Responsabilità del committente per danni edili

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna dei proprietari di un immobile e della società di gestione al risarcimento dei danni causati a un edificio vicino durante lavori di demolizione. La Corte ha stabilito che la responsabilità del committente, in qualità di custode ai sensi dell’art. 2051 c.c., non viene meno con l’affidamento dei lavori a un’impresa terza. Per escludere la propria responsabilità, il committente deve provare il caso fortuito, ovvero una condotta dell’appaltatore del tutto imprevedibile e inevitabile, prova che in questo caso non è stata fornita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Responsabilità del committente: quando il proprietario risponde dei danni dell’impresa

La questione della responsabilità del committente per i danni causati a terzi durante l’esecuzione di lavori edili è un tema cruciale nel diritto immobiliare. Chi paga se l’impresa appaltatrice danneggia la proprietà del vicino? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: affidare i lavori a un’impresa non esonera automaticamente il proprietario dell’immobile dalle proprie responsabilità. Analizziamo insieme questo importante caso.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da lavori di demolizione commissionati dai proprietari di un immobile e dalla società che lo gestiva come motel. Durante le operazioni, l’edificio adiacente di proprietà di un terzo subiva lesioni significative. Il proprietario danneggiato agiva quindi in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni sia contro i proprietari dell’immobile sia contro la società di gestione.

In primo grado, il Tribunale rigettava la domanda, attribuendo la colpa esclusiva all’impresa esecutrice dei lavori (rimasta contumace). La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione, riconoscendo la responsabilità solidale dei proprietari e della società di gestione ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile, condannandoli al risarcimento. Avverso questa sentenza, i soccombenti proponevano ricorso in Cassazione.

La Responsabilità del Committente secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello. Il punto centrale della sentenza è l’applicazione dell’articolo 2051 c.c., che disciplina il danno da cose in custodia. Secondo la Corte, il proprietario (o chi ha la disponibilità materiale del bene, come la società di gestione in questo caso) è il ‘custode’ dell’immobile e, come tale, ha un dovere di vigilanza e controllo che non viene meno con la stipula di un contratto d’appalto.

Il Dovere di Custodia non si Trasferisce

La Cassazione ha chiarito che la consegna del bene all’appaltatore per l’esecuzione dei lavori non elimina il dovere di custodia e vigilanza del committente. Quest’ultimo rimane responsabile per i danni cagionati a terzi dall’esecuzione dell’opera. La responsabilità del committente è quindi una responsabilità oggettiva, che prescinde da una sua colpa diretta nell’aver scelto o sorvegliato l’impresa.

L’unico modo per il committente di liberarsi da tale responsabilità è dimostrare il ‘caso fortuito’.

Il Caso Fortuito come Unica Esimente

Il caso fortuito rappresenta il limite alla responsabilità oggettiva del custode. Tuttavia, esso non coincide automaticamente con l’inadempimento dell’appaltatore. Per essere considerato tale, il comportamento dell’impresa deve essere imprevedibile e inevitabile, anche a fronte di un costante e adeguato controllo da parte del committente. Nel caso di specie, i ricorrenti non sono riusciti a fornire questa prova liberatoria, limitandosi a richiamare genericamente comportamenti della ditta appaltatrice senza dimostrarne l’eccezionalità e l’imprevedibilità.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha ritenuto infondati tutti i motivi di ricorso. In particolare, ha stabilito che la responsabilità ex art. 2051 c.c. era stata correttamente invocata sin dal primo grado, poiché gli elementi fondamentali (il danno e il nesso con la cosa in custodia) erano presenti negli atti. La Corte ha inoltre specificato che il riferimento della Corte d’Appello alla ‘culpa in vigilando’ era da considerarsi un mero ‘obiter dictum’, un’argomentazione aggiuntiva non essenziale per la decisione, fondata solidamente sulla responsabilità oggettiva da custodia. Di conseguenza, la responsabilità dei proprietari e della società di gestione derivava dalla loro posizione di custodi e dalla disponibilità materiale dell’immobile su cui si svolgevano i lavori, una condizione che genera una situazione di corresponsabilità.

Conclusioni

Questa sentenza ribadisce un principio di grande importanza pratica per chiunque intenda intraprendere lavori di ristrutturazione o costruzione. La responsabilità del committente è un fattore da non sottovalutare. Non è sufficiente scegliere un’impresa e firmare un contratto per sentirsi al riparo da eventuali danni a terzi. È necessario esercitare un controllo attivo sull’andamento dei lavori e assicurarsi che l’appaltatore adotti tutte le misure necessarie per prevenire danni. La decisione sottolinea l’importanza di stipulare adeguate polizze assicurative che coprano non solo la responsabilità dell’impresa, ma anche quella del committente stesso, per tutelarsi da conseguenze economiche anche molto pesanti.

