Responsabilità del notaio: onere della prova e danno

La Corte di Cassazione interviene sulla responsabilità del notaio per non aver rilevato un’iscrizione pregiudizievole su un immobile ipotecato. La Corte accoglie il ricorso degli eredi del professionista, censurando la sentenza d’appello per violazione del giudicato interno e per motivazione apparente nel calcolo del danno. Viene chiarito che il giudice d’appello non può rimettere in discussione statuizioni passate in giudicato né fornire una motivazione illogica sulla quantificazione del pregiudizio subito dal creditore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

La responsabilità del notaio al vaglio della Cassazione

Un recente provvedimento della Corte di Cassazione riaccende i riflettori sulla responsabilità del notaio, analizzando i complessi confini del suo operato e le conseguenze di un errore professionale. La vicenda esaminata offre spunti cruciali sull’onere della prova, sul rispetto del giudicato interno e sulla logicità che deve sorreggere la quantificazione del danno, principi cardine del nostro ordinamento processuale.

I fatti del caso: un’ipoteca inefficace e la richiesta di risarcimento

All’origine della controversia vi è l’azione di una società finanziaria, successore di un istituto di credito, contro gli eredi di un notaio. La banca aveva concesso diverse aperture di credito a una società garantite da un’ipoteca su un immobile. Tuttavia, il notaio incaricato di redigere gli atti non si era accorto dell’esistenza di una precedente annotazione sull’immobile relativa a un’azione di riscatto, che rendeva di fatto l’ipoteca della banca inefficace.

Quando il debito non è stato onorato, la banca si è trovata impossibilitata a recuperare il proprio credito tramite l’esecuzione immobiliare. Di qui la causa per ottenere dal notaio il risarcimento del danno, quantificato nell’importo del credito non recuperato. Il Tribunale di primo grado aveva condannato gli eredi del notaio a risarcire una somma ingente, pur riducendola parzialmente per non aver la banca agito tempestivamente per limitare il danno. La Corte d’Appello aveva sostanzialmente confermato la decisione, portando gli eredi del professionista a ricorrere in Cassazione.

L’analisi della Corte di Cassazione: tre motivi di ricorso

Gli eredi del notaio hanno basato il loro ricorso su tre motivi principali, che la Suprema Corte ha esaminato nel dettaglio.

Onere della prova e incapienza del debitore

Il primo motivo lamentava una violazione delle regole sull’onere della prova. Secondo i ricorrenti, la società creditrice non aveva adeguatamente dimostrato l’incapienza del patrimonio del debitore, ossia l’impossibilità di recuperare il credito per altre vie. La Cassazione ha dichiarato questo motivo inammissibile, chiarendo che la valutazione delle prove sull’incapienza del debitore è una questione di merito, riservata al giudice dei gradi precedenti e non sindacabile in sede di legittimità se non per vizi logici radicali, qui non riscontrati.

La violazione del giudicato sulla responsabilità del notaio (il motivo accolto)

Il secondo motivo, che è stato accolto, si concentrava sulla violazione del cosiddetto “giudicato interno” e del divieto di reformatio in peius, oltre che su una motivazione apparente. La sentenza di primo grado aveva liquidato il danno in una somma precisa (circa 448.000 euro) più interessi. La società creditrice non aveva impugnato questa quantificazione, che era quindi divenuta definitiva.

Nonostante ciò, la Corte d’Appello, nel valutare se un parziale recupero di somme da parte della banca (circa 211.000 euro) fosse idoneo a ridurre il danno, aveva confrontato tale importo non con il danno liquidato dal Tribunale, ma con il credito originario della banca (oltre 633.000 euro), concludendo illogicamente che la somma recuperata non fosse sufficiente a ridurre il danno risarcibile. Questo ragionamento è stato censurato dalla Cassazione come un “salto logico” che rendeva la motivazione contraddittoria e apparente.

Il presunto concorso di colpa del creditore

Con il terzo motivo, gli eredi del notaio sostenevano che la banca avesse tenuto una condotta negligente, attendendo troppo tempo prima di agire per il recupero del credito, contribuendo così ad aggravare il danno. Anche questo motivo è stato giudicato inammissibile, in quanto l’accertamento del concorso di colpa del danneggiato e la determinazione del suo impatto causale sul danno sono valutazioni di merito che spettano al giudice e non possono essere riesaminate in Cassazione se supportate da una motivazione non viziata.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso perché la Corte d’Appello ha commesso un duplice errore. In primo luogo, ha violato il giudicato interno: la quantificazione del danno stabilita dal Tribunale, non essendo stata appellata dal creditore, era diventata un punto fermo del processo. Il giudice d’appello non poteva ignorarla e basare il suo ragionamento su un importo diverso e maggiore (il credito originario). In secondo luogo, la motivazione con cui ha escluso che il recupero parziale potesse ridurre il danno è stata giudicata apparente e contraddittoria. Non è stato spiegato in modo logico perché una somma di oltre 211.000 euro non fosse idonea a ridurre un danno liquidato in circa 448.000 euro. Questo vizio ha reso la sentenza nulla sul punto.

