Responsabilità del notaio: visure ipotecarie omesse

Una società immobiliare acquista un bene senza che il notaio rilevi un’ipoteca esistente. Successivamente, per evitare l’espropriazione, la società paga il creditore e si accorda per la cancellazione dell’ipoteca. La Corte di Cassazione, ribaltando la decisione di merito, afferma la piena responsabilità del notaio, stabilendo che il danno non è più potenziale ma certo, e corrisponde alla somma pagata dall’acquirente per liberare l’immobile. La sentenza chiarisce che la transazione con il creditore non elimina il danno, ma lo concretizza, obbligando il notaio negligente al risarcimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del Notaio: Risarcimento Garantito per Visure Ipotecarie Omesse

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, e la figura del notaio è centrale per garantire la sicurezza della transazione. Ma cosa accade se il professionista incaricato omette un controllo cruciale? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha riaffermato con forza la responsabilità del notaio che non esegue correttamente le visure ipotecarie, chiarendo la natura del danno risarcibile anche quando l’acquirente riesce a salvare l’immobile pagando il creditore. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare acquistava alcune unità immobiliari tramite un atto redatto da un notaio. Solo in un secondo momento, a seguito della notifica di un precetto, la società scopriva l’esistenza di un’ipoteca sugli immobili, non dichiarata dalla venditrice e, soprattutto, non rilevata dal notaio rogante durante i controlli preliminari.

Per evitare la perdita dei beni a seguito della procedura esecutiva, la società acquirente raggiungeva un accordo transattivo con il creditore ipotecario, pagando una somma considerevole per ottenere la cancellazione dell’ipoteca e l’estinzione della procedura.

Successivamente, la società citava in giudizio sia la società venditrice (ormai inattiva) sia il notaio, chiedendo il risarcimento del danno subito. Mentre il Tribunale riconosceva la negligenza del notaio ma negava il risarcimento per mancanza di un pregiudizio “attuale”, la Corte d’Appello confermava la decisione, rigettando il gravame.

La Decisione della Corte d’Appello

Il giudice di secondo grado aveva ritenuto che la transazione tra l’acquirente e il creditore avesse trasformato il danno da “probabile” (la perdita dell’immobile) a “impossibile”, elidendo di fatto il diritto al risarcimento. Inoltre, aveva considerato inammissibile la richiesta di condanna del notaio al pagamento dell’importo versato al creditore, qualificandola come una domanda nuova e non una semplice precisazione della richiesta originaria.

La Responsabilità del Notaio secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha completamente ribaltato questa visione. I giudici supremi hanno accolto tutti e tre i motivi di ricorso presentati dalla società acquirente, stabilendo principi chiari sulla responsabilità del notaio.

La Corte ha affermato che la transazione non ha affatto reso il danno “impossibile”. Al contrario, lo ha concretizzato e reso certo. Il danno non consiste più nella potenziale perdita dell’immobile, ma nell’esborso economico che l’acquirente ha dovuto sostenere per evitare tale perdita. Questa somma rappresenta un danno emergente, diretto e immediato, causato dall’omissione colposa del professionista.

Il Danno Concreto e il Diritto al Risarcimento

Il principio di diritto espresso dalla Cassazione è inequivocabile: il danno che il notaio è tenuto a risarcire va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente. Se l’acquirente perde il bene, il danno può essere pari al valore dell’immobile. Se, invece, riesce a conservare la proprietà pagando i creditori per liberare il bene dalle formalità pregiudizievoli, il danno è rappresentato dalle somme corrisposte a tal fine. Le spese di “purgazione” dell’ipoteca costituiscono il danno e, allo stesso tempo, la sua misura.

