Responsabilità del condominio: tubature e parti private

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3064/2024, ha definito un lungo contenzioso sulla responsabilità per danni da infiltrazione. Il caso riguardava una perdita d’acqua originata da una valvola all’interno di un’unità immobiliare privata. La Corte ha stabilito che la presunzione di condominialità dell’impianto idrico non si estende alle diramazioni situate all’interno degli appartamenti dei singoli condomini. Tali porzioni sono di proprietà esclusiva e la responsabilità del condominio è esclusa. La responsabilità per i danni ricade quindi sul proprietario dell’appartamento, in qualità di custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., anche per l’omessa manutenzione, come il mancato svuotamento delle tubature in inverno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del Condominio: Tubature Private e Danni

La questione della responsabilità del condominio per danni da infiltrazioni è una delle più frequenti e complesse nelle aule di tribunale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 3064/2024) offre un’importante chiarificazione su un punto cruciale: dove finisce la proprietà comune e dove inizia quella esclusiva? E, di conseguenza, chi paga i danni? Analizziamo questa decisione per capire i principi applicati e le loro implicazioni pratiche.

Il Caso: Infiltrazioni e una Lunga Battaglia Legale

La vicenda ha origine nel lontano 2002, quando i proprietari di un appartamento subiscono ingenti danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dall’unità immobiliare del piano superiore. La causa della perdita viene individuata nella rottura di una valvola di stacco dell’impianto idrico, situata all’interno dell’appartamento da cui proveniva l’acqua.

Da qui inizia un complesso iter giudiziario. In primo grado, la proprietaria dell’appartamento superiore viene ritenuta l’unica responsabile. In appello, la decisione viene ribaltata, attribuendo la colpa al condominio sulla base del criterio della “destinazione” della tubatura. Il caso arriva per la prima volta in Cassazione, che annulla la sentenza d’appello e stabilisce un principio di diritto fondamentale: la presunzione di condominialità non si estende alle parti dell’impianto idrico ricomprese nella sfera di proprietà esclusiva dei singoli condomini. La causa viene quindi rinviata alla Corte d’Appello, che, applicando tale principio, conferma la responsabilità della proprietaria. Contro questa decisione, la proprietaria propone un nuovo ricorso in Cassazione, che ha dato origine all’ordinanza in esame.

La Questione Giuridica: Quando la Tubatura è Privata?

Il cuore del dibattito legale ruota attorno all’interpretazione dell’art. 1117 c.c., che elenca le parti comuni dell’edificio. Per gli impianti idrici, la norma stabilisce una presunzione di condominialità fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva.

La Cassazione, con la sua prima sentenza sul caso (n. 27248/2018), aveva già chiarito che il criterio per distinguere la parte comune da quella privata non è la funzione o la destinazione, ma l’ubicazione fisica. Tutto ciò che si trova all’interno del perimetro di un’unità immobiliare privata, servendo esclusivamente quella unità, è da considerarsi di proprietà esclusiva.

Responsabilità del Condominio vs. Proprietario Esclusivo

Nell’ordinanza finale, la Suprema Corte rigetta definitivamente le argomentazioni della ricorrente, consolidando il principio di diritto. Vengono respinte tutte le eccezioni procedurali sollevate, come la presunta mancanza di legittimazione o di interesse delle controparti a proseguire il giudizio. La Corte ribadisce che la qualità di “parte” in un processo non richiede necessariamente una difesa attiva in ogni grado di giudizio e che l’interesse a ottenere una sentenza definitiva che accerti una responsabilità non viene meno per accordi parziali o transattivi che non estinguono l’intero contenzioso.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

Nel merito, la Corte chiarisce che il giudice di rinvio ha correttamente applicato il principio di diritto enunciato. Non era necessario un nuovo accertamento dei fatti, poiché il punto cruciale – la collocazione della valvola rotta all’interno dell’appartamento della ricorrente – era già stato accertato e non era più in discussione. Su questa base fattuale, l’applicazione dell’art. 2051 c.c. (responsabilità da cose in custodia) è una conseguenza diretta. La proprietaria, avendo la custodia della valvola, era responsabile dei danni da essa cagionati.

