Responsabilità del notaio: la volontà delle parti

Una società finanziaria ha citato in giudizio un notaio per non aver incluso un bene immobile di valore in una garanzia ipotecaria. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, sottolineando che non vi era prova certa della volontà delle parti di includere tale bene. La sentenza chiarisce i limiti della responsabilità del notaio quando l’intento contrattuale non è inequivocabile e ribadisce che il giudizio di Cassazione non può riesaminare i fatti del caso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del Notaio e Volontà delle Parti: La Cassazione Fa Chiarezza

L’ordinanza in esame affronta un tema cruciale nel diritto immobiliare e professionale: la responsabilità del notaio per una presunta omessa iscrizione ipotecaria. Il caso offre spunti fondamentali per comprendere fino a che punto si estende il dovere di diligenza del professionista e come viene interpretata la volontà delle parti contrattuali. La Suprema Corte, con la sua decisione, traccia una linea netta tra la valutazione dei fatti, di competenza dei giudici di merito, e il controllo di legittimità.

I Fatti di Causa: Dall’Ipoteca Parziale alla Richiesta di Danni

La vicenda ha origine da un contratto di finanziamento stipulato nel 2002, con il quale un istituto di credito concedeva un prestito a una società. A garanzia del finanziamento, era prevista l’iscrizione di un’ipoteca su un complesso industriale. Tuttavia, la garanzia veniva iscritta solo su alcune particelle catastali, escludendo il subalterno più importante, ossia l’opificio industriale, che costituiva la parte di maggior valore dell’intero compendio.

Quando la società debitrice entrava in una procedura concorsuale, l’istituto di credito (e la società sua successore) si vedeva impossibilitato a soddisfare pienamente il proprio credito sul ricavato della vendita, proprio a causa della mancata inclusione dell’opificio nella garanzia ipotecaria. Di conseguenza, veniva intentata una causa contro il notaio che aveva rogato l’atto del 2002, accusandolo di negligenza professionale e chiedendo il risarcimento del danno.

L’Esito nei Primi Gradi di Giudizio

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda della società finanziaria, condannando il notaio al risarcimento. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, rigettando la richiesta di risarcimento. Secondo i giudici di secondo grado, dagli atti non emergeva in modo inequivocabile che la volontà delle parti fosse quella di ipotecare anche l’opificio. Anzi, il valore elevato di quest’ultimo poteva giustificare una sua consapevole esclusione dalla garanzia.

I Motivi del Ricorso in Cassazione sulla responsabilità del notaio

La società finanziaria proponeva ricorso per cassazione, basandosi su due motivi principali:

1. Omesso esame di un fatto decisivo: La ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse ignorato elementi cruciali, come una relazione pre-stipula del 1997 che parlava di “intero fabbricato”, i quali avrebbero dimostrato la volontà di estendere l’ipoteca a tutto il complesso immobiliare.
2. Violazione di legge: Veniva denunciata la violazione delle norme sulla diligenza professionale del notaio. Secondo la ricorrente, il professionista avrebbe dovuto effettuare tutte le verifiche necessarie per accertare l’esatta volontà delle parti e garantire la corretta iscrizione dell’ipoteca come richiesto dalla banca mutuante.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato entrambi i motivi inammissibili, confermando la decisione della Corte d’Appello. I giudici hanno chiarito che il ricorso, pur mascherato da censure di legittimità, mirava in realtà a ottenere un nuovo esame dei fatti, attività preclusa in sede di Cassazione.

La Corte ha specificato che la Corte d’Appello aveva già valutato tutte le circostanze fattuali, inclusa la documentazione del 1997, giungendo alla conclusione che non vi fosse prova sufficiente della volontà di ipotecare anche l’opificio. Il dissenso della ricorrente riguardava l’interpretazione del materiale probatorio, non un vizio di legittimità della sentenza. Contestare la responsabilità del notaio in Cassazione richiede la dimostrazione di un errore di diritto, non una diversa lettura dei fatti.

Inoltre, la presunta violazione dei doveri professionali si fondava su un presupposto fattuale — la volontà di ipotecare l’intero complesso — che era stato escluso dal giudice di merito. Di conseguenza, venendo meno la premessa, anche la censura relativa alla violazione di legge perdeva di fondamento. Il ricorso è stato quindi respinto come un tentativo di trasformare il giudizio di legittimità in un terzo grado di merito.

