Responsabilità extracontrattuale appaltatore: il caso

La Corte di Cassazione conferma la condanna solidale dell’impresa costruttrice e dell’impresa appaltatrice per gravi vizi in un condominio. Viene ribadito che la responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore ai sensi dell’art. 1669 c.c. sussiste anche nei confronti degli acquirenti, i quali possono agire direttamente contro di essa, e che rientra nel potere del giudice qualificare giuridicamente i fatti, senza incorrere nel vizio di extrapetizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Extracontrattuale Appaltatore per Gravi Difetti

Quando si acquista un immobile di nuova costruzione, la scoperta di vizi e difetti può trasformare il sogno in un incubo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: la responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore. Questo principio consente agli acquirenti di agire direttamente contro chi ha materialmente eseguito i lavori, anche in assenza di un contratto diretto. Analizziamo insieme la vicenda e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa: Vizi, Umidità e la Richiesta di Risarcimento

La vicenda ha origine dalla domanda di un condominio e di alcuni proprietari che avevano citato in giudizio l’impresa costruttrice (e venditrice) per gravi difetti riscontrati nelle loro unità abitative. I problemi, confermati da una perizia tecnica, consistevano in fenomeni di umidità e infiltrazioni d’acqua che pregiudicavano la salubrità e la stabilità dell’edificio.
Il tribunale di primo grado aveva condannato sia l’impresa costruttrice sia l’impresa appaltatrice, che aveva eseguito i lavori, al risarcimento del danno in solido per 12.000 euro. La decisione era stata confermata anche dalla Corte d’Appello. L’impresa appaltatrice, tuttavia, ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo principalmente due punti: di non essere stata direttamente citata in giudizio dagli acquirenti per responsabilità extracontrattuale e che i giudici avessero deciso oltre i limiti della domanda (vizio di extrapetizione).

La Decisione della Corte: la diretta responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’impresa appaltatrice, confermando la sua condanna solidale con il costruttore. La decisione si fonda su principi consolidati in materia di appalto e vizi costruttivi, in particolare sull’applicazione dell’articolo 1669 del Codice Civile.
I giudici hanno chiarito che il potere-dovere del giudice è quello di inquadrare correttamente i fatti presentati dalle parti nella giusta disciplina giuridica. In questo caso, anche se gli acquirenti avevano agito principalmente contro il venditore, i fatti descritti (gravi difetti che compromettono il godimento dell’immobile) rientravano pienamente nella fattispecie della responsabilità extracontrattuale prevista dall’art. 1669 c.c. Questa norma tutela un interesse pubblico e si applica non solo al committente ma anche ai successivi acquirenti, che possono quindi agire direttamente contro l’appaltatore. Di conseguenza, la Corte ha stabilito che non vi è stato alcun vizio di extrapetizione, in quanto la condanna si è basata sui fatti oggetto della causa.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha motivato la sua decisione sottolineando diversi aspetti fondamentali.

1. Qualificazione Giuridica dei Fatti: Il giudice ha il compito di interpretare la domanda e qualificare la natura della responsabilità in base ai fatti allegati. L’indagine per stabilire se i difetti rientrano nella grave fattispecie dell’art. 1669 c.c. (responsabilità extracontrattuale) o in quella degli artt. 1667-1668 c.c. (garanzia contrattuale) è un compito proprio del giudice di merito. In questo caso, i vizi che causavano umidità e pregiudicavano la salubrità sono stati correttamente qualificati come ‘gravi difetti’.

2. Natura della Responsabilità ex art. 1669 c.c.: La responsabilità per gravi difetti ha natura extracontrattuale e mira a proteggere l’interesse generale alla stabilità e sicurezza degli edifici. Ciò giustifica la possibilità per gli acquirenti, terzi rispetto al contratto di appalto, di agire direttamente contro l’appaltatore per ottenere il risarcimento dei danni.

3. Inammissibilità delle Censure sulla Motivazione: La Corte ha dichiarato inammissibili le critiche dell’appaltatore sulla motivazione della sentenza d’appello, applicando il principio della ‘doppia conforme’. Poiché la decisione di secondo grado confermava quella di primo grado basandosi sulle stesse ragioni di fatto, non era possibile censurare la sentenza per vizi di motivazione.

Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio di grande importanza pratica per chi acquista un immobile: in caso di gravi difetti costruttivi, l’acquirente non è limitato ad agire solo contro il venditore, ma può rivalersi direttamente sull’impresa che ha materialmente eseguito i lavori, in virtù della responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore. La decisione conferma che la tutela offerta dall’art. 1669 c.c. è ampia e che i giudici hanno il potere di inquadrare correttamente la domanda per garantire una protezione efficace, anche quando la richiesta iniziale non specifica esplicitamente il titolo di responsabilità.

Un acquirente può citare in giudizio direttamente l’impresa appaltatrice per gravi difetti, anche se non ha un contratto con essa?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che la responsabilità per gravi difetti dell’immobile, ai sensi dell’art. 1669 c.c., ha natura extracontrattuale. Questo significa che essa sussiste non solo verso il committente (il costruttore), ma anche verso i successivi acquirenti, i quali possono agire direttamente contro l’appaltatore per il risarcimento dei danni.

Cosa si intende per ‘gravi difetti’ ai sensi dell’art. 1669 del Codice Civile?
Per ‘gravi difetti’ non si intendono solo i problemi che minacciano il crollo dell’edificio, ma anche quelli che, pur riguardando parti secondarie, compromettono in modo considerevole la funzionalità e il normale godimento dell’immobile. Nel caso esaminato, i fenomeni di umidità e infiltrazioni che pregiudicavano la salubrità e l’abitabilità sono stati considerati gravi difetti.

Il giudice può condannare un’impresa sulla base di una responsabilità extracontrattuale se gli attori non l’avevano esplicitamente richiesta?
Sì. La Corte ha stabilito che rientra nel potere-dovere del giudice inquadrare i fatti di causa nella corretta disciplina giuridica. Se i fatti descritti dagli attori (come gravi vizi costruttivi) configurano una responsabilità extracontrattuale, il giudice può condannare l’appaltatore su tale base senza incorrere nel vizio di ‘extrapetizione’, purché non alteri i fatti e l’oggetto della domanda.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12922 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12922 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 14/05/2025

Condominio

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30791/2019 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME.

– Ricorrente –

Contro

CONDOMINIO IL COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME, COGNOME, COGNOME, RAGIONE_SOCIALE.

– Intimati –

Avverso la sentenza del la Corte d’appello di Venezia n. 850/2019 depositata il 07/03/2019.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 06 maggio 2025.

Rilevato che:

Il Tribunale di Vicenza, con sentenza n. 470/2013, in accoglimento della domanda proposta dal condominio RAGIONE_SOCIALE e da alcuni condòmini, condannò l’RAGIONE_SOCIALE (impresa costruttrice) e la RAGIONE_SOCIALE (impresa appaltatrice) ( ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ ), in solido tra loro, al risarcimento del danno che liquidò in via equitativa in euro 12.000,00, a causa dei vizi delle unità abitative (costituenti condominio) vendute dall ‘i mpresa costruttrice agli attori; condannò altresì l’Immobiliare RAGIONE_SOCIALE a risarcire ulteriori danni ai proprietari delle singole abitazione;
interposte impugnazione principale dalla ZGS e impugnazione incidentale dall’RAGIONE_SOCIALE (nei soli confronti degli attori), la Corte d’appello di Venezia, pronunciando nella contumacia del condominio e dei condòmini, ha respinto entrambi i gravami.

Questi, in breve, per quanto ancora di interesse, i punti chiave della decisione: (i) è conforme alla giurisprudenza di legittimità l’affermazione del Tribunale che ha ravvisato la responsabilità solidale ex art. 1669 c.c., nei confronti degli attori, dell ‘ impresa costruttrice e dell’appaltatrice . È priva di fondamento, pertanto, l’eccezione della ZGS secondo cui gli attori, agendo verso l’RAGIONE_SOCIALE per responsabilità contrattuale ai sensi degli artt. 1667, 1668 c.c. e non ai sensi dell’art. 1669 c.c., non avrebbero titolo per avanzare le loro pretese direttamente verso l ‘appaltatrice ZGS ; (ii) il condominio non è decaduto dalla garanzia per i vizi dell’edificio condominiale , visto che lo stesso ente e l’RAGIONE_SOCIALE avevano concluso un accordo, in data 8 marzo 2008, per il ripristino e l’eliminazione dei vizi dell’immobile . La denuncia dei vizi è valida ed efficace anche nei confronti dell’impresa appaltatrice ZGS ; (iii) la condanna solidale al risarcimento dei danni de l costruttore e dell’impresa appaltatrice , incaricata dei lavori di ripristino, trova giustificazione nella posizione
di garanzia che l’uno e l’altra assumono per i vizi dell’opera realizzata; (iv) l’esistenza de i vizi denunciati dal condominio è confermata dalla consulenza tecnica d ‘ufficio che evidenzia che ‘ i segni di presenza di acqua nell’immobile, che siano dovuti a percolamento dall’esterno ovvero a formazione interna per condensa o altra causa equivalente, genera comunque l’insalubre fenomeno della presenza di umidità all’interno del fabbricato, acqua che si disperde nelle murature, all’interno delle unità e sulle parti comuni, sulla superficie delle altre strutture dell’edificio, pregiudicandone la salubrità e la stabilità ‘;
la RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, con tre motivi.

