Responsabilità notaio: esclusa se informa sui rischi

Una società immobiliare e i suoi soci citano un notaio per aver applicato un’aliquota fiscale agevolata rivelatasi errata, causando un pesante accertamento fiscale. La Cassazione ha escluso la responsabilità del notaio, confermando la decisione d’appello. È stato provato che il professionista aveva espresso perplessità sul regime fiscale, la cui applicazione era stata una richiesta esplicita dei clienti, su consiglio del loro commercialista. La scelta consapevole del cliente, informato dei rischi, esonera il notaio da responsabilità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità notaio: quando il cliente sceglie il rischio

L’ordinanza in esame affronta un tema cruciale nella prassi professionale: i confini della responsabilità del notaio quando il cliente, pur informato dei rischi, decide di perseguire un’opzione fiscalmente vantaggiosa ma incerta. La Corte di Cassazione, con una decisione ben argomentata, chiarisce che il dovere di consiglio del professionista si arresta di fronte alla scelta consapevole e informata del cliente, specialmente se assistito da altri consulenti.

I fatti del caso: un’agevolazione fiscale costata cara

Una coppia di coniugi, soci di una loro società immobiliare, decide di trasferire a quest’ultima due immobili di loro proprietà. A tal fine, si rivolgono a un notaio per la stipula dell’atto di compravendita. Durante le consultazioni, emerge la possibilità di applicare un’aliquota fiscale agevolata dell’1%, che renderebbe l’operazione economicamente vantaggiosa.

L’atto viene stipulato con l’applicazione di tale regime. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate notifica successivamente un avviso di liquidazione, contestando l’agevolazione e richiedendo il pagamento di un’imposta molto più alta, oltre a sanzioni e interessi, per un totale di oltre 82.000 euro. I clienti, ritenendo di essere stati mal consigliati, citano in giudizio il notaio, chiedendo il risarcimento del danno.

Il Tribunale di primo grado accoglie la domanda, condannando il professionista. La Corte d’Appello, però, ribalta la decisione, respingendo la richiesta di risarcimento. La questione giunge così dinanzi alla Corte di Cassazione.

La valutazione della responsabilità del notaio in Appello

La Corte d’Appello aveva escluso la responsabilità del notaio basandosi su una valutazione complessiva delle prove emerse in giudizio. In particolare, aveva dato peso a tre elementi chiave:

1. La testimonianza: Una testimone presente agli incontri aveva riferito delle perplessità espresse dal notaio sull’applicabilità del regime agevolato, in contrasto con la posizione più decisa del commercialista dei clienti.
2. La clausola contrattuale: L’atto di compravendita conteneva una clausola specifica in cui si affermava che “le parti chiedono quindi l’applicazione” del trattamento fiscale agevolato. Questa formulazione, secondo la Corte, indicava che l’iniziativa proveniva dai clienti e non da un consiglio del notaio.
3. Il ruolo del commercialista: Il fatto che l’impugnazione dell’avviso di liquidazione fosse stata curata dal commercialista dei clienti, e non dal notaio, è stato interpretato come un ulteriore indizio che fosse stato proprio il primo a sostenere la tesi dell’applicabilità dell’agevolazione.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la sentenza d’appello. I giudici hanno ribadito un principio fondamentale: la valutazione delle prove e l’accertamento dei fatti sono di competenza esclusiva del giudice di merito (Tribunale e Corte d’Appello) e non possono essere riesaminati in sede di legittimità, a meno che la motivazione non sia del tutto assente o manifestamente illogica.

Nel caso specifico, la Cassazione ha ritenuto che la motivazione della Corte d’Appello fosse logica, coerente e basata su una pluralità di elementi probatori concordanti. I giudici di secondo grado non hanno fatto una valutazione atomistica delle singole prove, ma le hanno considerate nel loro insieme, giungendo alla conclusione che il notaio avesse adempiuto al suo dovere di informazione e consiglio. Egli aveva manifestato i propri dubbi, ma la scelta finale di procedere con il regime fiscale rischioso era stata dei clienti, verosimilmente spinti dalle loro necessità economiche e dalle rassicurazioni del loro commercialista.

La Corte ha sottolineato che la clausola contrattuale, in cui le parti “chiedevano” l’applicazione dell’agevolazione, non avrebbe avuto senso se l’idea fosse partita dal notaio stesso. Questa richiesta esplicita corroborava la tesi che il professionista avesse recepito una volontà altrui, dopo averne illustrato i possibili rischi.

