Responsabilità notaio: il dovere di informazione

Una coppia acquista un immobile ma subisce l’evizione a causa di una precedente domanda giudiziale. La causa della perdita è la successiva dichiarazione di simulazione del contratto preliminare che avrebbe dovuto proteggerli. La Cassazione esclude la responsabilità del notaio, stabilendo che il professionista non poteva prevedere la natura fittizia dell’accordo. L’ordinanza chiarisce i limiti del dovere di informazione del notaio, legandolo ai rischi concretamente prevedibili al momento del rogito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Notaio: Quando il Rischio Non è Prevedibile

L’acquisto di un immobile è un passo cruciale, e la figura del notaio è centrale per garantire la sicurezza della transazione. Ma cosa succede se, nonostante tutte le verifiche, l’acquirente perde la proprietà? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso complesso, delineando i confini della responsabilità notaio quando l’evento dannoso deriva da circostanze non prevedibili al momento del rogito, come la simulazione di un atto precedente.

I Fatti del Caso: Un Acquisto Immobiliare Finito Male

Una coppia acquistava un immobile tramite un atto notarile. La loro posizione era apparentemente sicura, in quanto il loro acquisto era preceduto dalla trascrizione di un contratto preliminare a favore della parte venditrice, che si era riservata di nominare l’acquirente finale. Questo meccanismo, noto come “effetto prenotativo”, serve a proteggere l’acquirente da eventuali trascrizioni pregiudizievoli successive al preliminare.

Tuttavia, al momento del rogito, era già stata trascritta una domanda giudiziale da parte di un terzo soggetto, che rivendicava la proprietà dello stesso immobile sulla base di un altro contratto preliminare. Il notaio aveva menzionato questa trascrizione nell’atto, ma l’aveva ritenuta inefficace proprio in virtù della priorità del preliminare a favore degli acquirenti.

Il colpo di scena arriva dopo l’acquisto: con una sentenza passata in giudicato, il contratto preliminare che proteggeva gli acquirenti viene dichiarato simulato, cioè fittizio. Di conseguenza, la sua trascrizione viene cancellata, rendendo la domanda del terzo soggetto la prima trascrizione valida. Gli acquirenti subiscono l’evizione e sono costretti a riacquistare l’immobile dal terzo, pagando di fatto due volte.

La Posizione degli Acquirenti e la Richiesta di Risarcimento

Gli acquirenti citano in giudizio il notaio, sostenendo la sua responsabilità professionale. A loro avviso, il professionista avrebbe dovuto avvertirli del rischio concreto che il preliminare potesse essere dichiarato simulato, rendendo il loro acquisto vulnerabile. Sostengono che il notaio, essendo a conoscenza di tutte le parti coinvolte e delle operazioni societarie pregresse, avrebbe dovuto percepire i segnali di allarme.

La Valutazione dei Giudici di Merito e i Limiti della responsabilità notaio

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingono la domanda degli acquirenti. I giudici di merito stabiliscono un principio chiave: la responsabilità notaio si valuta sulla base della situazione esistente al momento della stipula dell’atto. In quel momento, non vi erano elementi concreti per dubitare della validità e dell’efficacia del contratto preliminare trascritto. L’evento che ha causato il danno – la dichiarazione di simulazione – è un fatto successivo e imprevedibile, non una negligenza del professionista.

La Corte d’Appello aggiunge inoltre che gli acquirenti avrebbero potuto tutelarsi intervenendo nel giudizio di simulazione come terzi di buona fede, cosa che non hanno fatto. Questo elemento, secondo i giudici, interrompe il nesso di causalità tra la presunta omissione del notaio e il danno subito.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, dichiara inammissibile il ricorso degli acquirenti, confermando la decisione dei giudici di merito. Il nucleo della decisione, la ratio decidendi, è netto: ciò che ha travolto l’acquisto non è stata la trascrizione pregiudizievole già nota, ma la successiva e imprevedibile dichiarazione di inefficacia del preliminare per simulazione.

I ricorrenti, secondo la Corte, non hanno contestato questa motivazione centrale, ma si sono limitati a riproporre la loro tesi basata sul presupposto che il notaio dovesse sapere o potesse prevedere la simulazione. Questa argomentazione, però, si scontra con l’accertamento in fatto compiuto dai giudici di merito, i quali avevano escluso la presenza di elementi che potessero rendere il notaio “avvertito” di tale rischio. La Cassazione ribadisce che il suo ruolo non è quello di riesaminare i fatti, ma di giudicare la corretta applicazione del diritto.

