Responsabilità del notaio: visure e pignoramento

La Corte di Cassazione conferma la responsabilità del notaio per non aver rilevato un pignoramento su un immobile compravenduto. Gli acquirenti, costretti a riacquistare una quota del bene all’asta per evitarne la perdita, sono stati risarciti. La sentenza chiarisce che la diligenza del professionista include controlli approfonditi, anche in presenza di dati catastali non immediatamente coincidenti. Il danno è stato commisurato alla spesa sostenuta per estinguere il pignoramento, confermando l’elevato standard di diligenza richiesto al notaio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del notaio: cosa accade se non rileva un pignoramento?

La figura del notaio è centrale nelle compravendite immobiliari, agendo come garante della legalità e della sicurezza della transazione. Ma cosa succede se, per una negligenza, il professionista non rileva un vincolo grave come un pignoramento? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sulla responsabilità del notaio, delineando i confini della sua diligenza professionale e le conseguenze di un suo errore.

I fatti del caso

La vicenda ha inizio nel 1991, quando due acquirenti comprano un’abitazione tramite un atto redatto da un notaio. Il professionista, al momento del rogito, non rileva l’esistenza di alcuna formalità pregiudizievole sull’immobile. Tuttavia, nel 2007, gli acquirenti scoprono una terribile verità: una quota indivisa dell’immobile era gravata da un pignoramento, trascritto prima del loro acquisto. Per evitare di perdere la casa (evizione), sono costretti a partecipare all’asta giudiziaria e a riacquistare la quota pignorata, sostenendo un costo significativo.

A questo punto, gli acquirenti citano in giudizio gli eredi del notaio defunto per ottenere il risarcimento dei danni subiti. La difesa del notaio si basa su una presunta complessità del caso: il pignoramento gravava su una particella catastale originaria, mentre l’abitazione era stata costruita su una particella derivata, rendendo i controlli più difficili. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello, però, riconoscono la responsabilità del notaio e del venditore, condannandoli al risarcimento.

La responsabilità professionale del notaio secondo la Cassazione

Gli eredi del notaio e il venditore propongono ricorso in Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse errato nel ritenere coincidenti l’immobile venduto e quello pignorato e che avesse preteso dal notaio uno standard di diligenza superiore a quello dovuto. La Suprema Corte, tuttavia, rigetta entrambi i ricorsi, confermando la decisione dei giudici di merito.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha chiarito diversi punti fondamentali. In primo luogo, ha stabilito che rientra pienamente nella diligenza professionale del notaio effettuare tutte le verifiche necessarie per accertare l’esistenza di iscrizioni ipotecarie o pignoramenti sull’immobile oggetto di compravendita. Questo dovere non viene meno neanche di fronte a situazioni complesse, come la non perfetta coincidenza dei dati catastali tra l’atto di pignoramento e l’atto di vendita.

I giudici hanno specificato che l’errore del professionista non può essere considerato un’ipotesi di imperizia in un problema tecnico di speciale difficoltà (art. 2236 c.c.), che limiterebbe la responsabilità ai soli casi di dolo o colpa grave. Si tratta, invece, di una violazione del dovere di normale diligenza professionale media (art. 1176 c.c.), che configura una negligenza o imprudenza e comporta responsabilità anche per colpa lieve. Il notaio avrebbe dovuto, con la dovuta accuratezza, ricostruire la storia catastale dell’immobile per garantire un acquisto sicuro ai suoi clienti.

