Responsabilità del venditore: immobile con ipoteca

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 34409 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 34409 Anno 2024

Presidente: NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 24/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20257/2021 R.G.,

proposto da

RAGIONE_SOCIALE in persona del rappresentante legale ed amministratore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME in virtù di procura speciale in calce al ricorso ed elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’ avv. NOME COGNOME (pecEMAIL;

);

– ricorrente –

nei confronti di

NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’Avv . NOME COGNOME in virtù di procura su foglio separato allegato al controricorso, ex lege domiciliato in ROMA presso la Cancelleria della Corte di cassazione, INDIRIZZO (pecEMAIL;

– controricorrente –

nonché nei confronti di

CC 7 giugno 2024

Ric. 20257 del 2021

Pres. A. Scrima

Rel. I Ambrosi

NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME nella qualità di eredi di NOME COGNOME e NOME COGNOME rappresentati e difesi nel presente giudizio dal l’Avv. NOME COGNOME in virtù di procure speciali su foglio separato da considerarsi in calce al ricorso ed elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’ Avv. NOME COGNOME (pec: EMAIL, EMAIL );

-controricorrenti e ricorrenti incidentali-

per la cassazione della sentenza n. 96/2021 della CORTE d’APPELLO di PALERMO, depositata il 27 gennaio 2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7 giugno 2024 dalla Consigliera dr.ssa NOME COGNOME

Fatti di causa

1. Con atto di citazione, notificato in data 15 ottobre 2015, la RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Palermo, il notaio NOME COGNOME e NOME COGNOME quest’ultima sia in proprio che quale erede di NOME COGNOME nonché i germani NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME questi ultimi quali eredi di NOME COGNOME, per ottenere l’accertamento della responsabilità di tutti i convenuti, nelle rispettive qualità di notaio rogante e di venditori, in ordine all’inadempimento alle obbligazioni assunte nel contratto di compravendita in data 6 ottobre 1992 (n. rep. 46992, n. racc. 13457) di un appartamento, sito in Palermo, INDIRIZZO e, il solo notaio, anche per l’inadempimento del contratto d ‘ opera intellettuale, oltre la condanna di tutti i convenuti al risarcimento dei danni subiti in misura di € 57.985,76 equivalente alle somme corrisposte in esecuzione di un accordo transattivo per la definizione bonaria della procedura esecutiva, intrapresa RAGIONE_SOCIALE avente ad oggetto il detto immobile- oltre il maggior danno ex art. 1224 c.c., spese ed interessi legali.
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A tal proposito l’attrice espose che: il 5 marzo 2009 le venne notificato un atto di avviso per surroga del custode e rilascio d ell’ immobile dal quale apprese che il detto bene era oggetto di procedura esecutiva n. 25/1992 presso il Tribunale di Palermo, originata da un mutuo fondiario concesso in data 1° giugno 1984, sul lotto di terreno, su cui insisteva l’appartamento , dal Credito Fondiario della Cassa Centrale di Risparmio, alla Immobiliare In s.p.a. e che, successivamente, alcune porzioni del bene nn. 15, 21 e 42, erano state vendute alla RAGIONE_SOCIALE.p.a. con accollo delle rispettive quote di debito ipotecario, iscritto ai nn. 23279/2114, la cui fraz. n. 21, fg. 29, p. 1755/36 gravava sull’immobile acquistato dall’attrice ; la I.C.E.I., dante causa dei coniugi NOMECOGNOME all’epoca della vendita in loro favore dell’immobile, avvenuta il 20 luglio 1987, si impegnò, senza poi aver mai ottemperato a tale adempimento, a cancellare l’ipoteca da ll’immobile e, per tale motivo, il 10 gennaio 1992, il Credito Fondiario notificò un atto di pignoramento alla I.C.E.I., presso il suo domicilio eletto, ove erano già domiciliati i coniugi COGNOME; la società RAGIONE_SOCIALE pur avendo comunicato, con r.a.r. del 31 marzo 2009, sia ai coniugi COGNOME che al notaio, l’ esistenza della procedura esecutiva sull’immobile , stante la loro inerzia e al fine di evitare la perdita del l’immobile, il 14 ottobre 2009, concluse con la RAGIONE_SOCIALE – la quale nel frattempo aveva acquistato il credito a garanzia del pagamento del quale era stata a suo tempo scritta ipoteca un accordo transattivo per l’importo di € 55.000,00, corrispondendo altresì al custode il compenso allo stesso spettante pari ad € 2.985,76, ottenendo così l’estinzione del la procedura esecutiva e la cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
2 . Si costituì in giudizio il solo notaio COGNOME che, eccepita la prescrizione del diritto azionato dalla società attrice e declinata la propria responsabilità poiché dalle trascrizioni ipotecarie nei confronti dei venditori e del loro dante causa (I.C.E.I.) non si evinceva la trascrizione del pignoramento, ma solo delle iscrizioni, mai cancellate, richiamate nell’atto del precedente notaio rogante, chiedendo perciò la manleva da parte degli intimati, rimasti contumaci, NOME COGNOME e i germani NOME NOME
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e NOME COGNOME Questi ultimi si costituirono solo successivamente alla notifica della chiamata in garanzia da parte del notaio e, pur associandosi all’eccezione preliminare di prescrizione proposta dal notaio, rivendicata la loro buona fede nella vicenda, addossarono la responsabilità esclusiva in capo al notaio, al quale si erano rivolti al fine di espletare tutti gli accertamenti necessari alla verifica della condizione giuridica dell’immobile , propedeutici alla stipula del contratto di compravendita.
Con sentenza n. 2910/2018, il Tribunale di Palermo, in parziale accoglimento delle domande svolte dalla RAGIONE_SOCIALE condannò i convenuti, in solido tra loro, a pagare in favore della RAGIONE_SOCIALE la complessiva somma di € 70.198,83 , oltre interessi e spese di lite in favore dell’attrice .

