Responsabilità extracontrattuale appaltatore: il caso

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna di una società costruttrice al risarcimento dei danni per gravi difetti in un immobile. La sentenza chiarisce che la presenza di infiltrazioni, dovute a vizi costruttivi come la mancata realizzazione del vespaio d’aerazione, integra la fattispecie della responsabilità extracontrattuale appaltatore ex art. 1669 c.c. Tale qualificazione permette anche all’acquirente finale, non diretto committente, di agire contro l’appaltatore entro il termine di dieci anni dal compimento dell’opera.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Extracontrattuale Appaltatore per Gravi Difetti: La Cassazione fa Chiarezza

Quando si acquista un immobile di nuova costruzione, la scoperta di difetti può trasformare un sogno in un incubo. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale a tutela degli acquirenti, chiarendo i contorni della responsabilità extracontrattuale appaltatore per gravi vizi costruttivi. Il caso in esame riguarda delle infiltrazioni di umidità, un problema comune ma che, come vedremo, può integrare la nozione di ‘grave difetto’ ai sensi dell’art. 1669 del codice civile, offrendo una tutela decennale ben più ampia di quella ordinaria.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dal proprietario di una villetta a schiera contro la società costruttrice. L’acquirente lamentava la presenza di significative infiltrazioni di umidità su alcune pareti, attribuendone la causa a un grave vizio di costruzione: la mancata realizzazione del vespaio d’aerazione. Questo difetto, secondo l’attore, aveva compromesso la salubrità e il godimento dell’immobile, costringendolo a sostenere spese per porvi rimedio.
La società costruttrice, convenuta in giudizio, si era difesa sollevando diverse eccezioni, tra cui la decadenza e la prescrizione dell’azione, nonché la propria carenza di legittimazione passiva e l’insussistenza dei vizi lamentati.
Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello avevano dato ragione al proprietario, condannando la società al risarcimento, sebbene l’importo sia stato parzialmente ridotto in secondo grado. La questione è quindi approdata dinanzi alla Corte di Cassazione su ricorso dell’impresa.

La Qualificazione della Domanda e la responsabilità extracontrattuale appaltatore

Uno dei punti centrali del dibattito legale è stata la corretta qualificazione giuridica della domanda. L’impresa ricorrente sosteneva che il proprietario avesse agito per una responsabilità contrattuale (ex art. 1667 c.c.), con termini di decadenza e prescrizione più brevi. La Cassazione, tuttavia, ha confermato l’operato dei giudici di merito, i quali avevano correttamente inquadrato la fattispecie nell’ambito della responsabilità extracontrattuale appaltatore prevista dall’art. 1669 c.c.
La Corte ha ribadito un principio consolidato: quando i difetti di costruzione sono così gravi da incidere sugli elementi essenziali dell’opera, compromettendone la conservazione e la funzionalità, il giudice ha il potere e il dovere di qualificare la domanda come azione di responsabilità extracontrattuale. Questo vale anche se l’attore ha genericamente menzionato l’art. 1667 c.c. Ciò che conta è la sostanza della pretesa e la natura dei vizi denunciati.
Le infiltrazioni, quando riducono in modo apprezzabile il godimento del bene e ne pregiudicano la normale utilizzazione, rientrano a pieno titolo nella nozione di ‘grave difetto’.