Per quanto riguarda la quantificazione del danno, la Corte ha confermato che il risarcimento deve essere commisurato non al prezzo originario dell’immobile, ma all’esborso effettivamente sostenuto dagli acquirenti per ‘liberare’ il bene dal vincolo, ovvero il prezzo pagato all’asta per evitare l’espropriazione. Questo rappresenta il danno emergente, cioè la spesa necessaria per sottrarre l’immobile al rischio di evizione.

le conclusioni

Questa ordinanza ribadisce l’elevato standard di diligenza richiesto al notaio nell’esercizio della sua funzione. La responsabilità del notaio non si ferma a una verifica superficiale dei registri immobiliari, ma impone un’analisi approfondita e accurata per tutelare pienamente gli interessi delle parti. Per gli acquirenti, la sentenza rappresenta una garanzia importante: in caso di errore del professionista, hanno diritto a un risarcimento che li ponga nella stessa situazione in cui si sarebbero trovati se la compravendita fosse avvenuta senza vizi. La decisione sottolinea che la complessità degli accertamenti non è una scusante, ma un elemento che richiede ancora maggiore attenzione e perizia da parte del pubblico ufficiale.

Qual è lo standard di diligenza richiesto a un notaio in una compravendita immobiliare?
Secondo la Corte, il notaio è tenuto a un dovere di normale diligenza professionale media, ai sensi dell’art. 1176 c.c., che include tutte le verifiche necessarie per accertare l’esistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, come i pignoramenti. La complessità tecnica del caso non riduce la sua responsabilità a sola colpa grave o dolo.

Come viene calcolato il danno se il notaio non rileva un pignoramento?
Il danno risarcibile è pari al danno emergente, ovvero all’esborso che l’acquirente deve sostenere per eliminare il vincolo e mantenere la proprietà del bene. Nel caso specifico, è stato quantificato nella somma pagata all’asta per riacquistare la quota pignorata, scongiurando così l’evizione.

La non coincidenza dei dati catastali tra l’atto di pignoramento e quello di vendita esclude la responsabilità del notaio?
No. La Corte ha stabilito che la responsabilità del notaio sussiste anche se i dati non coincidono perfettamente. Fa parte dei suoi doveri professionali ricostruire la storia dell’immobile e accertare che il bene venduto sia libero da vincoli, anche se ciò richiede indagini più complesse.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 25026 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 25026 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6160/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

CITO NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studi o dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonchè

contro

COGNOME NOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti- nonchè

sul controricorso incidentale proposto da COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente, ricorrente incidentale- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI LECCE SEZ.DIST.TARANTO n. 293/2021 depositata il 01/09/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/06/2024 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.- COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, eredi del AVV_NOTAIO, propongono ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, nei confronti di COGNOME NOME e COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, per la cassazione della sentenza n. 293 2021 della Corte d’appello di Lecce, pubblicata il 1.9.2021.

1.1. – Propone ricorso incidentale adesivo illustrato da memoria COGNOME NOME.

1.2. – Resistono con controricorso i signori NOME e NOME.

1.3. – Resiste il AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO con controricorso illustrato da memoria.

– Questa la vicenda, per quanto ancora di interesse in questa sede: i ricorrenti, eredi del AVV_NOTAIO, espongono che il predetto AVV_NOTAIO veniva evocato in giudizio dai sig. COGNOME e COGNOME, che avevano acquistato per atto AVV_NOTAIO nel 1991 una abitazione sulla quale il AVV_NOTAIO non aveva rilevato l’esistenza di alcuna formalità pregiudizievole; nel 2007 gli attori apprendevano che sui diritti indivisi pari ad 1 2 dell’immobile pendeva un pignoramento, trascritto prima del loro acquisto (che in effetti, dalle verifiche effettuate, risultava non essere stato mai trascritto); per evitare l’evizione, gli acquirenti erano costretti ad acquistare all’asta la quota indivisa pari ad un mezzo dell’immobile. Gli attori chiedevano la condanna del AVV_NOTAIO al risarcimento dei danni, pari al prezzo di aggiudicazione e agli oneri fiscali, più un importo per danni morali.
2.1. – Si costituiva in giudizio il AVV_NOTAIO, eccependo la prescrizione e contestando che dalla mancata trascrizione fosse derivato alcun danno agli attori, atteso che i signori COGNOME e COGNOME avevano acquistato dai coniugi COGNOME e COGNOME un fabbricato eretto sulla particella 5308, mentre il pignoramento gravava su un terreno, corrispondente alla particella 2407 e data in permuta dagli alienanti prima dell’atto di vendita. Il AVV_NOTAIO chiamava comunque in causa l’alienante COGNOME NOME.
2.2. – Gli attori chiamavano invece in causa il AVV_NOTAIO, che aveva redatto la relazione ex art. 567 c.p.c. nell’ambito della procedura esecutiva, il quale si costituiva sostenendo che il bene acquistato dai COGNOME e COGNOME rientrava tra quelli assoggettati