Inoltre, la Corte evidenzia un ulteriore e decisivo elemento emerso nel corso del giudizio di merito e mai efficacemente contestato: la rottura della valvola era stata causata dalla formazione di ghiaccio nelle tubature. Questo era stato reso possibile dal mancato svuotamento dell’impianto durante il periodo invernale in una località montana. Tale condotta omissiva costituisce una colpa autonoma del custode, che rafforza ulteriormente la sua responsabilità esclusiva, escludendo qualsiasi coinvolgimento della responsabilità del condominio.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

La decisione della Cassazione ha importanti implicazioni per tutti i condomini. In sintesi, il principio è chiaro: le tubature e le relative componenti (come le valvole di intercettazione) che si trovano all’interno di un’unità immobiliare e che servono esclusivamente quella stessa unità sono da considerarsi di proprietà privata.

Di conseguenza:
1. Responsabilità Individuale: Il proprietario dell’appartamento è l’unico responsabile, in qualità di custode (ex art. 2051 c.c.), per i danni causati da guasti o rotture di queste parti dell’impianto.
2. Dovere di Manutenzione: Sul proprietario grava un preciso dovere di manutenzione e di adozione di tutte le cautele necessarie per prevenire danni a terzi. Come il caso insegna, anche un’omissione – come non svuotare le tubature in inverno – può fondare una piena responsabilità per i danni conseguenti.

A chi appartiene una tubatura dell’acqua che si trova all’interno di un appartamento privato in un condominio?
Secondo la Corte di Cassazione, la parte dell’impianto idrico che si trova all’interno del perimetro di un appartamento e serve esclusivamente quell’unità è considerata di proprietà esclusiva del singolo condomino e non una parte comune.

Chi è responsabile per i danni da infiltrazione causati dalla rottura di una tubatura privata all’interno di un appartamento?
La responsabilità ricade interamente sul proprietario dell’appartamento in cui si trova la tubatura. Egli è considerato il custode del bene ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile e deve quindi rispondere dei danni causati, a meno che non provi il caso fortuito.

L’omessa manutenzione, come il mancato svuotamento delle tubature in inverno, incide sulla responsabilità?
Sì, l’ordinanza evidenzia che la condotta omissiva del proprietario, come non aver svuotato le tubature in una località montana durante l’inverno, costituisce una colpa che rafforza la sua responsabilità esclusiva per i danni derivanti dalla rottura causata dal gelo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 3064 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 3064 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso 20355/2020 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO COGNOME NOME;

-ricorrente – contro

NOME, NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO COGNOME NOME;

-controricorrenti – nonché contro

RAGIONE_SOCIALE in persona dell’Amministratore pro tempore , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 561/2020 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 14/04/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.Nel 2002 NOME COGNOME ed NOME COGNOME, comproprietari di un appartamento facente parte del fabbricato condominiale di INDIRIZZO, in Rivisondoli INDIRIZZO, convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Sulmona NOME AVV_NOTAIO COGNOME, proprietaria dell’appartamento sovrastante il loro, per ivi sentirla condannare al risarcimento dei danni da infiltrazioni d’acqua subite alla struttura del proprio immobile ed agli arredi. A fondamento della domanda parte attorea deduceva che le infiltrazioni, verificatesi alla fine del mese di dicembre 2001, erano state causate dalla rottura di un tubo dell’acqua posto nell’unità immobiliare della RAGIONE_SOCIALE e che tali infiltrazioni, particolarmente copiose, tanto che l’acqua avrebbe raggiunto un’altezza di circa cm 20, avevano provocato danni per un ammontare complessivo di euro 13.859,00.
Si costituiva in giudizio la convenuta, che contestava la domanda risarcitoria attorea, assumendo che la rottura si era verificata in un tratto di proprietà condominiale, prima del contatore divisionale, posto all’ingresso dell’appartamento, e, all’uopo, chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa il condominio, che indicava come unico responsabile dei danni causati agli attori.

