Responsabilità del notaio: l'errore del Conservatore

Un acquirente perde un immobile a causa di un pignoramento non rilevato al momento dell’acquisto. La Corte di Cassazione annulla la condanna per responsabilità del notaio, ritenendo che la Corte d’Appello non abbia adeguatamente motivato come il professionista avrebbe potuto scoprire l’errore del Conservatore dei registri immobiliari, che aveva trascritto l’atto con un codice fiscale errato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del notaio: quando un errore del Conservatore la esclude?

La questione della responsabilità del notaio nella redazione degli atti di compravendita immobiliare è un tema cruciale che tocca la sicurezza giuridica delle transazioni. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico: cosa succede se il notaio non rileva un pignoramento a causa di un errore commesso dal Conservatore dei registri immobiliari? La risposta non è scontata e delinea i confini della diligenza professionale richiesta al pubblico ufficiale.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un atto di compravendita stipulato nel 1998. Anni dopo, l’acquirente, intenzionata a donare l’immobile al figlio, scopre una terribile verità: il terreno acquistato era stato pignorato nel 1996, ben prima del suo acquisto. Successivamente, nel 2003, l’immobile era stato venduto all’asta a un’altra persona, determinando la perdita definitiva del bene per l’acquirente.

L’acquirente ha quindi citato in giudizio il notaio rogante, accusandolo di negligenza per non aver effettuato le necessarie visure e i controlli che avrebbero svelato il pignoramento. Il notaio si è difeso sostenendo di aver eseguito le ricerche, ma che queste avevano dato esito negativo a causa di un errore del Conservatore. In pratica, il pignoramento era stato trascritto a carico del venditore, ma associato a un codice fiscale diverso. A prova di ciò, anche una visura successiva effettuata da un altro notaio nel 2012, utilizzando il codice fiscale corretto del venditore, non aveva evidenziato alcun gravame. Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda dell’acquirente, ma la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione, condannando il notaio a un cospicuo risarcimento.

La Decisione della Cassazione sulla Responsabilità del Notaio

La Corte di Cassazione, investita del caso, ha accolto il ricorso del notaio, annullando la sentenza d’appello. Il punto centrale della decisione riguarda la valutazione della diligenza professionale e i limiti della responsabilità del notaio.

I giudici di legittimità hanno ritenuto che la Corte d’Appello avesse condannato il professionista sulla base di una motivazione meramente “apparente”. I giudici di secondo grado si erano limitati a enunciare in termini astratti i doveri del notaio, senza però spiegare concretamente cosa avrebbe dovuto fare di più per scoprire un errore non imputabile a lui, ma al Conservatore dei registri immobiliari. Se la ricerca per soggetto, eseguita con il codice fiscale corretto, non faceva emergere il pignoramento, non era sufficiente affermare genericamente che il notaio avesse un obbligo di verifica più ampio.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha chiarito un principio fondamentale: la responsabilità del notaio per non aver rilevato un’iscrizione pregiudizievole deve essere esclusa quando l’errore è causato da una condotta negligente del Conservatore che ha reso di fatto impossibile l’individuazione del vincolo con l’uso dell’ordinaria diligenza professionale. La motivazione della Corte d’Appello è stata giudicata contraddittoria e apparente perché, pur riconoscendo l’errore del Conservatore, lo ha ritenuto irrilevante, senza indicare quale attività ulteriore, rientrante nella normale diligenza, avrebbe permesso al notaio di accorgersi dell’anomalia. Affermare che il notaio avrebbe dovuto compiere “tutte le visure ipotecarie e catastali” è una declamazione astratta se non si specifica quali, concretamente, avrebbero potuto superare l’ostacolo creato dall’errore dell’ufficio pubblico. La Cassazione ha quindi rinviato il caso alla Corte d’Appello per un nuovo esame che valuti, nel concreto, se il notaio potesse e dovesse accorgersi dell’errore usando la diligenza richiesta dalla sua professione.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce che la responsabilità del notaio non è oggettiva. Il professionista è tenuto a un obbligo di mezzi, non di risultato, e la sua diligenza deve essere valutata alla luce delle circostanze concrete. Un errore commesso da un terzo, in questo caso un ufficio pubblico come il Conservatore, può interrompere il nesso di causalità e, di conseguenza, escludere la colpa del notaio, a condizione che l’errore fosse tale da non poter essere scoperto con gli strumenti e le procedure ordinarie. La decisione finale spetterà ora alla Corte d’Appello in sede di rinvio, che dovrà attenersi a questo importante principio di diritto.