4 . Avverso la decisione proposero autonomi appelli sia il notaio COGNOME sia i germani NOMECOGNOME questi ultimi anche nella qualità di eredi della madre, NOME COGNOME nel frattempo deceduta.

Gli appelli vennero riuniti e il giudizio definito, con la sentenza n. 96 pubblicata il 27 gennaio 2021, con la quale venne respinto il gravame proposto dai germani NOME e, in parziale riforma della sentenza impugnata, venne accolto il gravame proposto dal notaio, limitando il risarcimento alle sole spese del rogito, stante l’insussistenza del nesso di causalità tra l’inadempimento ascrivibile allo stesso notaio e il danno riconosciuto alla società attrice in primo grado, in considerazione del fatto che al momento della sottoscrizione del contratto, la RAGIONE_SOCIALE aveva già interamente versato ai venditori il corrispettivo della compravendita dell’appartamento.
Per la cassazione di questa sentenza, ricorre la società RAGIONE_SOCIALE sulla base di due motivi; rispondono i germani NOMECOGNOME nella loro qualità di eredi dei loro su menzionati genitori, depositando controricorso con ricorso incidentale con il quale, oltre a sostenere le ragioni del ricorso principale, censurano la sentenza sulla base di dodici motivi; il notaio COGNOME ha depositato controricorso avverso sia al ricorso principale

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che a quello incidentale; la società RAGIONE_SOCIALE risponde al ricorso incidentale con controricorso.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale, ai sensi dell’art . 380bis .1, cod. proc. civ..

La società ricorrente e i ricorrenti incidentali hanno depositato rispettive e distinte memorie.