Gli intimati non hanno svolto difese.

In prossimità dell’udienza , la ricorrente ha depositato una memoria.

Considerato che:

Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., vizio di extrapetizione e violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1669 c.c.

Si sostiene che la Corte d’appello (e prima ancora il Tribunale) sarebbe incorsa nel vizio di extrapetizione perché, da un lato, avrebbe individuato, quale fatto costitutivo della domanda degli attori, il contratto di appalto (tra l’RAGIONE_SOCIALE e la ZGS) che, a differenza del contratto di compravendita de ll’immobile condominiale , non era stato menzionato in citazione; dall’altro, avrebbe esteso alla ZGS la responsabilità invocata dagli attori nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE , affermando che i vizi riscontrati erano addebitabili anche all’appal tatrice, a titolo di responsabilità extracontrattuale, e condannando la stessa società in assenza di una domanda sul punto da parte degli attori;
il motivo è infondato;

costituisce orientamento costante della Corte (tra le altre, Sez. 2, Sentenza n. 8048 del 21/03/2019, Rv. 653291 – 01) che il poteredovere del giudice di inquadrare nella esatta disciplina giuridica i fatti e gli atti che formano oggetto della contestazione incontra il limite del rispetto del ‘ petitum ‘ e della ‘ causa petendi ‘ , sostanziandosi nel divieto di introduzione di nuovi elementi di fatto nel tema controverso, sicché il vizio di ‘ ultra ‘ o ‘ extra ‘ petizione ricorre quando il giudice di merito, alterando gli elementi obiettivi dell ‘ azione ( ‘ petitum ‘ o ‘ causa petendi ‘ ), emetta un provvedimento diverso da quello richiesto ( ‘ petitum ‘ immediato), oppure attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso ( ‘ petitum ‘ mediato), così pronunciando oltre i limiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dai contraddittori.
Nella specie, la sentenza impugnata non incorre nel prospettato vizio in ragione del fatto che essa conferma la pronuncia di primo grado che, a sua volta, senza allontanarsi dal perimetro della domanda delineato dagli attori, ha condannato, in solido, ai sensi dell’art. 1669 c.c. , i convenuti -l’impresa costruttrice e la RAGIONE_SOCIALE, in qualità di appaltatrice delle opere dirette ad eliminare i vizi del fabbricato condominiale -al risarcimento dei danni, determinandone l’ammontare in euro 12.000.
Per quanto riguarda il titolo di responsabilità, è utile evidenziare (v. Cass. n. 1252/2025, in motivazione) che, in materia di appalto avente ad oggetto la costruzione di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, l’indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell’art. 1669 c.c., che comporta la responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 c.c. in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell’opera, rientra nei compiti propri del giudice del
merito, coinvolgendo l’accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto. Al giudice di merito spetta altresì stabilire se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo egli, al riguardo, non limitarsi alla mera verifica della sussistenza del pericolo di crollo ovvero alla valutazione dell’incidenza dei medesimi sulle parti essenziali e strutturali dell’immobile, bensì accertare anche se, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, essi siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell’immobile (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5648 del 04/03/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 21078 del 04/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 10255 del 30/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 24931 del 15/09/2021; Sez. 3, Ordinanza n. 26529 del 20/11/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 18205 del 02/09/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 22093 del 04/09/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8577 del 26/04/2005).
È pacifico in giurisprudenza che la qualificazione del vizio come grave costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (Sez. 2, Sentenza n. 39599 del 13/12/2021, Rv. 663254 -01; in termini, Cass. nn. 22093/2019, cit., 8577/2005, 3794/1994).