Le Conclusioni

L’ordinanza è di grande importanza perché chiarisce i confini del dovere di diligenza e informazione del notaio. La responsabilità professionale non può estendersi fino a coprire rischi meramente ipotetici o basati su eventi futuri e incerti, come l’esito di un giudizio di simulazione, a meno che non esistano, al momento del rogito, indizi concreti e percepibili di un potenziale illecito. La sicurezza di un acquisto immobiliare dipende dalle formalità e dalle verifiche basate sullo stato di fatto e di diritto esistente, non sulla capacità divinatoria del professionista di prevedere condotte fraudolente di terzi.

Un notaio è sempre responsabile se l’acquirente di un immobile subisce l’evizione?
No, la responsabilità del notaio non è automatica. Come chiarito dalla sentenza, la sua responsabilità sussiste solo se, al momento della stipula dell’atto, esistevano elementi concreti e conoscibili di rischio che lui ha omesso di verificare o di comunicare alle parti. Non è responsabile per rischi derivanti da eventi futuri e imprevedibili.

Cosa ha causato concretamente la perdita dell’immobile in questo caso?
La causa diretta del danno è stata la sentenza che ha dichiarato la simulazione del contratto preliminare che fungeva da scudo per gli acquirenti. La cancellazione della trascrizione di questo preliminare ha reso efficace una precedente domanda giudiziale trascritta da un terzo, che ha così potuto rivendicare con successo la proprietà del bene, portando all’evizione degli acquirenti.

Perché la Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità del notaio?
La Corte ha escluso la responsabilità del notaio perché ha ritenuto che, al momento del rogito, il professionista non avesse elementi per sospettare che il contratto preliminare fosse fittizio. La possibilità di una futura dichiarazione di simulazione non era un rischio ragionevolmente prevedibile. Pertanto, non si può addebitare al notaio una colpa professionale per non aver avvertito gli acquirenti di un’eventualità così remota e basata su condotte altrui.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 8030 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 8030 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 25/03/2024

Oggetto

Responsabilità professionale – AVV_NOTAIO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28471/2021 R.G. proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO (p.e.c. indicata: EMAIL);

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (p.e.c. indicata: EMAIL), con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, INDIRIZZO;

-controricorrente – avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna n. 1525/2021 depositata in data 11 giugno 2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ 11 marzo 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e NOME COGNOME convennero in giudizio, davanti al Tribunale di Reggio Emilia, il AVV_NOTAIO chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti in conseguenza della subita evizione di immobili acquistati con contratto del 24 gennaio 2007, danni da essi ascritti a responsabilità del detto AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, per non averli adeguatamente edotti dei pericoli derivanti dall’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli sugli immobili medesimi.

Esposero a fondamento che:

─ con preliminare del 23/11/2006, trascritto il 28/11/2006, NOME COGNOME aveva promesso in vendita alcuni immobili alla madre NOME COGNOME, che si era riservata la nomina dell’acquirente;

─ in data 5/12/2006 era stata trascritta ai sensi dell’art. 2652 n. 2 c.c. contro NOME COGNOME domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. di contratto preliminare con il quale la COGNOME aveva promesso in vendita gli stessi immobili a NOME COGNOME;

─ in data 24/1/2007 essi attori, con l’atto rogato dal AVV_NOTAIO trascritto in data 1/2/2007, avevano acquistato gli stessi immobili quali contraenti nominati dalla COGNOME; nel contratto si dava atto della precedente trascrizione, in data 5/12/2006, della domanda giudiziale ex art. 2932 cod. civ. proposta dal COGNOME, ma la si indicava come improduttiva di effetti in quanto trascritta dopo la trascrizione del contratto preliminare tra la COGNOME e la COGNOME, in favore di persona che quest’ultima si era riservata di nominare;
─ in favore del COGNOME furono successivamente pronunciate tre sentenze, passate in giudicato:

con un prima sentenza il Tribunale di Modena accolse la sua

domanda ex art. 2932 c.c., con il trasferimento della proprietà dell’immobile;

una seconda sentenza, sempre del Tribunale di Modena, accertò la simulazione del contratto preliminare stipulato tra COGNOME e COGNOME e lo dichiarò non produttivo di effetti, ordinando la cancellazione della relativa trascrizione;

con una terza sentenza il Tribunale di Reggio Emilia condannò gli odierni ricorrenti al rilascio del bene in favore del COGNOME, sul presupposto che, a seguito della cancellazione della trascrizione del contratto preliminare per simulazione, il primo atto trascritto valido ed efficace era divenuto quello dello stesso COGNOME;

─ in conseguenza di ciò essi avevano dovuto riacquistare dal COGNOME l’immobile, pagando a lui il prezzo una seconda volta dopo averlo pagato una prima volta alla COGNOME.

