Rigetto della domanda di risoluzione del contratto di mediazione

Un acquirente ha citato in giudizio un’agenzia immobiliare per la restituzione della provvigione, sostenendo che l’agenzia non avesse comunicato la presenza di ipoteche sull’immobile. Il Tribunale di Brescia ha respinto la domanda, stabilendo che la responsabilità del mediatore immobiliare non include automaticamente l’obbligo di effettuare indagini tecnico-giuridiche come le visure ipotecarie, a meno che non riceva un incarico specifico. La conclusione finale dell’affare da parte dell’acquirente, sebbene a un prezzo inferiore, ha inoltre escluso la gravità dell’inadempimento contestato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 dicembre 2024 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Mediatore Immobiliare: Quali sono i Limiti della sua Responsabilità?

La questione della responsabilità mediatore immobiliare è un tema cruciale per chiunque si appresti a comprare casa. È comune affidarsi a un professionista del settore, ma cosa succede se, dopo aver firmato un preliminare e pagato la provvigione, emergono gravi problemi sull’immobile, come la presenza di ipoteche? Una recente sentenza del Tribunale di Brescia fa luce sui confini degli obblighi informativi dell’agente immobiliare, chiarendo quando può essere ritenuto responsabile e quando, invece, l’onere della verifica ricade altrove.

I Fatti del Caso: Un Acquisto Travagliato

Un acquirente, dopo aver individuato l’immobile dei suoi sogni tramite un’agenzia immobiliare, firmava un contratto preliminare di compravendita nel 2014, versando una cospicua caparra al venditore e la provvigione pattuita all’agenzia. Tuttavia, la stipula del contratto definitivo veniva ripetutamente rimandata.

Solo nel 2016 il mediatore comunicava all’acquirente che il trasferimento di proprietà non poteva avvenire a causa di una “ipoteca gravante sull’appartamento”, che si rivelava essere parte di un’esposizione debitoria di decine di milioni di euro. La società venditrice, insolvente, veniva successivamente dichiarata fallita.

L’acquirente riusciva a concludere l’acquisto solo nel 2019, trattando direttamente con la curatela fallimentare, ma a condizioni diverse: la caparra versata non veniva riconosciuta e doveva farsi carico di ulteriori spese legali e fiscali. Di conseguenza, citava in giudizio l’agenzia immobiliare chiedendo la risoluzione del contratto di mediazione e la restituzione della provvigione, accusandola di aver violato il suo dovere di informazione.

L’Analisi del Tribunale e la responsabilità mediatore immobiliare

Il Tribunale di Brescia ha rigettato la domanda dell’acquirente, fornendo un’analisi dettagliata dei doveri del mediatore. La decisione si fonda su tre pilastri principali.

Il Diritto alla Provvigione

In primo luogo, il giudice ha confermato che il diritto del mediatore alla provvigione era sorto legittimamente. L’affare, inteso come la stipula del contratto preliminare, si era concluso per effetto del suo intervento, come previsto dal codice civile. Il pagamento della commissione, avvenuto contestualmente al preliminare, era quindi corretto dal punto di vista formale.

L’Obbligo Informativo del Mediatore: Limiti e Doveri

Il punto centrale della sentenza riguarda l’estensione dell’obbligo informativo previsto dall’art. 1759 c.c. Il Tribunale ha ribadito un principio consolidato in giurisprudenza: il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che dovrebbe conoscere con la comune diligenza, che possono influenzare la sicurezza dell’affare.

Tuttavia, questo dovere non si spinge fino a imporre al mediatore di svolgere di sua iniziativa indagini tecnico-giuridiche complesse, come le visure catastali e ipotecarie. Tali attività non rientrano nelle sue competenze tipiche, a meno che non gli venga conferito uno specifico incarico in tal senso. Nel caso di specie, l’acquirente non è riuscito a dimostrare di aver mai affidato tale compito specifico all’agenzia.

La Mancanza di Prova e la Condotta dell’Acquirente

Infine, il Tribunale ha evidenziato alcune carenze probatorie da parte dell’attore. Quest’ultimo, infatti, non è riuscito a dimostrare che le ipoteche fossero già presenti prima della firma del preliminare. Inoltre, la stessa condotta dell’acquirente ha indebolito la sua posizione: pur essendo venuto a conoscenza dei problemi finanziari del venditore, ha scelto di proseguire nell’affare. La conclusione del contratto definitivo con la curatela, peraltro a un prezzo significativamente inferiore a quello originario (€200.000 in meno), è stata vista dal giudice come la prova che l’affare si era comunque positivamente concluso, escludendo quindi la sussistenza di un “grave inadempimento” da parte del mediatore che potesse giustificare la risoluzione del contratto.