Altri Aspetti della Decisione: Domande Nuove e Pagamento Anticipato

La Corte ha anche chiarito altri due punti importanti. In primo luogo, la richiesta di risarcimento commisurata all’importo pagato al creditore non è una domanda nuova, ma un semplice “aggiornamento” della domanda risarcitoria iniziale, pienamente ammissibile in quanto connessa alla medesima vicenda. In secondo luogo, il fatto che il prezzo di acquisto sia stato pagato prima del rogito è irrilevante. La responsabilità del notaio non deriva dal pagamento del prezzo, ma dall’aver fatto stipulare un atto di compravendita senza informare l’acquirente dei gravami esistenti, costringendolo a successive spese impreviste.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sui principi cardine della responsabilità professionale e del risarcimento del danno. Il notaio, nell’esercizio delle sue funzioni, ha un obbligo di diligenza qualificata (art. 1176 c.c.) che include l’esecuzione di visure complete e aggiornate per garantire la sicurezza giuridica della transazione immobiliare. L’omissione di tale attività costituisce un inadempimento contrattuale. Il danno che ne consegue (art. 1223 c.c.) è la conseguenza diretta e immediata di questa negligenza. La transazione, lungi dall’interrompere il nesso causale, è l’atto con cui il danno si manifesta in forma monetaria. L’esborso sostenuto dall’acquirente per sanare la situazione è la prova tangibile del pregiudizio economico sofferto a causa dell’errore del professionista.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte d’Appello per un nuovo esame che dovrà attenersi ai principi stabiliti. Questa decisione rafforza la tutela degli acquirenti e ribadisce con fermezza che la responsabilità del notaio non viene meno se il cliente, con proprie risorse, riesce a porre rimedio al danno causato dalla sua negligenza. Il professionista resta tenuto a risarcire l’esborso economico che è diretta conseguenza del suo errore.

Il notaio è responsabile se non rileva un’ipoteca su un immobile, anche se l’acquirente poi paga il creditore per cancellarla?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità del notaio sussiste. Il danno non è più solo probabile (perdita dell’immobile) ma diventa certo e concreto, coincidendo con la somma che l’acquirente ha dovuto pagare per liberare l’immobile dall’ipoteca.

Se l’acquirente in appello chiede il risarcimento per l’importo esatto pagato al creditore, sta presentando una domanda nuova e inammissibile?
No. Secondo la Corte, non si tratta di una domanda nuova, ma di un “aggiornamento” o “riduzione” della domanda risarcitoria originaria. È una precisazione dell’ammontare del danno, connessa alla stessa vicenda sostanziale, e quindi ammissibile.

Il fatto che l’acquirente abbia pagato il prezzo dell’immobile prima del rogito notarile esclude la responsabilità del notaio?
No, il pagamento anticipato del prezzo non esclude la responsabilità del notaio. Il danno per l’acquirente non deriva dal pagamento del prezzo, ma dall’aver stipulato un rogito senza essere a conoscenza dei gravami, cosa che lo ha costretto a sostenere ulteriori spese per la cancellazione dell’ipoteca.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 9902 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 3 Num. 9902 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/04/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 6732/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (EMAIL), giusta procura speciale allegata al ricorso, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (EMAIL).

–

ricorrente – contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso, giusta procura speciale allegata al controricorso, dall’avvocato COGNOME NOME (EMAIL), ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, INDIRIZZO.

–

contro

ricorrente –

nonché contro COGNOME NOME, NOME COGNOME, RITA ROMANO.

–

intimati –

avverso la sentenza della Corte di Appello di Napoli, n. 6052/2021, depositata il 29.12.2021 e notificata il 10.01.2022 Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/03/2024 dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME; Udito il PM , che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;

udito l’avvocato NOME COGNOME; udito l’avvocato NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Con scrittura privata autenticata per AVV_NOTAIO, RAGIONE_SOCIALE acquistò da RAGIONE_SOCIALE alcune unità immobiliari in Pompei.

Quale nuova proprietaria degli immobili, le fu notificato precetto ai sensi dell’art. 602 c.p.c., e solo in tale frangente RAGIONE_SOCIALE rilevò l’esistenza di un’ipoteca, che non le era stata dichiarata dalla venditrice, né era stata rilevata dal AVV_NOTAIO rogante.

Pertanto RAGIONE_SOCIALE conveniva in giudizio la società RAGIONE_SOCIALE ed il AVV_NOTAIO dinanzi al Tribunale di Torre NOME per conseguire il risarcimento del danno.