Le Conclusioni

L’ordinanza ribadisce un principio cardine del nostro ordinamento processuale: la Corte di Cassazione non è un giudice del fatto. Le parti non possono utilizzare il ricorso per cassazione per rimettere in discussione l’accertamento fattuale e l’interpretazione delle prove operate nei gradi di merito. Per quanto riguarda la responsabilità del notaio, la decisione sottolinea che essa deve essere ancorata a una chiara e dimostrabile violazione della volontà delle parti, così come emerge dagli atti contrattuali. In assenza di prove inequivocabili, non è possibile presumere la negligenza del professionista, specialmente quando una delle parti è un soggetto qualificato come un istituto bancario, dal quale ci si attende un elevato grado di attenzione nella stipula dei contratti.

Quando un notaio è responsabile per la mancata iscrizione di un’ipoteca su un immobile?
La responsabilità del notaio sorge quando non rispetta la chiara ed inequivocabile volontà delle parti. Se dagli atti contrattuali non emerge con certezza che un determinato bene dovesse essere incluso nella garanzia, non si può presumere la sua negligenza, specialmente se le parti sono soggetti professionali qualificati.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione dei fatti compiuta dalla Corte d’Appello?
No, il giudizio della Corte di Cassazione è un giudizio di legittimità, non di merito. Non si possono riesaminare i fatti o le prove, ma solo verificare se il giudice d’appello ha applicato correttamente la legge e ha motivato la sua decisione in modo logico e non contraddittorio. Un ricorso che mira a una diversa interpretazione dei fatti è inammissibile.

Cosa deve dimostrare chi accusa un notaio di inadempienza professionale in un caso simile?
Chi accusa deve fornire una prova chiara e inequivocabile che la volontà comune delle parti fosse diversa da quella risultante dall’atto notarile. Nel caso specifico, la società finanziaria avrebbe dovuto dimostrare con dati attendibili che l’intenzione, condivisa con la controparte, fosse quella di ipotecare anche l’opificio industriale escluso dall’atto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 23678 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 23678 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28734/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO VENEZIA n. 1681/2022 depositata il 19/07/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/06/2024 dal consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Vicenza NOME COGNOME chiedendo il risarcimento del danno perché, con riferimento ad un contratto di finanziamento con RAGIONE_SOCIALE del 2002, rogato dalla convenuta quale AVV_NOTAIO ed assistito da ipoteca sull’intero fabbricato eretto sul mappale 123, fg. 111 del Comune di Tezze sul Brenta, la garanzia ipotecaria era stata iscritta unicamente sui sub. 2, 4, 5 e 6 e non anche sul sub. 1, avente ad oggetto l’opificio industriale a d uso laboratorio, conseguendone, in sede di riparto delle somme ricavate dalla vendita del complesso industriale nell’ambito di procedura di concordato, l’impossibilità per l’attrice di essere soddisfatta sul ricavato della liquidazione. Espose altresì ch e il finanziamento era stato concesso per l’estinzione di precedente finanziamento del 1997, concesso con rogito del AVV_NOTAIO, garantito da ipoteca di primo grado iscritta sul mappale 123, fg. 111, sub. 2, 4, 5 e 6. Intervenne in giudizio RAGIONE_SOCIALE quale successore a titolo particolare dell’attrice. Il Tribunale adito accolse la domanda, condannando la convenuta al pagamento della somma di Euro 239.552,00 oltre interessi. Avverso detta sentenza propose appello la notaia. Con sentenza di data 19 luglio 2022 la Corte d’appello di Venezia accolse l’appello, rigettando la domanda.
Premise la corte territoriale che dagli atti non era possibile evincere che la volontà delle parti fosse stata quella di sottoporre ad ipoteca anche il sub. 1. Osservò al riguardo quanto segue.

