Responsabilità del notaio: obbligo di verifica agibilità

La Corte di Cassazione stabilisce la responsabilità del notaio per negligenza professionale in una compravendita immobiliare. Un acquirente aveva comprato un immobile dichiarato ad uso abitativo, scoprendo solo dopo che era destinato a deposito. La Corte ha chiarito che il dovere di diligenza del notaio include l’obbligo di informare l’acquirente della mancanza del certificato di agibilità e delle relative conseguenze, anche se non espressamente richiesto. La sentenza della Corte d’Appello, che aveva escluso tale responsabilità, è stata annullata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del notaio: l’obbligo di informare sull’agibilità

La recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio cruciale in materia di compravendita immobiliare, ponendo l’accento sulla responsabilità del notaio. Il ruolo del pubblico ufficiale non si esaurisce nella mera redazione formale dell’atto, ma si estende a un dovere di consiglio e informazione per tutelare gli interessi delle parti. Il caso in esame riguarda l’acquisto di un immobile privo del certificato di agibilità e con una destinazione d’uso diversa da quella dichiarata, sollevando importanti questioni sui confini della diligenza professionale notarile.

I fatti del caso: compravendita di un immobile non abitabile

Una cittadina acquistava un immobile sulla base di un atto pubblico in cui il venditore dichiarava falsamente la destinazione a civile abitazione. In realtà, l’immobile era accatastato come deposito. L’acquirente citava in giudizio sia il venditore, per ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento, sia il notaio rogante, per negligenza professionale.

Il Tribunale di primo grado condannava il venditore alla restituzione del prezzo ma rigettava la domanda di risarcimento danni nei confronti del notaio. La Corte d’Appello confermava la decisione, respingendo l’appello dell’acquirente contro il notaio. La questione è così giunta all’attenzione della Corte di Cassazione.

La questione giuridica: i confini della responsabilità del notaio

Il fulcro della controversia risiede nella definizione dell’ambito della diligenza richiesta al notaio ai sensi dell’art. 1176, secondo comma, del codice civile. L’acquirente sosteneva che il notaio avesse violato i suoi doveri professionali omettendo di verificare la reale destinazione d’uso dell’immobile e l’esistenza del certificato di agibilità, e di informarla dei rischi connessi.

La Corte d’Appello aveva invece limitato la responsabilità del professionista, ritenendo che il suo obbligo non si estendesse al controllo delle licenze amministrative e che gravasse sull’attrice l’onere di provare che il notaio fosse a conoscenza della mancanza dei requisiti di abitabilità.

L’analisi della Corte di Cassazione sulla responsabilità del notaio

La Suprema Corte ha ribaltato la visione dei giudici di merito, accogliendo il ricorso dell’acquirente. I giudici hanno chiarito che il dovere di diligenza del notaio è superiore a quello di altre categorie professionali e include “normalmente” indagini e verifiche che non sono espressamente previste nell’incarico. Questo obbligo deriva dall’integrazione del contratto d’opera professionale secondo i principi di buona fede oggettiva e correttezza (artt. 1175 e 1375 c.c.).

Le motivazioni

La Cassazione ha affermato che il notaio non è un mero certificatore della volontà delle parti, ma deve svolgere attività preparatorie e successive per assicurare la serietà e la certezza dell’atto giuridico, garantendo il raggiungimento dello scopo pratico voluto dai contraenti. Tra questi doveri rientra l’obbligo di consiglio e dissuasione. Anche se l’assenza del certificato di agibilità non comporta la nullità dell’atto, il notaio ha il dovere di assicurarsi che l’acquirente sia a conoscenza di tale mancanza e delle sue possibili conseguenze. La Corte ha richiamato una consolidata giurisprudenza secondo cui il notaio risponde dei danni subiti dall’acquirente per l’assenza dei requisiti di abitabilità, a meno che non dimostri di aver informato adeguatamente il cliente.

Le conclusioni

In conclusione, il motivo di ricorso è stato ritenuto fondato. La Cassazione ha stabilito che la responsabilità professionale del notaio si estende al dovere di informazione attiva riguardo a elementi essenziali come il certificato di agibilità, che incidono sul pieno godimento del bene e sullo scopo pratico del contratto. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa è stata rinviata alla Corte d’Appello per un nuovo esame, che dovrà attenersi al principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte. Questa decisione rafforza la tutela dell’acquirente e delinea con maggiore chiarezza i contorni di una professione fondamentale per la sicurezza dei traffici giuridici.

Il notaio è responsabile se l’immobile venduto non ha il certificato di agibilità?
Sì, secondo la Corte di Cassazione il notaio è responsabile se non ha informato l’acquirente della mancanza del certificato e delle possibili conseguenze. Il suo dovere di diligenza e buona fede oggettiva include l’obbligo di consiglio e informazione per garantire che lo scopo pratico del contratto (avere una casa abitabile) sia raggiunto.