Motivi della decisione

Con il ricorso principale la società ricorrente RAGIONE_SOCIALE lamenta:

1.1. con il primo motivo di ricorso, la ‘ Violazione di norme di diritto e segnatamente violazione dell’art. art. 345 c.p.c. commi I e II c.c. in relazione all’art. 360 comma I n. 3 ‘ , per non avere la Corte d’a ppello dichiarato l’inammissibilità del motivo di impugnazione proposto della difesa del notaio, relativo alla contestazione – inerente alla presunta anteriorità del pagamento del prezzo di vendita rispetto al rogito notarile – eccepita tardivamente in primo grado, successivamente al rinvio ex art. 281 sexies c.p.c. nelle memorie autorizzate, con conseguente violazione del principio del contraddittorio di cui all’art. 101 c.p.c. oltre che del principio del divieto di nova in appello;
1.2. Con il secondo motivo, censura la ‘ Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e segnatamente degli artt. 1218 c.c., 1223 c.c., 1175 c.c., 1176 c.c., anche in combinato di sposto con l’art. 2700 c.c., 2043 c.c. e 2056 c.c. in relazione all’ art. 360, comma 1 n.3, c.p.c. ‘ , per avere la Corte territoriale erroneamente determinato la responsabilità del notaio nell’adempimento del contratto di opera professionale e conseguentemente aver riconosciuto la sua responsabilità, seppure nei limiti illustrati dalla sentenza gravata; la società ricorrente eccepisce l’irrilevanza , dal punto di vista causale, del momento in cui il prezzo della vendita è stato corrisposto, poiché la circostanza che questo sia avvenuto prima della stipula del rogito, non incide sulla responsabilità del professionista ma, oltre a qualificare il danno reclamato, rileva ai fini del
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riconoscimento della responsabilità del professionista che si concreta nel momento della stipula del contratto di compravendita.

Con il ricorso incidentale i germani NOME lamentano quanto segue:

2.1. con il primo motivo, censurano la ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1485, co. 2, cod. civ. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3), cod. proc. civ. ‘ riconducibile al l’insussistenza dei presupposti dell’azione risarcitoria proposta dalla RAGIONE_SOCIALE per carenza della prova del l’evizione ; eccepiscono, in particolare, la mancata allegazione dell’inesistenza di ragioni per resistere all a pretesa creditoria dalla Cross S.p.A., in proposito, affermano che la transazione -stipulata dalla ricorrente con la RAGIONE_SOCIALEp.aRAGIONE_SOCIALE– e il relativo adempimento delle obbligazioni da essa derivanti, debba essere qualificata come un mero riconoscimento spontaneo del diritto del terzo che lascerebbe inalterata l’incertezza sull’esistenza del l’evizione , impedendo l’imputazione della responsabilità per l’evizione e il conseguente risarcimento del danno, in capo ai venditori;
2.2. con il secondo motivo lamentano la ‘ nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 e 115 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 4), cod. proc. civ. ‘ , relativa all’erronea statuizione dell’inevitabilità de l pagamento eseguito dalla società ricorrente in esecuzione della transazione e, a tal fine, ribadiscono il difetto di allegazione dell’insussistenza di motivi per tacitare le pretese della Cross s.p.a.;

2.3. con il terzo motivo censurano la ‘ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1476 cod. civ. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3), cod. proc. civ. ‘ derivante dall’errata interpretazione della disciplina dettata dall’ art. 1476 c.c., che ha erroneamente determinato il convincimento della Corte territoriale laddove ha ritenuto che, il venir meno della garanzia, potesse fondare un’obbligazione risarcitoria a prescindere dalla permanenza della garanzia;

2.4. con il quarto motivo denunciano la ‘ nullità della sentenza per mancanza assoluta di motivazione ex art. 132, co. 2 n. 4) cod. proc. civ. in

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relazione all’art. 360, co. 1 n. 4), cod. proc. civ. ‘ laddove la Corte adita ha omesso di motivare sulle ragioni per cui ha riconosciuto la responsabilità dei venditori nonostante insussistenza della prova dell’evizione – ritenendo inevitabile il pagamento, invece di dichiarare la perdita della garanzia e conseguentemente rigettare la domanda di risarcimento del danno, ai sensi dell’art. 1485, co. 2, c.c. ;