Chiamato in causa, il condominio si costituiva in giudizio, a mezzo del proprio amministratore p.t. e giusta delibera condominiale, il quale: chiedeva il rigetto della domanda proposta nei suoi confronti dalla convenuta chiamante (deducendo che l’accertamento tecnico preventivo, espletato nelle more del processo, aveva individuato la causa delle infiltrazioni nell’appartamento di proprietà della convenuta); e, in via riconvenzionale, chiedeva la condanna della convenuta al risarcimento dei danni subiti alla facciata del fabbricato condominiale, danni ammontanti ad euro 1.410,50.
La causa veniva istruita mediante accertamento tecnico preventivo (seguito da successiva c.t.u.), acquisizione della documentazione prodotta dalle parti, escussione di testi.

Il Tribunale di Sulmona, con sentenza n. 244/2006:

accoglieva la domanda attorea e, ritenuta la responsabilità della convenuta ex art. 2051 c.c., condannava quest’ultima, a pagare, a favore degli attori, la somma di euro 15.193,00, oltre interessi legali dalla data della sentenza al saldo e condannava la convenuta alla rifusione delle spese processuali e di c.t.u.;

rigettava la domanda riconvenzionale proposta dal condominio e compensava le spese tra convenuta e terzo chiamato.

Avverso la sentenza del giudice di primo grado proponeva appello la COGNOME COGNOME, chiedendo che la Corte di merito, previa sospensione dell’efficacia esecutiva ed in riforma della stessa, rigettasse la domanda proposta nei suoi confronti dagli originari attori e dichiarasse che la responsabilità per il verificarsi dei danni subiti dagli stessi fosse attribuita a responsabilità esclusiva del condomino. In particolare, con il primo motivo, deduceva che la conduttura (che aveva originato le perdite) fosse di proprietà condominiale e che il Giudice di prime cure fosse incorso in errore nel ritenere che <> e, nel ritenere che, ai fini della decisione, ciò che rilevava era (non il fatto che il punto di rottura si trovasse a monte della valvola, bensì) il fatto che il punto di rottura medesimo si trovasse all’interno del suo appartamento. Deduceva inoltre che la comunione di talune parti dell’edificio andasse individuata secondo il criterio della destinazione e che le sentenze citate dal primo Giudice a sostegno della decisione impugnata si riferissero a casi del tutto diversi da quello in esame. Deduceva infine che anche il richiamo all’art. 2051 c.c. sarebbe stato del tutto inconferente poiché la tubazione sfuggiva dalla sua sfera di custodia. Con il secondo motivo, lamentava che la quantificazione dei
danni era eccessiva rispetto a quanto era emerso dagli atti. Con il terzo motivo chiedeva la sospensione dell’efficacia esecutiva della sentenza.

NOME COGNOME ed NOME COGNOME si costituivano nel giudizio di appello, chiedendone il rigetto.

Il RAGIONE_SOCIALE invece rimaneva contumace.

La Corte d’appello di L’Aquila, respinta l’istanza di sospensione dell’efficacia esecutiva dell’impugnata, con sentenza n. 621/2012, in accoglimento dell’appello e in riforma dell’impugnata sentenza:

rigettava la domanda proposta dai NOME COGNOME nei confronti della COGNOME;

-dichiarava che la responsabilità dell’evento dannoso subito dagli attori dovesse ‘ascriversi al RAGIONE_SOCIALE che, per l’effetto, veniva condannato a pagare, a favore degli originari attori, la somma di euro 15.193,00, oltre rivalutazione monetaria, secondo gli indici ISTAT, fino alla data di pronuncia della sentenza d’appello, ed interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza di primo grado, fino al saldo;

condannava inoltre il RAGIONE_SOCIALE ed i NOME COGNOME al pagamento, in solido tra loro, delle spese del doppio grado di giudizio liquidandole a favore della COGNOME; mentre dichiarava compensate tra il RAGIONE_SOCIALE e gli originari attori le spese del doppio grado di giudizio.