Qual è il “grado di diligenza” richiesto a un notaio in una compravendita immobiliare?
Il grado di diligenza richiesto al notaio è superiore a quello ordinario. Esso include non solo la corretta redazione dell’atto, ma anche lo svolgimento di attività preparatorie e di verifica per assicurare la certezza degli effetti giuridici e il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti, come l’effettiva abitabilità di un immobile acquistato come casa.

La mancanza del certificato di agibilità rende nullo l’atto di compravendita?
No, la sentenza chiarisce che l’assenza del certificato di agibilità non incide sulla validità dell’atto di compravendita e non ne causa la nullità. Tuttavia, costituisce un inadempimento del venditore e, come stabilito in questo caso, fonda la responsabilità professionale del notaio se non ha adeguatamente informato l’acquirente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 1603 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 1603 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4767/2023 R.G. proposto da :

COGNOME RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE), con domiciliazione digitale ex lege

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dal l’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE), con domiciliazione digitale ex lege

-controricorrente-

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresenta ta e difesa dal l’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, con domiciliazione digitale ex lege

-controricorrente e ricorrente incidentale-

nonché contro

NOME COGNOME

-intimato- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di SALERNO n. 934/2022 depositata il 13 luglio 2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29 ottobre 2025 dal Consigliere NOME COGNOME:

Rilevato quanto segue.

NOME COGNOME conveniva davanti al Tribunale di Salerno Giuseppe COGNOME perché, previa dichiarazione di risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare per avere egli, quale alienante, falsamente dichiarato nel relativo atto pubblico del 2 settembre 2008 redatto dal AVV_NOTAIO la destinazione d’uso dell’immobile per civile abitazione invece della reale destinazione d’uso di deposito, fosse condannato a restituirle la somma corrisposta quale prezzo e a risarcirle i danni; conveniva altresì il AVV_NOTAIO perché ne fosse accertata la responsabilità professionale e fosse condannato a restituirle le somme ricevute per spese e competenze nonché al risarcimento dei danni derivati dalla sua negligenza professionale.
Il COGNOME si costituiva resistendo; si costituiva resistendo anche il NOME, che otteneva l’autorizzazione a chiamare per manleva RAGIONE_SOCIALE, la quale pure si costituiva resistendo.

Il Tribunale, con sentenza n. 5025/2017, condannava il COGNOME a restituire il prezzo pagato dall’attrice (euro 34.000, oltre interessi) e rigettava le altre domande nei confronti del COGNOME e del COGNOME.

La COGNOME proponeva appello esclusivamente in relazione al rigetto della domanda risarcitoria proposta nei confronti del COGNOME, il quale resisteva.

La Corte d’appello di Salerno rigettava il gravame con sentenza n. 934/2022.

La COGNOME ha proposto ricorso, sulla base di due motivi. Si è difeso con controricorso il AVV_NOTAIO; anche RAGIONE_SOCIALE ( recte RAGIONE_SOCIALE) si è difesa con controricorso, in cui ha inserito anche ricorso incidentale.

Sia la COGNOME COGNOME, sia RAGIONE_SOCIALE hanno depositato memoria.

Ritenuto quanto segue.

Nel ricorso principale, il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1176, secondo comma, 1175, 1375, 1226 c.c., 116 c.p.c. e 2697 c.c., nonché omesso esame di fatto discusso e decisivo in riferimento all’articolo 360, primo comma, n.5 c.p.c.

1.1 La Corte d’appello afferma che nel caso in esame il AVV_NOTAIO non è responsabile per la mancata diligenza che sarebbe consistita nel non aver accertato la mancanza di dichiarazione di abitabilità e nel non essersi rifiutato a stipulare l’atto di vendita. Per sostener e ciò, tuttavia, ad avviso della ricorrente è stata invocata una giurisprudenza di legittimità che al contrario non supporterebbe tale conclusione.

Il ‘grado di diligenza’ chiesto al AVV_NOTAIO ai sensi dell’articolo 1176, secondo comma, c.c. sarebbe invero superiore a quello di altre categorie professionali (si invocano le fattispecie di cui agli articoli 28 l. 89/1913 – legge notarile – e 54 r.d. 1326/1914), e la sua attività includerebbe ‘normalmente’ indagini e verifiche ‘non necessariamente’ previst e espressamente ne ll’incarico. Tale obbligo deriverebbe ‘dall’integrazione del contratto secondo buona

fede’, per cui incorre rebbe in colpa professionale il AVV_NOTAIO che redige l’atto senza aver diligentemente compiuto tutta l’attività necessaria per la certezza degli effetti tipici e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti (Cass.4911/2022), salvo espressa e concorde dispensa rilasciata dalle parti stesse (Cass. 10493/1999).

