Responsabilità del notaio: danni da doppia ipoteca

Un’impresa acquista un immobile ma il notaio non rileva un’ipoteca e trascrive l’atto in ritardo, permettendo l’iscrizione di una seconda ipoteca. La Cassazione cassa la sentenza di rinvio per illogicità nel calcolo del danno, sia per l’ipoteca non rilevata che per quella successiva. La Corte chiarisce che la quantificazione del danno per la responsabilità del notaio deve essere rigorosa e consequenziale alla specifica negligenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del Notaio: Analisi di un Caso Complesso

La figura del notaio è centrale nelle transazioni immobiliari, agendo come garante della legalità e della sicurezza giuridica dell’atto. Ma cosa succede quando questo baluardo viene meno? Un’ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sulla complessa quantificazione dei danni derivanti dalla responsabilità del notaio, offrendo spunti cruciali sia per gli operatori del diritto che per i cittadini. Il caso analizzato riguarda un duplice inadempimento: l’omessa rilevazione di un’ipoteca e la tardiva trascrizione di un atto di compravendita.

I Fatti: Un Acquisto Immobiliare con Due Ipotec

Una società immobiliare acquistava un fabbricato da ristrutturare, affidandosi a un notaio per la stipula dell’atto di compravendita. Successivamente, emergeva una duplice problematica: in primo luogo, il professionista non aveva rilevato l’esistenza di un’ipoteca già iscritta sull’immobile prima del rogito. In secondo luogo, aveva ritardato la trascrizione dell’atto di vendita nei registri immobiliari. Questo ritardo si è rivelato fatale, poiché nel frattempo era stata iscritta una seconda ipoteca a carico della società venditrice.

La presenza di questi gravami impediva di fatto alla società acquirente di vendere gli appartamenti ristrutturati, causando un ingente danno economico. Iniziava così un lungo percorso giudiziario per ottenere il risarcimento dal professionista negligente.

L’Iter Giudiziario e la Sfida della Quantificazione del Danno

Il percorso legale è stato tortuoso. Dopo una prima condanna in Tribunale, la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione. La questione era quindi giunta una prima volta in Cassazione, che aveva annullato la sentenza d’appello, rinviando la causa a un’altra sezione della stessa Corte per una nuova valutazione.

Il giudice del rinvio aveva riconosciuto una responsabilità del notaio, condannandolo a un cospicuo risarcimento. Tuttavia, la quantificazione del danno presentava delle criticità. In particolare:

1. Danno da tardiva trascrizione: La Corte d’Appello aveva liquidato 400.000 euro, sostenendo che se l’acquirente fosse stato a conoscenza della (futura) seconda ipoteca, avrebbe potuto acquistare l’immobile a un prezzo inferiore.
2. Danno da omessa rilevazione: I giudici avevano escluso il risarcimento per la prima ipoteca (quella non rilevata al rogito), ritenendo in modo apodittico che la società avrebbe comunque concluso l’acquisto.

Entrambe le parti hanno impugnato questa decisione, portando nuovamente la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto sia il ricorso del notaio che quello della società acquirente, censurando profondamente il ragionamento della Corte d’Appello.

Per quanto riguarda il danno da tardiva trascrizione, i giudici hanno evidenziato un vizio logico insanabile. Il danno non poteva essere commisurato a una ipotetica riduzione del prezzo per un’ipoteca che, al momento della stipula, non esisteva ancora. Il pregiudizio derivava direttamente e unicamente dal ritardo nella trascrizione, che aveva reso opponibile all’acquirente un’ipoteca iscritta successivamente all’acquisto. Trasformare un danno da ritardata trascrizione in un danno da omessa informazione su un evento futuro è stato ritenuto un errore logico che viziava la motivazione della sentenza.

Parallelamente, la Corte ha dato ragione anche alla società acquirente riguardo al danno per la prima ipoteca, quella non rilevata. L’affermazione della Corte d’Appello secondo cui l’acquirente avrebbe comunque comprato l’immobile è stata definita ‘apodittica’, ovvero un’asserzione priva di qualsiasi prova o argomentazione. La richiesta risarcitoria originaria comprendeva i danni per soddisfare entrambi i creditori ipotecari, e non vi era alcun elemento per ritenere che la società avesse rinunciato a far valere la negligenza del notaio su questo punto.

