Responsabilità mediatore: obblighi informativi

Un acquirente cita in giudizio un’agenzia immobiliare per non averlo informato che la parte venditrice non era piena proprietaria dell’immobile. Le corti di merito rigettano la richiesta di risarcimento, legando il danno alla mancata risoluzione del contratto preliminare. La Corte di Cassazione, invece, accoglie il ricorso, stabilendo un principio chiave sulla responsabilità del mediatore immobiliare: la sua responsabilità per violazione degli obblighi informativi è autonoma e distinta da quella del venditore. Il danno risarcibile non è legato solo alla risoluzione del contratto, ma può consistere nel minor vantaggio o maggior aggravio patrimoniale subito dall’acquirente a causa delle informazioni omesse, come la provvigione pagata per un affare viziato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Mediatore Immobiliare: Quando l’Omissione di Informazioni è Risarcibile

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 672/2024, ha riaffermato un principio fondamentale in materia di responsabilità del mediatore immobiliare. L’obbligo di informazione del mediatore è autonomo e non può essere subordinato alle vicende del contratto tra acquirente e venditore. Questo significa che l’agente può essere tenuto a risarcire il danno anche se l’acquirente non ha richiesto la risoluzione del contratto preliminare. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Un privato cittadino, dopo aver concluso un contratto preliminare di compravendita tramite un’agenzia immobiliare, scopriva una spiacevole verità: la società venditrice non era piena proprietaria di una porzione dell’immobile, su cui vantava solo un diritto di superficie. Sentendosi leso dalla mancata informazione, l’acquirente decideva di citare in giudizio sia la società di mediazione sia il suo socio accomandatario, chiedendo un risarcimento danni di quasi 19.000 euro per la violazione degli obblighi informativi previsti dall’art. 1759 del codice civile.

Il Tribunale di primo grado e, successivamente, la Corte d’Appello rigettavano la domanda. Secondo i giudici di merito, l’acquirente non aveva fornito la prova di un danno effettivo, in quanto non aveva mai agito per la risoluzione del preliminare per inadempimento della controparte. In sostanza, si riteneva che, senza la risoluzione del contratto, le spese sostenute (caparra, mediazione, etc.) non costituissero un danno, ma un costo necessario per l’acquisto che, se rimborsato, avrebbe generato un ingiustificato arricchimento.

Il Ricorso in Cassazione e la Responsabilità del Mediatore Immobiliare

L’acquirente, non soddisfatto delle decisioni precedenti, ha proposto ricorso per Cassazione. Il fulcro del suo ragionamento si basava su un punto cruciale: i giudici di merito avevano erroneamente confuso la responsabilità contrattuale del venditore con la specifica responsabilità del mediatore immobiliare. Quest’ultima, derivante dalla violazione dell’obbligo di informazione, è una fattispecie autonoma e non dipende necessariamente dalla sorte del contratto principale.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha accolto le ragioni del ricorrente, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa per un nuovo esame. Le motivazioni della Corte si fondano su un consolidato orientamento giurisprudenziale che merita di essere approfondito.

Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759 c.c., ha il dovere di comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza professionale, relative alla sicurezza e alla valutazione dell’affare. Questo obbligo non si esaurisce con la semplice messa in contatto delle parti, ma si estende a tutte quelle informazioni che possono influire sulla conclusione del contratto o determinarne condizioni diverse.

La Corte ha chiarito che la responsabilità del mediatore reticente o mendace sorge indipendentemente dalla responsabilità del venditore. Il danno subito dall’acquirente non informato correttamente non si limita alla mancata conclusione dell’affare. Esso può consistere, come sottolinea la sentenza, in un “minore vantaggio o maggiore aggravio patrimoniale” derivante da pattuizioni negoziali che sarebbero state diverse se l’informazione fosse stata fornita.

In pratica, la Corte d’Appello ha commesso un errore elidendo il confine tra le due diverse forme di responsabilità. Ha negato il risarcimento basandosi sul “fallace presupposto” che l’acquirente dovesse prima risolvere il contratto con il venditore. Invece, avrebbe dovuto condurre un’indagine autonoma sul danno derivante dalla carenza informativa imputabile al mediatore. Tale danno può includere, ad esempio, la provvigione corrisposta per un servizio professionale viziato o i costi inutilmente sostenuti per accertare la reale situazione giuridica dell’immobile.

Le Conclusioni

La sentenza n. 672/2024 della Corte di Cassazione rafforza la tutela dell’acquirente e definisce con nettezza i contorni della responsabilità del mediatore immobiliare. Il messaggio è chiaro: la diligenza professionale richiesta all’agente immobiliare è elevata e il suo dovere di informazione è un pilastro della sua attività. Un’omissione può costare cara, generando un obbligo risarcitorio autonomo e distinto da quello del venditore. Per gli acquirenti, questa pronuncia rappresenta una garanzia in più sulla serietà e trasparenza che devono caratterizzare ogni transazione immobiliare.

La responsabilità del mediatore immobiliare sorge solo se l’acquirente risolve il contratto con il venditore?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la responsabilità del mediatore per violazione dell’obbligo di informazione (art. 1759 c.c.) è autonoma e distinta dalla responsabilità del venditore. Pertanto, l’acquirente può chiedere i danni al mediatore anche senza aver agito per la risoluzione del contratto di compravendita.

Quale tipo di danno può essere risarcito in caso di omissione informativa da parte del mediatore?
Il danno risarcibile non è limitato alle spese sostenute che diventano inutili a causa della mancata conclusione dell’affare. Può consistere nel “minore vantaggio o maggiore aggravio patrimoniale” derivante da pattuizioni concluse a causa del deficit informativo. Esempi concreti includono la provvigione corrisposta al mediatore per un servizio viziato o i costi sostenuti dall’acquirente per scoprire il reale stato giuridico dell’immobile.

L’obbligo di informazione del mediatore riguarda solo le circostanze che già conosce?
No, l’obbligo si estende non solo alle circostanze note al mediatore, ma anche a quelle che avrebbe dovuto conoscere utilizzando la diligenza richiesta dalla natura professionale della sua attività. Questo implica un dovere di verifica delle informazioni essenziali relative alla sicurezza e valutazione dell’affare.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 672 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 672 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/01/2024

SENTENZA

sul ricorso n. 551/2019 proposto da:

COGNOME elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE.

– Ricorrente –

Contro

COGNOME

– Intimati – avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 825/2018 depositata il 18/05/2018.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella pubblica udienza del 3 maggio 2023 ex art. 23, comma 8bis , d.l. 28 ottobre

MEDIAZIONE

2020, n. 137, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176.

Dato atto che il Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME ha depositato le seguenti conclusioni scritte: «si conclude per la declaratoria di parziale inammissibilità, come da parte motiva, e, nel resto, per il rigetto del ricorso; ed in subordine, comunque, per l’integrale rigetto del ricorso».

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ha convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, l’RAGIONE_SOCIALE iliare RAGIONE_SOCIALE di COGNOME COGNOME (d’ora in poi, ‘RAGIONE_SOCIALE‘) e il socio accomandatario NOME COGNOME, dei quali ha chiesto la condanna al risarcimento dei danni, nella misura di euro 18.982,00, oltre accessori e spese processuali, per violazione degli artt. 1759, primo comma, 2043, cod. civ.; a fondamento della domanda risarcitoria, ha dedotto che, avvalendosi della mediazione dell’Immobiliare West Point, aveva concluso un preliminare di compravendita di un’unità abitativa e aveva successivamente appreso che la società alienante non era piena proprietaria dell’intero compendio immobiliare.
Il Tribunale di Albenga, con sentenza n. 411/2013, emessa nella contumacia dei convenuti, ha rigettato la domanda, per mancanza di prova di un danno effettivo.

La pronuncia di primo grado è stata confermata dalla Corte d’appello di Genova che, con la decisione indicata in epigrafe, nel contraddittorio dell’Immobiliare West Point e di NOME COGNOME, ha respinto l’appello di NOME COGNOME in ragione della mancanza di prova (cfr. pag. 3 della sentenza) dell’esistenza e dell’entità della ‘lesione subita’.

NOME COGNOME ha proposto ricorso, con quattro motivi, illustrati con una memoria, per la cassazione della sentenza d’appello. Il ricorso è stato notificato a NOME COGNOME e NOME COGNOME -i quali sono rimasti intimati -data l’estinzione dell’Immobiliare West Point in pendenza del giudizio di secondo grado.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, denunc iando, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione di norme di diritto, o, in subordine, nullità della sentenza e del procedimento, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 4, 132, secondo comma, cod. proc. civ., e agli artt. 118, primo comma, disp. att., cod. proc. civ., 111, sesto comma, Cost., il ricorrente censura la manifesta contraddittorietà e l’assenza di motivazione della sentenza impugnata che, da un lato, afferma che l’appellante non ha prova to il danno; dall’altro, ammette però che quest’ultimo ha esposto, in maniera analitica, le specifiche voci del pregiudizio complessivamente sofferto.
1.1. Il primo motivo non è fondato.

1.2. Per giurisprudenza pacifica (Cass. Sez. U. 27/12/2019, n. 34476, la quale cita, in motivazione, Cass. Sez. U., 07/04/2014, n. 8053; Sez. U. 18/04/2018, n. 9558; Sez. U. 31/12/2018, n. 33679) «nel giudizio di legittimità è denunciabile solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, in quanto attiene all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali: tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa
ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione.».

1.3. Nelle specie, diversamente da quanto sostiene il ricorrente, una motivazione esiste e non è contraddittoria. La Corte d’appello infatti ha spiegato: per un verso, che il richiedente non ha dimostrato l’esistenza di un pregiudizio e ha soltanto indicato, quali voci di danno, le spese normalmente necessarie per l’acquisto di un immobile (versamento della caparra, spese di mediazione, onorari del notaio, etc.); per altro verso, che, come già osservato dal Tribunale, in assenza della prova della risoluzione del preliminare per altrui inadempimento, ( ibidem ) «non si può escludere che il contratto si fosse in ogni caso concluso e pertanto il rimborso di tal i somme, che costituiscono un’attività accessoria e necessaria all’acquisto, costituirebbe un ingiustificato arricchimento della parte appellante».
Con il secondo motivo, denunciando, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione di norme di diritto, o, in subordine, nullità della sentenza o del procedimento, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 4, 115, 116, cod. proc. civ., e agli artt. 1324, 1362, 1363 e 1366, cod. civ., il ricorrente censura la sentenza impugnata che ha ritenuto non provato il danno, in punto di an e di quantum debeatur , senza considerare che, in realtà, l’attore, nel giudizio di primo grado, aveva dimostrato la propria pretesa risarcitoria – fondata sulla circostanza che su una parte dell’unità abitativa oggetto del preliminare (foglio 22, mappale 28, subalterno 40) la società alienante non aveva la piena proprietà, ma un diritto di superficie – tramite la produzione di molti documenti, inseriti per autosufficienza nel testo del secondo motivo.
Con il terzo motivo, denunciando, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione di

norme di diritto e, segnatamente, degli artt. 1759, primo comma, 1374 e 1218, cod. civ., o, in subordine, omesso esame circa un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione agli artt. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., il ricorrente assume che, a giudizio della Corte distrettuale, il danno non era provato e l’appellante s i era limitato a dedurre generiche voci di danno, senza dimostrare di non avere concluso un contratto (o meglio un contratto definitivo di compravendita), dato che non aveva formulato alcuna domanda di risoluzione. Svolta questa premessa, il ricorrente lamenta, innanzitutto, che il giudice di secondo grado non ha compreso che, come insegna la giurisprudenza di legittimità, una cosa è la responsabilità del mediatore e altra cosa è la responsabilità del venditore. Da un’altra angolazione giuridica, la medesim a questione dell’automa responsabilità del mediatore, disgiunta dalle vicende che possono incidere sul contratto di compravendita o sul suo preliminare, è sussunta entro il parametro dell’articolo 360, n. 5.
Il secondo e il terzo motivo, suscettibili di esame congiunto per connessione, sono fondati.

4.1. È il caso di richiamare il condivisibile indirizzo sezionale, recentemente ribadito da Cass. 2/05/2023, n. 11371, per il quale «l mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla co nclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente ci rca l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative
all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare. Allorché l’affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale che possa consentire al compratore di sperimentare i mezzi di tutela finalizzati al mantenimento dell’equilibrio del rapporto di scambio), o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente».
4.2. Nel caso concreto, il giudice di merito, discostandosi da questi princìpi, ha negato in radice il diritto del ricorrente al risarcimento del danno facendo leva sul fallace presupposto del mancato esercizio, da parte di quest’ultimo, dell’azione di risoluzione del preliminare di compravendita per inadempimento della controparte contrattuale. La Corte ligure, elidendo il cruciale confine tra la responsabilità ex art. 1759, cod. civ., per violazione, da parte del mediatore, reticente o mendace, dell’obbligo di informazione, e la responsabilità del promittente venditore (ed è questo l’asse concettuale della giurisprudenza di legittimità sopra riportata), ha omesso di effettuare la necessaria indagine sul danno -da intendersi quale minore vantaggio o maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle pattuizioni negoziali che siano state effetto del deficit informativo che l’interessato assume di avere subìto, appunto, a causa della carenza di informazioni. Assumono rilievo, ad esempio, il danno connesso all’entità della provvigione corrisposta al mediatore, i
costi inutilmente sostenuti dalla parte o le spese di cui il promissario acquirente si è fatto carico per conoscere il reale stato dell’immobile.

Con il quarto motivo, denunciando, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione di norme di diritto, e segnatamente del d.m. 55 del 10 marzo 2014, il ricorrente censura la sentenza impugnata che, ai fini della liquidazione delle spese del grado a favore degli appellati, vittoriosi, ha considerato il valore della causa fino a euro 52.000,00, laddove più correttamente avrebbe dovuto applicare lo scaglione tra euro 5.200,01 e euro 26.000,00, dato che il valore della causa di appello era pari a euro 20.000,00, quale importo ottenuto sommando all’iniziale petitum di euro 18.982,00 l’imposta versata per la registrazione della sentenza di primo grado.
5.1. Il quarto motivo è assorbito dall’accoglimento del secondo e del terzo motivo.

In conclusione, accolti il secondo e il terzo motivo, rigettato il primo motivo, assorbito il quarto motivo, la sentenza è cassata, in relazione ai motivi accolti, con rinvio al giudice a quo , anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo e il terzo motivo, rigetta il primo motivo, dichiara assorbito il quarto motivo, cassa la sentenza impugnata, in relazione ai motivi accolti, e rinvia alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, in data 3 maggio 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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