Legittimazione ad Agire e Prova del Danno

Un altro motivo di ricorso riguardava la presunta carenza di legittimazione ad agire del proprietario, che non era il committente diretto dei lavori (avendo acquistato l’immobile da una cooperativa edilizia che aveva appaltato i lavori alla società costruttrice). Anche su questo punto, la Cassazione è stata netta: l’azione ex art. 1669 c.c., avendo natura extracontrattuale, può essere esercitata non solo dal committente ma anche dai suoi aventi causa, e quindi dall’acquirente finale dell’immobile, entro dieci anni dal compimento dell’opera.
La Corte ha inoltre respinto le censure relative alla prova del nesso causale tra il difetto costruttivo e i danni, ritenendo inammissibile in sede di legittimità una rivalutazione dei fatti già accertati dai giudici di merito, soprattutto in presenza di una ‘doppia conforme’, ovvero due sentenze di grado inferiore giunte alla medesima conclusione.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso basandosi su un’articolata motivazione. In primo luogo, ha affermato che il giudice di merito ha il potere di interpretare e qualificare la domanda della parte, basandosi sul contenuto sostanziale della pretesa e non sulla mera formula adottata. La deduzione di difetti gravi, come le infiltrazioni che compromettono la durata e la funzionalità dell’edificio, giustifica l’applicazione della disciplina speciale dell’art. 1669 c.c.
In secondo luogo, ha chiarito che la tutela prevista da tale norma si estende a tutti i successivi acquirenti dell’immobile, in quanto mira a proteggere un interesse di ordine pubblico alla stabilità e sicurezza delle costruzioni. Pertanto, l’azione non è limitata al solo rapporto contrattuale tra committente e appaltatore.
Infine, la Corte ha dichiarato inammissibili i motivi di ricorso che miravano a una nuova valutazione delle prove e dei fatti, come la tempestività della denuncia dei vizi o l’imputabilità degli stessi alla società costruttrice. Tali questioni, essendo state decise in modo conforme dai primi due gradi di giudizio con un iter logico coerente, non possono essere riesaminate in Cassazione, in applicazione del principio della ‘doppia conforme’.

Conclusioni

La sentenza in commento rappresenta un’importante conferma della vasta tutela offerta dall’ordinamento agli acquirenti di immobili affetti da gravi vizi costruttivi. Le conclusioni pratiche che se ne possono trarre sono molteplici: la responsabilità extracontrattuale appaltatore ex art. 1669 c.c. ha un campo di applicazione ampio, che include difetti come le infiltrazioni d’umidità, se pregiudicano seriamente il godimento del bene; l’acquirente finale può agire direttamente contro il costruttore, anche in assenza di un contratto diretto; il termine per far valere tale responsabilità è di dieci anni, con un anno di tempo dalla scoperta del vizio per la denuncia. Questa pronuncia consolida un orientamento giurisprudenziale volto a garantire la qualità e la sicurezza del patrimonio edilizio, ponendo a carico del costruttore le conseguenze dei difetti più gravi della sua opera.

Che differenza c’è tra la responsabilità dell’appaltatore prevista dall’art. 1667 e quella dell’art. 1669 del codice civile?
L’art. 1667 c.c. disciplina la garanzia per vizi e difformità dell’opera, ha natura contrattuale, termini più brevi (denuncia entro 60 giorni dalla scoperta e prescrizione in 2 anni) e spetta solo al committente. L’art. 1669 c.c. riguarda invece i gravi difetti o la rovina di edifici, ha natura extracontrattuale, una durata di dieci anni dal compimento dell’opera (con denuncia entro un anno dalla scoperta) e può essere fatta valere anche dagli acquirenti successivi al committente.

L’acquirente di un immobile può citare in giudizio l’impresa costruttrice anche se non ha firmato direttamente il contratto di appalto?
Sì. Secondo la sentenza, l’azione di responsabilità per gravi difetti prevista dall’art. 1669 c.c. ha natura extracontrattuale e può essere esercitata anche dagli aventi causa del committente, come l’acquirente finale dell’immobile, poiché mira a tutelare l’interesse generale alla stabilità e sicurezza delle costruzioni.

Le infiltrazioni di umidità sono sempre considerate un ‘grave difetto’ ai sensi dell’art. 1669 c.c.?
Non automaticamente, ma lo diventano quando, come nel caso di specie, sono considerate alterazioni che riducono in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione e la sua funzione economica e pratica. La gravità del difetto viene accertata caso per caso dal giudice di merito.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2007 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 2007 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 30/01/2026

SENTENZA

sul ricorso 5067 -2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso

da ll’ AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al controricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2478/2019 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, pubblicata il 12/11/2019 e notificata il 26/11/2019;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/4/2025 dal consigliere COGNOME;

letta la memoria del controricorrente;

sentito il P.M. in persona del AVV_NOTAIO Procuratore Generale AVV_NOTAIO NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto del ricorso; sentite le parti.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 16/3/2010, NOME COGNOME convenne in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni causatigli con la non corretta esecuzione dei lavori di costruzione della villetta a schiera ubicata in Siracusa alla INDIRIZZO, composta da due piani fuori terra e annesso garage, assegnatagli dalla RAGIONE_SOCIALE.