Dedussero che di tale esito della vicenda il AVV_NOTAIO che aveva redatto anche tutti gli atti relativi alla messa in liquidazione e scioglimento della società costruttrice degli immobili, nonché gli atti di trasferimento dei vari immobili ─ doveva essere ritenuto responsabile, perché avrebbe dovuto avvertire gli acquirenti della pericolosità dell’affare e del carattere pregiudizievole della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c..

Con sentenza n. 1759 del 2019 il Tribunale di Reggio Emilia rigettò la domanda, escludendo la responsabilità professionale del AVV_NOTAIO sul rilievo che: a) al momento della redazione del rogito di acquisto e della sua trascrizione non vi erano trascrizioni opponibili, atteso che la domanda del COGNOME ex art. 2932 c.c. era stata proposta in relazione ad un contratto preliminare non trascritto; b) non risultava ancora trascritta la domanda giudiziale volta a fare accertare la simulazione del contratto preliminare stipulato dalla COGNOME e dalla COGNOME (domanda trascritta solo il 5/4/2007).
Con sentenza n. 1525/2021, resa pubblica in data 11 giugno 2021 , la Corte d’appello di Bologna ha respinto il gravame interposto dai coniugi COGNOME e COGNOME, confermando la decisione di primo grado.

Ha infatti rilevato che:

─ a l momento del rogito con il quale gli appellanti avevano acquistato i beni non risultavano trascrizioni pregiudizievoli sugli stessi immobili e, quindi, non vi erano motivi perché l’acquisto non dovesse considerarsi sicuro;

─ ciò che ha travolto l’acquisto degli odierni appellanti è la dichiarazione di inefficacia per simulazione del preliminare tra la COGNOME e la COGNOME, avendo questa comportato il venir meno degli effetti prenotativi della relativa trascrizione;

─ gli appellanti non hanno precisato in base a quali motivi il AVV_NOTAIO dovesse avere ragione di dubitare della validità ed efficacia del preliminare la cui trascrizione produceva effetto prenotativo della successiva trascrizione del contratto definitivo;

─ non vi sono elementi (se non mere e generiche illazioni degli appellanti) che inducano a ritenere che il AVV_NOTAIO sapesse del carattere simulato del preliminare e, quindi, non è ravvisabile a suo carico nessun profilo di colpa nell’avere garantito ai clienti la sicurezza dell’acquisto;

─ in ogni caso, neppure è ravvisabile un nesso causale fra la pretesa negligenza del AVV_NOTAIO e il danno lamentato dagli appellanti, atteso che, come correttamente eccepito dall’appellato, gli appellanti, al fine di evitare il danno, avrebbero potuto costituirsi nel giudizio di simulazione quali terzi di buona fede con salvezza dell’acquisto ex art. 2652 c.c..

Avverso tale sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso per cassazione articolando nove motivi, cui resiste NOME COGNOME depositando controricorso.

È stata fissata per la trattazione l’odierna adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ., con decreto del quale è stata data rituale comunicazione alle parti.

Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 2652 e 2690 c.c., dell’art. 111 c.p.c. e dell’art. 1415 c.c. per avere la Corte d’ appello ritenuto che, prima del rogito del 24 gennaio 2007 -successivamente trascritto il 1° febbraio 2007-, non vi fossero trascrizioni opponibili, sul presupposto che tale non potesse considerarsi quella relativa alla domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. proposta dal COGNOME, soffermandosi solo sul dato fattuale che tale domanda era stata proposta in relazione ad un contratto preliminare non trascritto e non risultava ancora trascritta la domanda giudiziale (trascritta il 5/4/2007) volta a fare accertare la simulazione del contratto preliminare stipulato dalla COGNOME e dalla COGNOME.
Sostengono che il AVV_NOTAIO avrebbe dovuto comunque avvisare gli acquirenti, contraenti nominati dalla COGNOME, delle conseguenze pregiudizievoli che sarebbero potute derivare dalla domanda giudiziale ex art. 2932 c.c., trascritta il 5 febbraio 2006.

