Responsabilità del notaio: nesso causale e onere prova

La Corte di Cassazione interviene sulla responsabilità del notaio per omessa informazione al cliente in un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Corte ha stabilito che la successiva decisione del cliente di proseguire il rapporto, nonostante l’inadempimento del venditore, non interrompe il nesso causale con la negligenza originaria del notaio. Quest’ultimo, infatti, aveva privato il cliente delle informazioni necessarie per valutare la rischiosità dell’operazione. Spetta al professionista, e non al cliente, provare che quest’ultimo avesse acquisito piena consapevolezza dei rischi da altre fonti prima di prendere decisioni successive. La sentenza d’appello, che aveva ridotto il risarcimento, è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del Notaio: Quando l’Omessa Informazione Iniziale Condiziona le Scelte Future del Cliente

L’ordinanza della Corte di Cassazione in esame affronta un tema cruciale nella prassi professionale: la responsabilità del notaio per i danni subiti dal cliente a causa di una consulenza incompleta o omessa. Il caso specifico chiarisce come l’inadempimento iniziale del professionista possa avere effetti a catena, condizionando le decisioni future del cliente e come questo influenzi la valutazione del nesso causale e l’onere della prova in un eventuale giudizio risarcitorio.

I Fatti del Caso: Un Preliminare di Vendita Senza Tutele

Una promittente acquirente si rivolgeva a un notaio per la stipula di un contratto preliminare di compravendita di un immobile in costruzione. Il notaio, tuttavia, ometteva di effettuare le dovute indagini sulle condizioni del bene e, soprattutto, di informare la cliente circa i gravi rischi dell’operazione e l’assenza delle garanzie previste per legge a tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

Successivamente, la società venditrice non rispettava il termine di consegna. Anziché risolvere il contratto, l’acquirente, assistita da un avvocato, concordava un differimento del termine. L’operazione si concludeva comunque con un grave danno economico per la cliente, che agiva in giudizio contro il notaio per ottenere il risarcimento.

La Decisione della Corte d’Appello: La Colpa Ricade sul Cliente?

In secondo grado, la Corte d’Appello, pur riconoscendo l’inadempimento del notaio, riduceva l’entità del risarcimento. Il ragionamento dei giudici si basava sull’idea che la decisione dell’acquirente di proseguire nel rapporto contrattuale, invece di avvalersi della risoluzione di diritto per il mancato rispetto del termine essenziale, avesse interrotto il nesso di causalità. In sostanza, la corte territoriale attribuiva alla cliente una sorta di “auto-responsabilità” per i danni successivi, ritenendo che la sua scelta avesse introdotto una causa autonoma e sufficiente a produrre il danno finale.

La Responsabilità del Notaio secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha completamente ribaltato questa prospettiva, accogliendo i motivi di ricorso dell’acquirente e cassando la sentenza d’appello. Il fulcro della decisione risiede in una più corretta analisi del nesso causale e dell’onere probatorio in materia di responsabilità del notaio.

L’Analisi del Nesso Causale

Secondo gli Ermellini, l’errore della Corte d’Appello è stato quello di non considerare che la scelta dell’acquirente di non risolvere il contratto era stata presa in una condizione di “vulnerabilità informativa” creata proprio dalla negligenza iniziale del notaio. Se il professionista avesse adempiuto correttamente ai suoi obblighi, la cliente avrebbe avuto fin dall’inizio tutti gli elementi per comprendere la “pericolosità” del contratto che stava firmando.

Di conseguenza, la sua successiva decisione di concedere una proroga al venditore non può essere valutata come una scelta libera e pienamente consapevole, tale da interrompere il legame causale con l’inadempimento originario. Il danno non è derivato dalla proroga in sé, ma dal fatto di essere vincolata a un contratto intrinsecamente rischioso, una condizione generata dalla condotta del notaio.

L’Onere della Prova a Carico del Professionista

La Corte di Cassazione chiarisce un principio fondamentale: per poter affermare l’interruzione del nesso causale, sarebbe stato necessario che il notaio (o la sua assicurazione) fornisse la prova rigorosa che la cliente, prima di decidere di proseguire il rapporto, fosse venuta a conoscenza aliunde (cioè da altre fonti) di tutte le criticità e della totale assenza di garanzie che il notaio stesso aveva taciuto.

