Responsabilità del notaio: motivazione contraddittoria

Una società acquista un terreno per un progetto immobiliare, scoprendo poi una servitù non dichiarata. La Cassazione interviene sulla responsabilità del notaio, cassando la sentenza d’appello che aveva ridotto il risarcimento basandosi su una motivazione contraddittoria circa la conoscenza della servitù da parte dell’acquirente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

La Responsabilità del Notaio e il Dovere di Informazione

La responsabilità del notaio è un tema cruciale nelle compravendite immobiliari. Il professionista ha il dovere di garantire che l’acquirente sia pienamente informato su ogni vincolo che grava sull’immobile. Ma cosa succede se un giudice, pur riconoscendo una mancanza del notaio, riduce drasticamente il risarcimento basandosi su una motivazione illogica? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha chiarito che una motivazione contraddittoria e basata su un’errata lettura degli atti processuali non può reggere, ripristinando le tutele per il cliente danneggiato.

I Fatti di Causa: Un Acquisto con Sorpresa

Una società costruttrice acquistava un terreno con l’obiettivo di realizzare un complesso turistico-residenziale. L’atto di compravendita veniva stipulato tramite un notaio. Successivamente, la società scopriva che uno dei terreni era gravato da una servitù di elettrodotto, un vincolo significativo che limitava le possibilità edificatorie. Questo vincolo, pur essendo preesistente, non era stato esplicitamente segnalato dal notaio in sede di rogito. La società, ritenendosi danneggiata, citava in giudizio il notaio per ottenere il risarcimento dei danni, quantificati in oltre centomila euro.

La Decisione della Corte d’Appello e la Riduzione del Danno

In primo grado, la domanda della società veniva rigettata. La Corte d’Appello, invece, riformava parzialmente la decisione. I giudici di secondo grado riconoscevano un inadempimento del notaio, ma liquidavano un risarcimento irrisorio, pari solamente alle competenze professionali versate dalla società. La ragione di questa decisione risiedeva in una premessa fondamentale: secondo la Corte territoriale, la società acquirente era a conoscenza della servitù prima della stipula e avrebbe comunque concluso l’acquisto. Questa presunta consapevolezza, secondo i giudici, costituiva una sorta di concorso di colpa che riduceva quasi totalmente la responsabilità del notaio.

L’Intervento della Cassazione sulla Responsabilità del Notaio

La società costruttrice ricorreva in Cassazione, lamentando principalmente la nullità della sentenza per motivazione errata e contraddittoria. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, smontando pezzo per pezzo il ragionamento della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno evidenziato come la decisione impugnata fosse basata su un’erronea lettura degli atti di causa. Contrariamente a quanto affermato dai giudici d’appello, la società aveva costantemente sostenuto, in ogni fase del giudizio, di non essere a conoscenza del vincolo e che, se lo avesse saputo, non avrebbe mai acquistato il terreno.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha censurato la sentenza d’appello per un vizio intrinseco e insanabile nella sua motivazione. Il ragionamento dei giudici territoriali è stato definito “apodittico”, “perplesso” e “intrinsecamente contraddittorio”. La contraddizione è palese: se la società acquirente era effettivamente a conoscenza della servitù, allora non sussisteva alcuna responsabilità del notaio, poiché il suo dovere informativo sarebbe stato assolto nei fatti. Al contrario, se il notaio è stato inadempiente al suo obbligo di informazione, non si può ridurre il suo obbligo risarcitorio basandosi su una presunta conoscenza dell’acquirente che non è mai stata provata, né tantomeno ammessa dalla parte stessa. Attribuire una colpa all’acquirente sulla base di un presupposto fattuale errato costituisce un vizio di attività processuale che viola l’obbligo costituzionale di motivazione dei provvedimenti giurisdizionali. La Corte ha quindi stabilito che il giudice non può fondare la propria decisione su una ricostruzione dei fatti che travisa le allegazioni processuali delle parti.

Le Conclusioni

Con questa ordinanza, la Cassazione ribadisce un principio fondamentale a tutela del cittadino e della corretta amministrazione della giustizia: la motivazione di una sentenza deve essere logica, coerente e fondata su un’attenta analisi degli atti di causa. Non è ammissibile ridurre la responsabilità del notaio o di qualsiasi altro professionista sulla base di supposizioni che contraddicono le prove e le affermazioni processuali. La decisione è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso attenendosi al principio di diritto espresso dalla Suprema Corte, ovvero valutando la responsabilità del professionista senza poter dare per scontata una conoscenza del vizio da parte del cliente che quest’ultimo ha sempre negato.

Un giudice può ridurre il risarcimento dovuto da un notaio negligente presumendo che l’acquirente conoscesse il problema dell’immobile?
No, un giudice non può ridurre il risarcimento basandosi su una simile presunzione se questa si fonda su un’errata lettura degli atti processuali e contraddice le affermazioni costanti della parte danneggiata, la quale ha sempre sostenuto di non essere a conoscenza del vincolo.