Ciò in quanto -affermano- il AVV_NOTAIO non poteva ignorare e non poteva non riferire alle parti acquirenti che l’efficacia prenotativa della trascrizione del preliminare tra NOME COGNOME e la madre NOME COGNOME poteva venir meno -come in effetti è accadutonell’ipotesi di dichiarazione della simulazione: era dunque obbligo del AVV_NOTAIO prospettare agli acquirenti tale possibilità, facilmente percepibile dal professionista sulla base di tutte le numerose informazioni in suo possesso, in quanto era anche il AVV_NOTAIO di fiducia di tutte le altre parti coinvolte.
Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1415, 1416 e 2652 cod. civ., per avere la Corte d’ appello, a torto, fatto propria la tesi secondo cui la sentenza dichiarativa della simulazione del contratto preliminare era (in)opponibile ai coniugi COGNOME e COGNOME in quanto avevano trascritto il loro acquisto prima della trascrizione della domanda di simulazione, snaturando il tenore del combinato disposto degli articoli 1415, 1416 e 2652 n. 4 c.c. che si riferiscono alla sola ipotesi del trasferimento del diritto controverso dal simulato acquirente ad un terzo avente causa dallo stesso.
Rilevano che la loro posizione rispetto al preliminare di vendita tra COGNOME e COGNOME oggetto del giudizio di simulazione, vittoriosamente promosso dal COGNOME, non era quella di terzi aventi causa in buona dal simulato acquirente e non poteva pertanto ad essi giovare la previsione di cui all’art. 1415 cod. civ. circa la inopponibilità della simulazione, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di simulazione. A torto, dunque, la Corte d’Appello ha sostenuto che la loro mancata costituzione nel giudizio di simulazione ha spezzato il nesso di causalità tra il comportamento del AVV_NOTAIO ed il danno cagionato.
Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano , ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 2645 -bis cod. civ. per avere la Corte d’appello omesso di considerare che l’effetto prenotativo del preliminare del 23 novembre 2006 (tra COGNOME e COGNOME) era venuto meno perché, prima della trascrizione della dichiarazione di nomina, entro l’anno , era intervenuta la trascrizione, ai sensi dell’art. 2652 n. 2 c.c., della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. per ottenere l’esecuzione in forma specifica della scrittura privata con la quale COGNOME aveva promesso in vendita gli stessi immobili a COGNOME.
Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., vizio di «omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti» e di «motivazione apparente». Lamentano che «solo apparentemente» la Corte d’appello abbia preso in considerazione il fatto storico costituito della trascrizione pregiudizievole già presente al momento della stipula dell’atto e che abbia, a torto, ritenuto che il AVV_NOTAIO ha agito correttamente non rappresentando ai coniugi COGNOME e COGNOME i rischi connessi alla trascrizione dell’azione ex art. 2932 c.c. per l’ottenimento dell’esecuzione in forma specifica e per l’accertamento della simulazione della scrittura privata 23 /11/2006.
Con il quinto motivo essi denunciano, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 356 cod. proc. civ., dolendosi della mancata ammissione della r ichiesta di rinnovazione dell’assunzione della prova avvenuta in primo grado.

Affermano che con la rinnovazione degli incombenti istruttori si sarebbe giunti alla conclusione che il AVV_NOTAIO era stato anche il professionista ed il consulente di fiducia della società RAGIONE_SOCIALE, del suo amministratore/liquidatore e dei suoi familiari COGNOME e COGNOME, predisponendo e stipulando atti di trasferimento di beni immobili -tra i quali quello evitto-, verbali di scioglimento e di messa in liquidazione della società, e così via discorrendo. La Corte territoriale avrebbe quindi dovuto considerare che il AVV_NOTAIO era perfettamente a conoscenza che COGNOME NOME era amministratore/liquidatore de RAGIONE_SOCIALE; che COGNOME NOME era la di lui figlia ed era stata socia della prefata società; che COGNOME NOME era la madre della socia e la moglie dell’amministratore/liquidatore; che COGNOME NOME era stato socio de RAGIONE_SOCIALE e creditore della prefata persona giuridica. Soprattutto, la Corte d’appello non avrebbe potuto ignorare che il
AVV_NOTAIO non poteva non sapere che: 1) il 20/11/2006, a suo ministero, era stato redatto il verbale di scioglimento de RAGIONE_SOCIALE; 2) che il giorno successivo 21/11/2006 COGNOME NOME riceveva la notifica dell’atto di citazione del COGNOME e che tale atto veniva trascritto nel mese successivo; 3) che il 23/11/2006, a distanza di due giorni, veniva autenticato e successivamente trascritto dallo stesso AVV_NOTAIO il preliminare di vendita tra COGNOME NOME e COGNOME NOME (figlia e madre).
Con il sesto motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1176 e 2236 cod. civ..