3.Avverso la suddetta sentenza il RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione articolando due motivi. Con il primo motivo denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 n. 3 e 2051 c.c. : la Corte d’appello aveva erroneamente interpretato l’art. 1117, comma 3 o comunque aveva applicato una norma inesistente, avendo ritenuto, con riferimento al condotto delle acque, che il criterio distintivo tra parte di proprietà esclusiva e parte di proprietà condominiale fosse (non quello dell’ubicazione, ma) quello della
destinazione. Il secondo motivo riproponeva le medesime doglianze sotto il profilo della congruità della motivazione: la Corte d’appello, pur avendo accertato che il punto di rottura dell’impianto si trovava all’interno dell’appartamento di COGNOME, aveva ritenuto che, in mancanza di elementi tecnici diversi, tale punto fosse da considerarsi situato sulla parte di impianto di proprietà condominiale.

NOME ed NOME rimanevano contumaci.

In accoglimento del ricorso, questa Corte, con sentenza n. 27248/2018, cassava la gravata sentenza e rimetteva gli atti alla corte territoriale, indicando alla stessa di attenersi al principio per cui <>.
I NOME COGNOME (che, pur intimati, non avevano resistito con controricorso in sede di legittimità) riassumevano il giudizio davanti alla Corte territoriale nei confronti della originaria convenuta e del condominio, chiedendo alla corte di rinvio di respingere, in applicazione del predetto principio di diritto, in quanto inammissibile, improcedibile e comunque infondato l’appello proposto dalla COGNOME COGNOME avverso la sentenza del Tribunale di Sulmona n. 244/2006, con vittoria delle spese processuali.
Si costituiva il RAGIONE_SOCIALE, il quale, associandosi a quanto richiesto dagli originari attori, concludeva chiedendo, in ossequio al principio di diritto enunciato da questa Corte, di rigettare l’appello proposto dalla COGNOME, con vittoria delle spese processuali.

Si costituiva, altresì, la COGNOME, la quale, in via preliminare eccepiva: la nullità della notifica dell’atto di citazione in riassunzione, in quanto avvenuta ad un indirizzo diverso da quello in cui la stessa risiedeva sin dal 20.11.1991; la mancanza di interesse e di

legittimazione attiva dei NOME COGNOME alla riassunzione del giudizio a seguito della sentenza emessa da questa Corte, che aveva cassato con rinvio la sentenza della corte territoriale n. 621/2012, in quanto gli stessi non si erano nemmeno costituiti nel giudizio di legittimità e, peraltro, avevano transatto ogni questione, perché integralmente risarciti dal RAGIONE_SOCIALE; nel merito, concludevano per il rigetto della domanda, in quanto infondata in fatto ed in diritto.

La Corte territoriale, quale giudice di rinvio, con sentenza n. 561/2020, rigettava l’appello proposto dalla COGNOME avverso la sentenza n. 244/2006 del Tribunale di Sulmona, sentenza che veniva integralmente confermata, e provvedeva a regolamentare le spese processuali.

Avverso la sentenza della Corte territoriale propone ricorso la COGNOME COGNOME.

Hanno resistito con controricorso: sia i NOME COGNOME (originari attori) che il RAGIONE_SOCIALE (chiamato in causa dalla COGNOME).

Per l’odierna udienza il Procuratore Generale non ha rassegnato conclusioni scritte, mentre il Difensore della ricorrente COGNOME ed il Difensore dei NOME COGNOME hanno presentato memoria a sostegno delle rispettive ragioni.

Il Collegio si è riservato il deposito della motivazione nel termine di cui all’art. 380 -bis 1 secondo comma c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Ai fini di una migliore comprensione dei motivi di ricorso appare opportuno richiamare il principio di diritto affermato da questa Corte e come lo stesso è stato applicato dalla corte di rinvio.

1.1. Questa Corte, con sentenza n. 27248/2018 ha affermato:

<<Dall'accertamento dei fatti operato dal giudice di merito -accertamento insindacabile in questa sede – risulta che le infiltrazioni nell'appartamento di NOME e NOME sono state causate dalla

rottura della chiave di stacco dell'acqua sita nella cucina dell'appartamento di COGNOME .

<<Sulla base di queste premesse, la conclusione del giudice di responsabilità del condominio per i danni subiti dai COGNOME non è corretta.

<<È vero che, secondo un orientamento presente in questa Corte, 'la presunzione di comunione delle parti comuni, elencate dal n. 3 dell'art. 1117 c.c., fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, non sempre implica che, nell'ambito della porzione di fabbricato esclusiva del singolo condomino, non ricada alcuna parte comune' in quanto 'il criterio distintivo tra parti comuni e parti esclusive del condominio è dato solo dalla loro destinazione, così che il condotto di acque è di proprietà esclusiva, indipendentemente dalla sua ubicazione, per la parte in cui direttamente afferisce al servizio del singolo e comune in tutta la restante porzione, in cui ad esso si innestano uno o più altri canali a servizio di altri condomini' (Cass. 2151/1964).
<<Tale orientamento, che, per individuare la 'diramazione degli impianti' di cui all'art. 1117 c.c., fa riferimento unicamente alla destinazione del condotto delle acque, prescindendo dal tutto dalla sua ubicazione, non convince, in quanto l'art. 2051 c.c. prevede 'una forma di responsabilità che ha fondamento giuridico nella circostanza che il soggetto chiamato a rispondere si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la cosa, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica implicante l'effettiva disponibilità della stessa' (Cass. 19045/2010).
<>

1.2. Dando applicazione al suddetto principio la corte di merito, quale giudice di rinvio, ha ritenuto che:

<>.
2.La COGNOME COGNOME affida il ricorso a tre motivi.

Con il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 392 e 393 c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. nella parte in cui la corte territoriale ha rigettato, in tesi della ricorrente errando, l’eccezione preliminare di difetto di legittimazione alla riassunzione in capo ai NOME COGNOME, eccezione che era stata da

essa sollevata, affermando che la legittimazione alla riassunzione in capo ai NOME COGNOME, che (contrariamente a quanto sembra opinare la convenuta in riassunzione) sono stati parte del giudizio di Cassazione (nel quale, pur intimati, semplicemente non hanno svolto difese), oltre che dei precedenti gradi di merito, si desume pianamente dall’art. 392 c.p.c. che legittima alla riassunzione <>.

Sostiene che la corte di rinvio avrebbe dovuto ritenere inammissibile l’atto di riassunzione dei NOME COGNOME, in quanto gli stessi non avevano impugnato la sentenza della corte territoriale, alla quale avevano prestato definitiva acquiescenza, e non si erano costituiti nel giudizio di legittimità. Con la conseguenza che, ai sensi dell’art. 393 c.p.c., avrebbe dovuto dichiarare l’estinzione del processo, con caducazione di tutte le pronunce esaminate nel corso del processo, salvo che per le sentenze passate in giudicato.
Il motivo è infondato.

Contrariamente a quanto affermato dalla ricorrente, la quale pretende di riservare la qualità di parte a coloro che in un giudizio si difendono attivamente e non anche a chi scelga legittimamente di non svolgervi difese in alcuni dei suoi gradi in relazione al concreto interesse sul punto, la corte di merito ha correttamente ritenuto i NOME COGNOME legittimati alla riassunzione in quanto l’art. 392 c.p.c. legittima alla riassunzione <>: visto che parti erano indubbiamente i NOME NOME, in quanto originari attori, che avevano dato impulso e partecipato al giudizio di merito e in quanto erano stati ritualmente intimati nel giudizio di legittimità, nel quale pure hanno deciso di non svolgere difese.
Con il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 100 e 115 c.p.c. e artt. 1362 e ss. c.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 e 5 c.p.c. nella parte in cui la corte territoriale ha rigettato, secondo il ricorrente errando,

l’eccezione di carenza di interesse alla riassunzione in capo ai NOME COGNOME, ritenendo che <> e che <>.
Sostiene che i NOME COGNOME non avevano interesse alla riassunzione, in quanto questa Corte, con sentenza n. 27248/2018, aveva escluso la responsabilità del RAGIONE_SOCIALE per i danni causati nell’appartamento dei NOME COGNOME, per cui l’unica diatriba ancora in essere era rimasta quella tra lei ed il RAGIONE_SOCIALE. A sostegno del motivo osserva che i NOME COGNOME avevano con lei transatto ogni questione con scrittura privata del 12 maggio 2016.

Sotto altro profilo si duole che la corte di rinvio, nell’interpretare il contratto tra le parti, ha affermato che <>, in violazione dei principi stabiliti in materia di interpretazione del contratto di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. Al riguardo rileva che la corte di merito, violando anche l’art. 115 c.p.c., ha anche omesso di considerare la seguente circostanza rimasta incontestata: e cioè che i NOME COGNOME erano stati integralmente risarciti dal RAGIONE_SOCIALE.
Il motivo è inammissibile.

È inammissibile, nella parte in cui invoca il vizio di cui all’art. 360 n. 3 c.p.c., per difetto di specificità, in quanto non riporta: a) gli elementi essenziali della scrittura privata o di quella parte di essa che conterrebbe la transazione che avrebbe fatto venire meno l’interesse alla riassunzione, così consentendo a questa Corte di poter valutare la fondatezza del motivo senza essere costretta ad accedere a fonti esterne al ricorso (quali sono gli atti del giudizio di merito); b) non riporta gli atti del processo dai quali evincere che la circostanza dell’avvenuto risarcimento fosse pacifica tra le parti. Ed al riguardo è noto che le eventuali lacune del ricorso neppure possono essere colmate con alcun atto successivo e, tanto meno, con la memoria illustrativa.
Ancora, il motivo non tiene conto del fatto che la corte territoriale, affermando che l’intenzione dei contraenti era solo quella di regolare alcuni profili delle obbligazioni restitutorie conseguenti alla cassazione della sentenza, ha dato della scrittura privata una interpretazione plausibile in estrinsecazione della potestà riservata al giudice del merito in tema di ermeneutica contrattuale, sulla quale a questa Corte non è dato tornare: infatti, la critica al risultato di un’operazione di ermeneutica contrattuale è mossa senza il rispetto dei rigorosi criteri sul punto elaborati da questa Corte per il caso di contestazione dell’interpretazione di atti negoziali.
È inammissibile nella parte in cui invoca il vizio di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c., perché non è fatto in senso fenomenico un elemento istruttorio espressamente preso in considerazione, quale per l’appunto è la scrittura privata intercorsa tra le parti, peraltro a fronte di una doppia conforme, soltanto interpretato in senso contrario a quello auspicato dalla parte.

Il motivo è, per altro verso, pure infondato.

Contrariamente a quanto affermato dalla ricorrente, la corte di merito ha correttamente ritenuto che, secondo la regola generale di cui all’art. 393 c.p.c., alla mancata riassunzione consegue l’estinzione dell’intero processo, ragion per cui i NOME COGNOME, se non avessero riassunto il processo, non avrebbero avuto alcun titolo nei confronti della COGNOME.

5. Con il terzo motivo, in relazione all’art. 360 primo comma n. 3 e n. 5 c.p.c., denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 384, 392 e 394 c.p.c. nella parte in cui la corte di merito ha deciso la causa, limitandosi a confermare la sentenza di primo grado, senza compiere alcun ulteriore accertamento in fatto (evidentemente necessario in tesi difensiva, non avendo questa corte deciso direttamente la causa nel merito), sottolineando <>, del quale lei era proprietaria e custode.
Sostiene che quando, come nel caso di specie, la sentenza sia stata annullata per i concorrenti motivi di cui all’art. 360 primo comma nn. 3 e 5 c.p.c., il giudice di rinvio è sì vincolato al principio di diritto affermato ma, in relazione ai punti decisivi e non congruamente valutati nella sentenza cassata, se non può rimetterne in discussione il carattere di decisività, può e deve procedere ad una nuova valutazione dei fatti già acquisiti e di quelli la cui acquisizione si renda necessaria in virtù delle direttive espresse dalla Corte di cassazione, nei soli limiti delle preclusioni e delle decadenze già eventualmente verificatesi.
Pertanto, il giudice di rinvio, applicando il suddetto principio, avrebbe dovuto valutare nuovamente la circostanza che la rottura

della tubazione ha riguardato un tratto della conduttura (non di sua proprietà esclusiva, ma) di proprietà condominiale, in quanto si è verificata nel punto che precede la saracinesca da cui si dirama la tubazione interna al suo appartamento.

Osserva che, contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata, lei in sede di atto di appello aveva rilevato (p. 3 e p. 4) la suddetta circostanza come pure il fatto che non aveva avuto con la tubatura, nel punto di rottura, alcun dovere di custodia o di vigilanza.

Prospetta come auspicabile la rimessione alle Sezioni Unite della questione oggetto del presente giudizio.

Il motivo è inammissibile.

Invero, da un lato, la Corte di merito, partendo dall’accertamento già compiuto in punto di origine della fuoriuscita dell’acqua (valvola di chiusura dell’impianto idrico) e di collocazione della valvola (all’interno dell’appartamento della COGNOME), assunto quale presupposto per l’enunciazione del principio di diritto affermato da questa Corte e dandovi applicazione, è pervenuta alla decisione di rigettare l’appello della COGNOME e di confermare integralmente la sentenza del giudice di primo grado.
In via dirimente (e a prescindere dalla disamina dei limiti in cui può aver luogo la rimeditazione dei presupposti di fatto posti a fondamento della decisione di cassazione con rinvio: per di più, come da applicarsi alla specie, in cui pare appunto individuato, nella parte della sentenza già cassata ma non interessata dal vizio, il punto di origine del sinistro), può osservarsi che, con apprezzamento di fatto, la corte di merito motiva anche rilevando che la sentenza del giudice di primo grado (con statuizione non censurata e dunque passata in giudicato) aveva accertato che la rottura della valvola è dipesa dalla formazione di ghiaccio nelle tubature collocate nell’appartamento della COGNOME, resa possibile dal loro mancato svuotamento in periodo invernale ed in località montana: sostanzialmente aderendo a
tale prospettazione, congruamente inserita nella ricostruzione dell’eziologia del sinistro, quale condotta omissiva propria del custode di un bene di quelle caratteristiche e, pertanto, quale ulteriore -se non autonoma -fonte di responsabilità proprio ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Rispetto all’ iter motivazionale svolto dalla corte territoriale, la ricorrente, pur evocando la violazione di legge, sostanzialmente sollecita questa Corte a procedere ad una nuova valutazione nel merito senza tener conto dell’intervenuta definitività dell’accertamento della rilevanza della condotta omissiva tenuta dalla COGNOME (circa il mancato svuotamento in periodo invernale).

Al rigetto del ricorso consegue la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese sostenute da parte resistente, nonché la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315).

P. Q. M.

La Corte:

rigetta il ricorso;

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, spese che liquida, in favore dei NOME COGNOME, in euro 3.200 per compensi, e, in favore del RAGIONE_SOCIALE, in euro 2500 per compensi, oltre, per ciascuna di tali parti, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera di parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 21 dicembre 2023, nella camera di

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Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

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