Si costituiva resistendo il solo AVV_NOTAIO NOME. Con sentenza del 25 marzo 2011 il Tribunale di Torre

NOME affermava la responsabilità del AVV_NOTAIO per aver omesso una visura completa e aggiornata sugli immobili, ma nel contempo rigettava la domanda di risarcimento del danno, per difetto dell’attualità del pregiudizio.

Avverso questa pronunzia RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avanti alla Corte d’ Appello di Napoli.

Si costituiva nuovamente il solo AVV_NOTAIO, mentre RAGIONE_SOCIALE, inattiva ormai da tempo, risultava cancellata dal Registro dell’Imprese ai sensi dell’art. 2490 cod. civ.

Nelle note scritte per l’udienza di precisazione delle conclusioni RAGIONE_SOCIALE documentava di aver conseguito l’estinzione della procedura esecutiva, per cui chiedeva in subordine che il risarcimento fosse contenuto entro l’importo pagato al creditore procedente per la liberazione degli immobili.

Con sentenza n. 4807/2021, pubblicata il 29 dicembre 2021 e notificata il 10 gennaio 2022, la Corte d’Appello di Napoli rigettava il gravame.

Avverso questa pronunzia RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

Ha resistito con controricorso, illustrato da memoria, il AVV_NOTAIO NOME.

La trattazione del ricorso era stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ., all’esito della quale il Collegio rilevava:

che nei precedenti gradi di merito la odierna ricorrente RAGIONE_SOCIALE aveva instaurato il contraddittorio non solo con il AVV_NOTAIO ma anche nei confronti della RAGIONE_SOCIALE in liquidazione;

che RAGIONE_SOCIALE non aveva notificato il ricorso per cassazione alla RAGIONE_SOCIALE in liquidazione;

che nel caso di specie era configurabile un litisconsorzio processuale, che in quanto tale dava luogo ad un rapporto che, ai fini dell’impugnazione, soggiaceva alla disciplina propria delle cause inscindibili, con la conseguenza che, anche in tal caso, si imponeva, nei successivi gradi o fasi del giudizio, la presenza di tutti i soggetti già presenti in quelli pregressi ove non esplicitamente estromessi (Cass., 01/03/2023, n. 6204; Cass., 27/04/2021, n. 11044; Cass., 13/04/2007, n. 8854);
che pertanto doveva essere integrato il contraddittorio con la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione ovvero, laddove la stessa fosse stata cancellata dal registro delle imprese, con i suoi soci, posto che, come questa Corte ha già avuto modo di affermare, l’estinzione della società determina un fenomeno di tipo successorio, tale per cui i debiti insoddisfatti della stessa si trasferiscono in capo ai suoi soci (Cass., 20/04/2021, n. 10337).

Pertanto veniva emessa ordinanza interlocutoria ed il ricorso veniva fissato a nuovo ruolo, rimettendo alla pubblica udienza.

La società ricorrente ha provveduto ad integrare il contraddittorio nei confronti dei soci della RAGIONE_SOCIALE, cancellata dal registro delle imprese, individuati in NOME COGNOME e NOME COGNOME; essendo risultato deceduto il COGNOME, la notifica dell’atto di integrazione è stata rinnovata nei confronti degli eredi; gli intimati non hanno svolto attività difensiva.

Il Pubblico Ministero ha depositato le proprie conclusioni, chiedendo l’accoglimento del ricorso.

Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI COGNOME DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denuncia ‘Violazione e/o

falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) in relazione agli artt.: 1176, 1218, 1223, 1225, 1227, 1470, 1476, 1486, 1483, 1498, 2236, 2858 cod. civ.’.

Critica la sentenza nella parte in cui ha ritenuto che la transazione fra RAGIONE_SOCIALE e creditore ipotecario per euro 400.000,00, con conseguente estinzione della procedura esecutiva e cancellazione dell’ipoteca, abbia evitato la perdita dei beni, divenendo dunque il danno da probabile a impossibile, con conseguente elisione del diritto al risarcimento.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia ‘Nullità della sentenza e/o del procedimento (art. 360, n. 4, cod. proc. civ.) in relazione agli artt.: 99, 112, 153, 183, 345 c.p.c.; 1223 ss., 1470, 1476, 1486, 1483, 1498, 2236, 2858 cod. civ.; gradatamente, violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) in relazione agli stessi articoli’.