Conclusioni

La Corte di Cassazione ha quindi annullato la sentenza impugnata, rinviando nuovamente la causa alla Corte d’Appello per una corretta e logica determinazione dei danni. Questa ordinanza riafferma due principi fondamentali. Primo, la responsabilità del notaio è legata a doveri di diligenza specifici, la cui violazione genera un obbligo risarcitorio. Secondo, la quantificazione del danno deve essere ancorata a un nesso di causalità rigoroso e logico con l’inadempimento contestato. Non è possibile fondare una condanna su ragionamenti ipotetici e contraddittori, come quello di negoziare un prezzo inferiore per un gravame inesistente al momento del contratto. La decisione sottolinea la necessità di un’analisi precisa e puntuale per garantire un giusto risarcimento a chi subisce un pregiudizio a causa di negligenza professionale.

In cosa consiste la responsabilità del notaio in caso di ipoteche su un immobile?
La responsabilità del notaio sorge sia quando omette di rilevare un’ipoteca già iscritta al momento dell’atto, sia quando trascrive tardivamente l’atto di acquisto, consentendo così l’iscrizione di una nuova ipoteca pregiudizievole per l’acquirente.

Come si determina il danno risarcibile per la negligenza del notaio?
La determinazione del danno deve essere logicamente collegata alla specifica violazione commessa. Secondo la Corte, non è corretto calcolare il danno da tardiva trascrizione ipotizzando una possibile riduzione del prezzo di acquisto per un’ipoteca che al momento della compravendita non esisteva ancora.

L’acquirente può chiedere il risarcimento anche se si presume che avrebbe acquistato comunque l’immobile?
Sì. Secondo la Corte, l’affermazione che l’acquirente avrebbe comunque comprato l’immobile nonostante un’ipoteca non rilevata non è sufficiente a escludere il suo diritto al risarcimento, specialmente se tale affermazione è apodittica, cioè priva di prove e argomentazioni a sostegno.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 8806 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 8806 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29670/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

– ricorrente e controricorrente all’incidentale- contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dagli avvocati

COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

contro

ricorrenti e ricorrenti incidentali –

RAGIONE_SOCIALE

-intimata- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 1233/2021 depositata il 20/04/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

la RAGIONE_SOCIALE, che aveva acquistato un fabbricato in corso di ristrutturazione con atto rogato dal AVV_NOTAIO in data 3.3.2006, convenne in giudizio il predetto professionista lamentando che lo stesso non aveva r ilevato l’esistenza di una ipoteca -iscritta l’11.1.2006 -ulteriore rispetto a quella conosciuta ( concessa a garanzia del mutuo che l’attrice si era accollata a parziale pagamento del corrispettivo) e, inoltre, aveva trascritto tardivamente -il 18.3.2006l’atto di vendita, in tal modo consentendo che nel frattempo venisse iscritta (in data 14.3.2006) una terza ipoteca contro la venditrice ; aggiunse che l’esistenza delle due ulteriori ipoteche era emersa al momento in cui, ultimata la ristrutturazione, si era addivenuti alla predisposizione del contratto di vendita di uno degli appartamenti realizzati nell’immobile ristrutturato ; rilevò che la presenza di dette ipoteche aveva impedito di reperire acquirenti anche per tutti gli altri appartamenti; chiese pertanto il risarcimento dei danni consistiti nelle spese sostenute per ultimare la ristrutturazione del
fabbricato e nel mancato guadagno derivante dalla vendita degli appartamenti;

il Tribunale di Busto Arsizio pronunciò sentenza non definitiva con cui affermò la responsabilità del AVV_NOTAIO e successiva sentenza definitiva con cui condannò il convenuto al pagamento della complessiva somma di 938.000,00 euro;