Sostengono che la Corte d’ appello avrebbe dovuto dichiarare che il professionista incaricato aveva il dovere di rendere edotti i clienti in merito a tutte le possibili, ipotetiche ed astratte conseguenze giuridiche dalle azioni processuali intraprese dal COGNOME, in quanto l’attenuazione della responsabilità del AVV_NOTAIO non riguarda la diligenza. Perché possa entrare in gioco la disposizione dell’art. 2236 c.c., il problema sottoposto al professionista non solo deve avere natura tecnica, ma deve, per di più, riguardare prestazioni coinvolgenti problemi tecnici nuovi, di speciale complessità, per i quali è richiesto un impegno intellettuale superiore a quello professionale medio e con conseguente presupposizione di preparazione anch’essa superiore alla media.
Con il settimo motivo denunciano, ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 1175 cod. civ. per essersi la Corte d’appello discostata dal principio secondo cui la fonte dell’obbligo notarile non risiede tanto nella diligenza professionale qualificata, cui il AVV_NOTAIO sarebbe tenuto in esecuzione del contratto d’opera che lo lega alle parti, bensì nel generale principio di buona fede, nell’accezione di cui all’art. 1175 c.c. .

Con l’ottavo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa

applicazione degli artt. 1175, 1176 e 1375 cod. civ. per avere la Corte d’appello omesso di considerare che l’opera professionale richiesta al AVV_NOTAIO non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive volte ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti.

Con il nono motivo i ricorrenti denunciano, infine, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 47, comma 2, legge 16 febbraio 1913, n. 89, che fa obbligo al AVV_NOTAIO di indagare la volontà delle parti e di curare, sotto la propria direzione e responsabilità, la compilazione integrale dell’atto in modo tale da garantire lo scopo tipico dello stesso ed il risultato voluto dalle parti.

Nella violazione di tale norma, secondo i ricorrenti, è incorsa la Corte d’appello per avere omesso di considerare che il AVV_NOTAIO, pur a conoscenza delle vicende giuridiche delle parti coinvolte, nonostante avesse curato, redatto, rogato e trascritto diversi atti che riguardavano l’immobile in parola, nulla ha illustrato alle parti stipulanti, mancando di evidenziare i possibili effetti della trascrizione pregiudizievole.

Il primo motivo, nonché quelli dal sesto al nono compresi, congiuntamente esaminabili per la stretta connessione, sono inammissibili.

Nessuno di essi si confronta con il nucleo centrale della decisione impugnata rappresentato dal triplice rilievo, assai chiaramente ed univocamente emergente dalla motivazione, secondo cui:

ciò che ha travolto l’acquisto degli odierni appellanti non è, di per sé, la trascrizione, in data 5 dicembre 2006, della domanda ex art. 2932 cod. civ. proposta dal COGNOME contro NOME COGNOME [la cui esistenza era stata del resto pacificamente resa nota alle parti del

successivo contratto di compravendita del 24 gennaio 2004, ma tuttavia indicata dal AVV_NOTAIO come non pregiudizievole perché: a 1 ) il preliminare cui quella domanda faceva riferimento non era stato a sua volta trascritto; a 2 ) la trascrizione di detta domanda era successiva alla trascrizione del contratto preliminare tra COGNOME e COGNOME del 23 novembre 2006];

b) a travolgere l’acquisto fu piuttosto la dichiarazione di inefficacia per simulazione di quest’ultimo contratto preliminare (tra la COGNOME e la COGNOME), avendo questa comportato il venir meno degli effetti prenotativi della relativa trascrizione;

c) non sono però emersi, e prima ancora non sono stati nemmeno precisati dagli attori/appellanti, motivi per i quali il AVV_NOTAIO dovesse dubitare della validità ed efficacia del preliminare (quello del 23 novembre 2006 tra COGNOME e COGNOME) la cui trascrizione produceva effetto prenotativo della successiva trascrizione del contratto definitivo.