a pignoramento, che aveva ad oggetto l’intera originaria particella 2407.

– Il Tribunale di Taranto accoglieva la domanda e condannava il AVV_NOTAIO a risarcire il danno ai propri clienti, che liquidava in 26.000 euro circa; condannava il terzo chiamato, COGNOMECOGNOME COGNOME pagare all’COGNOME la metà di quanto questo fosse tenuto a ve rsare agli attori. 4. -Proponeva appello il COGNOME, ed anche il AVV_NOTAIO impugnava la sentenza del tribunale, cosicché le due cause venivano riunite.

La Corte d’appello di Lecce, con la sentenza qui impugnata, rigettava entrambi gli appelli, condannando COGNOME al pagamento delle spese di lite in favore dei coniugi COGNOME e COGNOME, nonché del AVV_NOTAIO COGNOME, e condannando il COGNOME a rifondere le spese di lite all’COGNOME.

5.1. -La sentenza interpretava la documentazione prodotta accertando che in effetti il pignoramento fosse caduto sul l’intera particella 2047, di are 209, nella sua consistenza originaria, precedente il frazionamento dal quale era derivata, dopo la costruzione dell’immobile oggetto di compravendita, la particella 5308, e non sulla particella 2047 nella sua ridotta consistenza successiva al frazionamento, di sole are 79. Per cui, riteneva che il pignoramento fosse caduto anche sull’abitazione venduta dai Car bone e COGNOME ai COGNOME e COGNOME con atto rogato dall’COGNOME. Riteneva pertanto che il AVV_NOTAIO avesse correttamente identificato gli immobili assoggettati a procedura esecutiva, mentre il AVV_NOTAIO non aveva compiuto diligentemente i controlli preventivi alla vendita, trasferendo agli acquirenti un immobile pignorato. Confermava la responsabilità solidale del AVV_NOTAIO rogante e del venditore, consapevole del pignoramento in corso, nella misura accertata in primo grado del 50%. Rigettava poi l’eccezio ne di prescrizione sollevata dal AVV_NOTAIO, ancorando il dies a quo della prescrizione per gli acquirenti al momento in cui -nel 2007- erano
stati contattati dal tecnico incaricato dal giudice dell’esecuzione di stimare l’immobile. Quanto alla liquidazione del danno, riteneva corretta e conforme ai principi enunciati da Cass. n. 15761 del 2018 la quantificazione operata dal giudice di prime cure, pari al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità della somma complessivamente necessaria per sottrarre l’immobile all’espropriazione.

-La causa è stata avviata alla trattazione in adunanza camerale, all’esito della quale il Collegio ha riservato il deposito della decisione nei successivi sessanta giorni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso principale.

1.- Col primo motivo i ricorrenti, eredi del AVV_NOTAIO, deducono la violazione dell’art. 555 c.p.c. e dell’art. 2826 c.c., nonché degli artt. 2659 c.c. e 2912 c.c.

Criticano il passaggio centrale della sentenza, in cui si afferma che il bene oggetto della vendita del 1991, rogata dal AVV_NOTAIO, era gravato dal pignoramento, trascritto nel 1990, sulla quota indivisa di proprietà del COGNOME, benché i dati degli immobili non coincidessero, e benché il bene venduto fosse un fabbricato e il bene pignorato un terreno.

Sostengono che i due immobili non siano in realtà coincidenti, e quindi che nessuna negligenza sia ascrivibile al AVV_NOTAIO.