Pertanto – e qui si invoca Cass. 5946/1999 , ‘pur essendo … tenuto, quale professionista, ad una obbligazione di mezzi’, il AVV_NOTAIO non avrebbe un mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma dovrebbe svolgere anche le ‘attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e la certezza dell’atto giuridico’ da rogare, e in particolare perché questo possa far conseguire il suo scopo tipico e il suo risultato pratico voluto dalle parti, pur rientrando tra i doveri del AVV_NOTAIO (Cass. 7185/2022) anche l’obbligo di consiglio e di dissuasione, la cui omissione costituisce fonte di responsabilità per violazione di buona fede oggettiva e correttezza ai sensi degli articoli 1175 e 1375 c.c. quali criteri integrativi della prestazione contrattuale a tutela degli interessi della parte. Quindi, ‘anche se l’assenza’ dei requisiti di agibilità o della certificazione dell’agibilità stessa non avrebbe comportato nullità dell’atto di compravendita, il AVV_NOTAIO avrebbe dovuto assicurarsi della conoscenza da parte dell’acquirente di tale mancanza (cfr. Cass. 10296/2012, sul risarcimento dei danni per assenza del requisito di abitabilità).
Segue, nelle pagine 13-16 del ricorso, una illustrazione degli esiti probatori al riguardo, lamentando la ricorrente violazione dell’articolo 116 c.p.c. e giungendo ad affermare che ‘non vi è prova che … il AVV_NOTAIO abbia assolto gli obblighi’ per garantire la certezza dell’atto e ‘la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo … e del risultato pratico voluto dalle

parti’, cioè ‘la compravendita di un bene immobiliare da destinarsi a civile abitazione’.

Non sarebbe stato dimostrato neppure l’adempimento degli ‘obblighi di consiglio, di informazione e di discussione’; del che sarebbe stato onere del AVV_NOTAIO fornire appunto la prova, ai sensi dell’articolo 2697 c.c.

1.2 Dato atto che il controricorrente COGNOME lamenta la sussistenza di una c.d. doppia conforme, è evidente che la parte finale del motivo qui riassunto (pagine 13-16 del ricorso) patisce una netta inammissibilità perché opera un ‘ alternativa ricostruzione istruttoria. La prima parte del motivo (pagine 9-12), però, non è ‘smonta ta ‘ dal l’eccezione di sussistenza di c.d. doppia conforme, giacché affronta una questione di diritto, corrispondente in sostanza al primo motivo d’appello ( naturalmente, in quanto si tratta del nucleo della causa instaurata nei confronti del AVV_NOTAIO) che la Corte territoriale -dopo averlo sintetizzato nelle pagine 3-5 della sentenza – ha successivamente affrontato nelle pagine 8 ss., riconoscendo ‘la consolidata giurisprudenza della Suprema Corte’ relativa agli obblighi del AVV_NOTAIO che in particolare ‘l’obbligo di buona fede oggettiva’ -investono le ‘attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti’.
Il giudice d’appello sos tiene però che ‘la giurisprudenza di legittimità è orientata a limitare il campo della responsabilità del AVV_NOTAIO, ritenendo che l’obbligo … non si estende anche al controllo delle licenze amministrative’, invocando la (non massimata) Cass. 8764/2019. La Corte territoriale afferma poi che l’attrice in primo grado ‘aveva l’onere di allegare le circostanze per le quali il AVV_NOTAIO poteva conoscere della mancanza del certificato di agibilità’ e altresì che al AVV_NOTAIO era stata addebitata ‘l’omissione di indagini specifiche non risultando provato né che l’incarico professionale comprendesse una tale obbligazione, né che siffatto compito si
rendesse nello specifico necessario’. Viene a questo punto invocata giurisprudenza per cui la disciplina sul certificato di agibilità ai sensi degli articoli 24, 25 e 26 d.p.r. 380/2011 presidia l’interesse privato dell’acquirente, il qual e può conoscere se l’immobile rispetta le condizioni ai sensi del citato articolo 24 (si richiama, tra le altre, Cass. 9253/2006, concernente la licenza di abitabilità, per cui la mancata consegna del certificato costituisce inadempimento del venditore).

La Corte d’appello assume pure, sempre invocando giurisprudenza di legittimità, che l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità ricade sul venditore ex articolo 1477, terzo comma, c.c., ed è derogabile dalle parti, ma che la sua mancanza comunque ‘non incide sulla validità dell’atto’, non ricorrendo norme imperative, per la natura privatistica degli interessi.