Il solo fatto che la cliente si fosse avvalsa dell’assistenza di un legale non è ritenuto sufficiente a provare tale acquisita consapevolezza. Si tratta, secondo la Corte, di una mera presunzione che non basta a giustificare l’inversione della responsabilità.

Le Motivazioni

La motivazione della Suprema Corte è logicamente stringente. La condotta omissiva del notaio ha privato la cliente degli strumenti cognitivi per valutare correttamente la situazione. Pertanto, ogni sua azione successiva è viziata da questa asimmetria informativa iniziale. Per liberarsi dalla propria responsabilità, il professionista inadempiente deve dimostrare che il cliente ha superato questa asimmetria, acquisendo piena e lucida consapevolezza dei rischi. Non si può pretendere che il danneggiato adotti comportamenti ottimali per limitare i danni quando è stato lo stesso danneggiante a metterlo in una condizione di non poter valutare adeguatamente la situazione. La Corte ha ritenuto illogica e meramente apparente la motivazione della sentenza impugnata, che dava per scontata la consapevolezza della cliente solo per aver consultato un altro professionista.

Le Conclusioni

L’ordinanza stabilisce un principio di diritto di grande importanza a tutela dei clienti e a monito per i professionisti. La responsabilità del notaio per violazione degli obblighi informativi non viene meno a causa di scelte successive del cliente che, a posteriori, possono apparire inopportune. Se tali scelte sono condizionate dalla mancanza di informazioni essenziali che il professionista avrebbe dovuto fornire, il nesso causale tra l’inadempimento originale e il danno finale persiste. Sarà onere del professionista dimostrare che il cliente ha agito con piena e ristabilita consapevolezza, una prova che, come insegna questo caso, non può basarsi su mere presunzioni.

Un cliente che prosegue un rapporto contrattuale svantaggioso, dopo un inadempimento della controparte, perde il diritto al risarcimento dal notaio che ha redatto l’atto iniziale?
No, secondo la Corte di Cassazione non perde tale diritto se la sua decisione di proseguire è stata condizionata dalla mancanza di informazioni essenziali che il notaio aveva l’obbligo di fornirgli all’inizio. La condotta del cliente non interrompe il nesso di causalità con la negligenza originaria del professionista.

Su chi ricade l’onere di provare che il cliente era consapevole dei rischi dopo l’inadempimento iniziale del notaio?
L’onere della prova ricade interamente sul notaio (e/o sui suoi assicuratori). È il professionista che deve dimostrare in modo rigoroso che il cliente, prima di compiere scelte successive, aveva acquisito da altre fonti una piena e lucida consapevolezza di tutti i rischi e delle criticità del negozio che il notaio stesso aveva omesso di illustrare.

Il semplice fatto di aver assunto un avvocato dopo la stipula del contratto è sufficiente a dimostrare la piena consapevolezza del cliente?
No, la Corte ha specificato che la mera circostanza che il cliente si sia avvalso della collaborazione di un avvocato non è, di per sé, una prova sufficiente a giustificare l’inferenza che avesse acquisito la piena consapevolezza dell’inadempimento notarile e dei rischi connessi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 9562 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 9562 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6428/2022 proposto da:

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (EMAIL);

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’ AVV_NOTAIO (EMAIL);

– controricorrente –

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE con riferimento al rischio assunto con il NUMERO_DOCUMENTO n. NUMERO_DOCUMENTO (già Quegli RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE‘s che hanno assunto il rischio del NUMERO_DOCUMENTO n. NUMERO_DOCUMENTO), rappresentata e difesa dall’ AVV_NOTAIOta NOME COGNOME (EMAIL.);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 912/2021 della CORTE D’APPELLO DI GENOVA, depositata il 30/08/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del l’11 /03/2024 dal AVV_NOTAIO. NOME COGNOME;

