degli artt. 91, 92, cod. proc. civ., e 118 disp. att. cod. proc. civ. -censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha disposto la compensazione delle spese dei due gradi di merito senza indicare i giusti motivi posti a fondamento della relativa statuizione;

il secondo motivo -ai sensi dell’ art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione degli artt. 1225, 1227, secondo comma, cod. civ. -censura la sentenza impugnata che, laddove ravvisa una condotta del notaio, che ha determinato l’errore nella indicazione del creditore della seconda ipoteca, concorrente con quella del compratore, non tiene conto che la mancanza d ell’ ordinaria diligenza di quest’ultimo -concretizzatasi nel non avere rilevato la discrepanza tra il preliminare, nel quale era indicato che sul bene oggetto della compravendita era iscritta una ipoteca, e il rogito, nel quale invece si precisava che il bene era gravato da due ipoteche -a norma dell’art. 1227, secondo comma, cod. civ., escludeva la rilevanza di qualsiasi ipotetico precedente comportamento colposo del notaio;
il terzo motivo -ai sensi dell’art. 360, primo comma, n n. 4), 3), cod. proc. civ., nullità della sentenza; violazione de ll’ art. 115, cod. proc. civ., e dell’art. 1227, secondo comma, cod. civ.; violazione dell’art. 111, sesto comma, Cost. stigmatizza la mancanza di coerenza intrinseca della motivazione, la valutazione delle prove, nonché l’affermazione della sentenza impugnata circa la scarsa attendibilità del teste COGNOME, legale rappresentante della società venditrice, il quale aveva partecipato alla conclusione del preliminare e alla stipula del rogito di compravendita.
Il teste aveva dichiarato che l’acquirente era a conoscenza che sull’immobile erano iscritte due ipoteche, una delle quali a favore del Mediocredito. Secondo la prospettazione del notaio, la sentenza d’appello omette di considerare che il dichiarante avrebbe avuto interesse a coinvolgere il professionista al fine di esonerare o ridurre la responsabilità della venditrice, la quale era inadempiente all’obbligazione assunta di cancellare le due ipoteche;

le prime tre censure del complesso primo motivo di ricorso principale sono fondate, il che comporta l’assorbimento della quarta censura dello stesso motivo;

6.1. innanzitutto, a proposito del l’asserita violazione del principio di non contestazione e dell’omesso esame circa un fatto decisivo (seconda e terza critica del complesso motivo), costituisce principio di diritto consolidato che «l convenuto, ai sensi dell’art. 167 c.p.c., è tenuto, anche anteriormente alla formale introduzione del principio di ‘non contestazione’ a seguito della modifica dell’art. 115 c.p.c., a prendere posizione, in modo chiaro ed analitico, sui fatti posti dall’attore a fondamento della propria domanda, i quali debbono ritenersi ammessi, senza necessità di prova, ove la parte, nella comparsa di costituzione e risposta, si sia limitata ad una contestazione non chiara e specifica» (Cass. 26/11/2020, n. 26908; conf.: Cass. 20/12/2021, n. 40756. In senso conforme Cass. 27/02/2020, n. 5429, per la quale «Il principio di non contestazione, pur essendo stato codificato con la modifica dell ‘ art. 115 c.p.c. introdotta dalla l. n. 69 del 2009, è applicabile anche ai giudizi antecedenti alla novella, avendo questa recepito il previgente principio giurisprudenziale in forza del quale la non contestazione determina effetti vincolanti per il giudice, che deve ritenere sussistenti i fatti non contestati, astenendosi da qualsivoglia controllo probatorio in merito agli stessi»).
Questa Corte ha altresì posto in relazione il principio di non contestazione con il requisito di autosufficienza del ricorso per cassazione, che impone la trascrizione degli atti processuali nel caso in cui sia (appunto) fatta valere l’erronea applicazione del principio di non contestazione.