pronunciando sul gravame del COGNOME, la Corte di Appello di Milano riformò totalmente la decisione di primo grado e condannò la RAGIONE_SOCIALE alla restituzione delle somme nel frattempo riscosse;

con sentenza n. 24559/2018, questa Corte accolse quattro motivi del ricorso della società, cassando in relazione ad essi e rinviando alla Corte territoriale; affermò fra l’altro – che:

la circostanza che non fosse stato allegato né provato che i beni fossero stati sottoposti ad esecuzione non bastava ad escludere che la RAGIONE_SOCIALE COGNOME avesse «subito dei danni, imputabili al AVV_NOTAIO rogante e risarcibili, diversi da quelli consistenti nell ‘ avvenuta espropriazione o nella futura espropriazione»;

«l’accertamento nella mancata aggressione dei beni a mezzo di procedura esecutiva non esonerava il giudice del verificare in quale situazione economica si sarebbe trovato il cliente qualora il AVV_NOTAIO avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione quanto alle utilità sottratte e a quelle non conseguite»;

i fatti allegati dalla RAGIONE_SOCIALE risultavano «tali da aver permesso di individuare esattamente il danno, da averlo specificamente descritto e, in parte, anche quantificato: quanto al lucro cessante, erano stati allegati il conferimento dell’incarico di vendere gli appartamenti realizzati ad un’agenzia immobiliare, la sottoscrizione di un contratto preliminare, la restituzione del doppio della caparra ricevuta; quanto al danno emergente, era stata allegata la incapienza del patrimonio della società fallita che non aveva soddisfatto i creditori ipotecari . Tali allegazioni erano tali da indicare, secondo un giudizio prognostico, l’unico impiegabile nella fattispecie concreta, che l’effettiva
diminuzione patrimoniale appariva come la loro naturale conseguenza logica»; e ciò in quanto è «configurabile come danno futuro immediatamente risarcibile il pericolo che un pregiudizio economico si verifichi con rilevante probabilità ogni qualvolta l’effettiva diminuzione patrimoniale appaia come il naturale sviluppo di fatti concretamente accertati ed inequivocabilmente sintomatici di quella probabilità, secondo un criterio di normalità e di regolarità dello sviluppo causale, fondato sulle circostanze del caso concreto»;
pronunciando in sede di rinvio, la Corte territoriale ha condannato il AVV_NOTAIO al pagamento della somma di 604.000,00 euro (oltre interessi e rivalutazione), al contempo condannando la RAGIONE_SOCIALE alla restituzione «dell’importo ricevuto eccedente il dovuto», oltre interessi e rivalutazione dal dì del pagamento effettuato in esecuzione della sentenza di primo grado;

la Corte ha rilevato che:

dovevano escludersi «le eventuali declinazioni del danno legate all’ipotesi in cui NOME avesse deciso di non acquistare l’immobile per la presenza della prima ipoteca, scenario questo non espressamente prospettato nella presente sede di rinvio dalla società medesima», con la conseguenza che «il fatto che NOME avrebbe comunque acquistato l’immobile nonostante la pendenza di iscrizione ipotecaria (‘la prima’) » comportava che non dovesse considerarsi «l’eventuale danno conseguente a quella ipoteca già iscritta il giorno dell’acquisto dell’immobile»;
«se è pur vero che COGNOME avrebbe acquistato l’immobile nonostante la presenza della ‘prima’ ipoteca, è anche vero che, se correttamente portata a conoscenza dell’esistenza della ‘terza ipoteca’, avrebbe potuto acquistare ad un prezzo inferiore»; né, a fronte dell’incapienza del patrimonio della socRAGIONE_SOCIALE (che aveva venduto il bene alla COGNOME), il AVV_NOTAIO aveva dimostrato «l’inesistenza del danno legato alla diminuzione dell’immobile conseguente all’iscrizione della ‘terza’ ipoteca»; di talché «la somma relativa (€ 400.000,00) all’ipoteca
giudiziale (‘la terza’) iscritta tardivamente da COGNOME, permette di considerare provata quella parte del danno emergente (€ 400.000,00) sofferto da COGNOME a seguito dell ‘ accertato inadempimento del AVV_NOTAIO»;