In particolare, l’attore dedusse che la società , a cui la RAGIONE_SOCIALE aveva appaltato i lavori di costruzione, non aveva realizzato il vespaio d’aerazione , con ciò causando le infiltrazioni di umido presenti su alcune pareti; rappresentò pure di aver dovuto, di conseguenza, porre rimedio a tali difetti a proprie spese.

Con sentenza n. 2000/2017, il Tribunale di Siracusa, rigettate le eccezioni di decadenza e prescrizione dell’azione sollevate dalla convenuta, ritenne dimostrati i difetti e la loro riconducibilità alla esclusiva responsabilità dell’appaltatore convenuto , per la sua condotta

colposa e quantificò il risarcimento del danno in euro 27.475,85, oltre interessi legali.

Con sentenza n. 2478/2019 la Corte d’Appello di Catania rigettò parzialmente l’ appello di RAGIONE_SOCIALE (intanto posta in RAGIONE_SOCIALE), riducendo l’ammontare dei danni risarcibili di euro 700,00, ma escludendo il lamentato vizio di ultrapetizione, la carenza di legittimazione attiva dell’attore e passiva sua, la decadenza dell’attore dalla garanzia per vizi ex art. 1667 e dalla responsabilità per gravi difetti ex art. 1669 cod. civ., la prescrizione del diritto al risarcimento del danno, l’in sussistenza dei vizi lamentati e la loro non addebitabilità.
Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Catania RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per Cassazione, affidandolo a sette motivi; NOME COGNOME ha resistito con controricorso, depositando successiva memoria.

Il Pubblico ministero ha chiesto il rigetto del ricorso.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., RAGIONE_SOCIALE ha prospettato la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello, reiterando sul punto l’errore del Tribunale, pronunciato nei suoi confronti condanna per responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 cod. civ., in violazione del principio dispositivo; l’attore COGNOME a vrebbe, infatti, chiesto soltanto l’accertamento della responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di appalto stipulato con la RAGIONE_SOCIALE, ex art. 1667 cod. civ.; diversamente non rileverebbe la memoria istruttoria depositata il 5 ottobre 2010, con la quale l’attore ha richiamato la responsabilità per «rovina di edificio» e la giurisprudenza che qualifica detta responsabilità di natura extracontrattuale, perché in ogni caso la
domanda di responsabilità contrattuale sarebbe rimasta formalmente immutata.

1.1. Il motivo è infondato. In particolare, come sottolineato correttamente in sentenza, nel proprio atto di citazione di primo grado, il COGNOME aveva sostenuto che il danno cagionato « va, senz’altro, risarcito dalla società convenuta, ex artt. 1667 e 1669 cod. civ., in quanto discendente dal grave inadempimento del contratto di appalto edilizio di cui sopra»; aveva dunque concluso chiedendo la condanna al risarcimento di tutti i danni subiti, senza compiere ulteriori qualificazioni; successivamente, con la prima memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c., aveva precisato che «per un corretto inquadramento della fattispecie per cui è causa, occorre, anzitutto, precisare che la stessa rientra nella disciplina di cui all’art. 1669 cod. civ.».
Come chiarito da questa Corte, ove a fondamento della domanda siano dedotti difetti della costruzione così gravi da incidere sugli elementi essenziali dell’opera stessa, influendo sulla sua durata e compromettendone la conservazione, il giudice è sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare la domanda, in termini di risarcimento per responsabilità extracontrattuale (art. 1669 cod. civ.), ovvero contrattuale di adempimento o riduzione del prezzo e risoluzione (art. 1667 cod. civ.).
Nell’esercizio del potere d’interpretazione e qualificazione della domanda, il giudice non è, infatti, condizionato dalla formula adottata dalla parte (nel caso di specie, peraltro, avendo la parte dedotto anche esplicitamente l’applicabilità dell’art. 1669 cod. civ.), dovendo tenere conto piuttosto del contenuto sostanziale della pretesa desumibile dalla situazione dedotta in causa e del provvedimento chiesto in concreto, senza altri limiti che quello di rispettare il principio della corrispondenza della pronuncia alla richiesta. In tal senso, di fronte alla domanda con
la quale venga chiesta la condanna dell’appaltatore a risarcire o eliminare i vizi dell’opera, allorché a suo fondamento siano dedotti difetti della costruzione così gravi da incidere sugli elementi essenziali dell’opera stessa, influendo sulla sua durata e compromettendone la conservazione, il giudice è sempre tenuto a qualificare la domanda, riconducendola all’una o all’altra ipotesi ex art. 1667 cod. civ. o ex art. 1667 cod. civ., individuando in conseguenza la disciplina applicabile (in ultimo, in motivazione, Cass. Sez. 2, n. 1252 del 18/01/2025; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7537 del 20/04/2004; Sez. 2, Sentenza n. 7080 del 22/06/1995; Sez. 1, Sentenza n. 7491 del 24/08/1994; Sez. 1, Sentenza n. 2429 del 28/09/1973). Ed invero, non ricorre una incompatibilità ontologica tra le difformità e i vizi di cui all’art. 1667 c.c. e i ‘gravi difetti’ di cui all’art. 1669 c.c. , ma differenza attinente appunto al profilo della gravità, con specifico riferimento alla particolare categoria di beni interessati dalla tutela speciale: edifici e altre cose immobili destinate, per loro natura, a lunga durata.
Nella specie, dunque, la Corte d’appello ha rimarcato che le infiltrazioni sono considerate tra le alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura; ha, quindi, riscontrato in fatto le caratteristiche di gravità e riconosciuto, in conseguenza, la responsabilità ex art. 1669 cod. civ.