Quando è esclusa la responsabilità del notaio per non aver rilevato un pignoramento?
La responsabilità del notaio può essere esclusa quando l’omessa rilevazione è causata da un errore negligente del Conservatore dei registri immobiliari che ha reso di fatto impossibile l’individuazione del vincolo con l’uso dell’ordinaria diligenza professionale.

Cosa si intende per “motivazione apparente” in una sentenza?
Si tratta di una motivazione che esiste solo in apparenza. Consiste in affermazioni astratte, generiche e slegate dai fatti specifici della causa, che non permettono di comprendere il percorso logico-giuridico seguito dal giudice per arrivare alla sua decisione. In questo caso, la Corte d’Appello ha elencato i doveri del notaio senza spiegare come, nel caso concreto, egli avrebbe potuto superare l’errore del Conservatore.

Una ricerca per codice fiscale del venditore è sempre sufficiente per adempiere all’obbligo di diligenza del notaio?
La sentenza suggerisce che se una ricerca standard e corretta, come quella per codice fiscale, non rivela gravami a causa di un errore del registro, il notaio non è automaticamente responsabile. Spetta a chi lo accusa dimostrare quali ulteriori e concreti accertamenti, rientranti nella normale diligenza, avrebbero potuto e dovuto essere eseguiti per scoprire l’errore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 15676 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 15676 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14750/2023 R.G. proposto da :

COGNOME NOMECOGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME, elettivamente domiciliata in NAPOLI, INDIRIZZO presso lo studio dell’avv. COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

nonchè

COGNOME NOMECOGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

nonchè contro RAGIONE_SOCIALE COGNOME NOMERAGIONE_SOCIALE

-intimati- sul controricorso incidentale proposto da RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende

-ricorrente incidentale- contro

RAGIONE_SOCIALE COGNOME NOME COGNOME NOME

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 2539/2023 depositata il 05/06/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Fatti di causa

1.- Il notaio NOME COGNOME il 9.9.1998, ha stipulato un atto di compravendita con cui NOME COGNOME ha acquistato da NOME COGNOME un appezzamento di terreno, sito nel Comune di Casaluce.

Tuttavia, qualche anno dopo l’avvenuto acquisto, l’acquirente, recatasi da altro notaio, per effettuare la donazione di tale terreno al figlio, ha scoperto che, nel 1996, e dunque prima dell’atto di compravendita, il terreno era stato pignorato e che, nel 2003, con provvedimento del giudice della esecuzione, era stato aggiudicato a tale NOME COGNOME

Il che ha significato la perdita del bene acquistato.

2.- La COGNOME ha citato in giudizio il notaio COGNOME addebitandogli di non avere effettuato le visure ed i controlli necessari ad accorgersi del pignoramento del bene.

Il notaio si è costituito, ha eccepito la prescrizione, ed ha negato proprie responsabilità. Inoltre, ha chiesto ed ottenuto la chiamata in causa di due società di assicurazione, la RAGIONE_SOCIALE, che copriva la responsabilità fino ad un certo termine e la Fondiaria, ora Unipol, per il periodo successivo.

Entrambe si sono costituite.

3.- Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha rigettato la domanda, e, di conseguenza, quella di manleva.

Invece, la Corte di Appello di Napoli, adita dalla COGNOME, ha riformato la decisione di primo grado, ravvisando una responsabilità del notaio, che è stato condannato a risarcire la cliente di 260 mila euro; è stata poi accolta la domanda di manleva verso i Lloyd’s e rigettata quella verso la Fondiaria (ora Unipol).