Le Motivazioni della Decisione

Il Tribunale ha rigettato la domanda perché l’attore non ha fornito la prova di un inadempimento grave imputabile al mediatore. La decisione si basa sulla distinzione tra l’obbligo generale di diligenza e correttezza, che impone al mediatore di riferire le circostanze note, e l’assenza di un obbligo legale di effettuare specifiche verifiche tecnico-giuridiche come le visure ipotecarie senza un mandato esplicito. Il mediatore non è un notaio né un avvocato e non gli si può richiedere di svolgere attività che esulano dalla sua competenza professionale, a meno che non si impegni contrattualmente a farlo. La circostanza che l’acquirente abbia infine acquistato l’immobile, ottenendo anche un notevole vantaggio economico, ha reso l’eventuale omissione informativa del mediatore non sufficientemente “grave” da giustificare la risoluzione del contratto di mediazione e la restituzione della provvigione.

Conclusioni: Cosa Imparare da questa Sentenza

Questa sentenza offre un importante monito per tutti gli acquirenti immobiliari. La responsabilità mediatore immobiliare ha confini precisi. Non si può dare per scontato che l’agenzia effettui controlli approfonditi sulla situazione giuridica dell’immobile. Per tutelarsi efficacemente, l’acquirente ha due strade: la prima è conferire un incarico scritto e specifico al mediatore per l’esecuzione di tutte le verifiche necessarie; la seconda, e più consigliabile, è quella di avvalersi di un proprio professionista di fiducia (un avvocato o un notaio) che effettui una completa due diligence immobiliare prima di firmare qualsiasi impegno vincolante, come il contratto preliminare.

L’agente immobiliare è sempre obbligato a effettuare le visure ipotecarie su un immobile?
No. Secondo la sentenza, il mediatore non è tenuto a svolgere indagini tecnico-giuridiche specifiche, come le visure ipotecarie, a meno che non abbia ricevuto un incarico specifico in tal senso dal cliente. Il suo obbligo informativo si limita alle circostanze a lui note o conoscibili con l’ordinaria diligenza.

Se un acquirente scopre dei problemi sull’immobile dopo aver firmato il preliminare, ha diritto alla restituzione della provvigione?
Non automaticamente. In questo caso, il diritto alla restituzione è stato negato perché l’acquirente non ha provato un grave inadempimento del mediatore. Inoltre, il fatto che l’acquirente abbia comunque concluso l’affare, seppur a condizioni diverse e più vantaggiose, ha indebolito la sua richiesta di risoluzione del contratto di mediazione.

Cosa si intende per “grave inadempimento” nel contesto di un contratto di mediazione?
Un inadempimento è considerato “grave” (ai sensi dell’art. 1455 c.c.) quando è così rilevante da compromettere l’interesse della parte non inadempiente alla prosecuzione del contratto. La sentenza ha ritenuto che, poiché l’affare si è concluso e l’acquirente ha ottenuto un vantaggio economico (un prezzo inferiore), l’eventuale omissione informativa del mediatore non potesse essere considerata sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI BRESCIA N. 4493 2024 – N. R.G. 00013924 2022 DEL 04 11 2024 PUBBLICATA IL 04 11 2024

TRIBUNALE di BRESCIA

Sezione Seconda Civile

PROVVEDIMENTO A SEGUITO DI UDIENZA EX ART. 127 TER C.P.C.

Il giudice istruttore, AVV_NOTAIO COGNOME, visto il proprio decreto con il quale è stata disposta la trattazione dell’udienza del 31.10.2024,

ai sensi dell’art. 127 ter c.p.c., lette le note in sostituzione d’udienza depositate dalla parte ricorrente,

precisate le conclusioni come in atti.

Il AVV_NOTAIO pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.

La comunicazione del presente provvedimento equivale alla lettura.

Il giudice

NOME COGNOME

Controparte_1

ha emesso la seguente

SENTENZA ex art. 281 sexies cpc.