Questa operazione di qualificazione del vizio è, perciò, corretta, in riferimento alla consolidata giurisprudenza di questa Corte (tra le numerose, sulla natura di vizio grave delle infiltrazioni, Cass. Sez. 2, n. 24230 del 04/10/2018; n. 27315 del 17/11/2017; n. 84 del 03/01/2013).

Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la ricorrente ha denunciato la

violazione e falsa applicazione dell’art 100 cod. proc. civ. e 1669 cod. civ., per avere la Corte escluso il suo difetto di legittimazione passiva e la carenza di legittimazione attiva di COGNOME.

In particolare, la Corte d’appello non avrebbe considerato , secondo un primo profilo di censura, che l’attore ha agito per il risarcimento del danno di natura contrattuale ex art 1667 cod. civ. e l’azione di natura contrattuale non lo legittima va ad agire nei suoi confronti quale impresa appaltatrice dei lavori di costruzione.

Per altro profilo, la società ha sostenuto di essere stata convenuta in giudizio quale società appaltatrice e non quale società realizzatrice delle opere, ma l’attore non aveva offerto alcuna prova che la posa in opera della pavimentazione, riscontrata come viziata, fosse stata effettivamente realizzata da lei.

2.1. Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile.

Quanto alla legittimazione attiva di COGNOME, sebbene non diretto contraente dell’appaltatrice, la Corte d’appello , qualificata la domanda in riferimento all’art. 1669 cod. civ., ha sottolineato che l’azione ivi accordata può essere fatta valere nei confronti dell’appaltatore anche dagli aventi causa del committente, nel termine di dieci anni dal compimento dell’opera.

Così decidendo, ancora una volta, la Corte territoriale ha correttamente applicato un principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, secondo cui l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 cod. civ., può essere esercitata anche dall’attuale proprietario, che non abbia avuto alcun rapporto contrattuale con l’appaltatore, perché non costituisce una domanda di adempimento del contratto di appalto (in quanto tale proponibile soltanto dal contraente e non dall’acquirente terzo). Con l’azione ex art. 1669 cod. civ., infatti, il proprietario chiede la condanna del costruttore al pagamento delle somme necessarie per l’eliminazione
dei gravi difetti e la domanda di eliminazione diretta degli stessi, ancorché proponibile anche dall’appaltatore nei confronti del committente, costituisce domanda di risarcimento del danno in forma specifica da responsabilità extracontrattuale e non domanda di adempimento del contratto di appalto. (Cass. Sez. 2, n. 2238 del 16/02/2012; Sez. 2, n. 12790 del 31/05/2007; Sez. 2, n. 8140 del 28/04/2004, con indicazione dei numerosi precedenti).