Critica l’impugnata sentenza nella parte in cui ha ritenuto nuova, e perciò inammissibile, la domanda di condanna del AVV_NOTAIO al pagamento dell’importo pagato per la liberazione degli immobili.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia ‘Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) in relazione agli artt.: 1176, 1218, 1223, 1225, 1227, 1470, 1476, 1483, 1486, 1498, 2043, 2236, 2858 cod. civ.’.

Critica l’impugnata sentenza nella parte in cui ha negato il risarcimento anche in relazione alla più ridotta misura del prezzo d’acquisto, sul rilievo che, quando il prezzo è pagato prima del rogito, il pregiudizio si ascrive a una serie causale indipendente dalla condotta del AVV_NOTAIO.

Il primo motivo è fondato.

La transazione non ha reso il danno, da probabile, impossibile, come ritenuto dalla corte d’appello con motivazione

illogica ed in violazione degli artt. 1223, 1225 e 1227 cod. civ., ma, al contrario lo ha concretizzato e reso certo: il danno infatti esiste, si è ‘soltanto’ modificato (da perdita dell’immobile ad esborso per evitare la perdita), e coincide con il prezzo pagato dalla odierna ricorrente al creditore ipotecario per ottenere la cancellazione dell’ipoteca e l’estinzione della procedura esecutiva.

Del resto, questa Corte si è già espressa sul punto in eguale fattispecie, affermando il seguente principio di diritto: ‘il danno che il AVV_NOTAIO rogante il contratto di compravendita di un immobile, il quale abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie, è tenuto a risarcire all’acquirente dell’immobile successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario ed aggiudicato ad un terzo, va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dalla parte; tale pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell’immobile ove il proprietario del bene, a causa dell’omissione colposa del AVV_NOTAIO, abbia perduto l’immobile con l’esproprio o a causa del rilascio del bene (Cass., 18/02/1981, n. 982); diversamente, sul presupposto dell’accertata responsabilità del professionista, questi potrà essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i creditori e liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà (Cass., 29/09/2017, n. 22820), con la conseguenza che le spese di purgazione rappresenteranno il danno e, nel contempo, la sua misura’ (v. Cass., 26192/2020).
5. Il secondo motivo è parimenti fondato.

Questa Corte ha già avuto modo di affermare (Cass., Sez. Un., 15/06/2015, n. 12310; Cass., 7 settembre 2020 n. 18546; Cass., 28 novembre 2019, n. 31078) la ammissibilità delle domande cd. ‘complanari’, in quanto comunque connesse alla sottesa vicenda sostanziale per cui è lite tra le parti.

La corte territoriale non ha invece fatto buon governo di tali principi ed ha qualificato come inammissibile la domanda con cui, invero, la odierna ricorrente, in allora appellante, lungi dal mutare il thema decidendum , ha soltanto ‘ridotto’ o meglio ha ‘aggiornato’ l’ammontare della propria domanda risarcitoria, in relazione all’importo pagato al creditore ipotecario per la liberazione degli immobili.

6. Il terzo motivo è anch’esso fondato.

Questa Corte ha già avuto modo di affermare che non riveste efficacia scriminante della responsabilità del AVV_NOTAIO l’avvenuto pagamento del prezzo prima del rogito (Cass., 15/06/2018, n. 15761), ed a questo orientamento si intende dare continuità, perché in effetti, il danno non è costituito dal pagamento del prezzo, bensì dall’effettivo nocumento per l’acquirente, che stipula il rogito ignaro delle iscrizioni pregiudizievoli e successivamente, come nel caso di specie, è costretto a sopportare esborsi per ottenere la cancellazione delle stesse; pertanto, nonostante il pagamento anticipato del prezzo, la conoscenza dell’ipoteca avrebbe comunque esplicato i suoi effetti al momento della stipulazione del rogito, il che non si è invece verificato a causa della omissione del AVV_NOTAIO.
7. In conclusione, quindi, il ricorso deve essere accolto.

L’impugnata sentenza va cassata in relazione a tutti e tre i motivi proposti, con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, per nuovo esame, in applicazione dei principi suindicati.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso.

Cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per

provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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