«In primo luogo, contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, nell’art. 5 del secondo contratto di finanziamento non viene richiamata la volontà delle parti di sottoporre a garanzia “l’intero complesso immobiliare”, posto che in detto articolo veniva precisato che la descrizione degli immobili si trovava in calce all’atto (ove venivano indicate 4 particelle, due di categoria A e due C) e che l’iscrizione si estendeva alle “adiacenze, accessioni, nuove costruzioni, ampliamenti, sopraelevazioni ed ogni altra pertinenza …”. Quindi vi era il riferimento alle precise indicazioni catastali riportate in calce all’atto, nella descrizione degli immobili oggetto di ipoteca, dove non veniva indicato il mappale 123 sub 1 e nessun riferimento vi era all’intero compendio immobiliare. In realtà dalla lettura del contratto del 2002 e del contratto del 1997 non risulta che la volontà delle parti fosse quella di iscrivere ipoteca anche sul mappale 123 sub 1, mai indicato in entrambi i finanziamenti e soprattutto in quello del 20 giugno 1997. Né alcun rilievo poteva avere il riferimento “al valore dall’entità del finanziamento, pari a euro 1.000.000,00, cui l’ipoteca avrebbe dovuto commisurarsi”, non essendo stata allegata la perizia di stima dei beni e in considerazione del fatto che in concordataria il valore dell’intero compendio era risultato essere ben maggiore. Infatti, come risulta dalla Relazione del Commissario giudiziale (doc. 6 appellata) il valore dei beni di proprietà della RAGIONE_SOCIALE era stato stimato dal perito estimatore, nominato nella procedura concordataria, in euro 2.456,800,00. Ed allora l’esclusione della garanzia sul mappale 123 sub 1, che aveva un valore superiore a quello degli altri beni ipotecati, come si desume dal ricavato della sua vendita in sede concordataria, si giustifica proprio in relazione al suo valore, nonché alla sua autonomia funzionale (trattandosi di opificio). In sostanza il mappale 123 sub 1 aveva un valore superiore agli altri sub, su cui era stata iscritta ipoteca, e ciò permette di affermare che l’iscrizione ipotecaria soltanto sui sub 2 – 4 – 5 – 6 rappresentava la volontà
delle parti a che la garanzia fosse limitata solo a detti immobili e che, invece, fosse esclusa sull’opificio. Né alcuna rilevanza riveste la circostanza della generica indicazione, contenuta nel finanziamento del 1997 e riportata pedissequamente nella relazione pre-stipula (“Trattasi dell’intero fabbricato eretto sul m.n. 123 di are 54.94”) in quanto, come si evince dalla Relazione del Commissario giudiziale (pag. 32), sul mappale 123 insistevano più immobili. Appare assai poco credibile che la RAGIONE_SOCIALE, soggetto professionale qualificato, non si fosse avveduta, fin dal 1997, della mancata iscrizione ipotecaria del mappale 123 sub 1, che secondo la sua prospettazione le parti volevano far rientrare nella garanzia concessa dalla società RAGIONE_SOCIALE, nonché della mancata iscrizione nell’atto del 2002, dove venivano puntualmente descritti gli immobili oggetto dell’ipoteca conformemente a quanto descritto nel finanziamento del 20 giugno 1997. L’appellata si è ben guardata dal produrre la perizia degli immobili, necessaria per determinare sia se concedere o meno il prestito, sia per stabilire l’importo massimo finanziabile, perizia che, nel caso cui vi fosse stato indicato e stimato il mappale 123 sub 1, avrebbe effettivamente permesso alla RAGIONE_SOCIALE di provare quanto allegato nell’atto di citazione in primo grado. È appena il caso di ricordare che, tramite la sottoscrizione di un atto, la parte fa proprio e conferma il contenuto dell’atto medesimo, autorizzando a presumere che esso sia conforme alla sua volontà. La prova contraria deve essere fornita dall’interessato e deve essere fondata su dati attendibili e non in contrasto con il principio di autoresponsabilità, in forza del quale la parte non può invocare in suo favore solo fatti e comportamenti interamente addebitabili a sua colpa, quali quello di non avere letto ciò che ha firmato».
Ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE, e per essa RAGIONE_SOCIALE quale mandataria, sulla base di due motivi e resiste con controricorso la parte intimata. E’ stato fissato il ricorso in

camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis.1 cod. proc. civ.. E’ stata presentata memoria.