2.5. con il quinto motivo lamentano la ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1176, co. 1, 1218 e 1479, co. 2, cod. civ., in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3), cod. proc. civ. ‘ , conseguente al mancato riconoscimento del perimetro della responsabilità imputabile ai venditori che resta iscritta nell’ambito de lla diligenza del buon padre di famiglia e che nessuna ulteriore attività era esigibile dai venditori che, una volta conferito l’incarico al notaio per accertare la libertà del bene da pesi e vincoli ai fini del rogito, avevano ottemperato all’onere della diligenza richiesto dall’art. 1176, co. 1, c.c.;
2.6. con il sesto motivo denunciano la ‘ violazione e/o falsa applicazione degli art. 1223 cod. civ. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3), cod. proc. civ. ‘ , per avere la Corte territoriale errato nel ritenere, conseguenza immediata e diretta della condotta dei venditori, il pagamento della somma pagata in adempimento della transazione, invece che rilevare che non sussisteva alcun obbligo da parte del compratore di evitare l’evizione , costituendo tale decisione una sua mera ed autonoma scelta, frutto di una sua personale valutazione in ordine alla convenienza di evitare un possibile rischio di evizione; il pagamento della tale somma non costituisce in alcun caso conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento e, conseguentemente, doveva essere esclusa l ‘imputabilità d i tale somma a titolo di danno in capo ai venditori;
2.7. con il settimo motivo, censurano la ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1227, co. 2, cod. civ. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3), cod. proc. civ. ‘ in quanto la Corte territoriale, rilevato che non sussisteva alcun obbligo del compratore di evitare l’evizione ; che, per effetto

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dell’accordo transattivo concluso dalla ricorrente con la RAGIONE_SOCIALEp.ARAGIONE_SOCIALE, il danno conseguenza non si era neppure verificato e che la scelta del compratore di pagare una somma di denaro al terzo, per tacitarne le ragioni creditorie, non rientrava nei limiti dell’ordinaria diligenza , avrebbe dovuto escludere l’applicazione l’art. 1227, co. 2, c .c. e, conseguentemente, escludere l’imputabilità delle dette spese a titolo di risarcimento danno imputabile in capo ai venditori (v. sintesi del motivo a p. 68 del controricorso con ricorso incidentale);
2.8. con l’ottavo motivo , lamentano la ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1486, co. 1, cod. civ. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3), cod. proc. civ. ‘ per avere la Corte d’a ppello fatto malgoverno della disciplina dettata da ll’art. 1486, co. 1, c.c. che impediva di riconoscere nelle somme pagate dalla RAGIONE_SOCIALE il danno da imputarsi ai venditori, quale conseguenza del l’evizione espropriativa, laddove la ricorrente aveva indicato come danno esclusivamente le somme erogate alla RAGIONE_SOCIALE e al custode giudiziario;
2.9 con il nono motivo, censurano la ‘ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1337 e 1338 cod. civ. i n relazione all’art. 360, co. 1 n. 3), cod. proc. civ. ‘ per avere la Corte d ‘ appello errato nel ritenere che -nel caso di omessa comunicazione, durante la fase precontrattuale, sia dell ‘ esistenza dell ‘ iscrizione ipotecaria, sia della trascrizione del pignoramento sul l’immobile oggetto della compravendita- si potesse determinare il danno risarcibile sulla base della somma pagata in ottemperanza della transazione, anziché rilevare l’irrilevanza di tale circostanza, limitando il danno risarcibile al solo interesse negativo;
2.10 con il decimo motivo i ricorrenti incidentali denunciano la ‘ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1176, co. 1, e 1218 cod. civ. e 41, co. 2, cod. pen. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3), cod. proc. civ. ‘ ; ad avviso dei ricorrenti incidentali la Corte adita avrebbe dovuto rilevare che nessun inadempimento poteva essere imputato alla condotta dei venditori, in quanto la sussistenza de ll’ ipoteca e della notifica del pignoramento sono