Le conclusioni

L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale sulla responsabilità del notaio e, più in generale, sul processo civile: i punti di una sentenza non impugnati diventano definitivi e vincolanti per il giudice del grado successivo. Inoltre, ogni decisione deve essere supportata da una motivazione logica e coerente, che permetta di comprendere l’iter argomentativo seguito. In questo caso, il ragionamento “apparente” della Corte d’Appello ha portato alla cassazione della sentenza, con rinvio a un’altra sezione della stessa Corte, che dovrà ricalcolare il danno tenendo conto del giudicato formatosi e del parziale recupero del credito, applicando correttamente i principi di diritto.

Quando è configurabile una violazione dell’onere della prova censurabile in Cassazione?
Secondo la sentenza, la violazione dell’art. 2697 c.c. è configurabile solo se il giudice di merito attribuisce l’onere della prova a una parte diversa da quella su cui gravava per legge. Non è invece censurabile in Cassazione la valutazione che il giudice compie sulle prove raccolte, poiché tale attività rientra nella sua discrezionalità di merito.

Cosa si intende per “giudicato interno” e perché ha portato all’accoglimento del ricorso?
Il “giudicato interno” si forma su quelle parti della sentenza di primo grado che non sono state oggetto di specifico appello. In questo caso, la quantificazione del danno risarcibile a carico del notaio, stabilita dal Tribunale, non era stata impugnata dal creditore. La Corte d’Appello, ignorando questo punto fermo e utilizzando un parametro diverso (il credito originario) per le sue valutazioni, ha violato il giudicato, e per questo motivo la sua sentenza è stata cassata.

Perché la Corte di Cassazione ha ritenuto “apparente” la motivazione della Corte d’Appello sul calcolo del danno?
La motivazione è stata definita “apparente” perché conteneva un “salto logico”. La Corte d’Appello ha affermato che un incasso parziale di circa 211.000 euro non era idoneo a ridurre il danno, ma non ha spiegato in modo comprensibile e logico il perché, specialmente a fronte di un danno liquidato in via definitiva in circa 448.000 euro. Questa mancanza di una chiara ratio decidendi ha reso la motivazione contraddittoria e, quindi, invalida.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33936 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33936 Anno 2024

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21343/2022 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende, domiciliazione telematica come in atti -ricorrenti-

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME

NOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE, domiciliazione telematica come in atti

-controricorrente-

nonchè contro

COGNOME NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE/WEINGUT SCHLOSS SIGMUNDSKRON KG DES ROM

-intimata- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI BOLZANO n. 17/2022 depositata il 4/02/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/11/2024 dal Presidente di sezione NOME COGNOME

Rilevato quanto segue.