ritenuto che,

con sentenza resa in data 30/08/2021, la Corte d’appello di Genova, in accoglimento per quanto di ragione gli appelli principale incidentali proposti dalle parti e in parziale riforma della decisione di primo grado, ha rideterminato (in diminuzione) l’entità della condanna già pronunciata dal primo giudice a carico di NOME COGNOME a titolo di risarcimento, in favore di NOME COGNOME, dei danni da quest’ultima subiti a seguito degli inadempimenti in cui la COGNOME era incorsa nell’espletamento delle proprie funzioni notarili, avendo trascurato di procedere alla dovuta indagine sulle condizioni del bene immobile posto ad oggetto della stipulazione, da parte della COGNOME, di un contratto preliminare di compravendita, e di fornire a quest’ultima un’accurata informazione dei rischi a cui la stessa sarebbe andata incontro nel promettere l’acquisto di tale bene, avuto altresì riguardo alle gravi carenze delle garanzie pur imposte dalla legge a tutela degli acquirenti di beni immobili in fase di costruzione;
con la stessa sentenza, la corte territoriale ha inoltre condannato gli RAGIONE_SOCIALE, quali delegatari delle società co-assicuratrici che avevano assunto il rischio di cui alla polizza n. 117506, a tenere indenne la COGNOME da quanto dovuto in favore della COGNOME al netto della franchigia assicurativa;

a fondamento della decisione assunta, per quel che ancora rileva in questa sede, la corte territoriale -premessa la correttezza della decisione del primo giudice, nella parte in cui aveva riscontrato

l’effettiva sottrazione del AVV_NOTAIO ai propri obblighi professionali in relazione all’incarico oggetto di lite -ha evidenziato come alla COGNOME non spettassero tutti gli importi risarcitori liquidati in suo in favore dal primo giudice, dovendo da tali importi risarcitori sottrarsi quelle somme che non potevano in alcun modo ricondursi, sul piano causale, all’inadempimento contrattuale della COGNOME, con particolare riguardo alle somme che la COGNOME corrispose alla controparte successivamente alla conclusione del contratto preliminare, tenuto conto che tale contratto ben avrebbe potuto considerarsi risolto di diritto alla scadenza del termine essenziale originariamente apposto dalle parti, e non rispettato per esclusiva responsabilità della società promittente venditrice;
sotto altro profilo, la corte d’appello ha disposto la correzione la decisione del primo giudice, nella parte in cui aveva identificato la natura dei soggetti tenuti a tenere indenne la professionista dalle conseguenze dei relativi obblighi risarcitori, evidenziando come la manleva non dovesse essere disposta tout court a carico dei RAGIONE_SOCIALE, bensì nei confronti degli assicuratori dei RAGIONE_SOCIALE che assunsero il rischio di cui alla polizza n. 117516, da identificarsi quali rappresentanti processuali anche delle altre società assicuratrici di cui ‘Quegli’ assicuratori avevano assunto la qualità di società delegataria;
avverso la sentenza d’appello NOME COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di sette motivi d’impugnazione;

NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE con riferimento al rischio assunto con il NUMERO_DOCUMENTO (già Quegli RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che hanno assunto il rischio del NUMERO_DOCUMENTO n. NUMERO_DOCUMENTO) resistono ciascuna con un proprio controricorso;

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno depositato memoria; considerato che :

con il primo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per omesso esame di fatti decisivi controversi (in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente trascurato di considerare, ai fini della determinazione del danno risarcibile in proprio favore, la circostanza secondo cui il differimento del termine essenziale relativo alla consegna dell’immobile, già previsto nel contratto preliminare per la data del 20/09/2008, dipese da un ritardo dell’impresa nell’allestimento dell’appartamento destinato alla COGNOME, sì che le parti del contratto medesimo si accordarono per un differimento di detto termine che avrebbe dovuto ritenersi comunque riconducibile alle disposizioni contenute nel contratto preliminare, la cui stipulazione, rivelatasi dannosa per la promittente compratrice, fu comunque causalmente dovuta agli inadempimenti della COGNOME;
con il secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per assenza di motivazione (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.), in relazione al punto concernente la presunta portata causale dell’intervento dell’AVV_NOTAIO (professionista incaricato dalla COGNOME successivamente alla conclusione del contratto preliminare in esame) in ordine alla risoluzione del nesso causale tra i danni provocati alla COGNOME e gli inadempimenti del AVV_NOTAIO, con particolare riguardo alla predisposizione delle scritture aventi ad oggetto il differimento del termine per la consegna dell’immobile, rispetto a quello originariamente previsto nel contratto preliminare;
con il terzo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli articoli 2697 c.c. e 115 c.p.c. (in relazione all’articolo 360 numero tre c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente assolto le controparti dall’onere di dimostrare la consapevolezza, in capo all’acquirente, dei vizi da cui era affetto l’atto negoziale predisposto dal AVV_NOTAIO, al fine di comprovare la dissoluzione