Considerato che:

con il primo motivo si denuncia omesso esame del fatto decisivo e controverso ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che risulta agli atti del processo l’inequivoca volontà delle parti di iscrivere ipoteca su tutti i beni della società, come provato dalle seguenti circostanze: la relazione storico legale di prestipula redatta dal AVV_NOTAIO – rogante il finanziamento del 1997 – e inviata dall’istituto al AVV_NOTAIO – rogante il finanziamento del 2002 – in data 03.07.2002 dove è stato specificamente indicato che il patrimonio immobiliare sottoposto a ipoteca comprendeva anche ”l’intero fabbricato eretto sul mappale 123 di are 58,74″ ; l’art. 5 del contratto del 1997, ove è chiaramente manifestata la volontà di iscrivere ipoteca su tutti gli immobili di proprietà della RAGIONE_SOCIALE; l’omessa trascrizione nel contratto del 2002, nella sezione “descrizione degli immobili oggetto di ipoteca” , dell’espressione: “trattasi dell’intero fabbricato eretto sul m.n. 123 di are -54,94”, riportata, al contrario, nel contratto di finanziamento del 1997; le are 54,94 comprendevano il sub 1 del mappale 123, ossia l’opificio industriale; l’assenza di alcuna prova in ordine al fatto che, in sede di stipula, le parti contraenti abbiano espressamente richiesto al AVV_NOTAIO di non estendere l’ipoteca anche sul fabbricato sub 1, eretto sul mappale 123; il mancato inserimento nell’atto di finanziamento rogato nel 2002 di apposita clausola con espresso esonero di responsabilità del AVV_NOTAIO COGNOME per la mancata preventiva attività preparatoria alla stipula; nell’art. 5 di entrambi i contratti la congiunzione ‘ nonché ‘ indicava proprio che oltre agli immobili descritti in calce, l’ipoteca dovesse essere iscritta “su tutto quanto sia comunque ritenuto immobile”, compreso pertanto il sub. 1; proprio il maggior valore economico dell’opificio industriale avrebbe dovuto far concludere che
la volontà delle parti era quella di includere il sub. 1. Aggiunge che nel finanziamento stipulato nel 2002 dal AVV_NOTAIO è stata interamente omessa la dicitura “intero fabbricato eretto sul m.n. 123 di are 54.94” senza specificazione alcuna che la volontà delle parti era, come asserito dal AVV_NOTAIO, successivamente mutata rispetto quanto richiesto conferimento dell’incarico e nessun documento prova un tale mutamento della volontà delle parti, prova che doveva essere fornita dal AVV_NOTAIO. Osserva ancora che qualora il AVV_NOTAIO avesse approfondito le verifiche sui beni che le parti chiedevano di sottoporre ad ipoteca e, prima ancora, sulla documentazione fornita, si sarebbe accorto della necessità di inserire la dicitura “intero fabbricato eretto sul m.n. 123 di are 54.94”. Aggiunge inoltre che se la volontà delle parti era effettivamente quella di escludere dalla garanzia ipotecaria il bene immobile insistente sul mappale 123 sub 1 non si comprende perché il AVV_NOTAIO non abbia espressamente inserito nell’atto tale volontà delle parti, soprattutto se tale esclusione di garanzia, comportava un evidente discostamento rispetto a quanto indicato nella relazione pre-stipula e a quanto richiesto in modo specifico dalle parti in precedenza. Precisa altresì che vi è nullità della motivazione poiché la Corte di Appello sembra contraddirsi ove dapprima afferma che nel mutuo del 1997 rogato dal AVV_NOTAIO è presente l’indicazione “Trattasi dell’intero fabbricato eretto sul m.n. 123 di are 54.94” e, immediatamente dopo, puntualizza che “in realtà dalla lettura del contratto del 2002 e del contratto del 1997 non risulta che la volontà delle parti fosse quella di iscrivere ipoteca anche sul mappale 123 sub 1, mai indicato in entrambi i finanziamenti e soprattutto in quello del 20 giugno 1997”.
Con il secondo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 51 n. 6 legge n. 89 del 1913, 1218, 1175 e 1176 cod. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la