Con atto di citazione ritualmente notificato, , premesso di essersi rivolto, nell’anno 2014, alla società di RAGIONE_SOCIALE immobiliare RAGIONE_SOCIALE al fine di acquistare un immobile nella Residenza Caesar di Sirmione, e dato atto di aver conferito specifico incarico di RAGIONE_SOCIALE a detta società, esponeva: che dopo aver individuato uno degli appartamenti compresi nella Residenza Caesar di suo gradimento, egli sottoscriveva in data 3.12.2014 contratto preliminare di compravendita con la società proprietaria dell’immobile, pattuendo la data per Parte_1 Controparte_2
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA

Sezione Seconda Civile

Il Tribunale, nella persona del AVV_NOTAIO ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. rNUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO del ruolo affari contenziosi civili e promossa da

, (C.F.: ), con il patrocinio dell’AVV_NOTAIO, del foro di Bolzano e l’AVV_NOTAIO, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo sito in Brescia alla INDIRIZZO, Parte_1 C.F._1

ATTORE

contro

C.F.:

P.IVA_1

, contumace;

CONVENUTA

il rogito entro il 15.12.2015; che contestualmente alla firma del preliminare l’attore corrispondeva la caparra di € 150.000 alla promittente venditrice e il compenso di € 27.450 alla società di RAGIONE_SOCIALE; né prima della firma del preliminare, né successivamente la società mediatrice comunicava all’attore l’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto di interesse; solo a seguito di solleciti dell’attore, motivati dalle plurime richieste della venditrice di proroga del termine per la stipula del definitivo, la mediatrice comunicava, il giorno 16.09.2016, che il trasferimento di proprietà non sarebbe potuto avvenire, perché ‘in questo momento nessuno dispone delle autorizzazioni necessarie per procedere alla cancellazione dell’ipoteca gravante sul suo appartamento’; nella stessa comunicazione la resistente faceva presente l’esistenza di ipoteche per decine di milioni di euro, iscritte sull’immobile promesso; da ulteriori ricerche emergeva che la società venditrice era insolvente; detta società veniva dichiarata fallita in data 8.1.2018; in data 28.1.2019 l’attore stipulava atto definitivo di compravendita con la curatela fallimentare, senza che gli venisse riconosciuto il pagamento da parte sua della caparra; nel suddetto atto l’attore si faceva carico delle spese di cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli, pagando a titolo di imposte l’importo di € 4.495,73; per addivenire a detta stipula l’attore sosteneva ulteriori spese di assistenza legale; la società di RAGIONE_SOCIALE, omettendo di informare il cliente della presenza di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto di compravendita, aveva violato gli obblighi di diligenza, correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto, imposti dagli artt. 1176 e 1759 c.c.; la condotta gravemente inadempiente della convenuta legittimava la richiesta di risoluzione del contratto di RAGIONE_SOCIALE e la conseguente pretesa di restituzione della somma pagata dall’attore a titolo di provvigione.
Tutto ciò premesso, l’attore citava in giudizio la società convenuta per sentire accertare il grave inadempimento della stessa al contratto di RAGIONE_SOCIALE ex art. 1453 c.c. con conseguente condanna della medesima alla restituzione degli importi percepiti a titolo di provvigione ammontanti a complessivi € 27.450,00, con gli interessi nella misura prevista dall’art. 1284 quarto comma c.c. dalla domanda al saldo, con rifusione delle spese legali.

La convenuta, ancorché regolarmente citata in giudizio, non si costituiva e veniva dichiarata contumace.

Alla prima udienza il giudice concedeva i termini per il deposito delle memorie di rito.

La causa veniva istruita con la prova per testi e l’interpello e, tuttavia, il legale rappresentante della convenuta, ancorché regolarmente intimato, non si presentava a rendere interpello.

Esaurita l’istruttoria, il AVV_NOTAIO tratteneva la causa in decisione ai sensi dell’art. e 281 sexies cpc, nelle forme della trattazione scritta ex art. 127 ter cpc.

MOTIVI

L’attore chiede accertare il grave inadempimento della convenuta al contratto di RAGIONE_SOCIALE ex art. 1453 c.c. con conseguente condanna della medesima alla restituzione degli importi percepiti a titolo di provvigione ammontanti a complessivi € 27.450,00, oltre interessi ex art. 1284 quarto comma c.c., avendo, in tesi, la convenuta violato gli obblighi informativi gravanti sulla medesima.

La domanda non può essere accolta.