Lungi dall’aggredire con specifiche censure, riconducibili ad alcuno dei vizi cassatori, tale ratio decidendi , i ricorrenti, con i motivi in esame, muovono dall’opposto postulato che, invece, il AVV_NOTAIO era in condizioni di prevedere la possibile caducità del preliminare ‘prenotativo’ e avrebbe pertanto dovuto informarne le parti del susseguente contratto di compravendita.

Se si prescinde da tale premessa fattuale, meramente oppositiva rispetto al contrario accertamento contenuto in sentenza, nessuno dei motivi in scrutinio risulta comprensibile e in grado di individuare una affermazione in diritto violativa delle norme evocate e della loro corretta interpretazione.

È appena il caso in particolare di evidenziare in tal senso che:

─ quanto al primo motivo, non emerge dalla esposta parte centrale della motivazione alcuna erronea ricostruzione dell’ordine delle trascrizioni, né degli effetti della simulazione rispetto ai terzi

(tema nemmeno toccato dalla esposta principale ratio decidendi , proprio perché si afferma con rilievo assorbente che non sussistevano, al momento del rogito, elementi che potessero rendere avvertito il AVV_NOTAIO della simulazione del preliminare AVV_NOTAIO);

─ quanto al sesto, in nessuna parte della motivazione si fa leva, a fondamento della esclusa responsabilità del AVV_NOTAIO, sulla limitazione della responsabilità del prestatore d’opera, ex art. 2236 cod. civ., all’ipotesi di dolo o colpa grave;

─ analogamente, quanto al settimo e all’ottavo motivo, non è dato rinvenire nella qualificazione in iure della fattispecie operata dalla Corte di merito alcuna affermazione che sminuisca o trascuri il rilievo della diligenza professionale o del principio di buona fede nella determinazione del contenuto dell’obbligo, per stabilire la quantità e la qualità della prestazione dovuta dal debitore, e correlativamente, ex post , nella valutazione dell’attività eseguita dal debitore in raffronto con quella dovuta, per stabilire se vi sia stato esatto adempimento, oppure a contrario inesatto adempimento o inadempimento;
─ allo stesso modo, anche il nono motivo prospetta la violazione degli specifici obblighi imposti dalla legge notarile, esclusivamente quale corollario e conseguenza della opposta premessa fattuale di cui si è detto.

Al di là, dunque, del formale richiamo, contenuto nell’epigrafe dei motivi d’impugnazione in esame, al vizio di violazione e falsa applicazione di legge, l’ ubi consistam delle censure sollevate dagli odierni ricorrenti deve individuarsi nella negata congruità dell’interpretazione fornita dalla Corte territoriale del contenuto rappresentativo degli elementi di prova complessivamente acquisiti, dei fatti di causa o dei rapporti tra le parti ritenuti rilevanti.

Quelle proposte, come appare manifesto, sono argomentazioni critiche dirette a censurare una (tipica) erronea ricognizione della

fattispecie concreta, di necessità mediata dalla contestata valutazione delle risultanze probatorie di causa; e pertanto di una tipica censura diretta a denunciare il vizio di motivazione in cui sarebbe incorso il provvedimento impugnato.

11. Il terzo motivo è inammissibile.

L’illustrazione del motivo non consente di comprendere come e perché, nella valutazione dell’effetto prenotativo derivante dalla trascrizione del preliminare COGNOME del 23 novembre 2006, la Corte di merito abbia violato l’art. 2645 -bis cod. civ., da essa stessa anzi ricavandosi le ragioni della manifesta insussistenza del prospettato error iuris .

A fondamento della censura i ricorrenti evocano, invero, il principio affermato Cass. n. 1797 del 2017 secondo cui « affinchè il contratto preliminare contenente una clausola di riserva di nomina in favore di terzo, non menzionata nella relativa nota di trascrizione, possa produrre comunque l’effetto prenotativo nei confronti dell’ electus , anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante nel lasso di tempo che intercorre tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, è necessario ed, al contempo, sufficiente – che la dichiarazione di nomina venga trascritta entro il termine stabilito nello stesso preliminare e, comunque, entro quello previsto nell’art. 2645 -bis , comma 3, c.c., e non occorrendo, invece, che la riserva suddetta risulti dalla nota di trascrizione del preliminare, giacché la certezza del collegamento tra questo ed il definitivo è assicurata dalla menzione, nel primo, della riserva di nomina, nonché dalla trascrizione del preliminare, del definitivo e della dichiarazione di nomina, la quale ha solo l’effetto di far acquistare ex tunc all’eletto la qualifica di soggetto negoziale del contratto, già perfezionato in tutti i suoi elementi ».
È chiaro, dunque, alla luce di tale principio, che l’effetto prenotativo viene meno, non -come sembrano sostenere i ricorrenti-