4.- Questa decisione è oggetto di ricorso per Cassazione da parte del notaio con sette motivi, illustrati da memoria, cui ha fatto seguito il controricorso con ricorso incidentale degli Assicuratori dei Lloyd’s, basato su due motivi, anche esso illustrato da una

memoria che però consiste nel semplice rinvio al controricorso. Ne è seguito altresì il controricorso della Franzese.

Ragioni della decisione

1.- Il ricorso principale.

1.1.- Il primo motivo prospetta una violazione degli articoli 1176, 1218, 1375, 2236 c.c.

La tesi è la seguente.

La sentenza impugnata ha ravvisato responsabilità del notaio, per non avere effettuato le dovute verifiche e non essersi accorto della esistenza del pignoramento sul bene oggetto di compravendita.

Il notaio osserva come le ricerche sono state effettuate ma, a causa di un errore del Conservatore, sono risultate negative. In particolare, a carico del venditore, con quel codice fiscale, non è risultato alcun pignoramento, e ciò perché il Conservatore lo ha iscritto a carico di un soggetto, omonimo, ma con diverso codice fiscale.

A dimostrazione di tale circostanza, il notaio ha prodotto la documentazione di un ulteriore tentativo, fatto nel 2012 dal notaio COGNOME che ha confermato tale circostanza: con il codice fiscale del venditore non risultava alcun pignoramento, che invece emergeva a carico di un diverso codice fiscale.

Sostiene il ricorrente che il fatto di non essersi accorto del pignoramento è dovuto all’errore altrui, di cui egli non può essere chiamato a rispondere.

2.- Con il secondo motivo si prospetta una violazione dell’articolo 132 c.p.c. e dunque motivazione apparente e contraddittoria.

Il ricorrente osserva come i giudici di appello hanno affermato la sua responsabilità, motivando in modo contraddittorio ed apparente, in quanto hanno ritenuto che egli avesse l’obbligo di

fare visure per immobile e non già per soggetto, quando invece la ricerca va fatta solo per soggetto, e di avere ritenuto un suo obbligo preliminare di indagine introdotto semmai dalla riforma della legge notarile del 2010, dunque dodici anni dopo l’atto.

Questi due motivi pongono una questione comune e possono scrutinarsi insieme.

Essi sono fondati, nei termini che seguono.

E’ pacifico che, cercando con il codice fiscale del venditore, non risultava, persino nel 2012, dunque molti anni dopo, alcun pignoramento a carico, in quanto il vincolo era stato trascritto dal Conservatore a carico di un codice fiscale diverso, ossia dello stesso soggetto ma con codice fiscale diverso.

E’ principio di diritto che <> (Cass. 16459/ 2012).

La decisione impugnata in un certo senso si fa carico di tale problema, e lo risolve con declamazioni astratte, ossia dicendo ciò che in astratto il notaio avrebbe dovuto fare per accertare lo stato dell’immobile: nulla è detto in concreto su cosa si potesse fare per accorgersi dell’errore, ossia se il notaio potesse e dovesse accorgersene usando l’ordinaria diligenza.

Né ovviamente può prospettarsi una indagine per immobile, che non è possibile.

Ossia, la decisione impugnata, che pure si fa carico del problema, lo risolve apoditticamente nei seguenti termini: <> (p. 11).

Ovviamente le visure fatte per soggetto non hanno portato ad accorgersi del pignoramento, per via dell’errore del Conservatore, e dunque resta da spiegare cosa avrebbe dovuto fare il notaio concretamente per assicurarsi che errori del Conservatore non vi fossero, o per assicurarsi che il bene fosse libero nonostante ad una visura per soggetto risultasse tale.

I giudici di merito non negano che vi fosse un errore nella trascrizione e che tale errore ne ha indotto un altro, nella ricerca per codice fiscale, ma ritengono apoditticamente l’errore del Conservatore come irrilevante. Occorreva invece che si motivasse come concretamente, e dunque in base a quale attività ulteriore rientrante nella normale diligenza (Cass. 16459/ 2012), era possibile accorgersi dell’errore del Conservatore.