quanto alle ulteriori voci di danno, andavano esclusi «sia i 670.000,00 euro in quanto concessi in primo grado a copertura di un danno futuro (quello di una possibile espropriazione) non allegato né dimostrato, sia i 60.000,00 euro che rappresentano spese non ancora sostenute (definite dalla C.T.U. come ‘opere necessarie per la consegna degli immobili’)»;

spettava il rimborso di 4.000,00 costituente la differenza fra la caparra ricevuta da RAGIONE_SOCIALE per la vendita non andata a buon fine (a seguito dell’emersione delle ulteriori ipoteche) e il doppio della stessa che la società aveva dovuto restituire alla promittente acquirente;

era parimenti dovuto il risarcimento di 200.000,00 euro a titolo di lucro cessante per la mancata vendita di tutti gli appartamenti, dato che era «ragionevole pensare che, in assenza dell’inadempimento del AVV_NOTAIO e cioè in assenza della terza ipoteca iscritta sull’immobile, l’operazione di compravendita sarebbe conclusa con rilevante probabilità anche con riferimento a tutte le residue unità immobiliari» e che risultava congruo e «proporzionato» l’importo complessivo stimato in via equitativa dal primo giudice;
ne discendeva che il risarcimento complessivamente spettante all ‘attrice ammontava a 604.000,00 euro , oltre interessi e rivalutazione, e che al AVV_NOTAIO doveva essere restituita la somma eccedente pagata in esecuzione della sentenza di primo grado, oltre accessori dal dì del pagamento a quello dell’adempimento;

ha proposto ricorso per cassazione il AVV_NOTAIO, affidandosi a otto motivi (numerati da uno a nove, con omissione del sesto); ad esso hanno resistito NOME e NOME COGNOME (nelle rispettive qualità di socio accomandatario e di erede del socio accomandante della RAGIONE_SOCIALE, cancellata dal registro delle imprese), che hanno proposto

ricorso incidentale basato su tre motivi; ad esso ha resistito, con controricorso, il COGNOME.

la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis.1 c.p.c.;

il ricorrente principale ha depositato memoria.

Considerato, quanto al ricorso principale, che:

col primo motivo, il ricorrente denuncia «nullità della sentenza per violazione degli artt. 384, 392 e ss. cod. proc. civ. e 2909 cod. civ. e dei principi in materia di giudicato e giudizio di rinvio. Error in procedendo»: premesso che la sentenza di cassazione aveva accertato un duplice inadempimento del AVV_NOTAIO (per avere omesso di rilevare un’ipoteca già iscritta e per aver trascritto tardivamente l’atto di vendita, così consentendo l’iscrizione di un’altra ipoteca) e aveva escluso che potesse essere riconosciuto, in favore di RAGIONE_SOCIALE, un danno connesso all’espropriazione, rileva che la Corte di rinvio , per un verso, ha negato l’esistenza di un danno conseguente all’ipoteca già iscritta (e non rilevata dal AVV_NOTAIO) e, per altro verso, ha ritenuto che dovesse essere risarcita, a titolo di danno emergente, la somma (di 400.000,00 euro) per cui era stata iscritta l’ipoteca successiva all’atto di vendita; assume che, così facendo, la Corte ha «accertato proprio l’esistenza di un danno da futura espropr iazione, così disattendendo il dictum della Corte di Cassazione»; aggiunge che tale dictum è stato violato anche per il fatto che la sentenza impugnata ha eseguito «il c.d. giudizio prognostico in assoluta carenza di allegazioni e prove di COGNOME»;
col secondo motivo, il COGNOME denuncia «violazione e falsa applicazione degli artt. 111 Cost., 132, 2° comma, n. 4, cod. proc. civ., e 118 disp. att. cod. proc. civ.. Nullità della sentenza per illogicità della motivazione. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1223 e 2697 cod. civ. e 116 cod. proc. civ.»: sostiene che il giudizio prognostico è viziato da «inconciliabile illogicità della motivazione», che «non permette in alcun modo di comprendere quale ragionamento abbia