Banca di Trento e Bolzano s.p.aRAGIONE_SOCIALE (in seguito RAGIONE_SOCIALE, cessionaria del credito di Intesa Sanpaolo s.p.a., incorporante) convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Bolzano NOME COGNOME quale notaio rogante i tre contratti di apertura di credito in favore di NOME COGNOME chiedendo il risarcimento del danno nella misura di Euro 573.376,52 oltre interessi calcolati al tasso di rifinanziamento dell’Eurosistema maggiorato di 2,5 punti (all’attualità pari al 2,55%) dal 1° marzo 2015, danno cagionato dal debito insoluto delle dette aperture di credito, per non essersi avveduto il notaio dell’anteriorità rispetto all’ipoteca intavolata in favore della banca dell’annotazione di un’azione di riscatto avente ad oggetto il medesimo immobile ipotecato (maso chiuso in P.T. 139/I Gries), rispetto alla quale era poi intervenuto giudicato di accoglimento per rinuncia al ricorso per cassazione a seguito di transazione (con caducazione dell’esecuzione immobiliare, promossa da Cassa di Risparmio di RAGIONE_SOCIALE s.p.aRAGIONE_SOCIALE, nella quale l’attrice era intervenuta). Il notaio chiamò in causa i debitori
(Castel RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME). Il Tribunale adito condannò il notaio al risarcimento del danno nella misura di Euro 448.210,55 oltre interessi legali dalla sentenza, sulla base del credito di cui all’intervento nell’esecuzione immobilia re caducatasi a seguito dell’assegnazione dell’immobile a coloro i quali avevano agito per il riscatto (Euro 496.223,10, oltre interessi legali ai sensi dell’art. 1284, comma 3, c.c.), e detratto l’importo di Euro 142.000,00, incassato dai debitori nel luglio 2015 quale prima tranche dell’indennità di esproprio (nell’anno 2002), per avere omesso la creditrice di attivarsi, limitando le conseguenze dannose ai sensi dell’art. 1227, comma 2, c.c.; condannò altresì i debitori a tenere indenne il convenuto di quanto corrisposto nella misura di metà dell’importo.
Avverso detta sentenza proposero appello il notaio ed appello incidentale Castel Firmiano RAGIONE_SOCIALE in liquidazione. Con sentenza di data 4 febbraio 2022 la Corte d’appello di Trento, per quanto qui rileva, condannò Castel Firmiano RAGIONE_SOCIALE in liquidazione a tenere indenne il notaio di quanto corrisposto, confermando per il resto la sentenza. Sempre per quanto qui rileva, con riferimento al motivo di appello avente ad oggetto il mancato assolvimento dell’onere della prova circa la nullatenenza della società debitrice, la Corte territoriale osservò quanto segue.
La debitrice principale e il terzo datore d’ipoteca erano titolari di due crediti potenzialmente aggredibili dalla Banca, il primo di natura risarcitoria verso il Comune di Bolzano, l’altro per indennità per l’espropriazione di alcune delle particelle facenti originariamente parte del maso chiuso in P.T. 139/1 CC Gries. Nel corso del procedimento di primo grado la banca si era munita di un titolo esecutivo (decreto ingiuntivo) nei confronti di Castel Firmiano Vigneti per Euro 633.137,12 (di cui Euro 37.535,22 per scoperto di conto corrente, il restante importo per i debiti dei t r e contratti di apertura di credito).
In relazione al primo credito di natura risarcitoria, la teste COGNOME, avvocato alle dipendenze del Comune di Bolzano, aveva dichiarato che Cassa di Risparmio di Bolzano s.p.a. già nell’anno 2011 aveva tentato il pignoramento dei crediti presso il Comune sino all’ammontar e di Euro 638.000,00, pignoramento promosso nuovamente nel 2013 per la medesima cifra, stante la dichiarazione negativa in relazione al precedente pignoramento, con assegnazione alla pignorante del credito risarcitorio nella misura di Euro 185.626,00. L’affermazione del Tribu nale, secondo cui non era dimostrato che l’attrice avesse avuto conoscenza dell’esistenza di crediti prima di Cassa di Risparmio di Bolzan o, non era stata censurata con l’appello. Non era neppure addebitabile alla banca alcun rimprovero di difetto di diligenza esigibile circa la conoscibilità dell’esistenza del credito. La banca avrebbe potuto ottenere la prima traccia del credito in questione accedendo alla conciliazione, di data 29 novembre 2013, intervenuta nel giudizio relativo all’azione di riscatto dell’immobile oggetto di garanzia, depositata presso l’ufficio tavolare, e nella quale risultavano riportate le vicende del giudizio risarcitorio, ma il pignoramento di cui sopra risaliva al maggio 2013 e prima dell’accessibilità pubblica alla detta conciliazione l’udienza per la dichiarazione del terzo aveva avuto già luogo, sicché doveva presumersi che la banca non avesse avuto informazioni che le avrebbe consentito di precedere Cassa di Risparmio di Bolzano o comunque di intervenire tempestivamente nel processo esecutivo promosso dalla Cassa di Risparmio.
Quanto al credito corrispondente all’indennità di esproprio, liquidata dalla Corte d’appello nella misura di Euro 353.850,00 oltre interessi legali dalla data dell’esproprio, con giudizio in Cassazione ancora pendente, dall’ordinanza di assegnazione, relativa all’esecuzione promossa dalla banca presso il Comune di Bolzano, era emerso che in giacenza presso l’ente espropriante, all’esito dell’importo prelevato da Castel Firmiano Vigneti prima del pignoramento da parte