del nesso di causalità tra gli inadempimenti notarili e i danni sofferti dalla promittente compratrice;

con il quarto motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1218 e 1233 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente applicato la disciplina concernente la ricostruzione del nesso di causalità tra l’inadempimento del AVV_NOTAIO e i danni subiti dalla promittente compratrice, senza procedere alla preventiva configurazione ipotetica della situazione nella quale si sarebbe trovata quest’ultima là dove il AVV_NOTAIO avesse diligentemente assolto al proprio mandato;
con il quinto motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per avere la corte territoriale erroneamente disatteso il risarcimento degli ulteriori danni non patrimoniali subiti dalla COGNOME, per i medesimi motivi espressamente deAVV_NOTAIOi nelle prime quattro ragioni di censura;

tutti e cinque i motivi -congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione -sono fondati;

osserva preliminarmente il Collegio come il tema del nesso di causalità rilevante con riguardo al caso di specie non si configuri, tanto, in relazione all’astratta ipotizzabilità di un legame di stretta consequenzialità tra il comportamento inadempiente del AVV_NOTAIO e i danni subiti dalla COGNOME successivamente alla stipulazione del contratto preliminare di compravendita (apparendo di intuitiva evidenza come, in astratto, tutti gli esborsi sostenuti dalla COGNOME in esecuzione di quel contratto preliminare dipesero dalla conclusione dello stesso), quanto invece in relazione all’esame de ll’incidenza risolutiva di tale nesso di causalità che la corte territoriale ha ritenuto di ascrivere al comportamento della stessa COGNOME, la quale, secondo il giudice d ‘ appello, al fine di sottrarsi alle conseguenze dannose del comportamento inadempiente della COGNOME, avrebbe potuto/dovuto far
valere la risoluzione di diritto del contratto preliminare in ragione del mancato rispetto, da parte del promittente venditore, del termine essenziale ivi previsto: sì che il non aver determinato detta risoluzione di diritto valse ad attivare i meccanismi di autoresponsabilità della COGNOME connessi alla decisione di proseguire un rapporto per lei dannoso, con la conseguente impossibilità di ricondurre causalmente, all’inadempimento notarile, le ulteriori conseguenze dannose sofferte dall’odierna istante;
ciò premesso, il necessario presupposto logico di un simile ragionamento avrebbe inevitabilmente imposto di accertare, in termini rigorosi, se, al momento in cui la COGNOME avrebbe in astratto potuto provocare la risoluzione di diritto del contratto preliminare (in ragione del ritardo del promittente venditore nell’allestimento dell’immobile promesso in vendita), la stessa (unitamente al professionista a cui la stessa ritenne di affidarsi) disponesse concretamente di tutti gli elementi idonei a rendersi conto, autonomamente, del carattere dannoso del contratto preliminare precedentemente concluso, si dà approfittare del mancato rispetto del termine essenziale della controparte per liberarsene (facendone valere l’intervenuta risoluzione di diritto);
la necessità di tale rigoroso accertamento preliminare, infatti, costituiva la logica conseguenza dell’avvenuta attestazione della natura dell’inadempimento della COGNOME, essendo rimasto comprovato come quest’ultima ebbe a negare ab origine alla COGNOME, sottraendosi colpevolmente ai propri obblighi professionali, la disponibilità di tutti gli elementi informativi indispensabili ai fini della valutazione del carattere dannoso del negozio preliminare alla cui stipulazione la stessa notaia aveva dedicato il proprio controllo professionale;
da tali premesse, conseguentemente, deriva che, al fine di attestare la sopravvenuta dissoluzione del nesso di causalità tra l’inadempimento notarile e i danni sofferti dalla COGNOME (secondo l’articolazione argomentativa contenuta nella sentenza impugnata), la RAGIONE_SOCIALE (e/o i relativi assicuratori) avrebbe necessariamente dovuto fornire la prova rigorosa che la COGNOME, prima di procedere al convenzionale differimento del primo termine essenziale contenuto in detto preliminare, fosse medio tempore venuta a conoscenza aliunde della totale assenza, nel caso di specie, delle garanzie imposte dalla legge per la conclusione di un contratto preliminare come quello de quo e, in ogni caso, di tutte le criticità riscontrate in relazione a tale negozio (e dunque dell’infedeltà professionale del AVV_NOTAIO), non potendo ritenersi ragionevolmente (e logicamente) sufficiente la mera circostanza dell’essersi la COGNOME munita della collaborazione di un AVV_NOTAIO (il COGNOME): circostanza, quest’ultima, che, al di là del mero (isolato) carattere presuntivo che la connota, non appare di per sé sola sufficiente a giustificare l’inferenza critica ( l’acquisita lucida consapevolezza dell’inadempimento notarile) che la corte territoriale ha illogicamente ritenuto di trarne (cfr. pagg. 36-37 della sentenza impugnata);
sulla base di tali premesse, dev’essere rilevato il carattere gravemente illogico, e dunque meramente apparente, della motivazione dettata a fondamento della sentenza impugnata (con la conseguente determinazione, a carico di quest’ultima , dei diversi vizi complessivamente denunciati attraverso la proposizione delle doglianze in esame), la cui cassazione impone la rimessione degli atti al giudice del rinvio, affinché proceda al rigoroso accertamento in precedenza specificamente descritto, al fine della corretta ricostruzione dei termini causali eventualmente intercorrenti tra l’inadempimento
accertato a carico del AVV_NOTAIO e le conseguenze dannose concretamente denunciate dall’odierna istante;