– Con il secondo motivo , denunciano la violazione degli artt. 2330 c.c. 2336, 1218 e 1176 c.c. nonché l’omessa pronuncia su un fatto decisivo per il giudizio.

Sostengono che il giudice d’appello avrebbe mal applicato le norme che riguardano il parametro di valutazione della responsabilità del professionista, esigendo dal AVV_NOTAIO uno standard di diligenza superiore a quello previsto dalla legge. Il AVV_NOTAIO avrebbe

correttamente identificato l’immobile da vendere, sulla base dei dati catastali di questo, né poteva rilevare che a carico del COGNOME esistesse, al momento della vendita, un pignoramento, atteso che lo stesso cadeva su una distinta particella, su un terreno peraltro già oggetto di permuta da parte del COGNOME.

Sostengono che esulava dai normali oneri di diligenza a carico del AVV_NOTAIO l’acquisizione, come poi effettuato dagli attori, di visure storiche catastali mediante le quali ricostruire che da una parte della particella 2407, oggetto del pignoramento, fosse poi derivata la particella 5308, oggetto della vendita.

Invocano la complessità della situazione, a fronte della quale la colpa professionale scolorerebbe in colpa lieve, facendo venir meno la responsabilità del professionista.

3. – Con il terzo motivo denunciano la violazione dell’art. 1223 c.c., là dove la sentenza impugnata ha quantificato il danno in misura pari all’esborso sostenuto dagli attori per acquistare all’asta l’immobile sottoposto a procedura esecutiva. Sostengono che, giacché gli acquirenti avevano già versato tutto o quasi il prezzo, se anche il AVV_NOTAIO li avesse avvisati della situazione e li avesse convinti a non acquistare, il danno patrimoniale si sarebbe prodotto comunque, perché la perdita patrimoniale si era già verificata, concretizzandosi nell’esborso del prezzo .
4. -Infine, con il quarto motivo denunciano la violazione dell’art. 91 c.p.c. da parte della sentenza impugnata, là dove ha posto a carico dell’COGNOME anche le spese di giudizio sostenute dal AVV_NOTAIO, non avendo il loro dante causa provocato l’evocazione in giudizio del AVV_NOTAIO.

Il ricorso incidentale adesivo del COGNOME .

Il COGNOME nel proprio ricorso incidentale adesivo fa presente preliminarmente di aver sviluppato, fin dai gradi di merito, una linea

difensiva analoga a quella del AVV_NOTAIO, fondata sulla sostanziale diversità tra il bene compravenduto e quello pignorato.

5. – Col primo motivo il COGNOME denuncia la violazione dell’art. 555 c.p.c. e dell’art. 2826 c.c.

Sostiene, come i ricorrenti principali, che la corte d’appello abbia sbagliato nell’affermare, sulla sola base della estensione in metri quadrati, che la particella 2407, oggetto del pignoramento, fosse comprensiva della particella 5038, sulla quale era stata costruita la casa venduta con atto rogato dal professionista. Dice che è stata indicata erroneamente, al momento della trascrizione del pignoramento, la consistenza della particella, che non era più di 209 are ma solo di 79 are. E poi segnala che era stato pignorato un terreno, mentre era stato oggetto della vendita un fabbricato.
6. – Con il secondo motivo il ricorrente incidentale deduce la violazione dell’art. 1223 c.c. contestando la quantificazione del danno, perché l’originario prezzo di vendita dell’immobile era di gran lunga inferiore al risarcimento posto a carico del AVV_NOTAIO e poi, in manleva, del COGNOME. Il fabbricato era stato infatti venduto per 23 milioni di lire, mentre il AVV_NOTAIO è stato condannato a versare oltre 26.000 euro.

Chiede quindi la cassazione della sentenza impugnata.