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meri fatti materiali sui quali si sarebbe innestata la colpa professionale del notaio e che, la buona fede dei venditori emergerebbe dal fatto che, non avendo conoscenze giuridiche, non potevano avere contezza dei pesi che gravavano l’ immobile, antecedentemente al loro acquisto e che, invece, gravava sul notaio, incaricato di rogare l’atto di acquisto, l’onere informativo in merito alle condizioni giuridiche dell’immobile ;

2.11. con l’undicesimo motivo i ricorrenti censurano la ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1223 cod. civ. e 40 cod. pen. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3), cod. proc. civ. ‘ per aver errato la Corte d’ appello nel ritenere esente da responsabilità la condotta del notaio COGNOME poiché il danno in concreto chiesto da RAGIONE_SOCIALE era quello corrispondente alla somma pagata alla RAGIONE_SOCIALE per la salvezza dell’acquisto e non per la restituzione del prezzo; da ciò che, una volta individuato il danno risarcibile in tal modo, doveva ritenersi responsabile del danno il solo notaio e non anche i venditori;
2.12. con il dodicesimo motivo i ricorrenti denunciano la ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art. 754 cod. civ. e degli artt. 167 e 345 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, co. 1 n. 3) cod. proc. civ. ‘ per aver la Corte territoriale errato nell’interpretare l’art. 754 c.c ., poiché l’onere di indicazione della qualità di coerede non integra un’eccezione in senso stretto, assoggettata al regime delle preclusioni e al divieto di nova in appello, di cui rispettivamente agli artt. 167 e 345 c.p.c., bensì un’ eccezione in senso lato , rilevabile d’ufficio ex art. 345, co. 2, c.p.c.. Pertanto, la questione poteva essere proposta in appello e in accoglimento del motivo di gravame sul punto, doveva essere divisa tra i coeredi l’obbligazione .
Per motivi di ordine logico va esaminato con priorità il ricorso incidentale proposto dai germani NOME

3.1. I motivi di ricorso, dal primo al terzo e dal quinto all’ottavo , che possono essere congiuntamente esaminati attenendo sotto profili diversi alla stessa questione, vanno disattesi perché inammissibili sotto un duplice profilo.

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3.1.1. In primo luogo, con essi, i ricorrenti incidentali ripropongono le doglianze formali già formulate in primo grado e in appello (in particolare, la pretesa erroneità dell ‘applicazione della disciplina dell’evizione in quanto, a loro parere, nella specie, non si sarebbe verificata alcuna evizione e la pretesa responsabilità esclusiva del notaio rogante), non confrontandosi con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che ha evidenziato, in primo luogo, come il richiamo alla garanzia per evizione e all’art. 1486 c.c. nella prospettazione del primo giudice, mirasse solo ad evidenziare il comportamento lesivo dei diritti del compratore e il tipo e la consistenza del danno sofferto (pag. 11 della sentenza impugnata), ed in secondo luogo, che la responsabilità dei venditori fosse autonoma e derivasse dalle loro dichiarazioni mendaci foriere di conseguenze gravi nei confronti della parte acquirente (pag. 12 della sentenza impugnata).
I motivi in esame sono, pertanto, inammissibili per difetto di specificità in relazione al tenore della decisione impugnata, atteso che si limitano, indebitamente, a ribadire le ragioni del gravame proposto avverso la decisione di primo grado, senza censurare quelle per le quali la Corte territoriale ha ritenuto tali ragioni non ammissibili.

