Responsabilità esecutore lavori: chi paga i danni?

La Corte di Cassazione ha stabilito che la persona che esegue materialmente lavori di ristrutturazione causando danni a terzi è direttamente responsabile, anche se non è il proprietario dell’immobile. In questo caso, un uomo aveva causato il cedimento di un solaio eseguendo lavori nell’appartamento di proprietà della moglie. La Corte ha rigettato la sua difesa basata sulla mancanza di titolarità dell’immobile, confermando la sua piena responsabilità esecutore lavori in quanto autore materiale del danno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Esecutore Lavori: Chi Paga i Danni se non è il Proprietario?

Quando si subiscono danni a causa di lavori di ristrutturazione nell’appartamento vicino, la prima domanda è: chi deve risarcire? Istintivamente si pensa al proprietario dell’immobile, ma non è sempre così. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: la responsabilità esecutore lavori ricade su chi ha materialmente causato il danno, anche se non è il titolare della proprietà. Analizziamo questa importante decisione.

Il Caso in Esame: Danni Strutturali e la Difesa del Non-Proprietario

La vicenda ha origine dalla richiesta di risarcimento avanzata dal proprietario di un appartamento, il quale aveva subito ingenti danni a causa di lavori di ristrutturazione eseguiti nell’unità immobiliare sovrastante. Tali lavori avevano provocato il cedimento del solaio intermedio, compromettendo la stabilità stessa dell’edificio.

Il Tribunale di primo grado, dopo aver accertato i fatti tramite perizia tecnica, aveva condannato l’esecutore dei lavori al ripristino dei luoghi e al pagamento di un cospicuo risarcimento. L’esecutore, tuttavia, ha impugnato la sentenza davanti alla Corte d’Appello, sostenendo di non essere il soggetto tenuto a pagare, in quanto l’appartamento era di proprietà di sua moglie.

L’Eccezione di Difetto di Legittimazione Passiva

La linea difensiva del convenuto si basava su un’eccezione processuale nota come “difetto di legittimazione passiva”. In pratica, egli affermava di non essere la persona giusta da citare in giudizio, poiché la responsabilità per i danni provenienti da un immobile dovrebbe ricadere sul suo proprietario. Chiedeva, quindi, che il giudizio venisse esteso alla moglie, vera titolare del bene.

La Decisione della Cassazione sulla responsabilità esecutore lavori

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le sentenze dei precedenti gradi di giudizio. I giudici hanno stabilito un principio chiaro: la responsabilità per un fatto illecito è personale e sorge in capo a chi, con la propria condotta, ha causato direttamente il danno.

Nel caso specifico, era stato ampiamente provato che fosse stato il marito, e non la moglie proprietaria, a eseguire materialmente le opere che avevano danneggiato l’immobile sottostante. Di conseguenza, la sua responsabilità esecutore lavori era piena e diretta, e non poteva essere scaricata sulla proprietaria, estranea alla materiale esecuzione dei lavori.

Le Motivazioni della Corte

La Suprema Corte ha spiegato che il tentativo di invocare l’articolo 2053 del Codice Civile, che regola la responsabilità del proprietario per rovina di edificio, era fuorviante. Tale norma, infatti, prevede una forma di responsabilità oggettiva a carico del proprietario, ma questa può essere esclusa se si dimostra che il danno è stato causato da un “fatto del terzo” dotato di autonoma efficacia causale.

In questa vicenda, l’azione del marito rappresentava esattamente quel “fatto del terzo” in grado di interrompere il nesso di causalità con la proprietà. Poiché era incontestato che l’uomo avesse eseguito i lavori, egli era l’unico e diretto responsabile dei danni cagionati. La sua condotta è stata identificata come l’unica origine causale del danno, rendendo irrilevante la questione della proprietà dell’immobile e inutile l’estensione del giudizio alla moglie.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: chi esegue materialmente dei lavori è direttamente responsabile per i danni che ne derivano. Non è possibile “nascondersi” dietro la titolarità formale dell’immobile, che appartiene a un’altra persona. La responsabilità esecutore lavori è un principio consolidato che mira a colpire l’autore materiale dell’illecito. Pertanto, chi subisce un danno deve concentrare la propria azione legale verso colui che ha concretamente posto in essere la condotta dannosa, avendo buone probabilità di veder riconosciuto il proprio diritto al risarcimento, a prescindere da chi risulti proprietario sui registri immobiliari.

Chi è responsabile per i danni causati da lavori di ristrutturazione in un immobile?
La persona che esegue materialmente le opere che hanno causato il danno è direttamente responsabile, anche se non è il proprietario dell’immobile.