2.2. Quanto al difetto di «legittimazione passiva», la società ha sostenuto che l’attore non l’avrebbe mai qualificata come «soggetto che ha realizzato le opere oggetto di causa», né tantomeno avrebbe provato questa realizzazione; in particolare, le macchie riscontrate in sede di sopralluogo di consulenza tecnica di ufficio, secondo quanto statuito dal consulente, sarebbero state da attribuirsi alla ditta intervenuta successivamente su richiesta di COGNOME; inoltre, l’appellato non avrebbe offerto prova del nesso di causalità tra la non corretta esecuzione dei lavori e i danni lamentati, atteso che il consulente di ufficio non sarebbe stato in grado di pronunciarsi sul punto perché erano già stati eseguiti i lavori di ripavimentazione; di conseguenza, la perizia giurata presentata da COGNOME non avrebbe costituito un elemento probatorio sufficiente, così come le testimonianze, non attendibili.
È evidente, dalla stessa formulazione dell’argomentazione , l’inammissibilità di questo secondo profilo di censura che, per sua prospettazione, seppure articolato quale violazione di legge, si risolve nella contestazione in merito della titolarità passiva del rapporto (come ricostruita dalle Sezioni unite con la sentenza n. 2951 del 16/02/2016) e, perciò, della imputabilità dei vizi. Sul punto, invero, la Corte d’appello ha dedicato la motivazione da pag. 9 a pag. 11 , nell’esame del sesto motivo di appello di contenuto identico a questo profilo di censura; ha, quindi, precisando che la prospettazione della società era
del tutto infondata e ha concluso -con argomentazione in fatto qui non censurata (e non censurabile sussistendo un’ipotesi di c osiddetta doppia conforme) che « gli elementi emersi nel corso dell’istruttoria di primo grado consentono dunque di ritenere provata, seppur sulla base di un giudizio ex post , sia l’esistenza del danno , sia il nesso causale tra esso e la non corretta impermeabilizzazione del pavimento».

È, allora, certamente preclusa la rivalutazione di questi fatti in questa sede di legittimità.

Il terzo e il quarto motivo sono stati articolati in riferimento all’art. 1667 cod. civ. che, tuttavia, come detto, non ha trovato applicazione nella sentenza impugnata perché la Corte d’appello ha ricondotto i fatti della domanda nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1669 cod. civ.

È, pertanto, in riferimento all’applicazione di questa norma che deve essere scrutinata la fondatezza della terza e quarta censura.

Con il terzo motivo, articolato in riferimento ai n. 3 e 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., RAGIONE_SOCIALE ha denunciato, dunque, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1667 e dell’articolo 2697 cod. civ. , per avere la Corte d’appello ritenuto occulta la natura dei vizi; sarebbe stata, inoltre, omessa la considerazione della preesistenza dei pozzetti di ispezione rispetto al sopralluogo per il rifacimento della pavimentazione da parte dell’impresa edile che, in vece, avrebbe dovuto far presumere che la parte fosse già consapevole dell’esistenza dei vizi; avrebbe inoltre erroneamente ripartito l’onere della prova, non considerando che sarebbe stato il danneggiato a dover provare la tempestività della sua denuncia, in quanto condizione necessaria all’esercizio dell’azione .
3.1. Anche questo motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.

N ella sentenza è dedicata un’ampia motivazione (dall’ultimo capoverso di pag. 6 al primo di pag.8), alla tempestività della denuncia dei vizi , in riferimento all’art. 1669 cod. civ. e prima ancora, al momento della loro conoscenza effettiva.

Innanzitutto, allora, è inammissibile il profilo di censura articolato in riferimento al n. 5 per l’ultimo comma dell’art. 348 ter, cod. proc. civ., applicabile al procedimento per essere stato il giudizio di secondo grado introdotto nel 2018, dopo l’11.9.2012: l’appello è stato, infatti, rigettato sulla base dello stesso iter logico del primo Giudice e, per principio consolidato, ricorre l’ipotesi di «doppia conforme», ai sensi dell’art. 348 ter, commi 4 e 5, cod. proc. civ., con conseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ., non soltanto quando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice (Cass. Sez. 6 – 2, n. 7724 del 09/03/2022).
Insussistente è pure la dedotta violazione di legge, atteso che la Corte d’appello non ha in alcun modo invertito l’onere probatorio, ma ha proprio verificato la «coerenza» (così in sentenza) degli elementi probatori raccolti con la ricostruzione dei fatti offerta dall’appellato attore (v. pag. 7) sul rispetto dei termini ex art. 1669 cod. civ.