se entro un anno dalla trascrizione del preliminare e prima della trascrizione del contratto definitivo intervenga la trascrizione o iscrizione di altro atto contro il promittente (nella specie la domanda ex art. 2932 cod. civ. del COGNOME COGNOME), ma solo se la trascrizione del contratto definitivo non segua: a) entro il termine stabilito nello stesso preliminare; b) comunque, entro quello previsto nell’art. 2645 -bis , terzo comma, c.c. (tre anni dalla trascrizione del preliminare).

Ebbene, è agevole rilevare che nessuno dei detti termini può dirsi scaduto nella specie prima della trascrizione del contratto definitivo.

Quanto al primo, è assorbente il rilievo che manca alcuna emergenza o indicazione, da parte degli stessi ricorrenti (che nemmeno dicono se la questione fu posta, come e quando, nel giudizio di merito), sul se e quale termine fosse stato previsto nel preliminare; quanto al secondo, che la trascrizione del definitivo risulta avvenuta in data 1° febbraio 2007, ampiamente prima dunque del termine di tre anni dalla trascrizione del preliminare, previsto dalla citata norma, restando dunque del tutto irrilevante che tra l’una e l’altra trascrizione si fosse inframezza ta quella della domanda giudiziale del COGNOME, ex art. 2932 cod. civ..
12. Il quarto motivo è inammissibile.

Lungi dal giustificare la dedotta sussistenza di un vizio di omesso esame ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ. o di motivazione apparente (prospettazioni, peraltro, di per sé già contraddittorie e incompatibili), l’illustrazione del motivo si risolve nella contestazione della valutazione di merito espressa in sentenza, peraltro negli stessi termini astratti da un reale raffronto con la motivazione della sentenza, già impiegati a fondamento dei motivi che per primi si è esaminato. Giova in tal senso ancora una volta rimarcare che col motivo si rimprovera alla Corte d’appello di non aver ritenuto motivo di responsabilità professionale il non aver rappresentato agli acquirenti i rischi connessi alla trascrizione dell’azione ex art. 2932
c.c. per l’ottenimento dell’esecuzione in forma specifica e per l’accertamento della simulazione della scrittura privata 23 /11/2006, tenendo in non cale il contrario accertamento dei giudici di merito secondo cui, al momento del rogito, non vi erano ragioni che potessero rendere il AVV_NOTAIO avvertito della impugnazione per simulazione del contratto preliminare.

Generica -e, pertanto, inammissibile -è poi la contestazione, con il quinto motivo, relativa all’omessa rinnovazione dell’istruttoria in grado di appello, per aver parte ricorrente omesso finanche di indicare in dettaglio il mezzo istruttorio (e, a maiori , la decisività dello stesso ai fini della soluzione della lite) in thesi illegittimamente non reiterato in secondo grado, fermo restando che, ad ogni buon conto, la rinnovazione delle prove in appello costituisce esercizio di un potere discrezionale del giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità, nemmeno sotto il profilo del difetto di motivazione (v., ex multis , Cass. 04/05/2023, n. 11659; 05/04/2023, n. 9380; 22/12/2011, n. 28317; 25/05/2011, n. 11525; 20/04/2010, n. 9322; 01/08/2002, n. 11346).
14. Il secondo motivo rimane assorbito.

Esso investe, infatti, una ratio decidendi aggiuntiva (mancanza di nesso causale tra il dedotto inesatto adempimento dell’obbligo di prestazione professionale e danno dedotto), la cui erroneità non potrebbe comunque travolgere la decisione impugnata, rimanendo questa esaustivamente fondata sulla ratio principale, rappresentata dalla negata sussistenza della dedotta responsabilità.

Per le considerazioni che precedono il ricorso deve essere, in definitiva, dichiarato inammissibile, con la conseguente condanna dei ricorrenti alla rifusione, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, liquidate coma da dispositivo.

Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti , ai sensi dell’art. 13, comma 1 –

quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso. Condanna i ricorrenti al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, che liquida in Euro 10.000 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P .R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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