Il proprietario dell’immobile è sempre l’unico responsabile per i danni da rovina di edificio secondo l’art. 2053 c.c.?
No. La responsabilità del proprietario può essere esclusa se i danni sono riconducibili a un fatto dotato di efficacia causale autonoma, come l’azione dannosa di un terzo che ha eseguito i lavori.

È necessario citare in giudizio sia l’esecutore materiale dei lavori che il proprietario dell’immobile?
Non necessariamente. La Corte ha ritenuto che, essendo stata accertata in modo inequivocabile la responsabilità diretta dell’esecutore materiale, l’azione giudiziaria contro di lui fosse sufficiente, rendendo inutile l’estensione del contraddittorio al proprietario formale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 6119 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 6119 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 07/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5662/2024 R.G. proposto da :

COGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE elettivamente domiciliato presso l’indirizzo PEC indicato dal difensore

-ricorrente-

contro

COGNOME e NOME COGNOME rappresentati e difesi da ll’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, elettivamente domiciliati presso l’indirizzo PEC indicato dal difensore

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO di POTENZA n. 595/2023 depositata il 05/12/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

RISARCIMENTO DANNI.

R.G. 5662/2024

COGNOME

Rep.

C.C. 13/1/2025

C.C. 14/4/2022

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME proprietario di un’unità immobiliare sita a Potenza, convenne in giudizio, davanti al Tribunale di quella città, NOME COGNOME chiedendo che fosse condannato al ripristino dello stato dei luoghi, oltre che al risarcimento dei danni, per aver eseguito nell’appartamento sovrastante, di sua proprietà, lavori di ristrutturazione che avevano determinato il cedimento del solaio intermedio tra le due unità immobiliari, mettendo in pericolo la staticità del fabbricato.
L’attore chiese anche di procedersi ad accertamento tecnico preventivo.

Il convenuto rimase contumace.

Espletata prova per testi e fatta svolgere una c.t.u., il Tribunale accolse la domanda e condannò il convenuto all’esecuzione dei lavori di ripristino dello stato dei luoghi, al risarcimento dei danni liquidati nella somma di euro 20.000 e al pagamento delle spese processuali.

La sentenza è stata impugnata da NOME COGNOME e nel giudizio si sono costituiti NOME COGNOME e NOME COGNOME in qualità di eredi di NOME COGNOME venuto a mancare nel corso del giudizio.

La Corte d’appello di Potenza, con sentenza del 5 dicembre 2023, ha rigettato il gravame e ha condannato l’appellante alla rifusione delle ulteriori spese del grado.

Ha osservato la Corte territoriale, per quanto di interesse in questa sede, che l’eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dall’appellante, per essere proprietaria dell’immobile NOME COGNOME e non il COGNOME, suo coniuge, era priva di fondamento, perché era stato accertato in corso di causa, anche grazie all’opera del c.t.u., che le opere rivelatesi dannose erano state eseguite proprio dal COGNOME. Da tanto conseguiva che la domanda di estensione del contraddittorio alla moglie, avanzata in
primo grado e ritenuta in quella sede non meritevole di accoglimento, non poteva essere accolta. D’altra parte, ha aggiunto la Corte, la responsabilità per rovina di edificio prevista dall’art. 2053 cod. civ. ha natura oggettiva; nella specie, quindi, essendo pacifico che i lavori dannosi erano stati eseguiti proprio dall’appellante, il quale ne aveva ammesso la paternità, l’azione giudiziaria proposta nei confronti dell’effettiva proprietaria dell’immobile sarebbe stata inutile.

Contro la sentenza della Corte d’appello di Potenza propone ricorso NOME COGNOME con atto affidato a due motivi.

Resistono NOME COGNOME e NOME COGNOME con un unico controricorso.

Il ricorso è stato ritenuto manifestamente infondato con una proposta di definizione anticipata ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., depositata dal Consigliere delegato in data 10 settembre 2024.

Avverso tale decisione il ricorrente ha chiesto che il ricorso venga collegialmente deciso; la trattazione è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis .1. cod. proc. civ. e il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni.

Le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione degli artt. 99 e 102 cod. proc. civ. e dell’art. 2902 cod. civ., in relazione all’effettiva appartenenza della proprietà dell’immobile.

Il ricorrente sostiene che la sentenza avrebbe violato i limiti soggettivi del giudicato, perché la Corte d’appello si sarebbe sostituita alla parte appellata, ipotizzando che NOME COGNOME ove chiamata in causa, si sarebbe difesa addossando la responsabilità del fatto all’esecutore dei lavori, cioè appunto il Laguardia. Si sarebbe dovuta, invece, disporre fin dal primo grado

l’integrazione del contraddittorio, non potendo l’esecutore dell’opera sostituirsi al proprietario nel lato passivo dell’obbligazione risarcitoria.

Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione dell’art. 2053 cod. civ., per aver indebitamente eliso la responsabilità del proprietario.

Il ricorrente osserva che l’art. 2053 cit. pone a carico del proprietario la responsabilità per i danni causati a terzi, secondo un criterio oggettivo, salvo la dimostrazione che la rovina non sia dovuta a vizi di costruzione o a difetto di manutenzione. Rimarrebbe pertanto estranea alla disposizione in esame l’ipotesi del proprietario che si serva di una terza persona per l’esecuzione dell’opera, perché anche in tal caso l’attività sarebbe sempre riferibile al proprietario. Nel caso in esame, dall’istruttoria sarebbe emerso solo che il ricorrente era stato l’autore dei lavori, mentre la responsabilità avrebbe dovuto essere posta a carico della proprietaria.
Il Collegio dà atto, innanzitutto, che è stata depositata una proposta di definizione anticipata del seguente tenore:

«Il ricorso è manifestamente infondato, avendo la corte territoriale fondatamente attribuito all’odierno ricorrente la responsabilità dei danni originariamente denunciati dalla parte attrice, correttamente individuandolo come legittimato sostanziale rispetto alla domanda risarcitoria proposta da quest’ultima. Dev’essere pertanto escluso, tanto il ricorso del preteso difetto di legittimazione passiva dell’odierno istante (già espressamente indicato dalla parte attrice quale responsabile dei danni lamentati), quanto della violazione dell’art. 2053 c.c., avendo entrambi i giudici del merito espressamente escluso il ricorso dei presupposti per l’applicazione di tale norma, in considerazione dell’esplicita individuazione dell’odierno ricorrente quale unico responsabile (ossia quale autore dell’unica origine causale) dei danni
denunciati (cfr. Sez. 3, Ordinanza n. 9694 del 26/05/2020, Rv. 657691 01)».

Ciò premesso, la Corte rileva che le osservazioni contenute nella memoria con la quale il ricorrente ha chiesto che il ricorso venisse deciso non si confrontano, in sostanza, con le argomentazioni contenute nella suindicata proposta.

Ed infatti, anche volendo tralasciare la circostanza fattuale per la quale il ricorrente è il marito della proprietaria ed ha ammesso di essere rimasto volutamente contumace in primo grado, la proposta di definizione anticipata ha richiamato l’ordinanza di questa Corte 26 maggio 2020, n. 9694, secondo cui la responsabilità per rovina di edificio di cui all’art. 2053 cod. civ. il cui carattere di specialità rispetto a quella dell’art. 2051 cod. civ. deriva dall’essere posta a carico del proprietario o di altro titolare di diritto reale di godimento in base al criterio formale del titolo, non essendo sufficiente il mero potere d’uso della res -ha natura oggettiva e può essere esclusa solo dalla dimostrazione che i danni provocati dalla rovina non sono riconducibili a vizi di costruzione o a difetto di manutenzione, bensì ad un fatto dotato di efficacia causale autonoma, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato, ancorché non imprevedibile ed inevitabile (principio sostanzialmente ribadito dalla più recente ordinanza 11 dicembre 2023, n. 34401).
Nel caso specifico, la Corte di merito ha accertato essere «incontestato» che i lavori che avevano causato il crollo del solaio erano stati eseguiti proprio dal Laguardia e per tale ragione ha confermato la decisione del Tribunale anche nella parte in cui aveva ritenuto che fosse inutile l’estensione del contraddittorio a NOME COGNOME In una situazione del genere, com’è evidente, appare fuorviante il tentativo di invocare una deroga al regime dell’art. 2053 cit., come correttamente è stato osservato nella proposta di definizione anticipata, che merita integrale conferma.
Il ricorso, pertanto, è rigettato.

A tale esito segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di cassazione, liquidate ai sensi del d.m. 13 agosto 2022, n. 147, nonché la condanna al pagamento di un’ulteriore somma, ai sensi dell’art. 96, terzo comma, cod. proc. civ., in favore della controparte e al versamento di un’ulteriore somma in favore della cassa delle ammende (art. 96, quarto comma, cod. proc. civ.).

Sussistono inoltre i presupposti processuali di cui all’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro 3.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali ed accessori come per legge, nonché al pagamento della somma di euro 1.000 ai sensi dell’art. 96, terzo comma, cod. proc. civ., in favore della controparte e della somma di euro 500 ai sensi dell’art. 96, quarto comma, cod. proc. civ., alla cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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