della banca, vi era l’importo di Euro 211.145,60 e che alla banca procedente era stato assegnato il credito di Euro 69.963,12, nonché quello di Euro 144.182,48 « all’esito della definizione del procedimento contenzioso sull’indennità di esproprio e nel solo caso di vittoria del contenzioso sull’indennità di esproprio da parte del debitore esecutato ». L’importo di Euro 211.145,60 non era tale da comportare una riduzione del quantum risarcibile, posto che il credito della banca, con valuta al 31 dicembre 2016, ammontava in base al decreto ingiuntivo ad Euro 633.137,12, oltre interessi nella misura del tasso ufficiale di riferimento maggiorato del 2,5% dal gennaio 2017, e che il credito risarcitorio liquidato alla data della sentenza (14 settembre 2019) ammontava ad Euro 448.210,55 oltre interessi legali, per cui, tenuto conto dei soli interessi liquidati nel decreto ingiuntivo dal 1° gennaio 2017 al 19 novembre 2019, risultava evidente che il parziale recupero sull’indennità di esproprio (peraltro effettivo solo alla definizione del contenzioso ancora pendente in Cassazione) non era idoneo a ridurre, ne ppure parzialmente, l’importo risarcitorio liquidato dal Tribunale, da cui la sufficiente certezza dell’incapienza della società debitrice.
Con riferimento al motivo di appello avente ad oggetto la mancata applicazione dell’art. 1227 c.c., benché profili colposi nella condotta della banca fossero emersi quanto meno dal 2014, essendo presumibile che nei primi mesi di tale anno l’ufficio tavolar e avesse notificato alla banca il decreto del giudice tavolare, da cui desumere l’intervenuta transazione giudiziale e la cancellazione delle ipoteche iscritte anche a favore della banca, il difetto di diligenza della banca non aveva avuto alcuna incidenza sull’assegnazione per intero del credito risarcitorio della debitrice in favore di Cassa di Risparmio di Bolzano, la quale aveva pignorato tale credito prima che la banca ne avesse conoscenza, e peraltro per un credito di molto superiore all’ammontare del credito risarcitorio, per cui anche un intervento tardivo non avrebbe eliso parte
del danno.

Hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME nella qualità di eredi di NOME COGNOME sulla base di tre motivi e resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE E’ stato fissato il ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis.1 cod. proc. civ.. Hanno depositato memorie i ricorrenti e la controricorrente.

Considerato quanto segue.

Con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1223 e 2697 cod. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la banca non ha assolto l’onere della prova dell’incapienza dei debito ri, laddove invece il notaio ha provato il fatto impeditivo rappresentato dal mancato esaurimento del patrimonio dei debitori, ed in particolare la sussistenza dei crediti aggredibili dalla banca, fra cui l’importo dell’indennità di esproprio (di cui, l’importo di Euro 211.145,60, condizionato all’esito del giudizio ancora pendente, è divenuto definitivo). Aggiunge che in relazione a quest’ultimo credito ricorre l’importo per interessi legali su quello di Euro 353.850,00, pari quanto meno ad Euro 48.686,83 fino al dicembre 2022.
Il motivo è inammissibile. La violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c., censurabile per cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., è configurabile soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti, sindacabile, quest’ultima, in sede di legittimità, entro i ristretti limiti del “nuovo” art. 360 n. 5 c.p.c. (fra le tante, Cass. n. 13395 del 2018; n. 18092 del 2020). La censura attiene non alla violazione delle regole di riparto dell’onere probatorio, ma
all’assolvimento del detto onere, che è valutazione riservata al giudice del merito.