1.3 Tutto ciò, a ben guardare, devia la questione in esame, che si incentra, invece, come correttamente ha argomentato la ricorrente appunto nella prima parte del motivo, sugli obblighi di oggettiva buona fede del AVV_NOTAIO (tra i più recenti arresti massimati, si vedano al riguardo Cass. 7185/2022, Cass. 21775/2019 e Cass. 12482/2017), il che include pure l’obbligo informativo e di consiglio (ancora tra i più recenti arresti massimati si rinvengono Cass.4911/2022 e Cass. 7283/2021; e v. anche Cass. 7707/2007).
E su questa linea si è giunti proprio ad affermare, specificamente e condivisibilmente, con Cass. 10296/2012 che il AVV_NOTAIO risponde dei debiti subiti dall’acquirente per assenza nell’immobile dei requisiti necessari per il rilascio del certificato di abitabilità, nulla rilevando che ciò avrebbe potuto essere agevolmente accertato dallo stesso acquirente, ‘quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale situazione e delle sue possibili conseguenze’ ( e cfr. già Cass. 1426/1978, per cui è legittimo il rifiuto del AVV_NOTAIO di procedere alla stipula di una compravendita immobiliare qualora manchi il certificato di abitabilità).
In conclusione, il motivo risulta fondato.

2. Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 87 disp. att. c.p.c., 345 c.p.c., 1176, secondo comma, e 1226 c.c., nonché omesso esame di fatto discusso e decisivo ai sensi dell’articolo 360, primo comma, n. 5 c.p.c. e, in subordine, violazione e falsa applicazione d ell’ articolo 116 c.p.c.

La Corte d’appello ha vagliato il secondo motivo del gravame per cui il primo giudice avrebbe errato negando la responsabilità del AVV_NOTAIO in ordine all”avvenuto trasferimento del 2014 del medesimo bene’ (v. ricorso p. 16) da altri soggetti – COGNOME e COGNOME – a tale NOME COGNOME, e lo ha rigettato. A ciò oppone la ricorrente il contenuto di un verbale d’udienza dell’8 maggio 2014 davanti al Tribunale.

Il motivo è palesemente assorbito da quello precedente, alla luce anche di quanto precisato dalla stessa ricorrente nella sua memoria a p. 11 e sgg., in cui la medesima ha rappresentato che ‘nessuno ha mai sostenuto che il AVV_NOTAIO sarebbe responsabile per un atto rogato successivamente da altro AVV_NOTAIO‘ ma che , ‘in sostanza , … il contratto rogato dal AVV_NOTAIO nel 2010 ‘ (atto che la ricorrente fa risalire, in alcune pagine dei suoi atti, talvolta al 2010, v. ricorso, p.18, e memoria, p. appena richiamate, e talaltra al 2014, v. ricorso p. 16) non sarebbe altro che ‘una sorta di cartina al tornasole dell’inefficiente opera professionale svolta dal AVV_NOTAIO a favore dell’AVV_NOTAIO e dei danni prodotti a quest’ultima a cagione di tale inefficiente intervento professionale’ . Il ricorso principale, quindi, fondato nel primo motivo, porta alla cassazione con rinvio.
3.1 Passando al ricorso incidentale di RAGIONE_SOCIALE, questo veicola un unico motivo: violazione e falsa applicazione, ex articolo 360, primo comma, nn. 3 e 5 c.p.c., degli articoli 132, 112 e 116 c.p.c. per avere il giudice d’appello ‘considerato contumaci gli appellati RAGIONE_SOCIALE, che pure si erano costituiti in appello’ il 24

aprile 2018 e avevano depositato anche la conclusionale il 9 novembre 2021 e la replica il 26 novembre 2021. Si chiede pertanto ‘la riforma della sentenza impugnata’ quanto a tale erronea dichiarazione di contumacia ‘con conseguente condanna dell’appellante … al rimborso delle spese di lite’.

3.2 Risulta palesemente dagli atti che gli attuali ricorrenti incidentali si erano davvero costituiti nel giudizio d’appello, mediante un atto intitolato ‘Comparsa di costituzione e risposta’, dotato di adeguata procura. Risulta quindi fondato il motivo quanto alla erroneità della dichiarazione di contumacia.

Quanto alle spese processuali, tuttavia, queste ictu oculi non possono essere oggetto di condanna visto l’esito dell’esame del ricorso principale, che ne assorbe perciò la questione.

In conclusione, del ricorso principale va accolto il primo motivo, assorbito il secondo, e il ricorso incidentale va accolto per quanto di ragione; la sentenza va pertanto cassata in relazione alle censure accolte con rinvio, anche per le spese processuali, alla Corte d’appello di Salerno, in diversa sezione e diversa composizione.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo di ricorso principale, assorbito il secondo, accoglie per quanto di ragione il ricorso incidentale, cassa la sentenza in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Salerno.

Così deciso in Roma, il 29 ottobre 2025

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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