Questa Corte ha ripetutamente affermato che la mancata considerazione delle motivazioni poste a base del provvedimento impugnato comporta l’inammissibilità, ex art. 366, n. 4, c.p.c., del ricorso per cassazione, atteso che questo deve necessariamente contenere l’enunciazione delle ragioni per le quali la decisione è erronea e deve necessariamente tradursi in una critica della stessa (Cass. 31/08/2015, n. 17330; Cass. 11/01/2005, n. 359); inoltre, con i motivi di ricorso la parte non può limitarsi a riproporre le tesi difensive svolte nelle fasi di merito e motivatamente disattese dal giudice dell’appello, senza considerare le ragioni offerte da quest’ultimo, poiché in tal modo si determina una mera contrapposizione della propria valutazione al giudizio espresso dalla sentenza impugnata che si risolve, in sostanza, nella proposizione di un ‘non motivo’, come tale inammissibile ai sensi del citato art. 366, n. 4
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c.p.c., (Cass. 24/09/2018, n. 22478; in precedenza, Cass. 21/03/2014, n. 6733; Cass. 15/03/2006, n. 5637).

3.1.2. In secondo luogo, con i motivi in esame, i ricorrenti incidentali lamentano la violazione di numerose norme sostanziali e processuali -tentando di ottenere, seppur formalmente denunciando violazioni di legge e nullità della decisione per mancanza assoluta di motivazione, nella sostanza, una richiesta di rivisitazione di fatti e circostanze, già definitivamente accertati in sede di merito ed una diversa interpretazione dell’ oggetto del contendere, inammissibile in sede di legittimità, omettendo altresì di considerare che tanto l’accertamento dei fatti, quanto l’apprezzamento – ad esso funzionale – delle risultanze istruttorie è attività riservata al giudice del merito, cui compete non solo la valutazione delle prove ma anche la scelta, insindacabile in sede di legittimità, di quelle ritenute più idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi (Cass. 4/07/2017, n. 16467; Cass. 23/05/2014, n. 11511; Cass. 13/06/2014, n. 13485; Cass. 15/07/2009, n. 16499).
Contrariamente a quanto affermato dagli stessi ricorrenti, la Corte palermitana ha ben analizzato le circostanze fattuali e correttamente qualificato il titolo di responsabilità loro ascritto in qualità di venditori; pertanto, i motivi di ricorso attengono, nella sostanza, a profili di fatto e tendono a suscitare dalla Corte di cassazione un nuovo giudizio di merito in contrapposizione a quello formulato dal giudice di merito, debitamente motivato e, pertanto, insindacabile in sede di legittimità (Cass. 4/07/2017, n. 16467; Cass.23/05/2014, n. 11511; Cass. 13/06/2014, n. 13485; Cass. 15/07/2009, n. 16499 già citate).
3.2. Il quarto motivo è manifestamente infondato e va disatteso.

Con esso, i ricorrenti incidentali insistono nell’assumere il difetto assoluto di motivazione della decisione impugnata circa le ragioni per cui la Corte territoriale ha riconosciuto la responsabilità dei venditori, sebbene, viceversa, la Corte d’appello abbia preso posizione sul merito di tali doglianze condividendo quanto affermato dal Tribunale e cioè che i venditori

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fossero responsabili soprattutto in base all’art. 1476 c.c. in quanto avevano dichiarato il falso e cioè che l’immobile fosse libero da pesi, oneri e altri vincoli, la cui non verità in fatto ha provocato una serie di conseguenze negative per l’acquirente sotto forma di danno patrimoniale, concretizzatosi nell’esborso sostenuto per liberare l’immobile dal vincolo e quindi dai rischi connessi alla pendenza della procedura esecutiva, che, infatti, solo dopo il pagamento alla creditrice di 55.000,00 si era conclusa con la dichiarazione di estinzione.
Questa Corte ha già da tempo chiarito che il vizio di motivazione previsto dall’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e dall’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. può essere fatto valere quando la pronuncia riveli una obiettiva carenza nella indicazione del criterio logico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento, come accade quando non vi sia alcuna esplicitazione sul quadro probatorio, né alcuna disamina logicogiuridica che lasci trasparire il percorso argomentativo seguito, purché tali carenze risultino dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali (Cass. Sez. U, 7/04/2014 nn. 8053 e 8054).
Pertanto, alla luce delle adeguate ragioni espresse dalla decisione impugnata, come sopra riportate, la censura in esame si rivela insussistente.