ricorrente che benché la volontà delle parti fosse quella di garantire il finanziamento concesso dall’istituto mutuante sottoponendo a ipoteca l’intero complesso immobiliare di proprietà della società mutuataria, eretto sul mappale 123 sub 1, il AVV_NOTAIO ha riportato in maniera incompleta gli immobili, o comunque omettendo una precisazione ritenuta necessaria dalle parti, quindi, in netto contrasto con il loro intento. Diversamente, il AVV_NOTAIO avrebbe dovuto, in adempimento ai propri doveri professionali, esaminare con diligenza la documentazione trasmessagli dalla banca mutuante, effettuare tutti gli accertamenti del caso (in particolare, le c.d. visure ipocatastali al fine di individuare esattamente il bene ed accertarne la provenienza e la libertà da pesi o vincoli che potrebbero far mutare la volontà delle parti) e procedere ad iscrivere ipoteca sull’intero fabbricato eretto sul mappale 123 del Comune di Tezze sul Brenta, come da incarico dello stesso Istituto, né risultava che, nella specie, vi fosse stato espresso esonero del medesimo dallo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare dal compimento delle c.d. visure catastali e l’indagine sulla corretta rispondenza tra i dati catastali e le dichiarazioni delle parti. Aggiunge che, ad ulteriore conferma della negligente condotta del AVV_NOTAIO, nel contratto di mutuo il professionista non ha neanche compiutamente e specificatamente descritto gli immobili oggetto di ipoteca, limitandosi ad una mera indicazione dei soli dati catastali e che se il AVV_NOTAIO avesse operato con la diligenza normalmente richiesta si sarebbe reso conto che non avrebbe avuto alcun senso per la banca mutuante escludere dalla garanzia ipotecaria l’opificio industriale di cui al sub. 1, costituendo quest’ultimo la parte più significativa dell’intero complesso industriale che insiste sul mappale 123.
I motivi da valutare congiuntamente, in quanto avvinti dal medesimo vizio, sono inammissibili. Essi comportano integralmente

uno scrutinio delle censure sul piano del giudizio di fatto, il quale, come è noto, è riservato al giudice del merito e non è scrutinabile, né tanto meno esperibile, in sede di legittimità. Rappresenta una confutazione del giudizio di fatto, in primo luogo, la denuncia del vizio motivazionale, la quale attiene non a fatti il cui esame sarebbe stato omesso dalla corte territoriale, ma alle circostanze fattuali che la corte territoriale ha già valutato, evidentemente giungendo a conclusioni di merito di segno diverso da quello che la ricorrente con l’odierno motivo di censura oppone. La stessa apparenza di motivazione, denunciata sulla base di una presunta contraddittorietà degli argomenti spesi dal giudice di appello, rinvia alla confutazione delle circostanze fattuali, avendo la corte territoriale inquadrato la generica indicazione, contenuta nel finanziamento del 1997 e riportata pedissequamente nella relazione pre-stipula (“Trattasi dell’intero fabbricato eretto sul m.n. 123 di are 54.94”) nella circostanza che, come si evince dalla relazione del Commissario giudiziale, sul mappale 123 insistevano più immobili. In realtà, ciò che si aggredisce con il primo motivo è l’interpretazione della volontà negoziale delle parti, ma la censura non è formulata ritualmente in termini di violazione delle regole ermeneutiche, saldando i singoli passaggi motivazionali alla regola violata, bensì in termini di confutazione del risultato interpretativo cui è pervenuto il giudice del merito, ricadendo in tal modo pienamente nel giudizio di fatto.
Una volta che l’accertamento del fatto resta fermo nei termini delineati dal giudice del merito, il secondo motivo resta anch’esso avviluppato in una censura di tipo fattuale, posto che la violazione di norma di diritto denunciata assume quale presupposto un fatto diverso da quello accertato dalla corte territoriale. Lo scrutinio del motivo comporterebbe, a questo punto, una ricognizione fattuale, orientata in una direzione diversa da quella del giudice del merito, che è attività, come è noto, preclusa in sede di legittimità. Aggiungasi che nel motivo si fa riferimento, quale inadempienza professionale, anche all’omessa
visura catastale, ma, in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c., non si specifica se tale inadempienza sia stata tempestivamente allegata nel giudizio di primo grado in funzione di causa petendi .

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché il ricorso viene disatteso, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 – quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P. Q. M.

Dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 28 giugno 2024

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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