La motivazione che enuncia regole astratte, senza alcun riferimento al caso concreto è , pur se composta da numerose pagine, meramente apparente.

3.- Il terzo, il quarto, il quinto ed il sesto motivo attengono anche essi ad una questione comune, sebbene diversa da quella precedente. Ed in particolare attengono all’ammontare del risarcimento riconosciuto alla acquirente.

Essi sono assorbiti dall’annullamento relativo all’an, con la precisazione che la giurisprudenza richiamata dai giudici di merito vale nel caso in cui il prezzo di acquisto coincide con quello che l’immobile ha al momento della esecuzione forzata o della evizione. Mentre, nel caso presente, il prezzo di acquisto risulta diverso dal valore che il bene molti anni dopo risultava avere acquisito.

4.Il settimo motivo prospetta violazione dell’articolo 91 cpc La questione è relativa al regolamento delle spese nei confronti di Fondiaria, oggi Unipol, chiamata in causa .

Anche questo motivo è assorbito. Il regolamento delle spese è nuovamente rimesso al giudice di merito.

Ricorso incidentale .

1.La società RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso incidentale badato su due motivi.

Come si è premesso, la società era stata chiamata in causa dal notaio, con cui aveva un contratto di assicurazione che il notaio ha invocato a garanzia dell’eventuale sua responsabilità verso la cliente.

La società di assicurazione si è costituita ed ha eccepito che il contratto non era operativo in quanto si trattava di una seconda polizza, ossia in quanto il notaio aveva già con altra società un contratto simile di assicurazione capace di coprire il rischio.

Il Tribunale, come si è detto ha, si, rigettato la domanda principale, quella di responsabilità del notaio, ma ha tuttavia pronunciato sulla eccezione fatta dalla assicurazione quanto alla operatività della polizza, in questi termini <>. Seguono le ragioni della infondatezza: in quanto vi fu un momento, circa un anno, di scopertura assicurativa, proprio al momento della richiesta di copertura da parte dell’assicurato.
Con il primo motivo del ricorso incidentale la società RAGIONE_SOCIALE prospetta violazione dell’articolo 346 c.p.c.

La tesi è la seguente.

Il Giudice di appello ha ritenuto ormai coperta da giudicato la precedente statuizione del giudice di primo grado, ossia quella di infondatezza della eccezione della compagnia di assicurazione, in quanto da quest’ultima non impugnata con appello incidentale.

Sostiene la società ricorrente incidentale che non aveva l’onere di impugnazione incidentale non essendo soccombente, e che doveva limitarsi solo a riproporre le eccezioni già svolte, cosa che ha fatto. Con la conseguenza che alcun giudicato interno può essersi formato.

Il motivo è infondato.

Come si è visto, dal passo riportato sopra, e dalle ulteriori motivazioni del Tribunale, emerge che il giudice di primo grado ha deciso l’eccezione di inoperatività della polizza e l’ha rigettata: la motivazione contiene accertamento in quanto si dice chiaramente che l’eccezione è infondata a causa del fatto che, quando l’assicurato ha fatto richiesta di garanzia, non era coperto da alcuna altra polizza.

Dunque, si tratta di un accertamento nel merito della eccezione, rispetto a cui la società era soccombente, ed aveva dunque l’onere di impugnazione.

2.- Con il secondo motivo si prospetta invece omessa pronuncia.

La società di assicurazione sostiene di avere fatto due domande espresse: che fosse accertato il suo diritto di rivalsa nel caso di condanna alla manleva; che la copertura fosse contenuta nei limiti del massimale. Nessuna delle due domande ha trovato una decisione da parte dei giudici di appello.

Questo motivo è assorbito dall’accoglimento del ricorso principale, che rimette in discussione la responsabilità del notaio e dunque l’obbligo di garanzia della assicurazione.

Il ricorso va dunque accolto nei termini di cui in motivazione. La decisione cassata e le spese rinviate al merito.

P.Q.M.

1.- La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso principale, assorbiti gli altri.

Rigetta il primo motivo del ricorso principale, assorbito il secondo. Cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di Appello di

Napoli, in diversa composizione , anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 02/12/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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