Si tratta di un approdo sicuro della giurisprudenza di legittimità per la quale, come ricorda Cass. 12/05/2022, n. 15256, «in tema di non contestazione, tale da espungere il fatto dall’àmbito del controverso e da escludere il bisogno di prova ex art. 115 c.p.c., in virtù del principio di autosufficienza il ricorso per cassazione con cui si deduca l’erronea applicazione del principio di non contestazione non può prescindere dalla trascrizione degli atti processuali che ne integrerebbero i presupposti, perché l’onere di specifica contestazione, a opera della parte costituita, presuppone, a monte, un’allegazione altrettanto puntuale a carico della parte onerata della prova (Sez. 3, 5.3.2019, n. 6303). E ciò tanto nel caso in cui il ricorrente lamenti l’erronea qualificazione da parte del giudice del merito di un fatto come non contestato, sia perché effettivamente e specificamente contestato da parte sua, sia perché non allegato in modo specifico dalla controparte, quanto nel diverso caso in cui il ricorrente lamenti la mancata qualificazione del fatto come non contestato da parte del giudice del merito, benché fosse stato specificamente allegato e la controparte non lo avesse specificamente contestato (Sez. 3, 5.3.2019, n. 6303; Sez. 6 – 3, n. 12840 del 22.5.2017, Rv. 644383 01; Sez. 3, n. 20637 del 13.10.2016, Rv. 642919 – 01; Sez. 1, n. 9843 del 7.5.2014, Rv. 631136 – 01; Sez. 1, n. 324 del 11.1.2007, Rv. 596093 – 01). Inoltre recentemente questa Corte ha affermato che con riguardo al novellato art. 115 c.p.c. spetta al giudice del merito apprezzare, nell’àmbito del giudizio di fatto al medesimo
riservato, la esistenza e il valore di una condotta di non contestazione dei fatti rilevanti, allegati dalla controparte e tale accertamento è sindacabile in cassazione solo per vizio di motivazione, nei limiti in cui lo stesso sia tuttora denunciabile, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, novellato (Sez. 3, n. 1154 del 17.1.2022)»;

6.2. in relazione alla violazione dell’art. 190, cod. proc. civ. , è orientamento consolidato (Sez. 1, Sentenza n. 6858 del 07/04/2004, Rv. 571934 -01; Sez. 3, Sentenza n. 5478 del 14/03/2006, Rv. 590101 -01) che la comparsa conclusionale ha la sola funzione di illustrare le domande e le eccezioni già ritualmente proposte, sicché, ove sia prospettata per la prima volta una questione nuova con tale atto, il giudice non può e non deve pronunciarsi al riguardo.

Inoltre, per quanto attiene alle ‘ memorie ‘ menzionate dallo stesso articolo, la giurisprudenza di legittimità ha ripetutamente affermato che c on le memorie di cui all’art. 190, cod. proc. civ., le parti possono solo replicare alle deduzioni avversarie ed illustrare ulteriormente le tesi difensive già enunciate nelle comparse conclusionali e non anche esporre questioni nuove o formulare nuove conclusioni, sulle quali, pertanto, il giudice non può e non deve pronunciarsi (Sez. 6-1, Ordinanza n. 98 del 07/01/2016, Rv. 637908 – 01; in termini: Sez. 1, Sentenza n. 22970 del 07/12/2004, Rv. 578176 -01);
6.3. nel caso in esame, in base all’autosufficiente motivo di ricorso -nel quale sono riprodotti i passi salienti delle premesse della citazione, l’intera comparsa di risposta, e un brano della memoria di replica dell’appello (del 13/02/2017) risulta che l’attore aveva allegato che il prezzo indicato in lire 120.000.000 nel rogito di compravendita venne versato al momento della stipula dell’atto e contestualmente ad esso e che il convenuto, dal canto suo, non aveva contestato tale circostanza.
L’assunto del ricorrente trova riscontro nella linea difensiva del notaio il quale, costituendosi, non aveva contestato che il prezzo indicato nel rogito fosse stato pagato in sede di stipula dell’atto di trasferimento e, in maniera del tutto consequenziale, in comparsa di risposta, per l’ipotesi denegata di accoglimento della domanda dell’attore, aveva chiesto di vedere contenuta la propria responsabilità professionale entro i limiti del prezzo (di 120milioni) indicato nel rogito.
La Corte di Perugia, tralasciando la questione della tardiva contestazione del pagamento (di una parte) del prezzo contestualmente al rogito – che pure era stata prospettata dalla difesa dell’attore – sul presupposto che l’atto di compravendita redatto dal notaio indicava che il prezzo era stato ‘pagato e quietanzato’, e cioè che era stato corrisposto prima della stipula del rogito e non contestualmente ad esso, ha capovolto l’accertamento del primo giudice ed è giunta a negare la responsabilità del notaio in applicazione della giurisprudenza di legittimità (Sez. 3, Sentenza n. 16905 del 20/07/2010, Rv. 614106 -01, cui dà continuità, Sez. 3, Sentenza n. 18244 del 26/08/2014, Rv. 632307 -01, richiamata, in motivazione dalla sentenza d’appello ) che riconosce che, sebbene incorra in responsabilità professionale il notaio il quale stipuli un contratto di compravendita immobiliare senza accertare l ‘ esistenza di una trascrizione pregiudizievole sull ‘ immobile, il danno risarcibile derivato da tale condotta non si identifica con il prezzo pagato dall ‘ acquirente se, al momento della stipula, tale prezzo era già stato interamente pagato;
il secondo motivo di ricorso principale è fondato;

