Responsabilità notaio evizione: il danno risarcibile

Gli eredi di un notaio ricorrono in Cassazione contro una sentenza che li condanna a risarcire gli acquirenti di un immobile per i danni subiti a seguito di evizione. La Corte d’Appello aveva calcolato il danno applicando per analogia le norme sulla garanzia per evizione a carico del venditore. La Suprema Corte, data la complessità della questione sulla responsabilità notaio evizione e la quantificazione del danno, ha emesso un’ordinanza interlocutoria per rinviare la discussione a una pubblica udienza, senza decidere nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del Notaio per Evizione: La Cassazione Rimette la Causa in Pubblica Udienza

La questione della responsabilità del notaio per evizione subita dall’acquirente di un immobile è un tema di grande rilevanza nel diritto immobiliare e professionale. Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha acceso i riflettori sulla complessità di determinare l’esatto ammontare del danno risarcibile quando l’errore del professionista porta alla perdita della proprietà da parte del cliente. La Corte ha ritenuto la questione talmente delicata da richiedere un approfondimento in pubblica udienza, sospendendo la decisione finale.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da una compravendita immobiliare che si è conclusa nel peggiore dei modi per gli acquirenti: la perdita della proprietà a causa dei diritti preesistenti di terzi (evizione). Ritenendo il notaio rogante responsabile per non aver rilevato tali criticità, gli acquirenti hanno agito in giudizio contro i suoi eredi.

La Corte d’Appello ha dato ragione agli acquirenti, condannando gli eredi del professionista al risarcimento del danno. La parte più controversa della decisione di secondo grado riguarda il criterio utilizzato per quantificare il danno. I giudici hanno applicato, in via analogica, le norme previste dal codice civile per la garanzia per evizione a carico del venditore. Di conseguenza, hanno stabilito che il risarcimento dovesse comprendere la restituzione del prezzo pagato, il rimborso delle spese di compravendita e un’indennità per l’occupazione illegittima dell’immobile. Gli eredi del notaio hanno impugnato questa decisione dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Questione Giuridica e la Responsabilità del Notaio per Evizione

Il cuore del ricorso in Cassazione si concentra su un punto di diritto fondamentale: è corretto applicare le regole sulla garanzia per evizione del venditore per determinare la responsabilità del notaio per evizione?

La tesi dei ricorrenti è che la responsabilità del notaio ha natura professionale e contrattuale, e quindi dovrebbe seguire le regole generali sul risarcimento del danno, non quelle specifiche previste per il venditore. La Corte d’Appello, invece, ha ritenuto che, poiché l’inadempimento del notaio ha causato un danno identico a quello dell’evizione (la perdita della proprietà), fosse logico applicare gli stessi principi per la quantificazione del risarcimento.

La Decisione Interlocutoria della Cassazione

La Suprema Corte, con la sua ordinanza, non ha fornito una risposta definitiva, ma ha evidenziato la complessità e l’importanza della questione. I giudici hanno riconosciuto che il caso presenta “aspetti in tema di risarcimento del danno da evizione e di correlata responsabilità del Notaio che meritano di essere trattati nella pubblica udienza”.

Questa decisione di rimettere gli atti sul ruolo per una discussione pubblica, invece di decidere in camera di consiglio, segnala che la Corte intende esaminare a fondo la materia. Si tratta di stabilire confini chiari tra la responsabilità del venditore, tenuto a una garanzia specifica, e quella del notaio, legata a un’obbligazione di mezzi professionali.

Le Motivazioni

Le motivazioni alla base del rinvio risiedono nella necessità di un’analisi approfondita dei principi che governano il risarcimento del danno in questo specifico contesto. La Corte territoriale ha fondato la sua decisione sull’applicazione analogica delle norme sull’evizione, riconducendo il danno al cosiddetto “interesse negativo”, ossia a ripristinare la situazione economica dell’acquirente antecedente alla vendita. Tuttavia, la Cassazione deve valutare se questo approccio sia pienamente compatibile con la natura della responsabilità professionale del notaio. La questione impone di bilanciare i principi specifici della compravendita con le regole generali sull’inadempimento contrattuale e sulla determinazione del danno risarcibile.

Le Conclusioni

In conclusione, l’ordinanza interlocutoria non chiude la vicenda ma la apre a un dibattito più ampio e approfondito. La decisione finale, che seguirà alla pubblica udienza, avrà un impatto significativo, poiché potrebbe definire con maggiore precisione i criteri per quantificare il danno in caso di responsabilità del notaio per evizione. Gli operatori del settore immobiliare e i professionisti legali attendono con interesse questo futuro pronunciamento, che farà chiarezza su un’area delicata del diritto civile e della responsabilità professionale.

Quando un notaio è responsabile se l’acquirente perde la proprietà per evizione?
L’ordinanza non decide sul punto, ma conferma che la responsabilità del notaio può sorgere se il suo inadempimento professionale (es. omesso controllo) causa il danno da evizione. Il focus della discussione è su come calcolare tale danno, non sull’esistenza della responsabilità in sé.

Come si calcola il danno da evizione causato da un errore del notaio secondo la Corte d’Appello?
La Corte d’Appello ha applicato per analogia le norme sulla garanzia per evizione del venditore, condannando al risarcimento del cosiddetto “interesse negativo”, che include la restituzione del prezzo, il rimborso delle spese della vendita e il pagamento dei frutti che l’acquirente ha dovuto restituire al terzo che lo ha evitto.