3.3. Il nono motivo è inammissibile atteso che i ricorrenti non spiegano , come imposto dall’art. 366 n. 4 e 6 c.p.c., quando, come e dove hanno posto la questione afferente alla pretesa responsabilità precontrattuale.

3.4. Il decimo motivo non è ammissibile e va disatteso.

Anch’esso investe profili meramente fattuali correttamente esaminati dalla Corte di appello; i ricorrenti incidentali sostengono che la Corte territoriale avrebbe dovuto rilevare che alcun inadempimento poteva essere imputato a loro venditori, in quanto la sussistenza dei pregiudizi (iscrizione ipotecaria e notifica pignoramento) costituirebbe un mero antefatto

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Rel. I Ambrosi materiale sul quale si sarebbe innestata la colpa professionale del Notaio. Gli stessi, in proposito, assumono che la Corte d’appello non avrebbe tenuto conto della loro impugnazione laddove avevano evidenziato che, essendo soggetti privi di conoscenze giuridiche non avevano piena contezza delle problematiche che gravavano sul loro immobile, per le quali, invece, avrebbero dovuto ricevere le relative informazioni dal Notaio incaricato per la compravendita.

In proposito si richiamano le adeguate affermazioni contenute nella sentenza impugnata, già sopra meglio riportate (punto 3.1.1).

3.4. L’esame dell’undicesimo motivo del ricorso incidentale va posposto, al fine di scrutinare tale mezzo, per motivi di evidente connessione, unitamente al secondo motivo del ricorso principale, per quanto più avanti si dirà .

3.5. Il dodicesimo motivo è fondato.

Esso attiene alla ripartizione delle somme risarcitorie liquidate a carico dei ricorrenti incidentali, essendo stati gli stessi convenuti in giudizio quali eredi dei venditori.

L a Corte d’appello con la decisione impugnata , sebbene abbia tenuto conto del principio di soccombenza rispetto alla differente posizione ed entità delle responsabilità tra venditori e notaio, quali debitori solidali, nonché del principio di causalità, non ha statuito secondo quanto affermato da tempo da questa Corte ovvero che gli eredi, convenuti in giudizio quali eredi del debitore debbano rispondere nei limiti della propria quota ereditaria (Cass. Sez. 3, 31/03/2015 n. 6431, Cass. Sez. L, 28/09/2016 n. 19186, Cass. Sez. 2, 13/08/2020 n. 17122 Cass. Sez. 3, 13/06/2022 n. 18977).
Nello stesso solco, di recente, questa Corte ha precisato che se il coerede è stato convenuto in giudizio per il pagamento di un debito ereditario è tenuto ad eccepire la propria qualità di obbligato pro quota , in virtù dell’esistenza di altri coeredi, mentre, laddove tale qualità sia sopravvenuta all’inizio di un processo originariamente introdotto nei confronti del de cuius , tra i coeredi si instaura una condizione di litisconsorzio necessario processuale, applicandosi conseguentemente la regola di cui all’art. 754 c.c., secondo la quale ciascuno di
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essi risponde, nei confronti del creditore, nei limiti della propria quota ereditaria (Cass. Sez. 3, n. 3391 del 03/02/2023).

Venendo all’esame del ricorso principale, il primo motivo non è fondato.

La Corte territoriale ha debitamente ritenuto che la contestazione formulata dal notaio convenuto non fosse un’eccezione in senso stretto , ma fosse rivolta a contestare il mancato assolvimento da parte della società attrice dell’onere «di allegare e provare, a sostegno della domanda proposta, il danno effettivo e il collegamento causale di esso con la dedotta negligenza del Notaio».