7.1. la sentenza è omissiva e la sua motivazione non soddisfa il requisito del ‘minimo costituzionale’, come delineato dalla giurisprudenza di questa Corte ( ex multis , Cass. Sez. U. 27/12/2019,

n. 34476, la quale cita, in motivazione, Cass. Sez. U., 07/04/2014, n. 8053; Sez. U. 18/04/2018, n. 9558; Sez. U. 31/12/2018, n. 33679).

La Corte d’appello (punti 1.6 e 1.7) ravvisa la responsabilità del notaio per la mancanza della diligenza qualificata correlata alla sua prestazione professionale (art. 1176, secondo comma, cod. civ.), e, segnatamente, per la violazione dell’obbligo di informare l’acquirente circa l ‘iscrizione della seconda ipoteca per un credito cospicuo a favore di Mediocredito.

Dopodiché (punto 1.8), la sentenza individua il concorso del fatto colposo dell’attore (art. 1227, primo comma, cod. civ.), il quale, si legge nella motivazione, avrebbe dovuto informarsi del valore dell’iscrizione e del suo beneficiario.

In disparte la considerazione che, in base al ragionamento del giudice d’appello, il tema del concorso di colpa dell’attore e del convenuto diviene inconferente in forza dell ‘ esclusione, da parte della Corte territoriale, di un danno risarcibile, tuttavia, con specifico riferimento alla censura del ricorrente, rileva il Collegio che, in effetti, come suaccennato, la statuizione in esame appare omissiva e carente nello sviluppo motivazionale perché non affronta la questione delle responsabilità concorrenti del notaio e del cliente ed omette di quantificare, in termini percentuali, il grado di efficienza causale della condotta colposa ascrivibile rispettivamente al l’uno e all’altro;
8. venendo adesso al ricorso incidentale, il primo motivo, in tema di spese del giudizio di merito, resta assorbito per effetto dell’accoglimento del ricorso principale (c.d. assorbimento improprio); analogamente, anche il secondo motivo è assorbito dall’accoglimento del secondo motivo di ricorso principale che attiene alla medesima questione del concorso di colpa dell’attore;

9. il terzo motivo è inammissibile;

9.1. è principio consolidato quello secondo cui sono riservate al Giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta tra le risultanze probatorie di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento, per cui è insindacabile, in sede di legittimità, il ‘peso probatorio’ di alcune testimonianze rispetto ad altre, in base al quale il Giudice di secondo grado sia pervenuto a un giudizio logicamente motivato (Sez. 2, Ordinanza n. 21187 del 08/08/2019, Rv. 655229 -01, in connessione con Cass. n. 1359 del 2014; Cass. n. 16716 del 2013; Cass. n. 1554 del 2004).
Nella fattispecie concreta, la censura si risolve nella sollecitazione alla Corte ad effettuare un nuovo accertamento di fatto, diverso da quello che il giudice di merito ha posto a fondamento della decisione, che la parte non ha condiviso e che, pertanto, sottopone a critica al fine di ottenerne la sostituzione con un altro, consono alla sua linea difensiva, quasi a volere trasformare il giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, giudizio di merito;

10. in conclusione, accolto il primo motivo di ricorso principale nei termini sopra indicati, accolto il secondo motivo del medesimo ricorso, assorbiti il primo e il secondo motivo di ricorso incidentale e dichiarato inammissibile il terzo motivo, la sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio al giudice a quo anche per le spese del giudizio di legittimità;

P.Q.M.

accoglie il ricorso principale nei termini di cui in motivazione, assorbiti il primo e il secondo motivo di ricorso incidentale, dichiara inammissibile il terzo motivo del medesimo ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, e rinvia alla Corte d’appello

di Perugia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, in data 19 dicembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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