svolto il Collegio per giungere all’ accertamento dell’esistenza del nesso di causalità» giacché, «prima, esclude la risarcibilità del ‘danno da esecuzione’ poi, ammette la risarcibilità del danno derivante dall’ipoteca successiva; dan no che è di per sé ‘danno da esecuzione’; poi ancora, ricorda che ‘sono da escludersi sia i 670.000 euro , in quanto concessi in primo grado a copertura di un danno futuro (quello di una possibile espropriazione) non allegato né dimostrato»; evidenzia, quale ulteriore profilo di illogicità, che la Corte, dopo aver dato atto che la terza ipoteca era successiva all’acquisto , ha concluso che «la ‘situazione economica più vantaggiosa’ che avrebbe potuto ottenere NOME in difetto di inadempimento sarebbe stato l’acquisto dell’immobile ad un prezzo inferiore» (e ciò benché l’acquisto fosse già avvenuto al tempo dell’inadempimento);
il terzo motivo ribadisce la censura svolta col secondo sotto il profilo dell’omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione fra le parti, per avere la Corte omesso di «considerare l’anteriorità dell’acquisto rispetto all’Ipoteca Successiva; fatto, questo, che, se esaminato, avrebbe condotto la Corte milanese a opposte conclusioni, e cioè ad escludere la sussistenza del nesso di causalità tra inadempimento (tardiva trascrizione dell’acquisto) e pregiudizio (fissazione di un prezzo più alto)»;
col quarto motivo, il ricorrente denuncia la violazione degli artt. 345 c.p.c. e 2697 c.p.c., in relazione «all’asserito danno derivante dalla restituzione del doppio della caparra confirmatoria», riconosciuto dal Giudice di rinvio in 4.000,00 euro: contesta alla Corte di «aver erroneamente reputato che l’eccezione di difetto di prova di pagamento fosse eccezione in senso stretto, e, dunque, inammissibile in quanto proposta per la prima volta in sede di rinvio»; assume che tale eccezione costituiva una mera difesa e non incontrava, dunque, i limiti di cui all’art. 345 c.p.c.;
il quinto motivo prospetta «violazione e falsa applicazione degli artt. 1223, 1226 e 2697 cod. civ. e 116 cod. proc. civ.» in relazione alla parte della sentenza che ha accolto la domanda di risarcimento del lucro cessante, liquidandolo in 200.000,00 euro, «in totale difetto di prova circa la definitiva impossibilità di rivendere il bene e basandosi sulla mera possibilità di vendita di uno solo degli otto appartamenti»;

col sesto motivo (indicato come settimo), viene dedotta la «nullità della sentenza per violazione del giudicato interno e vizio di ultrapetizione (art. 112 cod. proc. civ.), nonché contrasto insanabile tra motivazione e dispositivo»: si censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha riconosciuto a RAGIONE_SOCIALE, «insieme col capitale di euro 400.000,00, gli interessi e il danno da svalutazione monetaria», in violazione del giudicato interno conseguente al fatto che la società aveva prestato acquiescenza alla sentenza del Tribunale Busto Arsizio che le aveva riconosciuto un risarcimento di 938.000,00, senza prevedere accessori per interessi e rivalutazione; sotto altro profilo, evidenzia un «contrasto insanabile tra motivazione e dispositivo» giacché «la sentenza, in parte motiva, nulla dice in punto di riconoscimento di interessi e rivalutazione in favore di COGNOME, mentre nel dispositivo inaspettatamente condanna il AVV_NOTAIO al pagamento di euro 604.000,00, ‘oltre interessi e rivalutazione’»;
col settimo motivo (indicato come ottavo), il ricorrente denuncia «nullità della sentenza per contrasto insanabile tra motivazione e dispositivo» anche in relazione alla «parte in cui, in parte motiva, riconosce in favore del AVV_NOTAIO, gli interessi compensativi, al cui pagamento non è tuttavia condannat AVV_NOTAIO in dispositivo»;

con l’ ottavo motivo (indicato come nono), il ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione degli artt. 91, 92 e 385 c.p.c. e censura la sentenza impugnata «nella parte in cui non dispone la compensazione, in tutto in parte, delle spese dei gradi precedenti al presente e nella parte in cui non ha proceduto a nuova regolamentazione anche delle spese del giudizio di primo grado»;