Qual è la conseguenza di una motivazione di sentenza definita “contraddittoria” o “perplessa”?
Una motivazione con tali vizi rende la sentenza nulla. La Corte di Cassazione può annullarla (cassarla) per violazione dell’obbligo di motivazione, che impone al giudice di esporre un ragionamento logico, coerente e comprensibile a fondamento della propria decisione.

Cosa significa che un motivo di ricorso viene “assorbito”?
Significa che, una volta che la Corte di Cassazione ha accolto un motivo di ricorso ritenendolo decisivo, non procede all’esame degli altri motivi (sia del ricorso principale che di quello incidentale) perché la decisione sul punto accolto rende superfluo ogni altro accertamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33929 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33929 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 23/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9034/2023 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante in carica, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), con domiciliazione telematica come per legge;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, con domiciliazione telematica come in atti

– controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso la SENTENZA della CORTE d’APPELLO di POTENZA n. 568/2022 depositata in data 11/10/2022.

Udita la relazione svolta, nella camera di consiglio del 24/09/2025, dal Consigliere relatore NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE al fine asserito di creare un centro turistico residenziale in agro del Comune di Garaguso (MT), acquistò, in data 26/11/2013, da tal NOME COGNOME, con atto per AVV_NOTAIO, alcuni terreni con entrostanti fabbricati, questi in evidente stato di abbandono.

La RAGIONE_SOCIALE successivamente apprese, con una autonoma ispezione catastale, che uno dei detti terreni era, prima dell’atto di compravendita, gravato da servitù di elettrodotto risalente al 1996 e modificata nel 2012 (precisamente il 21/11/2012), ossia un anno prima del rogito, per atto privato ricevuto da un altro AVV_NOTAIO, ancora valida, e convenne, pertanto, in giudizio il AVV_NOTAIO dinanzi al tribunale di Matera al fine di ottenerne la condanna al risarcimento dei danni, pari a oltre centomila euro.
Il AVV_NOTAIO si costituì in giudizio e dedusse di avere effettuato la visura definitiva un’ora prima della stipulazione dell’atto di compravendita e di avere, comunque, fornito tutta la documentazione ipotecaria e catastale alle parti senza che la RAGIONE_SOCIALE, e per essa i rappresentanti presenti alla stipula dell ‘atto con il COGNOME, eccepissero alcunché; dedusse, inoltre, che la servitù in parola era ‘apparente’, perfettam ente visibile a chiunque si fosse recato sul terreno, ivi compresi i tecnici della RAGIONE_SOCIALE che , prima dell’acquisto avevano redatto uno studio di fattibilità per la struttura turistico-ricettiva.
Il Tribunale di Matera rigettò la domanda. La RAGIONE_SOCIALE propose appello.

Il AVV_NOTAIO resistette in fase d’impugnazione.

La Corte d’appello di Potenza, con la sentenza n. 568 del l’11/10/2022, ha accolto parzialmente l’impugnazione liquidando

in favore della società appellante la somma (€ 1.532,57), maggiorata di interessi e rivalutazione, corrisposta dalla stessa a titolo di competenze professionali al AVV_NOTAIO.

Avverso la sentenza della Corte territoriale propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi, la RAGIONE_SOCIALE

AVV_NOTAIO risponde con controricorso, contenente ricorso incidentale con due motivi.

Entrambe le parti hanno depositato memoria per l’adunanza camerale del 24/09/2025, alla quale il ricorso è stato trattenuto per la decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I motivi del ricorso principale sono i seguenti.

Primo motivo: ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., nullità della sentenza per avere la Corte di Appello di Potenza erroneamente motivato la propria decisione. L a Corte d’appello ha fondato la propria decisione -in punto di quantificazione del danno -sulla base dell’errato presupposto che la RAGIONE_SOCIALE avesse dato atto in giudizio di avere avuto contezza dell’esistenza della servitù prima della stipula dell’atto e che avrebbe acquisito il bene nonostante tale conoscenza.
Secondo motivo: ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio consistente ‘ nella prova fornita dalla ricorrente di non aver avuto contezza dell ‘esistenza della servitù prima della stipula dell’atto e che non avrebbe acquisito il bene nonostante tale conoscenza ‘ . Il motivo ha lo stesso contenuto censorio del primo, nell’ottica dell’omesso esame di fatto decisivo ed è proposto in via subordinata, ossia nell’ipotesi in cui il primo motivo di ricorso sia disatteso.
2. I motivi del ricorso incidentale sono i seguenti:

Primo motivo: violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonchè degli artt. 1175, 1176, 2230 e 2236 c.c. ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. per avere la Corte d’appello

ritenuto l’inadempimento contrattuale del AVV_NOTAIO per non aver informato le parti del contenuto delle visure, pur dando atto, nella stessa sentenza impugnata, sia dell’intervenuta esecuzione delle visure stesse da parte del AVV_NOTAIO sia della conoscenza da parte dell’acquirente, già prima del rogito, della servitù di elettrodotto.