Va premesso che non vi è contestazione sull’originario diritto del mediatore alla provvigione, atteso che sussiste nella specie nesso causale fra l’attività da esso prestata e la conclusione dell’affare.

Invero, dal documento prodotto al doc. 1 ‘Incarico di RAGIONE_SOCIALE‘, debitamente sottoscritto da entrambe le parti si legge essenzialmente che l’attore ‘conferisce incarico di RAGIONE_SOCIALE all’agente immobiliare, al quale verserà, nel momento in cui il preliminare di compravendita, a seguito del pagamento della caparra confirmatoria, acquisisce piena validità, l’importo di € 22.500, (ventiduemilaecinqucento/00) oltre IVA, a titolo di provvigione, con contestuale rilascio di fattura’. Tale pattuizione costituisce applicazione della norma (art. 1757 c.c.) che regola il diritto alla provvigione del mediatore, il quale, come noto, sorge allorchè l’affare sia stato concluso ‘per effetto dell’intervento’ del mediatore stesso.
Non è necessario che il nesso eziologico sia immediato e diretto ma è sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti in modo da costituire l’antecedente (logico e temporale)

indispensabile per la conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. 538/2024; conf. Cass. 25851/2014).

Tanto premesso, risulta dimostrato (e pure pacifico) che il contratto preliminare del 3.12.2014, debitamente sottoscritto dall’attore acquirente e dalla società venditrice, è stato validamente stipulato per effetto dell’opera di RAGIONE_SOCIALE della convenuta.

Tale circostanza è stata confermata in sede di istruttoria testimoniale dal teste, sig. , curatore fallimentare del fallimento della società venditrice, il quale ha affermato che: ‘ aveva sottoscritto un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile con garage a Sirmione dalla fallita.’ Testimone_1 Controparte_2 Parte_1

Il pagamento della provvigione da parte dell’attore è stato, pertanto, all’epoca, legittimamente effettuato.

Per contro, non sussiste il diritto alla restituzione in quanto difetta la prova dell’asserito inadempimento grave della convenuta al contratto di RAGIONE_SOCIALE, che solo giustifica la risoluzione del contratto e la restituzione della prestazione ricevuta.

Ed invero, l’attore allega di aver diritto alla restituzione della provvigione versata alla convenuta, ritenendo che l’omessa informazione, attinente all’esistenza di iscrizioni ipotecarie sull’immobile, abbia impedito all’attore una tempestiva e congrua valutazione delle possibili azioni a tutela delle sue ragioni.

E’ pur vero che secondo quanto previsto dall’art. 1759 c.c. il mediatore che presta la propria opera nell’ambito di un contratto preliminare di compravendita immobiliare deve comunicare al promissario acquirente le circostanze rilevanti ai fini del contratto che sono a lui note o comunque sono facilmente conoscibili e non può fornire informazioni non veritiere, né informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché i doveri di correttezza e diligenza gli impongono di astenersi dal darle.
E tuttavia, tale dovere non si traduce nell’obbligo, a carico del mediatore, di svolgere indagini di natura tecnico-giuridica di cui il medesimo non ha competenza.

La giurisprudenza di legittimità è poi concorde nel ritenere che: ‘Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico- giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente’.
Sulla base di tale principio, deve quindi ritenersi che il mediatore non sia tenuto, in assenza di specifico incarico, a svolgere le indagini di natura tecnico giuridica volte, ad es. a verificare la situazione ipotecaria e/o catastale dell’immobile oggetto dell’affare, come asserito dall’attore (e come confermato anche da Cass. n. 34503/2023 e n. 29229/2019).

In sostanza, il mediatore è gravato in positivo dell’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tale caso di astenersi dal darle.

In ogni caso, il mediatore, comunque, non è tenuto, in assenza di un incarico specifico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica, volte alla verifica dell’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie, come nel caso di specie.

Né l’attore ha dimostrato di aver conferito specifico incarico al mediatore in tal senso.

Alla luce dei documenti prodotti non può infatti ritenersi provato che l’attore avesse conferito alla convenuta alcun incarico specifico a svolgere particolari indagini in merito alla situazione ipocatastale dell’immobile oggetto di compravendita, non risultando alcun impegno in tal senso né dai documenti negoziali né dalla corrispondenza prodotta

Pertanto la domanda va ritenuta infondata per mancata sussistenza del grave inadempimento a carico del mediatore.