Considerato, quanto al ricorso incidentale, che:

col primo motivo, i ricorrenti denunciano «nullità della sentenza per violazione dell’art. 384 e 392 c.p.c., nonché dell’art. 2909 c.c.» per avere la sentenza impugnata «disatteso il contenuto e gli accertamenti compiuti dalla Suprema Corte nella sentenza 24559/2018»: assumono che «la Corte di Appello avrebbe dovuto includere tra l voc di danno anche la prima ipoteca, avendo espressamente COGNOME, sin dal giudizio di primo grado allegato quale voce di danno emergente l’esistenza ed attualità di entr ambe le ipoteche (quella precedente alla redazione dell’atto e quella causata dal ritardo nella trascrizione da parte del AVV_NOTAIO)»;
col secondo motivo, gli COGNOME denunciano la «nullità della sentenza per errata interpretazione delle eccezioni e delle conclusioni delle parti. Violazione dell’art. 112 c.p.c.», e ciò per aver ritenuto che la RAGIONE_SOCIALE non avesse chiesto il risarcimento del danno relativo alla prima ipoteca (quella iscritta per 270.258,00 euro): evidenziano che, già nell’atto introduttivo del giudizio, la società aveva dedotto l’inadempimento del AVV_NOTAIO in relazione ad entrambe le ipoteche (quella dell’11.1.2006 e que lla del 14.3.2006) e che la domanda risarcitoria, accolta da Tribunale, era parametrata al soddisfacimento di entrambi i crediti ipotecari ; aggiungono che le conclusioni formulate nell’atto di riassunzione del giudizio di rinvio erano volte al rigetto dell’appello del COGNOME e, in via subordinata, al risarcimento dei danni nella misura emersa all’esito dell’istruttoria; concludono che la Corte di Ap pello ha «errato nell’interpretare le eccezioni (COGNOME non avrebbe specificato che non avrebbe comprato l’immobile se avesse saputo dell’esistenza dell’ipoteca iscritta in data 11 gennaio 2006) e le conclusioni (COGNOME non avrebbe formulato alcuna domanda risarcitoria nel giudizio di rinvio)»;
col terzo motivo, i ricorrenti denunciano «nullità parziale della sentenza per illogicità della motivazione. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 111 Cost. , 132 secondo comma n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.», assumendo che la sentenza impugnata «è

insanabilmente viziata sotto il profilo motivazionale per inconciliabile illogicità delle conclusioni»; rilevano, infatti, che il Giudice di rinvio, da un lato, ha riconosciuto che RAGIONE_SOCIALE aveva dedotto ed eccepito che se avesse saputo dell’esistenza della prima ipoteca non avrebbe acquistato l’immobile e, dall’altro, non ha liquidato il danno relativo alla presenza di tale ipoteca.

Ritenuto che:

va preliminarmente disattesa l’eccezione (sollevata dal COGNOME col controricorso) di inammissibilità del ricorso incidentale per difetto di procura speciale alle liti, in quanto la procura a margine dell’atto di ‘controricorso e ricorso incidentale’ (conferita per «resistere ed opporsi al ricorso» principale, con attribuzione ai difensori di «tutti i poteri di legge, nessuno escluso») comprende evidentemente -in difetto di espressa esclusione- anche la facoltà di proporre il ricorso incidentale, che costit uisce attività (eventuale) da compiersi con l’atto contenente il controricorso;
meritano accoglimento sia i primi tre motivi del ricorso principale che i tre motivi dell’incidentale, tutti attinenti -seppur sotto profili diversiall’individuazione dei danni risarcibili;

invero:

i primi tre motivi del ricorso principale -da esaminare congiuntamenteattengono alla quantificazione del danno conseguente all’iscrizione della terza ipoteca, resa possibile dal ritardo con cui il AVV_NOTAIO aveva proceduto alla trascrizione dell’atto di vendita;