con il sesto motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata in via condizionata (per il caso in cui, per effetto di eventuali impugnazioni incidentali, fosse rimessa in discussione la responsabilità del AVV_NOTAIO), per avere la corte territoriale trascurato la considerazione degli ulteriori profili di responsabilità del AVV_NOTAIO complessivamente deAVV_NOTAIOi dall’odierna istante, ritenendo sufficiente il solo riferimento alla responsabilità della professionista per aver omesso ogni controllo sulla regolarità dell’immobile negoziato e per aver trascurato di informare la cliente circa i rischi dell’operazione, senza inoltrarsi alla valutazione degli ulteriori aspetti degli inadempimenti della controparte analiticamente riproAVV_NOTAIOi in ricorso;
la mancata proposizione, da parte dei controricorrenti, di alcuna impugnazione incidentale avverso la sentenza d’appello, in relazione al punto concernente la responsabilità professionale del AVV_NOTAIO, vale ad assorbire la rilevanza dell’esame del presente motivo di impugnazione;

con il settimo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 91 e segg. c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale rimodulato le spese di lite in considerazione del ridimensionamento dell’entità del danno riconosciuto a carico dell’odierno istante, là dove, in caso di accoglimento dell’odierno ricorso, le spese di lite dovranno conseguentemente essere riliquidate con totale soccombenza delle controparti;

ciò posto, in ogni caso, la compensazione parziale operata dalla corte territoriale appare, secondo la ricorrente, in contrasto con i parametri normativi richiamati, non potendosi parlare nel caso di

specie di una soccombenza parziale dell’istante, essendo stata pienamente confermata la responsabilità della professionista originariamente chiamata in giudizio;

l’accoglimento dei primi cinque motivi del ricorso, e la conseguente necessità di rinnovare il giudizio di merito in ordine alle pretese risarcitorie avanzate da ll’odierna istante, impone di ritenere assorbita la rilevanza di tale censura;

sulla base di tali premesse, rilevata la fondatezza dei primi cinque motivi del ricorso e l’assorbimento dei restanti, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità;

P.Q.M.

Accoglie i primi cinque motivi del ricorso; dichiara assorbiti il sesto e il settimo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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