Peraltro, le regole sull’onere della prova sono disposizioni di giudizio residuali rispetto al principio di acquisizione probatoria -secondo il quale le risultanze istruttorie, comunque ottenute, concorrono alla formazione del libero convincimento del giudice (non condizionato dalla loro provenienza) – e trovano, dunque, applicazione solo in presenza di un fatto rilevante rimasto ignoto sulla base delle emergenze probatorie (Cass. n. 9863 del 2023). Nel caso di specie, avendo il giudice del merito positivamente accertato le circostanze di fatto rilevanti, per quanto oggetto di censura, e mancando quindi il fatto rimasto ignoto all’esito del processo, non vengono neppure in rilievo le regole di riparto dell’onere probatorio.
Con il secondo motivo si denuncia violazione degli artt. 2909 cod. civ., 112, 324, 329, 132, comma 2, n. 4, 118 att. cod. proc. civ., 111 Cost., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 4, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che, non avendo RAGIONE_SOCIALE (successore della banca) impugnato la sentenza del Tribunale, vi è giudicato in ordine all’importo liquidato di Euro 448.210,55 oltre interessi legali dalla sentenza e che, violando il giudicato ed il divieto di reformatio in peius , la Corte territoriale ha riconosciuto spettante alla banca un credito, con valuta al 31 dicembre 2016, pari all’importo in decreto ingiuntivo di Euro 633.137,12, oltre interessi nella misura del tasso ufficiale di riferimento maggiorato del 2,5% dal gennaio 2017, in violazione altresì del principio della domanda, essendo stato in domanda allegato un danno pari ad Euro 573.376,52. Aggiunge che la motivazione è apparente poiché non si comprende perché il credito assegnato alla banca in sede esecutiva per Euro 211.145,00 non sarebbe idoneo a diminuire l’ammontare del danno posto a carico del notaio (considerando altresì gli interessi legali dovuti sull’indennità di esproprio residua).
Il motivo è fondato. La Corte territoriale ha affermato che l’importo di Euro 211.145,60 non era tale da comportare una riduzione del quantum risarcibile, posto che il credito della banca, con valuta al 31 dicembre 2016, ammontava in base al decreto ingiuntivo ad Euro 633.137,12, oltre interessi nella misura del tasso ufficiale di riferimento maggiorato del 2,5% dal gennaio 2017, e che il credito risarcitorio liquidato alla data della sentenza (14 settembre 2019) ammontava ad Euro 448.210,55 oltre interessi legali, per cui, tenuto conto dei soli interessi liquidati nel decreto ingiuntivo dal 1° gennaio 2017 al 19 novembre 2019, risultava evidente che il parziale recupero sull’indennità di esproprio (peraltro effettivo solo alla definizione del contenzioso ancora pendente in Cassazione) non era idoneo a ridurre, neppure parzialmente, l’importo risarcitorio liquidato dal Tribunale, da cui la sufficiente certezza dell’incapienza della società debitrice.
Per giungere all’affermazione che l’indennità di esproprio non era idonea a ridurre il danno il giudice di appello, come afferma espressamente, ha fatto riferimento «all’importo risarcitorio liquidato dal Tribunale in danno del notaio» e non al capitale liquidato con il decreto ingiuntivo. Ha fatto però riferimento, ai fini della conclusione di permanenza del danno, anche agli interessi liquidati nel decreto ingiuntivo, e dunque ad un importo eccentrico rispetto al giudicato interno, rappresentato effettivamente dalla liquidazione compiuta dal Tribunale, non oggetto di impugnazione, pari ad Euro 448.210,55 oltre interessi legali dalla sentenza. Entro questi limiti, la denuncia di violazione del giudicato interno e di divieto di reformatio in peius è fondata.
Fondata è anche la censura di motivazione apparente. Ciò che non si comprende dalla motivazione in questione è il perché l’indennità di esproprio non sarebbe idonea a ridurre il pregiudizio. A fronte del riconoscimento dell’assegnazione della somma di Euro 211.145,60, non si comprende la ratio decidendi della conclusione in termini di

inidoneità di tale importo a ridurre il credito risarcitorio liquidato dal Tribunale nella misura di Euro 448.210,55 (e considerando, dal punto di vista del giudicato interno, gli interessi legali dalla sentenza). Vi è un salto logico che rende la motivazione contraddittoria e dunque apparente.

Con il terzo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1227 cod. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la banca nulla ha fatto per evitare, o quanto ridurre, le conseguenze pregiudizievoli del preteso evento lesivo, avendo introdotto il presente giudizio nel 2015 ed intrapreso iniziative di recupero del credito nei confronti dei debitori soltanto nel 2018, laddove invece, se tali iniziative fossero state intraprese tempestivamente, il danno non si sarebbe verificato e avrebbe assunto una misura inferiore, detratto il credito indennitario di euro 353.850,00 oltre interessi legali (a conferma dell’inerzia del creditore, il notaio, in sede di regresso nei confronti dei debitori, aveva ottenuto nel 2021 ordinanza di assegnazione della porzione di credito indennitario vantato da Castel Firmiano nei confronti del Comune di Bolzano).
Il motivo è inammissibile. L’accertamento del concorso del fatto colposo del danneggiato nella produzione del danno, così come la determinazione del grado di efficienza causale di ciascuna colpa, rientrano nel potere di indagine del giudice del merito e sono incensurabili in sede di legittimità, quando siano sorretti da motivazione non viziata (Cass. n. 272 del 2017). La censura ha ad oggetto la sfera di valutazione riservata al giudice del merito.

P. Q. M.

Accoglie il secondo motivo, dichiarando per il resto inammissibile il ricorso; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto; rinvia alla Corte di appello di Trento in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il giorno 21 novembre 2024

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