Secondo motivo: violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonchè degli artt. 1218, 1223, 1224, 1225, 1226, 2230 e 2236 c.c. ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. , per avere la Corte d’appello, pur ritenendo non risarcibili i danni reclamati dalla RAGIONE_SOCIALE, posto a carico del AVV_NOTAIO i danni rappresentati dal suo inesatto adempimento rispetto all’obbligazione contrattuale assunta, in misura corrispondente al compenso percepito, oltre interessi e rivalutazione ed oltre alle spese di lite.
Il primo motivo del ricorso principale è fondato.

La Corte d’appello ha ritenuto, alla pag. 8 della motivazione, che la RAGIONE_SOCIALE non aveva mai affermato di non avere avuto conoscenza del vincolo gravante sul terreno.

L’assunto è erroneo, in quanto fondato su di un’erronea lettura degli atti di causa. Dall’esposizione del motivo di ricorso in esame, che riporta i brani salienti degli atti processuali di merito qui rilevanti, e che può essere effettuata da questa Corte, in quanto è fatto valere un vizio di attività processuale, risulta che la RAGIONE_SOCIALE ha costantemente affermato, negli atti delle fasi di merito, di non essere stata a conoscenza del vincolo di servitù di elettrodotto gravante sul terreno e che se ne fosse stata a conoscenza non si sarebbe determinata all’acquisto.
La Corte territoriale, viceversa, ritiene, alla fine della pag. 8 della motivazione, che la società non aveva mai affermato di non essere a conoscenza del vincolo gravante sul terreno, e da ciò fa derivare, trattandosi di un comportamento sostanzialmente giudicato in termini di colpa, la riduzione della posta risarcitoria a carico del AVV_NOTAIO rogante.

In tal modo la Corte territoriale attribuisce alla RAGIONE_SOCIALE una condotta colposa causativa in parte del danno dalla stessa riportato, in sostanziale applicazione dell’art. 1227, primo comma, c.c. elidendo, in tal modo, in gran parte, la responsabilità del AVV_NOTAIO, con conseguente riconoscimento della sola posta risarcitoria corrispondente all’esborso sostenuto per retribuire l’opera del professionista.

La decisione della Corte territoriale sul punto è frutto di lettura ed esame degli atti processuali non idonei e sfocia in una motivazione viziata, quantomeno sotto il profilo della apoditticità e della perplessità e, in ultima analisi, dell’intrinseca contraddittorietà.

Invero tale vizio nel tessuto della motivazione consiste nell’avere la Corte di merito, in modo generico e apodittico, valorizzato, ai fini della diminuzione dell’entità del risarcimento a carico del professionista -derivante dal suo accertato inadempimento all’obbligo di informazione nei confronti delle parti stipulanti l’atto di compravendita -un’asserita sostanziale affermazione di consapevolezza in capo all’attuale ricorrente dell’esistenza del vincolo, consapevolezza, peraltro, che non risulta mai essere stata affermata dalla difesa della RAGIONE_SOCIALE, facendone derivare, in ultima analisi, la conoscenza, in capo alla RAGIONE_SOCIALE, della servitù di elettrodotto.
In tal modo si è concretizzato il vizio di errore di attività, rilevante ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.4 c.p.c. in relazione all’art. 132, secondo comma, n. 2, c.p.c., posto che (Cass. n. 7090 del 3/03/2022; Cass. n. 22598 del 25/09/2018; Cass. n. 23940 del 12/10/2017) l’obbligo di motivazione, previsto in via generale dall’art. 111, sesto comma, della Costituzione e, nel processo civile, dall’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., è violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o, come nella specie intrinsecamente contraddittoria, ovvero essa risulti del tutto inidonea ad assolvere alla funzione specifica di esplicitare le ragioni
della decisione (per essere afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili oppure perché perplessa ed obiettivamente incomprensibile).

Nella specie, la motivazione risulta affetta da affermazioni inconciliabili, poiché se la RAGIONE_SOCIALE era a conoscenza della servitù di elettrodotto prima della stipula dell’atto la responsabilità del AVV_NOTAIO era conseguentemente esclusa, per avere avuto la detta società acquirente acquisito la consapevolezza del vincolo di inedificabilità del terreno a prescindere dall’attività di informazione del professionista.

Il primo motivo di ricorso è, quindi, accolto.

Il secondo motivo del ricorso principale e i motivi del ricorso incidentale risultano, conseguentemente assorbiti, poiché il secondo motivo del ricorso principale è posto in via espressamente subordinata rispetto al primo, mentre i due motivi del ricorso incidentale presuppongono l’accertamento dell’inadempimento del professionista e l’incidenza dello stesso sul diri tto al compenso.

La sentenza impugnata è, pertanto, cassata, in quanto sono necessari ulteriori accertamenti di fatto , ai sensi dell’art. 384, secondo comma, c.p.c. e la decisione sulle censure di cui ai motivi del ricorso principale e incidentale dichiarati assorbiti è rimessa al giudizio di rinvio, che dovrà essere effettuato dinanzi alla Corte d’appello di Potenza, in diversa composizione , alla quale la causa è rinviata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso principale, assorbiti il secondo motivo di detto ricorso e il ricorso incidentale; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto; rinvia alla Corte di appello di Potenza in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di Cassazione, sezione III civile, in data 24/09/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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