Peraltro, anche a voler ritenere sussistente in capo al mediatore l’obbligo di informare il cliente dell’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli a carico dell’immobile oggetto dell’affare, deve tuttavia rilevarsi che l’attore non ha né allegato specificamente né documentato l’esistenza di iscrizioni che gli abbiano in concreto impedito la conclusione dell’affare.

Anzitutto, l’attore non ha prodotto la prova della sussistenza delle asserite iscrizioni pregiudizievoli, gravanti sull’immobile oggetto dell’affare, prima della stipula del contratto preliminare del 3.12.2014.

Sul punto, si osserva che la visura ipotecaria prodotta al doc. 15 è assolutamente non intellegibile e priva di riferimenti specifici alle inadempienze rivolte all’RAGIONE_SOCIALE (come ad esempio il generico riferimento ad una serie di iscrizioni volontarie, senza distinguere, nello specifico, la presenza di iscrizioni giudiziali; la mancata individuazione dei mappali specifici riferibili alla porzione oggetto dell’affare e il generico riferimento all’intero complesso immobiliare di proprietà della società venditrice senza riferimento specifico alla porzione oggetto dell’affare per cui è causa). Controparte_2
Difetta, pertanto, la prova dell’oggettivo inadempimento imputabile alla mediatrice resistente.

Inoltre, il medesimo ricorrente ha prodotto al doc. 8 una mail di provenienza della società mediatrice nella quale quest’ultima ha fatto specifico riferimento all’esistenza di contenzioso tra la società venditrice e l’RAGIONE_SOCIALE delle Entrate per debiti della venditrice, con contestuale richiesta di differimento della data prevista per il rogito notarile.

Ciò dimostra, pertanto, che il ricorrente, nonostante fosse venuto a conoscenza, nelle more tra contratto preliminare e definitivo (doc. 8) del debito della venditrice con l’RAGIONE_SOCIALE delle entrate, ha comunque manifestato la volontà di proseguire nell’affare.

Conseguentemente, deve ritenersi insussistente il requisito della gravità ex art. 1455 c.c. atteso che, non solo il ricorrente ha manifestato la volontà di proseguire nell’affare nonostante la conoscenza di debito della venditrice con l’RAGIONE_SOCIALE delle entrate ma, per contro, egli ha stipulato il contratto definitivo e pertanto, ha concluso l’affare.

Invero, come ammesso e documentato dalla stessa parte attrice, in data 28.1.2019 l’attore ha stipulato il rogito notarile (doc. 24) di compravendita con la curatela fallimentare della pattuendo il minor prezzo di € 550.000 (oltre Iva), a fronte dell’originario prezzo fissato nel preliminare di € 750.000 (oltre Iva). CP_2

Conseguentemente, risulta evidente la positiva conclusione dell’affare e l’acquisto dell’immobile oggetto di causa da parte del ricorrente, dovendosi altresì rilevare il vantaggio patrimoniale acquisito dall’attore nella pattuizione definitiva di un prezzo inferiore di € 200.000 rispetto a quello concordato in sede preliminare.

Ciò dimostra, quindi, che non vi è stato alcun inadempimento grave da parte della società resistente. Ad abundantiam, ritiene infine il giudice che la doglianza non è, in ogni caso, idonea a giustificare la domanda di risoluzione del contratto di RAGIONE_SOCIALE e della conseguente restituzione della provvigione versata. Ciò in quanto la stessa condotta del ricorrente è risultata omissiva e contraria all’ordinaria diligenza, atteso che il medesimo avrebbe potuto verificare personalmente, presso gli uffici pubblici immobiliari, l’esistenza o meno di ipoteche gravanti sull’immobile oggetto di causa.
Sulla scorta delle suesposte considerazioni, nel caso in esame, non sussistono i presupposti per la risoluzione del contratto di RAGIONE_SOCIALE per inadempimento della convenuta ex art. 1453 c.c., atteso che la convenuta ha eseguito la prestazione principale pattuita e che non può dirsi sussistente il requisito della gravità ex art. 1455 cc. che giustifica la risoluzione del contratto.

Di conseguenza, la convenuta nulla deve all’attore a titolo di restituzione della provvigione.

La domanda deve essere in toto rigettata.

Nulla sulle spese, attesa la contumacia.

P.Q.M.

Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e

deduzione disattesa, così giudica:

rigetta la domanda.

Sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c.

Brescia, 4 novembre 2024.

Il giudice

NOME COGNOME

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