Le conclusioni

L’ordinanza ribadisce che la responsabilità del notaio non è assoluta. Se il professionista informa adeguatamente il cliente sui rischi e sulle incertezze di una determinata operazione, e il cliente, pienamente consapevole, decide comunque di procedere, il notaio non può essere ritenuto responsabile per le conseguenze negative. Il dovere di consiglio è un obbligo di mezzi, non di risultato. Il notaio deve fornire gli strumenti per una decisione informata, ma la scelta finale, con i relativi rischi, spetta al cliente, soprattutto quando è assistito da altri professionisti, come un commercialista, che intervengono specificamente sull’aspetto fiscale dell’operazione.

Quando un notaio è esente da responsabilità per un consiglio fiscale errato?
Secondo questa ordinanza, il notaio non è responsabile se dimostra di aver adempiuto al proprio dovere di informazione, manifestando al cliente le proprie perplessità e i rischi connessi all’applicazione di un determinato regime fiscale, e se la scelta finale è stata del cliente, che ha consapevolmente deciso di assumersi il rischio.

Che valore probatorio ha una clausola in cui le parti “chiedono” un’agevolazione fiscale?
Una clausola di questo tipo ha un valore probatorio rilevante. La Corte ha ritenuto che tale formulazione rafforzi la tesi che l’iniziativa di applicare il regime fiscale non sia partita da un consiglio del notaio, ma sia stata una richiesta specifica delle parti, esonerando così il professionista da responsabilità per la scelta effettuata.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove e le testimonianze?
No, la Corte di Cassazione non può riesaminare nel merito le prove, come le testimonianze. Il suo compito è verificare la corretta applicazione delle norme di diritto e controllare che la motivazione della sentenza impugnata sia logica e non contraddittoria. La valutazione delle prove spetta esclusivamente ai giudici di primo e secondo grado.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 6636 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 6636 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27469/2021 R.G. proposto da : COGNOME NOMECOGNOME in proprio e quale amministratore della RAGIONE_SOCIALE DI COGNOME NOMECOGNOME rappresentati e difesi dall ‘avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE , domiciliazione digitale come in atti

-ricorrenti- contro

ASSICURATORI DEI RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende, domiciliazione digitale come in atti

-controricorrenti-

nonché contro

COGNOME rappresentato e difeso dal l’avvocato NOME (CODICE_FISCALE, domiciliazione digitale come in atti

-controricorrente-

nonché contro

COGNOME NOME

-intimato- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 2972/2021 depositata il 28/07/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 3 gennaio 2012, RAGIONE_SOCIALE NOME COGNOME e NOME COGNOME evocavano in giudizio, davanti al Tribunale di Napoli, il notaio NOME COGNOME per sentir accertare la sua responsabilità professionale e condannarlo al risarcimento dei danni quantificati in euro 82.600, oltre alla restituzione dell’onorario di euro 1600 e al risarcimento del maggior danno patito per avere fatto ricorso al credito bancario al fine di reperire la provvista necessaria per pagare le imposte e le sanzioni dovute alla amministrazione finanziaria.
Gli attori esponevano che i coniugi COGNOME e COGNOME, volendo alienare alla società immobiliare RAGIONE_SOCIALE (società della quale il COGNOME era amministratore e i coniugi erano soci) due immobili siti in Napoli,

si erano rivolti al professionista per un parere di fattibilità e convenienza della vendita.

Il notaio aveva affermato che l’operazione era possibile e che i costi dell’atto erano ridotti trovando applicazione l’aliquota dell’1% ai sensi dell’articolo 1 della tariffa allegata al d.p.r. 131/1986. In data 17 maggio 2007 era stato stipulato il contratto di vendita con applicazione dell’aliquota fiscale ridotta. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate di Napoli aveva notificato alla Raf I mmobiliare l’avviso di liquidazione chiedendo il pagamento della somma di euro 57.600 a titolo di imposta di registro, ipotecaria e catastale ritenendo che l’atto di vendita non potesse essere assoggettato alla tassazione agevolata. A ciò aveva fatto seguito la notifica di una cartella esattoriale dell’importo di euro 82.60 9,91, comprensivo delle sanzioni e degli interessi.
L’avviso di liquidazione era stato impugnato davanti alla Commissione provinciale tributaria di Napoli e il ricorso era stato respinto, come pure l’appello. Poiché il trasferimento dell’immobile aveva l’unica finalità di ‘scaricare dalla tassazione i costi dei lavori edili’ di ristrutturazione l’operazione sarebbe stata conveniente solo nel caso di tassazione ridotta, mentre con quella nella misura del 10% l’atto di vendita non presentava alcuna utilità.