4. Con il quarto motivo, pure articolato in riferimento ai n. 3 e 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la ricorrente ha lamentato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1667 e dell’articolo 2697 cod. civ., per avere la Corte ritenuto che, ai fini del decorso del termine di decadenza, il dicembre 2008 rappresenti la data certa della scoperta dei vizi, nonostante il completo rifacimento della pavimentazione che

reciderebbe il nesso di causalità delle infiltrazioni con l’esecuzione dei lavori appaltati.

4.1. Anche questo motivo è inammissibile per sua prospettazione, sia in quanto precluso dal l’ultimo comma dell’art. 348 ter, cod. proc. civ., come già esposto al punto 3.1., sia in quanto soltanto diretto ad una rivalutazione del merito, in totale difetto di allegazione di una violazione di legge.

Con il quinto motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la ricorrente ha prospettato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1667 cod. civ. per non avere la Corte territoriale ritenuto prescritta l’azione sebbene fosse stata formulata soltanto una domanda ex art 1667 cod. civ., con termine di prescrizione di due anni, erroneamente applicando la «prescrizione decennale».

5.1. Il motivo è inammissibile perché non conferente rispetto alla decisione.

Come riportato al punto 1.1., la Corte d’appello ha legittimamente provveduto alla qualificazione della domanda, riconducendola correttamente nella previsione dell’art. 1669 cod. civ.; in conseguenza, seppure riporta impropriamente, a pag. 8 della decision e, l’«applicazione di un termine di prescrizione decennale dal compimento dell’opera», in effetti si riferisce al termine dei dieci anni previsto dal legislatore per la permanenza della responsabilità dell’appaltatore.

L’art. 1669 cod. civ., infatti, in quanto riferito a edifici o ad altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, dispone al comma I -con decorrenza dal «compimento» – una durata decennale della responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, per il caso che l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovini in tutto o in parte ovvero presenti

evidente pericolo di rovina o gravi difetti, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il secondo comma dell’art. 1669 c.c. completa la speciale disciplina, prevedendo che il diritto del committente si prescriva entro un anno dalla denunzia (e in tal senso il termine di prescrizione è addirittura più breve del termine previsto nell’invocato art. 1667 cod. civ.).

Pertanto, come chiarito da questa Corte (Sez. 2, n. 11906 del 03/05/2024), ai fini della proponibilità dell’azione risarcitoria ex art. 1669 c.c. in caso di rovina o gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, quel che rileva, ai fini dell ‘applicazione del termine decennale, è il verificarsi delle condizioni di fatto che manifestano con evidenza il pericolo di rovina o i gravi difetti dell’opera, a cui consegue l’azione dell’appaltante.

In tal senso, allora, è nella qualificazione dei vizi -come detto, correttamente operata in sentenza -la ragione della considerazione, in sentenza, del termine di dieci anni.

6. Con il sesto motivo, articolato in riferimento ai n. 3 e 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., RAGIONE_SOCIALE ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 cod. civ. , nonché l’omesso esame di un motivo di appello e l’omesso esame di un fatto decisivo: in particolare, la Corte avrebbe erroneamente applicato l’art 1669 cod. civ. in quanto le perdite di cui al caso di specie non costituiscono delle carenze costruttive talmente gravi da menomare in modo g rave il normale godimento dell’immobile e non avrebbe spiegato come e perché alcune macchie di umido delle pareti interferirebbero, e non semplicemente limiterebbero, con il normale godimento, funzionalità ed abitabilità dell’immobile, soprattutto tenendo conto che, come affermato dal c.t.u., sarebbero una concausa assolutamente contingente e costituita dalle perdite idriche interne.
6.1. Anche questo motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.