– Il primo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale possono essere trattati congiuntamente, in quanto sviluppano identiche considerazioni, e sono inammissibili, perché volti a criticare la valutazione di merito della corte d’appello, che, letti i documenti relativi alla vendita e i documenti relativi all’espropriazione, ha ritenuto che il pignoramento ricadesse comunque sulla intera particella sulla quale era stata successivamente costruita l’abitazione ceduta dal COGNOME a i signori COGNOME e COGNOME, e che tanto avrebbe dovuto ricostruire il AVV_NOTAIO, se avesse letto accuratamente gli atti e verificato con accuratezza
l’esistenza o l’inesistenza di trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, e pertanto avrebbe dovuto avvisare i clienti della situazione, consentendo loro di valutare se acquistare ugualmente il bene o meno.

Si tratta, come rilevato dai controricorrenti, di un apprezzamento in fatto di quanto emerge dalle risultanze documentali non rinnovabile in questa sede.

-Il secondo motivo del ricorso principale è infondato .

Rientrano nella diligenza professionale del AVV_NOTAIO le verifiche relative all’esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull’immobile oggetto di compravendita. Peraltro, in relazione all’obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il AVV_NOTAIO non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà (nella specie, data dalla non coincidenza tra quanto risultava dai registri immobiliari, in cui la particella oggetto di vendita risultava libera, e quanto risultante dall’atto di pignoramento), in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, bensì a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell’art. 1176, secondo comma, cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve (Cass. n. 22398 del 2011).
– Il terzo motivo del ricorso principale e il secondo motivo del ricorso adesivo possono essere trattati congiuntamente in quanto connessi, e sono infondati .

Per consolidata giurisprudenza di questa Corte di legittimità, il AVV_NOTAIO che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell’esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull’immobile, può essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità

della somma complessivamente necessaria perché l’acquirente consegua la cancellazione del vincolo pregiudizievole, la cui determinazione deve essere rimessa al giudice di merito (Cass. n. 15761 del 2018; Cass. n.26192 del 2020; Cass. n. 144426 del 2023). Come precisato dalla sentenza n. 26192 del 2020, infatti, quello che va risarcito è il danno commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente, che può essere liquidato, a seconda delle situazioni, in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all’esborso necessario per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell’immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa.
Ai principi enunciati si è attenuta la corte di merito, che ha liquidato in favore degli acquirenti a titolo di risarcimento del danno non una somma pari al corrispettivo pagato per acquistare l’immobile, ma una somma pari al prezzo di aggiudicazione del bene, importo superiore al precedente e pari all’esborso sostenuto dagli acquirenti dell’immobile per mantenere il godimento e la proprietà dell’immobile, scongiurando gli effetti del pignoramento al quale avevano scoperto che era assoggettato l’immobile a nni dopo l’acquisto, per la leggerezza dell’alienante e del AVV_NOTAIO.
10. -Anche il quarto motivo proposto dal ricorso principale è infondato, atteso che le spese di giudizio sostenute dal terzo chiamato in garanzia, una volta che sia stata rigettata la domanda principale, vanno poste a carico della parte che, rimasta soccombente, abbia provocato e giustificato la chiamata in garanzia, trovando tale statuizione adeguata giustificazione nel principio di causalità, che governa la regolamentazione delle spese di lite, anche se l’attore soccombente non abbia formulato alcuna domanda nei confronti del terzo, salvo che
l’iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria (Cass. n. 23123 del 2019; Cass. n. 31889 del 2019; Cass. n. 10364 del 2023).

11. – Sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale adesivo sono rigettati.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo. Entrambi i ricorsi per cassazione sono stati proposti in tempo posteriore al 30 gennaio 2013, e la parte ricorrente risulta soccombente, pertanto è gravata dall’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dell’ art. 13, comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale ed anche il ricorso incidentale condizionato.

Pone a carico delle parti ricorrenti le spese di giudizio sostenute dalle parti controricorrenti, che liquida in complessivi euro 3.200,00 per ciascuna delle due parti, oltre 200,00 per esborsi, oltre contributo spese generali ed accessori.

Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della Corte di cassazione il 28

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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