Peraltro, dallo studio della disciplina emergeva con evidenza l’inapplicabilità dell’imposta di registro agevolata difettando il requisito soggettivo giacché i venditori erano persone fisiche non soggette ad IVA.

Si costituiva in giudizio il notaio COGNOME rilevando che dall’articolo 6 del contratto di compravendita emergeva che la scelta del regime fiscale era stata il frutto di una richiesta esplicita delle parti. Contestava la dinamica dei fatti esposti in citazione precisando di essersi limitato a recepire le indicazioni del commercialista delle parti, NOME COGNOME il quale aveva rappresentato l’urgenza per i contraenti di trasferire gli immobili con un regime fiscale agevolato.

Concludeva per sentir accertare il proprio difetto di legittimazione passiva, ritenendo responsabile dei fatti il commercialista, NOME COGNOME che provvedeva ad evocare in giudizio. Chiedeva altresì di citare in causa la propria compagnia assicuratrice, Lloyd’s di Londra. Si costituiva il commercialista chiedendo il rigetto della domanda, precisando di avere manifestato le proprie perplessità, sia al notaio, che alle parti riguardo all’applicazione della tassazione agevolata.

Si costituiva l’assicuratore contestando la pretesa.

Con sentenza del 22 settembre 2016 Tribunale di Napoli accoglieva la domanda attorea condannando il professionista al pagamento dell’importo richiesto , oltre interessi legali dalla pubblicazione di quella sentenza al saldo, e, in accoglimento della domanda di garanzia proposta dal notaio, condannava l’assicuratore a tenere indenne il professionista di tutte le somme dovute, detratta la franchigia di euro 5000.

Avverso tale sentenza proponevano appello gli assicuratori dei Lloyd’s con atto di citazione del 21 marzo 2017 chiedendo il rigetto della domanda e la condanna degli attori alla restituzione delle somme versate in esecuzione della decisione di primo grado. In via subordinata, chiedevano accertarsi la colpa esclusiva o concorrente del commercialista Cantone e degli attori.

Si costituivano NOME COGNOME e NOME COGNOME, in proprio e quale amministratore della RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME Maria, con separati atti, eccependo l’inammissibilità del gravame e la sua infondatezza. Si costituiva altresì il notaio COGNOME spiegando appello incidentale per il rigetto della domanda e la restituzione della somma corrisposta al difensore degli attori.

Con sentenza del 28 luglio 2021 la Corte d’appello di Napoli in accoglimento delle impugnazioni rigettava la domanda proposta, nei confronti di NOME COGNOME, da NOME COGNOME in proprio e nella dedotta qualità, e da NOME COGNOME con condanna di questi ultimi alla restituzione in favore dell’assicuratore delle somme percepite

sulla base della sentenza di primo grado, dichiarava assorbita la domanda di garanzia proposta da COGNOME Luigi nei confronti della compagnia assicuratrice e regolava le spese del doppio grado di giudizio.

Avverso tale sentenza propongono ricorso per cassazione NOME RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME affidandosi a tre motivi.

COGNOME, in proprio e quale amministratore della società Resistono con controricorso gli assicuratori dei RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME chiedendo la inammissibilità e, comunque, il rigetto del ricorso.

I ricorrenti, NOME COGNOME e gli assicuratori RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE depositano memorie.

Motivi della decisione

Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione, ai sensi dell’articolo 360, n. 3, degli articoli 116, 244 c.p.c. e 2697, 2727, 2729 c.c. e, ai sensi articolo 360, n. 5 c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo e il difetto o la contraddittorietà della motivazione.

La circostanza che in occasione del primo incontro riferito dalla teste COGNOME il notaio ed il commercialista avessero opinioni differenti sull’aliquota applicabile, non proverebbe che il notaio avesse poi reso una adeguata consulenza fiscale alle parti interessate.

La seconda parte della prova testimoniale si tradurrebbe in una dichiarazione de relato ex parte actoris che la Corte territoriale avrebbe dovuto ritenere priva di valenza probatoria. In questo ricorrerebbe l’errore di diritto, per non avere applicato alla dichiarazione de relato il regime giuridico riconosciuto dalla giurisprudenza in materia.

In secondo luogo, la circostanza riferita dalla teste, di avere modificato la bozza che, inizialmente, prevedeva l’applicazione dell’imposta piena e non agevolata, non costituirebbe prova favorevole alla posizione del notaio. Analoga valutazione dovrebbe

riferirsi alla circostanza che il ricorso tributario avverso la cartella di accertamento sarebbe stato redatto dal commercialista COGNOME

Il motivo è inammissibile perché parte ricorrente pretende di rimettere alla valutazione della Corte di legittimità accertamenti che riguardano il profilo probatorio che sono esclusivamente fattuali e di pertinenza del giudice di merito.

Costituisce principio consolidato quello secondo cui spetta solo al giudice di merito l’individuazione delle fonti del proprio convincimento valutando le prove, controllandone la logica attendibilità e la giuridica concludenza, scegliendo, fra esse, quelle funzionali alla dimostrazione dei fatti in discussione.

Il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (che attribuisce rilievo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e presenti carattere decisivo per il giudizio), né in quello del precedente n. 4, disposizione che – per il tramite dell’art. 132, n. 4, c.p.c. – dà rilievo unicamente all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11892 del 10/06/2016, Rv. 640194 – 01).
Ma quella violazione non si può ravvisare nella mera circostanza che il giudice abbia valutato le prove proposte dalle parti attribuendo maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività consentita dal paradigma dell’art. 116 c.p.c., che non a caso è rubricato alla “valutazione delle prove” (Cass. n. 11892 del 2016).

Nel caso di specie la violazione di legge non potrebbe neppure riguardare il regime della prova testimoniale de relato, poiché la

valutazione del materiale probatorio operata dalla Corte territoriale è stata complessiva e fondata su una pluralità di elementi.

In particolare, con riferimento alla rilevanza delle dichiarazioni testimoniali, la Corte ha distinto le dichiarazioni apprese direttamente dalla testimone, per essere stata presente al dialogo e ne ha tratto le opportune considerazioni giuridiche, rispetto a quelle percepite de relato, riferite al secondo incontro tra i due professionisti.

A prescindere dalla circostanza secondo cui anche la testimonianza de relato actoris costituisce un elemento di cui il giudice può tenere conto ai fini della decisione (pur avendo un valore probatorio fortemente attenuato), nel contesto di altre risultanze di causa (Cass. 7 ottobre 2020, n. 21568) quelle dichiarazioni sono state prese in considerazione dalla Corte territoriale unitamente ad altri elementi probatori.

In particolare, ritiene la Corte di merito che il riscontro alle dichiarazioni testimoniali è costituito dall’art. 6 del contratto di compravendita che prevede che ‘le parti chiedono quindi l’applicazione del trattamento fiscale di cui all’articolo 1’ della tariffa allegata al d.p.r. 131/1986. Clausola che non avrebbe avuto senso se l’iniziativa dell’applicazione del regime fiscale agevolato fosse riferibile ad un consiglio del notaio.

Infine, la Corte di merito con argomentazione logica e ragionevole ha reputato che la circostanza che l’impugnazione dell’avviso di liquidazione fu redatto dal commercialista NOME renderebbe inverosimile la tesi secondo cui sarebbe stato il commercialista a sostenere l’inapplicabilità del regime fiscale agevolato.

Pertanto, non sussiste violazione dell’articolo 116 c.p.c. dell’articolo 2967 c.c. laddove il giudice di merito, nell’esercizio del prudente apprezzamento delle risultanze istruttorie, indichi con motivazione logica ed esauriente le ragioni della ritenuta decisività di alcune risultanze istruttorie a preferenza di altre.

Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione, ai sensi dell’articolo 360, n. 3 c.p.c., degli articoli 116 c.p.c., 2697, 2727 e 2729 c.c., ai sensi dell’articolo 360, n. 5, la illogicità e contraddittorietà della motivazione. Secondo i ricorrenti la clausola contenuta nell’arti colo 6 non può costituire elemento di prova della provenienza della richiesta di agevolazione dalle parti e non dal notaio.