come si è detto, la Corte di rinvio ha fondato il riconoscimento dell’importo di 400.000,00 euro su due considerazioni: per un verso, l’incapienza del patrimonio della RAGIONE_SOCIALE (venditrice del bene ipotecato) e il fatto che il AVV_NOTAIO non avesse dimostrato « l’inesistenza del danno legato alla diminuzione di valore dell’immobile conseguente all’iscrizione della ‘terza’ ipoteca»; per altro verso, l’affermazione che la RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto acquistare ad un prezzo inferiore, «se correttamente portata a conoscenza dell’esistenza della terza ipoteca» ;
la motivazione si incentra dunque sulla diminuzione del valore dell’immobile conseguente all’iscrizione della terza ipoteca e sul rilievo conclusivo (introdotto dall’ incipit «in altre parole») che la COGNOME avrebbe potuto pagare un prezzo inferiore se fosse stata informata della terza ipoteca;

con ciò, la sentenza impugnata (che fa anche un erroneo riferimento ad una «ipoteca iscritta tardivamente da COGNOME») ha finito per trasformare un danno da ritardata trascrizione in un danno da omesso rilievo di una (non ancora esistente) ipoteca ed è incorsa in un evidente ed insanabile vizio logico, giacché il fatto che l’ipoteca sia stata iscritta successivamente all’atto di acquisto (e a causa del ritardo nella sua trascrizione) esclude in radice qualunque possibilità che il AVV_NOTAIO potesse informare l’ acquirente di una iscrizione che alla data del rogito era di là da venire; ne consegue che la motivazione risulta intrinsecamente viziata e del tutto inidonea a giustificare il riconoscimento dell’importo di 400.000,00 euro;
i tre motivi del ricorso incidentale -anch’essi da esaminare congiuntamentevertono sul danno conseguente all’ipoteca iscritta l’11.1.2006 e non rilevata dal AVV_NOTAIO prima del rogito del 3.3.2006 e censurano la sentenza impugnata per avere affermato che la RAGIONE_SOCIALE non aveva insistito, in sede di giudizio rinvio, nella richiesta di risarcimento del danno conseguente al mancato rilievo della prima ipoteca;

i motivi sono fondati in quanto:

la Corte di Appello, dopo aver dato atto che il giudice di primo grado aveva quantificato il danno in 938.000,00 euro ricomprendendovi anche 670.000,00 euro necessari per soddisfare i creditori ipotecari, ha ritenuto che la mera richiesta -da parte della RAGIONE_SOCIALE– di conferma delle voci di danno accertate e liquidate in primo grado consentisse di escludere la rilevanza del danno correlato alla prima ipoteca, in quanto «NOME avrebbe comunque acquistato l’immobile nonostante la pendenza di iscrizione ipotecaria»;
una siffatta affermazione risulta del tutto apodittica ed è contraddetta dal dato -pacifico- che la liquidazione compiuta dal primo giudice comprendeva l’importo necessario a soddisfare tutti i creditori ipotecari, senza distinzione fra quelli della prima e quelli della terza ipoteca (non a caso, l’importo di 670.000,00 è pari alla sommatoria del valore di entrambe le iscrizioni); va peraltro escluso, che, riassumendo il giudizio in sede di rinvio, la RAGIONE_SOCIALE dovesse prospettare nuovamente ed espressamente il danno correlato alla prima ipoteca, che doveva intendersi ricompreso nell’oggetto del giudizio in difetto di elementi univoci idonei palesare la volontà della società di rinunciarvi;
l ‘accoglimento dei primi tre motivi del ricorso principale e dei tre motivi del ricorso incidentale comporta la cassazione della sentenza, con assorbimento dei restanti motivi del ricorso principale, e il rinvio alla Corte territoriale, in diversa composizione;

la Corte di rinvio provvederà anche sulle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi tre motivi del ricorso incidentale, con assorbimento dei restanti, e il ricorso incidentale, cassa e rinvia, anche per le spese di legittimità, alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione.

Roma, 11.3.2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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