Cosa significa che la Cassazione ha emesso un’ordinanza interlocutoria?
Significa che la Corte non ha ancora preso una decisione definitiva sul caso. Ha ritenuto che le questioni legali sollevate, in particolare quelle relative alla quantificazione del danno per responsabilità del notaio, siano così complesse e importanti da richiedere una discussione in una pubblica udienza, rinviando così il giudizio finale.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 25028 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 25028 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/09/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 23354/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, tutti quali eredi NOME accettanti l’eredità con beneficio di inventario, domiciliati ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, domiciliati ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentati e difesi dagli avvocati

CICALA NOME (CODICE_FISCALE)

(CODICE_FISCALE), SCARCIOLLA

-controricorrenti-

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che l a rappresenta e difende

-controricorrente-

nonchè contro RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO POTENZA n. 406/2022 depositata il 27/06/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5/07/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

La Corte d’appello di Potenza, con sentenza n. 406/2022 depositata il 27/06/2022, ha rigettato l’appello principale degli eredi di NOME ed ha accolto l’appello incidentale dei COGNOME D’COGNOME, condannando gli eredi di NOME, accettanti l’eredità con beneficio di inventario, al pagamento in favore degli

appellati del prezzo dell’immobile da essi pagato ai venditori ed al pagamento della somma dovuta dagli appellati ai venditori per la illegittima occupazione dell’immobile .

Tali due statuizioni in accoglimento dell’appello incidentale dei COGNOMECOGNOME sono l’oggetto del ricorso degli Eredi di NOME COGNOME, affidato a cinque motivi.

L’impianto motivazionale che la Corte territoriale ha posto a fondamento di entrambe le statuizioni si fonda sui principi della garanzia per evizione, analogicamente richiamati ai fini della valutazione della responsabilità della notaia «venendo pur sempre in rilievo le conseguenze della perdita del diritto di proprietà su un bene acquistato in ragione della presenza di un diritto prevalente di soggetti terzi» (così la sentenza alla pag.6-7).

Ed ulteriormente chiarisce la Corte territoriale, alla pag.7 della sentenza, che i principi della garanzia per evizione «per quanto specificamente affermati in rapporto alla responsabilità del venditore, devono trovare applicazione anche al fine di determinare l ‘entità del risarcimento dovuto dal notaio, perché pure in tal caso l’inadempimento viene postulato come determinativo del medesimo danno da evizione totale».

Su tali presupposti la Corte territoriale, ritenuto che nella fattispecie gli acquirenti avevano effettivamente pagato il prezzo dell’immobile e ne avevano subito l’ evizione totale, ha proceduto alla determinazione del danno risarcibile così motivando (pag.8, paragrafo 5.7 della sentenza): «Il rilievo di questo profilo deriva dal fatto che la determinazione del danno da evizione totale è rapportabile, innanzitutto, al c.d. interesse negativo, costituito, appunto, dalla restituzione del prezzo, dal rimborso delle spese della vendita e dai frutti che l’acquirente abbia dovuto corrispondere a colui dal quale sia stato evitto, oltre gli accessori e le spese giudiziali, atteso che, essendo venuta meno la ragione giustificatrice della controprestazione, occorre ripristinare la
situazione economica dell’acquirente antecede nte alla vendita (Cass. sez.2 n.9642 del 16 luglio 2001), salvo che non rilevi anche il lucro cessante ove si accerti che il danneggiante abbia agito con dolo o con colpa in riferimento alla particolare causa che ha determinato l’evizione, come si evince dal richiamo, da parte dell’art.1483 c.c., del disposto dell’art.1479 c.c. che, a sua volta, fa riferimento all’art.1223 c.c. (Cassazione civile sez. II 14/01/2022 n.1069; Cass. sez.2 n.18259 del 17 settembre 2015).»
Conclude infine la Corte d’Appello (pag.8 paragrafo 5.8 della sentenza): «Ora, è evidente che nella specie, come risulta dall’istruttoria di prime cure, il danno subito dagli appellanti incidentali, convenuti in quella sede, è costituito dalla restituzione del prezzo, dalla perdita dell’immobile, oltre che dal rimborso delle spese di compravendita e dall’indennità di occupazione del cespite configurantesi quale frutto civile. »

Assumono i ricorrenti, eredi del AVV_NOTAIO, che così decidendo la Corte territoriale ha fatto mal governo dei principi e delle norme che regolano la garanzia per evizione e la responsabilità del notaio, nonché il risarcimento del danno in generale, e su ciò si appuntano i cinque motivi del presente ricorso.

Con controricorso del 7.11.2022, COGNOME NOME NOME COGNOME NOME chied ono di dichiararsi inammissibile il ricorso proposto e, comunque, ne chiedono il rigetto;

Con controricorso del 21.10.2022, anche gli RAGIONE_SOCIALE Londra , chiedono dichiararsi inammissibile il ricorso proposto e, comunque, ne chiedono il rigetto;

Veniva quindi fissata ex art. 380bis 1 cpc l’adunanza del 5.07.2024

Ritenuto che

Il ricorso presenta aspetti in tema di risarcimento del danno da evizione e di correlata responsabilità del AVV_NOTAIO che meritano di essere trattati nella pubblica udienza.

P.Q.M.

Rimette gli atti sul ruolo affinché venga fissata udienza pubblica per la discussione del ricorso.

Così deciso in Roma, il 5/07/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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