Il motivo è destituito di fondamento. La doglianza si atteggia quale critica alla sufficienza e idoneità della motivazione della decisione impugnata, laddove si pretende una valutazione atomistica delle singole deposizioni e non già il necessario esame complessivo delle stesse unitamente agli altri elementi probatori, non essendo consentito a questa Corte di procedere ad un nuovo esame di merito attraverso una autonoma valutazione delle risultanze degli atti di causa.

Va rilevato che la motivazione adottata dalla Corte territoriale è logica e coerente laddove ritiene che il notaio abbia offerto la prova dell’esatto adempimento riguardo al dovere di informazione e consiglio posto a suo carico.

Un primo elemento è dedotto dalla deposizione della teste NOME COGNOME sminuita dal primo giudice, la quale fu presente al primo incontro tra notaio e commercialista in cui il primo manifestò esplicitamente il convincimento sull’inapplicabilità del reg ime fiscale agevolato.

La deposizione troverebbe riscontro nel contratto di compravendita che, all’articolo 6, prevede che ‘le parti chiedono quindi l’applicazione del trattamento fiscale di cui all’articolo 1’ della tariffa allegata al d.p.r. 131/1986.

Infine, la circostanza che l’impugnazione dell’avviso di liquidazione fu redatta dal commercialista COGNOME fa presumere -secondo la Corte territoriale- che fosse stato il commercialista a sostenere

l’applicabilità del regime fiscale, supportando quelle ragioni anche davanti alla Commissione Tributaria.

La seconda censura oggetto del motivo si atteggia come contestazione all’interpretazione di una clausola contrattuale, senza fare alcun riferimento ai criteri di ermeneutica ex art. 1362 e segg. Secondo il consolidato orientamento di questa Corte al fine di far valere tale violazione, il ricorrente per cassazione deve non solo fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti, non essendo consentito il riesame del merito in sede di legittimità (Cass. 9/10/2012, n. 17168; Cass. 11/03/2014, n. 5595; Cass. 27/02/2015, n. 3980; Cass. 19/07/2016, n. 14715).
Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano la violazione, ai sensi dell’articolo 360, n. 3 c.p.c., degli articoli 116 c.p.c., 2697, 2727 e 2729 c.c., ai sensi dell’articolo 360, n. 5 c.p.c, l’illogicità e contraddittorietà della motivazione. La Corte territoriale avrebbe contraddittoriamente affermato nella premessa della decisione di condividere i principi espressi nella sentenza di primo grado, riguardo al fatto che il notaio sia gravato di un obbligo di consulenza fiscale e di consiglio altamente specializzato, senza però trarne le dovute conseguenze.
Il motivo è inammissibile poiché si richiede alla Corte di legittimità di svolgere una indagine in fatto. I ricorrenti non intendono affermare che la Corte non avrebbe applicato il principio giurisprudenziale secondo cui sul notaio grava il dovere di informare il cliente in ordine alla disciplina anche fiscale dell’atto che viene richiesto di ricevere, ma contestano la ricostruzione in fatto che, al contrario, secondo la Corte territoriale avrebbe dimostrato che il

professionista era stato adempiente rispetto al dovere di consiglio, poiché aveva espresso le proprie perplessità riguardo all’applicabilità del regime fiscale agevolato.

La Corte territoriale ha infatti chiaramente argomentato che l’esame delle ‘risultanze istruttorie, sollecitato con i motivi di gravame, induce a ritenere che il notaio COGNOME abbia offerto la prova dell’esatto adempimento del dovere di informazione e co nsiglio posto a suo carico … evincendosi dalle fonti di prova innanzi richiamate che non venne meno al dovere di consigliare correttamente le parti in ordine al profilo fiscale dell’atto di compravendita che la registrazione dell’atto, secondo l’aliquota a gevolata, fu voluta dalle parti, verosimilmente per le ragioni indicate dalla teste COGNOME nella sua deposizione (‘preciso che il dottore COGNOME riferì che il signor COGNOME aveva dei problemi economici e che quindi chiedeva applicarsi l’imposta di registro con aliquota dell’1%’)’.
Le considerazioni contenute nella memoria non consentono di superare le argomentazioni che precedono.

Il ricorso per quanto precede deve essere rigettato con condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese di lite.

PTM

Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese in favore della parte controricorrente Assicuratori dei LloydRAGIONE_SOCIALE LloydRAGIONE_SOCIALE e del controricorrente NOME COGNOME liquidandole in € 5.000,00 ciascuno, per compensi oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, ivi compresi esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, da atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13.

Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione della Corte

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