Nel caso in esame, il giudice distrettuale, con accertamento di fatto che sfugge al sindacato di legittimità, richiamando la giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19868 del 15/09/2009, pag. 21, in tema di infiltrazioni di acqua nel vano ascensore e nelle cantine), ha ritenuto di potere sussumere i vizi denunciati entro la fattispecie dell’art. 1669 c.c. ;

il secondo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., l’omessa motivazione della sentenza circa la ragione della

condanna della ZGS al pagamento della somma liquidata in via equitativa in euro 12.000.

La tesi della ricorrente è che gli attori avrebbero agito nei suoi confronti per il risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni di acqua dal tetto e che, per un verso, il Tribunale, sbagliando, avrebbe condannato la società in solido con l ‘impresa costruttrice al pagamento di euro 12.000 per l’inadempimento , da parte di quest’ultima , delle obbligazioni assunte con la scrittura privata dell’08/03/2008, scrittura alla quale ZGS era rimasta estranea e che quindi non la obbligava; per altro verso, la Corte distrettuale avrebbe ‘glissato’ sulle ragioni d i tale condanna solidale, e non avrebbe affrontato la questione dell’entità della condanna e dei danni che essa era diretta a risarcire;
il motivo è in parte manifestamente infondato e in parte inammissibile;

è manifestamente infondata la denuncia del vizio di motivazione, giacché la sentenza impugnata contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione, e non è perciò affatto ‘apparente’, consentendo un «effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice» (cfr. Cass. Sezioni Unite n. 8053 del 2014; n. 22232 del 2016; n. 2767 del 2023).

È inammissibile l’ impugnazione ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., operando la previsione di cui all’art. 348 ter, comma 5, c.p.c. (applicabile ratione temporis ), che esclude che possa essere così censurata la sentenza di appello ‘ che conferma la decisione di primo grado ‘ e che risulti fondata sulle stesse ragioni, inerenti alle questioni di fatto, poste a base della sentenza di primo grado (cosiddetta doppia conforme);

3. il terzo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c., 1669 c.c.

Sulla premessa che l’unico vizio denunciato dagli attori a ZGS erano le infiltrazioni dal tetto, la ricorrente sostiene che i giudici di merito non avrebbero preso in considerazione la consulenza tecnica d’ufficio , la quale aveva escluso l’esistenza delle infiltrazioni ed aveva rilevato la presenza di un fenomeno di condensa per mancata ventilazione dei locali e perciò non aveva quantificato la spesa occorrente per il ripristino;

il motivo è inammissibile;

dalla sentenza si evince (v. pag. 8) che i vizi accertati relativi alle modalità di realizzazione del fabbricato (difetto del sistema di aerazione dei locali sanitari, modalità costruttive del tetto, difettoso sistema di coibentazione), integrano i ‘gravi difetti’ di cui all’art. 1669 c.c. , i quali incidono in maniera notevole sull’abitabilità e sui costi energetici.

Spetta al giudice di merito esaminare e valutare le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio , e dare conto dei motivi di consenso, come di quelli di eventuale dissenso, in ordine alla congruità dei risultati della consulenza e delle ragioni che li sorreggono. Tale valutazione, come sopra accennato (v. punto 2 (iv) del ‘Rilevato che’ ) è compiutamente esplicitata nella sentenza d’appello e non può essere sindacata in sede di legittimità.

È certo, inoltre, che alla Corte di legittimità non può essere chiesta una nuova attività istruttoria ed è principio altrettanto pacifico in giurisprudenza che, con la proposizione del ricorso per cassazione, il ricorrente non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento di fatto compiuto dai giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che lo scrutinio dei fatti e delle prove è sottratto al
sindacato di legittimità, dal momento che, nell’àmbito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione che ne ha fatto il giudice di merito, cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cass. 7/04/2017, n. 9097; Cass. 07/03/2018, n. 5355; Cass. 13/06/2023, n. 16781).
C on riferimento al prospettato vizio di violazione dell’art. 1669 c.c., infine, va affermato il principio di diritto secondo cui, in tema di ricorso per cassazione, la deduzione del vizio di violazione di legge non determina, per ciò stesso, lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, occorrendo che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente, come hanno chiarito le Sezioni Unite di questa Corte (Cass. Sez. U, 12/11/2020, n. 25573; conf.: Cass. 17/03/2023, n. 7771);
il ricorso, pertanto, deve essere rigettato;

nulla occorre disporre sulle spese del giudizio di cassazione, al quale gli intimati non hanno partecipato;

6 . ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, dichiara che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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