Innanzitutto, sebbene dalla rubrica del motivo risulti la denuncia di omesso esame di un motivo di appello, peraltro irritualmente formulata non in relazione all’art. 112 cod. proc. civ., in realtà nell’argomentazione della censura si prospetta soltanto un omesso riscontro delle «chiare risultanze della c.t.u.» asseritamente escludenti l’imputabilità dei danni: la Corte d’appello ha, invece, esaminato in dettaglio, dall’ultimo capoverso di pag. 9 fino al penultimo capoverso di pag. 11, i dati di fatto racco lti dai tecnici sull’intervenuto stato dei luoghi, la loro ricostruzione del nesso di causalità e dell’imputabilità, confrontandoli con le dichiarazioni raccolte dai testi; ha, quindi, esplicitamente affermato, a ll’inizio di pag. 10, che «la valutazione del consulente tecnico relativa alla non addebitabilità alla RAGIONE_SOCIALE. delle macchie riscontrate concerne dunque difetti diversi e successivi rispetto a quelli del presente giudizio».
In tal senso, allora, non è ravvisabile alcuna omissione di pronuncia: peraltro – e in ogni caso -, secondo quanto precisato da questa Corte, ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, ma è necessario che sia stato completamente omesso il provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto: ciò non si verifica, in particolare, quando la decisione adottata comporti la reiezione della pretesa fatta valere dalla parte, anche se manchi in proposito una specifica argomentazione (Cass. Sez. 6 – 1, n. 15255 del 04/06/2019, con indicazione di numerosi precedenti).
Il motivo è, poi, infondato quanto alla correttezza della riconduzione delle infiltrazioni nell’ipotesi di vizio grave, in riferimento alla giurisprudenza di questa Corte già riportata al punto 1.1; è, quindi, inammissibile perché il giudizio in fatto sulla gravità del vizio ex

art.1669 cod. civ. non è più sindacabile da questa Corte per le ragioni esposte al punto 3.1.

Con il settimo motivo, articolato in riferimento ai n. 3 e 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la ricorrente ha infine sostenuto la violazione falsa applicazione degli artt. 2043 e 1669 cod. civ., l’ omesso esame di un motivo di appello e l’ omesso esame di un fatto decisivo: secondo la società, l a Corte d’appello ha dapprima evidenziato che le macchie di umido riscontrate nel corso del sopralluogo non so no quelle originariamente lamentate dall’attore, ma ciononostante non ha escluso la sua responsabilità, sebbene il fenomeno si sia ripetuto pur dopo gli interventi sulla sottopavimentazione.
7.1. Anche questo motivo è in parte inammissibile e in parte infondato. Innanzitutto, in disparte ancora una volta la irrituale formulazione di una censura ex art. 112 cod. proc. civ., deve prendersi atto che la società ha denunciato l’omesso esame di un motivo d’appello , il settimo formulato sul punto, che è stato invece, per sua stessa prospettazione, rigettato: pertanto, non sussiste alcuna omessa statuizione.

Quindi, la ricorrente ha lamentato «un ragionamento illogico» sulla ricostruzione del nesso di causalità e sull’imputabilità dei danni, pur senza richiamare l’ipotesi del n. 4 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ. , ma in riferimento all’omesso esame di fatti decisivi, ex n. 5 e alla violazione di legge delle norme in materia di responsabilità extracontrattuale nel contratto di appalto.

Questa Corte ha rimarcato che nel ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e quindi implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione di

un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione: il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (Cass. Sez. 6 – 2, n. 24054 del 12/10/2017; Sez. 5, n. 25182 del 19/09/2024).
Per questo principio è evidente l’inammissibilità del motivo: quel che la società chiede, infatti, è una diversa valutazione dei fatti di causa e, in particolare, della catena causale che ha condotto la Corte all’imputabilità dei danni; come già esposto al punto 3.1., tuttavia, alla ricorrente è preclusa, ex art. 348 ter cod. proc. civ., la censura della motivazione per omesso esame di un fatto decisivo; escluse, pertanto, per le ragioni esposte ai precedenti punti di questa motivazione, l’erronea sussunzione della fattispecie nell’art. 1 669 cod. civ. e l’ipotesi della motivazione inesistente o contraddittoria, attesa l’analisi dettagliata in fatto offerta in sentenza, la ricostruzione in merito dell’imputabilità dei danni non è più sindacabile in questa sede di legittimità.
3. Il ricorso è perciò respinto, con conseguente condanna di RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE al rimborso delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, liquidate in dispositivo in relazione al valore.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei

presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore di NOME COGNOME, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.400,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di Cassazione del 23 aprile 2025. La Consigliera rel. est. La Presidente

NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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