La Corte palermitana ha, pertanto, ritenuto che non ricorresse alcuna preclusione rispetto alla difesa del notaio, avendo essa riguardato un elemento essenziale -il nesso di causalità -della responsabilità contrattuale allo stesso contestata. Va in proposito evidenziato che tale argomento, peraltro, era già stato trattato dal Tribunale che aveva ritenuto non ricorresse alcuna preclusione per la difesa del notaio ma che, tuttavia, era pervenuto ad una diversa conclusione di merito.

La Corte d’ appello, pertanto, chiamata a verificare la sussistenza degli elementi essenziali a sostegno della domanda risarcitoria, in accoglimento dell’appello proposto dal Notaio, ha ritenuto che risultando – alla luce delle dichiarazioni rese dalle parti al rogito e riportate nell’atto notarile e ‘in difetto di altra più stringente prova’ – avvenuto il pagamento del prezzo prima del rogito, non sussistesse nesso di causalità tra la condotta negligente del Notaio e il danno patrimoniale derivante dal pregresso pagamento al quale il Notaio è estraneo (la Corte, invece, ha ritenuto tale nesso per le spese di custodia sostenute da RAGIONE_SOCIALE che si sono rese necessarie per aver comprato l’immobile senza sapere della procedura pendente per colpa del Notaio). Pertanto, il primo motivo del ricorso principale è infondato.
Venendo all’esame del secondo motivo del ricorso principale e del l’undicesimo motivo di quello incidentale, entrambi non sono fondati e non meritano accoglimento.

La Corte territoriale in proposito ha fatto buon governo dei principi espressi da questa Corte in tema responsabilità professionale notarile secondo cui il

CC 7 giugno 2024

Ric. 20257 del 2021

Pres. A. Scrima

Rel. I Ambrosi

professionista risponde «se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato, occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione ( … )»: nella specie, essendo stato pagato il prezzo prima dell’atto, il danno risarcibile è stato riconosciuto solo nei limiti dei costi dell’atto (cfr. in proposito: Cass. Sez. 3, 14/02/2013 n. 3657; Cass. Sez. 3, 20/07/2010 n. 16905).
In tale solco, la Corte d’appello ha accolto solo parzialmente (e sempre in modo differenziato rispetto ai venditori) la richiesta risarcitoria avanzata dalla società attrice, limitando il danno risarcibile dal professionista ai soli esborsi sostenuti per la custodia; pertanto il giudice d’appello non ha escluso la responsabilità del Notaio, tanto da condannarlo al risarcimento di quelle che sono state le conseguenze della errata valutazione delle visure, e cioè i costi della custodia giudiziaria che, invece, parte acquirente avrebbe potuto evitare qualora, informata della sussistenza della formalità pregiudizievole, avesse avuto la possibilità di definire la pendenza con il creditore.
In relazione alle doglianze ulteriori formulate dai ricorrenti incidentali riguardo la responsabilità del notaio volte a sostenere che quanto pagato dall’a cquirente sarebbe conseguenza diretta dell’inadempimento del Notaio, perché, se il Notaio avesse informato le parti, l’atto non sarebbe stato stipulato e non sarebbe insorto il diritto al risarcimento del danno per l’adempimento, ma quello diverso di ripetizione delle somme pagate per un affare non concluso, è sufficiente osservare che con esse vengono proposti nuovi temi di indagine del tutto preclusi in sede di legittimità.
6. In conclusione, il ricorso principale va rigettato, va accolto soltanto il dodicesimo motivo di quello incidentale, disattesi i restanti motivi, la sentenza impugnata va cassata in relazione all’unico motivo accolto e la causa rinviata alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione che provvederà anche in merito alle spese del presente giudizio di legittimità.

Per questi motivi

CC 7 giugno 2024

Ric. 20257 del 2021

Pres. A. Scrima

Rel. I Ambrosi

Rigetta il ricorso principale, accoglie quello incidentale soltanto con riferimento al dodicesimo motivo, che per i restanti motivi rigetta, cassa in relazione al motivo accolto la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, che provvederà anche in merito alle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione