Responsabilità mediatore: obblighi e risarcimento danni

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 19827/2024, interviene su un caso di responsabilità del mediatore immobiliare per non aver informato gli acquirenti di un immobile circa la futura edificazione di un distretto industriale nelle vicinanze. La Corte ha confermato la responsabilità dell’agente, ma ha cassato la sentenza d’appello per un errore nel calcolo del danno, stabilendo che la svalutazione deve essere calcolata su valori omogenei e riferiti all’epoca della compravendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Mediatore Immobiliare: Obbligo di Informare e Calcolo del Danno

La responsabilità del mediatore immobiliare è un tema centrale nel diritto immobiliare, poiché l’agente funge da ponte tra venditore e acquirente. Un suo errore o un’omissione possono avere conseguenze economiche significative. L’ordinanza n. 19827/2024 della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti sugli obblighi informativi del mediatore e sui criteri per calcolare il risarcimento del danno in caso di violazione.

I Fatti del Caso: L’Acquisto di un Immobile con Sorpresa

Una coppia acquistava un immobile rurale, denominato “Podere Casarosa”, in una località tranquilla della Toscana, per un prezzo di 560.000 Euro. La loro scelta era motivata dalla ricerca di tranquillità e isolamento. Tuttavia, dopo l’acquisto, scoprivano che l’area circostante, sin dal 2001, era stata destinata a un “distretto della nautica”, con previsione di attività edificatorie a carattere industriale. Questa circostanza, che incideva pesantemente sulle caratteristiche di ruralità e quiete del contesto, non era stata comunicata dall’agenzia immobiliare che aveva curato la mediazione.

Gli acquirenti, sentendosi danneggiati, si rifiutavano di pagare la provvigione e citavano in giudizio l’agenzia, chiedendo il risarcimento dei danni per la violazione dell’obbligo di informazione.

Il Percorso Giudiziario e la Responsabilità del Mediatore Immobiliare

Il Tribunale di primo grado, pur riconoscendo il diritto dell’agenzia alla provvigione, accertava anche la sua responsabilità. Il giudice riteneva provato che il mediatore fosse consapevole dell’interesse degli acquirenti per un immobile tranquillo e immerso nel verde e che avesse omesso di informarli sulla futura destinazione industriale dell’area. Tuttavia, rigettava la domanda di risarcimento, ritenendo che il prezzo pagato fosse già inferiore a quello di mercato e che questa differenza compensasse la perdita di valore dovuta alla futura edificazione.

La Corte d’Appello, invece, riformava parzialmente la decisione. Confermava la responsabilità del mediatore immobiliare, ormai passata in giudicato per mancato appello incidentale sul punto, ma riteneva errato il ragionamento del Tribunale sul danno. Secondo la Corte territoriale, il cambio di destinazione dell’area aveva causato una svalutazione dell’immobile del 20%. Per liquidare il danno, calcolava questa percentuale su un valore medio tra il prezzo pagato nel 2006 (560.000 Euro) e il valore stimato da un consulente tecnico (580.000 Euro), senza però specificare a quale anno si riferisse tale stima.

L’Errore nel Calcolo del Danno

È proprio su questo punto che interviene la Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso dell’agenzia immobiliare. L’errore della Corte d’Appello è stato quello di calcolare il danno comparando due valori non omogenei: il prezzo pagato nel 2006 e un valore di stima che, presumibilmente, si riferiva al 2009 (anno della consulenza). Questo metodo non teneva conto della stagnazione e recessione del mercato immobiliare intervenuta tra il 2006 e il 2009, che aveva causato una diminuzione dei prezzi del 7-7,5% annuo.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha censurato la sentenza d’appello per un vizio logico e metodologico nel calcolo del danno. I giudici hanno stabilito che, per quantificare correttamente il pregiudizio subito dagli acquirenti, è necessario applicare la percentuale di svalutazione (il 20%) a un valore di mercato che sia riferito allo stesso momento storico della compravendita, ovvero il 2006. Comparare valori di anni diversi, senza i dovuti adeguamenti, porta a un risultato inattendibile e viziato.

Inoltre, la Corte ha rigettato il motivo di ricorso dell’agenzia che tentava di rimettere in discussione la propria responsabilità. La Cassazione ha chiarito che, una volta che il giudice di primo grado ha accertato la violazione degli obblighi informativi (l’ an debeatur), anche se poi ha rigettato la domanda per difetto di prova del quantum, la parte soccombente su quel punto (l’agenzia) avrebbe dovuto proporre un appello incidentale per contestare tale accertamento. In assenza di ciò, la statuizione sulla responsabilità era passata in giudicato interno, diventando incontestabile.

Conclusioni: Cosa Insegna Questa Ordinanza

L’ordinanza in esame ribadisce principi fondamentali in materia di mediazione immobiliare e risarcimento del danno:

1. Dovere di Diligenza Qualificata: La responsabilità del mediatore immobiliare deriva dal suo status di operatore professionale. Egli ha l’obbligo, previsto dall’art. 1759 c.c., di comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note che possono influire sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare. L’omessa informazione su una futura destinazione urbanistica che altera le caratteristiche essenziali dell’immobile costituisce una grave violazione di tale dovere.
2. Correttezza nel Calcolo del Danno: Per liquidare il danno da svalutazione di un immobile, è essenziale che il calcolo si basi su dati omogenei. Il valore di mercato a cui applicare la percentuale di deprezzamento deve essere quello dell’epoca della compravendita, per garantire una stima equa e realistica del pregiudizio economico subito dall’acquirente.
3. Onere Processuale: La decisione sottolinea l’importanza delle strategie processuali. Una questione accertata in primo grado, se non specificamente impugnata con appello incidentale, diventa definitiva, anche se la parte interessata è risultata vincitrice nel merito della causa per altri motivi.

Quando è responsabile un mediatore immobiliare per omessa informazione?
Il mediatore è responsabile quando omette di comunicare alle parti circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che potrebbero indurre le parti a non concludere il contratto o a concluderlo a condizioni diverse. Nel caso specifico, l’omessa informazione sulla futura destinazione industriale di un’area vicina a un immobile rurale è stata considerata una violazione dei suoi obblighi.

Come si calcola il danno subito dall’acquirente per l’omessa informazione del mediatore?
Il danno va calcolato determinando la svalutazione percentuale subita dall’immobile a causa della circostanza non comunicata. Questa percentuale deve essere applicata al valore di mercato effettivo del bene al momento della compravendita, non a valori stimati in periodi successivi o a un mix di valori non omogenei.

Se una parte vince una causa in primo grado ma una motivazione le è sfavorevole, deve impugnarla?
Sì. Secondo la Corte, se una questione viene decisa in senso sfavorevole a una parte (ad esempio, viene accertata la sua responsabilità), questa deve proporre appello incidentale su quel punto specifico, anche se l’esito finale della causa le è stato favorevole (ad esempio, per rigetto della domanda di risarcimento). In caso contrario, quella decisione diventa definitiva (passa in giudicato) e non può più essere discussa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19827 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19827 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso 32831 – 2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura a mergine del ricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio della AVV_NOTAIO NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO , giusta procura allegata al controricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

NOME COGNOME

– intimata – avverso la sentenza n. 1745/2019 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, pubblicata il 17/7/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 6/12/2023 dal consigliere COGNOME;

lette le memorie delle parti.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 2007, RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Livorno, sez. distaccata di Cecina, NOME COGNOME e NOME COGNOME chiedendone la condanna a pagarle la provvigione per la RAGIONE_SOCIALE del loro acquisto, da NOME COGNOME e NOME COGNOME, dell’immobile denominato «Podere Casarosa», posto in località La Cinquantina di Cecina, per il prezzo di Euro 560.000, formalizzato con atto pubblico del 30 maggio 2006.
1.1. NOME COGNOME e NOME COGNOME negarono di dovere una provvigione, perché i loro rapporti erano intercorsi unicamente con una loro amica, dipendente della società e non iscritta all’albo dei mediatori; aggiunsero che l’immobile non rispondeva affatto ai requisiti di tranquillità e isolamento, da loro esplicitamente richiesti, al momento dell’acquisto , in quanto era urbanisticamente collocato, sin dal 2001, in prossimità del cosiddetto «distretto della nautica», prevedente attività edificatoria a carattere industriale e che di tale collocazione urbanistica, che avrebbe inciso sulle caratteristiche del contesto verde e rurale, non erano stati informati dal mediatore.
e contro

Sostennero, pertanto, che, seppure fosse stato accertato il diritto alla provvigione, la società mediatrice avrebbe comunque dovuto essere ritenuta responsabile della violazione dell’obbligo di informazione ex art 1759 cod. civ.; rimarcarono, infine, che il legale rappresentante della immobiliare RAGIONE_SOCIALE era legato da rapporti di collaborazione e di rappresentanza con i venditori e che pertanto non possedeva il requisito di imparzialità richiesto al mediatore.

Chiesero, quindi, il rigetto della domanda di provvigione e l’autorizzazione a chiamare in giudizio i venditori NOME COGNOME e NOME COGNOME, nei cui confronti proposero domanda di riduzione del prezzo del bene per il suo diverso valore e per le caratteristiche effettivamente emerse e taciute dal mediatore; nei confronti di quest’ultimo, chiesero, in riconvenzionale, la condanna al risarcimento dei danni per violazione degli obblighi informativi.

Con sentenza n. 1757/2019, il Tribunale accolse la domanda di RAGIONE_SOCIALE al pagamento del prezzo della RAGIONE_SOCIALE, rigettando la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni e la domanda di riduzione del prezzo.

In particolare, per quel che qui ancora rileva, ritenne accertato che l’attività di RAGIONE_SOCIALE per la conclusione della vendita fosse stata effettuata dalla società e, in conseguenza, riconobbe il diritto alla provvigione; ritenne pure provato che il mediatore fosse consapevole dell’interesse degli acquirenti ad un immobile con caratteristiche di tranquillità e immerso nel verde e che avesse omesso un’adeguata informativa circa la futura destinazione dell’area circostante; escluse, tuttavia, che fosse risultato, dalla c.t.u espletata, un danno conseguente, perché il prezzo pagato risultava certamente conveniente e i compratori, «qualora fosse stato praticato loro il prezzo del mercato dell’epoca (ancora esente dalla successiva stagnazione e recessione
immobiliare), avrebbero sicuramente dovuto aggiungere Euro 112.000; ritenne, insomma, che questa differenza in meno del prezzo pagato, rispetto a quello di mercato, compensasse il decremento che il bene avrebbe subito in conseguenza della successiva edificazione.

Con sentenza n. 1745 del 2019, la Corte d’appello di Firenze, adita da NOME COGNOME e NOME COGNOME, confermò che la RAGIONE_SOCIALE del contratto era stata svolta da RAGIONE_SOCIALE e non dalla terza estranea COGNOME e ritenne non provata la circostanza del difetto di imparzialità del mediatore per essere il legale rappresentante della società, RAGIONE_SOCIALE, legato da rapporti di rappresentanza con il venditore. Quanto, poi, alla domanda riconvenzionale nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE immobiliare, ribadì che risultava ormai accertato che i convenuti avessero informato il mediatore delle peculiari caratteristiche dell’immobile da loro volute; rilevò, quindi, che l’ inadempimento del mediatore agli obblighi di informazione ex art. 1759 cod. civ. era comunque stato riscontrato dal Giudice di primo grado ed era, perciò, ormai acclarato con efficacia di giudicato in difetto di appello incidentale sul punto.
Su queste premesse, relativamente alla sussistenza di un danno, la Corte territoriale, non condividendo il «ragionamento del Tribunale», affermò che il valore di mercato del bene all’epoca della compravendita fosse «dato proprio dal prezzo di acquisto dell’immobile, pari a Euro 560.000, frutto di una trattativa commerciale e molto vicino a quello valutato dal c.t.u. in Euro 580.000»; quindi, ritenne, condividendo la c.t.u. sul punto, che il cambio di destinazione dell’area , da rurale a industriale, avesse comportato una svalutazione dell’immobile del 20% e quantificò proprio in questa perdita di valore il danno dei compratori; per liquidarla, applicò la riduzione percentuale al valore intermedio tra
prezzo stabilito dal c.t.u. in Euro 580.000 (senza indicare a quale data si intendesse calcolato) e prezzo pagato nel 2006 (Euro 560.000).

Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE per tre motivi; NOME COGNOME ha resistito con controricorso, proponendo altresì ricorso incidentale per due motivi, rispetto a cui il RAGIONE_SOCIALE non si è difeso con controricorso; NOME COGNOME non ha svolto difese. Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso principale, articolato in relazione al n. 3 del comma I dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ., la società ha lamentato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1759 comma I cod. civ., rappresentando, con un primo profilo, che la sua responsabilità avrebbe dovuto essere esclusa perché non è stata più realizzata la «cittadella nautica»; con un secondo profilo, ha sottolineato che il mediatore è responsabile se non comunica l’esistenza di oneri reali non apparenti, ma la zona in cui rientra un immobile non può essere considerata un onere reale, addirittura non apparente, perché chi compra un immobile si reca a visitarlo e quindi si rende conto in autonomia della sua collocazione e in ogni caso conosce la sua destinazione urbanistica dalla stessa relazione tecnica che si allega all’atto di compravendita o che risulta dall’atto pu bblico di acquisto che il notaio legge alle parti, prima della sottoscrizione, in base alle norme della legge notarile.
1.2. Con il secondo motivo, articolato in relazione al n. 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la società RAGIONE_SOCIALE ha prospettato l’omesso esame di due fatti decisivi, invece valutati dal primo Giudice: in particolare, la Corte d’appello, nell’individuare un valore medio a cui applicare la svalutazione del 20%, non avrebbe

considerato, come invece aveva fatto il Tribunale, che la c.t.u. aveva quantificato il valore all’attualità della relazione espletata ; in conseguenza, avrebbe posto erroneamente in correlazione il prezzo pagato nel 2006 con un valore di mercato accertato nel 2009; così decidendo, inoltre, non avrebbe considerato che, come rilevato dal c.t.u. e considerato dal primo Giudice, il mercato dell’anno 2006, epoca della compravendita, era «ancora esente dalla successiva stagnazione e recessione immobiliare» che avrebbe causato una progressiva crisi dei prezzi, pari ad una diminuzione percentuale del 7, 7,5%; pertanto, il valore di Euro 580.000 individuato dal c.t.u. nel 2009, avrebbe dovuto essere aumentato di questa percentuale annua dal 2009 al 2006 per risultare corrispondente al valore di mercato dell’epoca della compravendita.
1.3. Con il terzo motivo, articolato in relazione al n. 4 del comma primo dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ., RAGIONE_SOCIALE ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli artt. 99, 112, 324, 346 cod. proc. civ., in relazione al n. 4 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., per avere la Corte ritenuto come definitivamente accertato, con efficacia di giudicato, in difetto di impugnazione incidentale, l’inadempi mento agli obblighi informativi ex art. 1759 c.c., essendo invece sufficiente, ai fini della devoluzione in impugnazione, che il fatto costitutivo della domanda risarcitoria fosse stato nuovamente contestato in comparsa di appello, ex art. 346 cod. proc. civ..
Il terzo motivo deve essere esaminato per primo per priorità logica ed è infondato.

Come rilevato dalla Corte d’appello, il Tribunale aveva accertato nell’ an debeatur la responsabilità del mediatore per omissione degli oneri di informazione ex art. 1759 cod. civ., rigettando la domanda

riconvenzionale dei convenuti acquirenti soltanto per difetto di prova del quantum .

In particolare, dal penultimo capoverso di pag. 5, alla successiva pag. 6 e, poi, nella pag. 8 della sentenza (esaminabile da questa Corte per essere stato denunciato un error in procedendo ) il Tribunale ha esplicitamente affermato che il mediatore è un operatore specializzato e come tale è tenuto nello svolgimento della sua attività ad osservare la diligenza qualificata richiesta all’operatore professionale e il grado di diligenza avrebbe dovuto essere commisurato alle particolari caratteristiche dell’affare e, cioè, alle specifiche esigenze dei committenti e alla portata economica della vendita; ha, quindi, rimarcato che non risultava sorretta da adeguati elementi di fatto la circostanza che i clienti fossero già al corrente della destinazione urbanistica della zona limitrofa, in mancanza di prova che alle delibere dell’ente pubblico emesse durante l’iter urbanistico avesse partecipato anche l’acquirente COGNOME o che questa , insieme al marito, fosse una assidua lettrice del quotidiano locale; infine, ha escluso che rilevasse in senso diverso l’assistenza tecnica del terzo professionista di cui gli acquirenti si erano avvalsi perché finalizzata soltanto all’ottenimento di un successivo prestito bancario e non a valutare la convenienza dell’affare; in conclusione, a pag. 8, ha esplicitamente sancito che «la ritenuta negligenza del mediatore impone di affrontare la quantificazione del danno».
È evidente, allora, che sulla questione dell’esatto adempimento degli obblighi ex art. 1759 cod. civ. e dell’ an debeatur del diritto al risarcimento del danno per responsabilità professionale, la società di RAGIONE_SOCIALE, convenuta in riconvenzionale, è stata soccombente, sebbene soltanto virtualmente, perché la decisione finale, con il rigetto della pretesa per difetto di prova nel quantum , è stata a lei favorevole.

È stato reso, insomma, un giudizio di infondatezza della sua eccezione di merito che, come chiarito in S.U. n. 11799 del 12/05/2017, si identifica in quel fatto (l’esatto adempimento degli obblighi informativi) che, in relazione alla struttura della fattispecie costitutiva del diritto fatto valere dalla parte attrice con la domanda, assume la natura di fatto impeditivo, modificativo o estintivo dell’efficacia dei fatti costitutivi, per essere così individuato e qualificato dalla stessa fattispecie normativa astratta relativa al diritto azionato.
Diversamente, allora, da quanto argomentato dal ricorrente, il giudizio, expressis verbis , nella sentenza di primo grado, dell’avvenuta violazione degli oneri di informazione, ha implicato l’espressa affermazione dell’esistenza di uno dei fatti costitutivi della domanda risarcitoria e, dunque, di un fatto c.d. principale, sicché si è tradotta proprio in una «statuizione» e non in un mero «segmento di motivazione» perché la «forza» del giudizio di infondatezza di questa eccezione non può mutare secondo che per esprimerlo il giudice si pronunci con una sentenza parziale o con la definitiva.
Le S.U. hanno, perciò stabilito che «qualora un’eccezione di merito sia stata ritenuta infondata nella motivazione della sentenza del giudice di primo grado o attraverso un’enunciazione in modo espresso, come proprio accaduto nella specie o attraverso un’enunciazione indiretta, ma che sottenda in modo chiaro ed inequivoco la valutazione di infondatezza, la devoluzione al giudice d’appello della sua cognizione, da parte del convenuto rimasto vittorioso quanto all’esito finale della lite, esige la proposizione da parte sua dell’appello incidentale, che è regolato dall’art. 342 cod. proc. civ., non essendo sufficiente la mera riproposizione di cui all’art. 346 cod. proc. civ.; qualora l’eccezione sia a regime di rilevazione affidato anche al giudice, la mancanza dell’appello incidentale preclude, per il giudicato interno
formatasi ex art. 329, secondo comma, cod. proc. civ., anche il potere del giudice d’appello di rilevazione d’ufficio, di cui al secondo comma dell’art. 345 cod. proc. civ.. L’art. 346 cod. proc. civ., infatti, con l’espressione ‘ eccezioni non accolte nella sentenza di primo grado ‘ , nell’ammettere la mera riproposizione dell’eccezione di merito da parte del convenuto rimasto vittorioso con riguardo all’esito finale della lite, intende riferirsi all’ipotesi in cui l’eccezione non sia stata dal primo giudice ritenuta infondata nella motivazione né attraverso un’enunciazione in modo espresso, né attraverso un’enunciazione indiretta, ma chiara ed inequivoca» (Sez. U, n. 11799 del 12/05/2017; di seguito, tra le tante, Sez. 6 – 3, n. 24658 del 19/10/2017, Sez. L, n. 21264 del 28/08/2018, Sez. 6 – L, n. 14899 del 11/05/2022; specificamente sulla necessità di appello incidentale in ipotesi di rigetto in primo grado della domanda di accertamento della responsabilità di un professionista, con l’affermazione che è provato l’inadempimento ma non anche la verificazione del danno, Cass. Sez. 3, n. 29642 del 12/12/2017).
Inammissibile è, in conseguenza, il primo motivo in quanto già precluso dall’accertamento passato in giudicato della violazione degli obblighi ex art. 1759 cod. civ..

Fondato è, invece, il secondo motivo.

La Corte d’appello ha esplicitamente ritenuto che il ragionamento del Tribunale sul valore dell’immobile per il calcolo del danno non fosse esatto ed ha affermato che il valore di mercato del bene all’epoca della compravendita fosse «dato proprio dal prezzo di acquisto dell’immobile, pari a Euro 560.000, frutto di una trattativa commerciale e molto vicino a quello valutato dal c.t.u. in Euro 580.000»; quindi, senza specificare se questo valore di Euro 580.000 fosse stato o non individuato in riferimento all ‘anno 2006, epoca della compravendita, o
all’anno 2009, data di redazione della consulenza, ha ritenuto, riportando la c.t.u. sul punto, che il cambio di destinazione dell’area da rurale a industriale comportasse una svalutazione del 20%; ha quantificato, poi, il danno dei compratori conseguente alla mancata informazione, commisurandolo proprio a questa perdita di valore dell’immobile del 20%, ma ha applicato la percentuale a un importo, qualificato come «giusto prezzo contestualizzato», in realtà ottenuto comparando due valori di cui ha collocato nel tempo soltanto uno, il prezzo pagato nel 2006 (Euro 560.000) ; dell’altro, quello calcolato dal c.t.u. (Euro 580.000) non ha, invece, specificato a quale epoca fosse riferibile, sicché ha calcolato un importo «medio» tra due valori non omogenei, perché non relativi con certezza allo stesso mercato considerato nello stesso periodo di tempo.
È, dunque, decisivo che non sia stato indicato a quale anno, se 2009 o 2006, sia riferibile il valore di Euro 580.000 individuato dal c.t.u..

3.1. A ciò si aggiunga -e in tal senso il calcolo risulta ulteriormente viziato -che effettivamente il primo Giudice e, poi, lo stesso c.t.u., avevano sottolineato che i prezzi del 2009 non corrispondevano ai prezzi di mercato del 2006, perché risultavano aver subito la diminuzione percentuale del 7, 7,5% annuo in conseguenza della stagnazione e della recessione del mercato immobiliare: questo elemento di fatto, allora, era certamente decisivo per verificare l’effettivo prezzo di mercato all’epoca della c ompravendita per compararlo con il prezzo pagato e stabilire se quest’ultimo fosse o non adeguato alle reali caratteristiche dell’immobile.
La censura è, perciò fondata e la sentenza impugnata deve essere cassata sul punto.

4. Con il primo motivo di ricorso incidentale, articolato in relazione al n. 5 del comma I dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ., NOME COGNOME ha prospettato l’omesso esame dei documenti sub n. 17 (richiesta di autorizzazione dello scarico di acque di rifiuto diretta al Sindaco del Comune di Cecina del 17/01/2006), n. 18 (risposta ricevuta dal Comune di Cecina in data 17/10/2008 diretta al sig. NOME COGNOME proprio in relazione a detta autorizzazione) e n. 19 (dichiarazione di conformità delle oper e dell’impianto di depurazione), prodotti in allegato alla memoria n. 2 ex art. 183, VI comma cod. proc. civ., da cui risulterebbe la circostanza decisiva che il mediatore COGNOME era amministratore del condominio in cui si trovava l’unità immobiliare compravenduta, oggetto dell’affare mediato e che per tale qualità era anche rappresentante dei venditori COGNOME e COGNOME; per questa circostanza, allora, egli non avrebbe avuto diritto ad alcuna provvigione, conseguendone la necessità di restituire quanto ricevuto a tale titolo.
4.1 Con il secondo motivo di ricorso incidentale, articolato in relazione ai n. 3 e 4 del comma I dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ., COGNOME ha sostenuto che la Corte avrebbe violato l’art. 2702 cod. civ. laddove non ha attribuito valore di prova legale ai documenti sub n. 17, n. 18 e n. 19, allegati, come detto, alla memoria, per come sottoscritti da NOME COGNOME nella qualità di amministratore del condominio.

4.2. Entrambi i motivi, che possono essere trattati congiuntamente per continuità di argomentazione, sono infondati.

Questa Corte ha già stabilito che l’imparzialità del mediatore non consiste in una generica ed astratta equidistanza dalle parti e va intesa, conformemente al dettato dell’art. 1750 cod. civ., come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e

di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 392 del 16/01/1997).

In particolare, ha precisato che, con riguardo alla compravendita di un appartamento compreso in fabbricato condominiale, all ‘ amministratore del condominio non è precluso di espletare attività di interRAGIONE_SOCIALE, tra il singolo condomino alienante ed il terzo acquirente, attesa l’estraneità del detto affare alla sfera delle attribuzioni entro cui, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., è circoscritto il potere dell’amministratore di rappresentare il singolo condomino e di tutelare gli interessi dell’ente di gestione al quale lo stesso partecipa (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1750 del 14/03/1984).
Concludendo, il ricorso principale deve essere accolto limitatamente al secondo motivo, rigettato il terzo e dichiarato inammissibile il primo; la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione, perché riesamini la sussistenza o non di un danno risarcibile e statuisca pure sulle spese di legittimità.

Il ricorso incidentale deve, invece, essere respinto.

Stante il tenore della pronuncia sul ricorso incidentale, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso principale, rigettato il terzo e dichiarato inammissibile il primo; rigetta il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla

Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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