Affidare lavori edili a un’impresa esonera il proprietario dell’immobile (committente) dalla responsabilità per danni causati a terzi?
No. Secondo la sentenza, la consegna del bene all’appaltatore non fa venir meno il dovere di custodia e di vigilanza che grava sul committente. Quest’ultimo resta responsabile per i danni a terzi ai sensi dell’art. 2051 c.c., salvo che provi il caso fortuito.

Cosa deve dimostrare il committente per liberarsi dalla responsabilità per i danni causati dall’appaltatore?
Il committente deve provare il ‘caso fortuito’. Questo non è un semplice inadempimento dell’appaltatore, ma una sua condotta talmente imprevedibile e inevitabile da superare qualsiasi obbligo di controllo e vigilanza da parte del committente stesso. La prova è molto rigorosa.

Il vicino danneggiato può citare in giudizio direttamente la compagnia assicuratrice del proprietario che ha causato il danno?
No. La sentenza chiarisce che, a differenza di quanto avviene nella responsabilità civile auto, non esiste una norma specifica che preveda un’azione diretta del danneggiato nei confronti dell’assicuratore del responsabile. L’azione di garanzia può essere esercitata solo dall’assicurato (il committente) nei confronti della propria assicurazione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 196 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 3 Num. 196 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/01/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 23572/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE NOME, RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante in carica, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), domiciliazione telematica in atti

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA al INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), domiciliazione telematica in atti

– ricorrente incidentale –

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante in carica, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME

NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende, domiciliazione telematica in atti

– controricorrente –

nonché contro

avverso la SENTENZA della CORTE d’APPELLO di BARI n. 1098/2022 depositata il 29/06/2022.

All’udienza pubblica del 8/11/2024, sono comparsi:

il AVV_NOTAIO che preliminarmente rappresenta l’errore materiale nel dispositivo delle conclusioni scritte depositate e, riportandosi alle motivazioni espresse in atti, chiede l’accoglimento del terzo motivo del ricorso, assorbiti il quarto e il quinto, rigettati i restanti ed il ricorso incidentale;

AVV_NOTAIO, per delega depositata in atti del difensore dei ricorrenti RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME, NOME COGNOME che si riporta al ricorso chiedendone l’accoglimento;

AVV_NOTAIO difensore della controricorrente RAGIONE_SOCIALE, che insiste per il rigetto sia del ricorso principale che del ricorso incidentale;

gli AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, difensori del controricorrente incidentale NOME COGNOME, che nel riportarsi alle memorie depositate chiedono il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento del ricorso incidentale.

Udita la relazione svolta, nella camera di consiglio del 8/11/2024, dal Consigliere relatore NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e NOME COGNOME fecero effettuare dalla RAGIONE_SOCIALE dei lavori di demolizione di un loro immobile, al fine della ristrutturazione e adibizione a motel; i lavori provocarono delle lesioni all’adiacente fabbricato di NOME COGNOME che agì in giudizio nei confronti dei NOMECOGNOME e della RAGIONE_SOCIALE locataria dell’immobile e titolare del RAGIONE_SOCIALE, la RAGIONE_SOCIALE, dinanzi al Tribunale di Lucera (accorpato successivamente a quello di Foggia), al fine di ottenere il risarcimento dei danni;
la RAGIONE_SOCIALE chiese ed ottenne che fosse chiamata in causa la propria RAGIONE_SOCIALE di assicurazione, RAGIONE_SOCIALE che, a seguito dell’autorizzazione giudiziale, si costituì in causa e contestò la domanda e la stessa chiamata in manleva;

la RAGIONE_SOCIALE rimase contumace;

il Tribunale di Foggia, divenuto come detto competente a seguito della soppressione di quello di Lucera, ritenuta unica responsabile del dissesto dell’immobile del COGNOME la RAGIONE_SOCIALE, che era cessata, in quanto cancellata dal registro delle imprese, rigettò la domanda;

NOME COGNOME appellò la sentenza.

La Corte d’appello di Bari, nel ricostituito contraddittorio delle parti già costituite in primo grado, con sentenza n. 1098/2022 pubblicata il 29/06/2022, ha accolto l’appello e ha così provveduto:

«In parziale accoglimento dell’appello ed in riforma della gravata sentenza: a) condanna RAGIONE_SOCIALE NOME e COGNOME NOME, nonché la RAGIONE_SOCIALE in solido tra loro, al risarcimento del danno subito dall’appellante, quantificato nella complessiva somma di €.88.047,83, oltre interessi legali con la decorrenza e modalità indicate in parte motiva; b) conferma la

statuizione di primo grado nei riguardi della RAGIONE_SOCIALE;

Condanna gli appellati COGNOME NOME e COGNOME NOME, nonché la RAGIONE_SOCIALE, in solido tra loro, al rimborso delle spese del doppio grado di giudizio in favore dell’appellante, spese che liquida in €.10.612,5 per compensi professionali ed €.1064,00 per esborsi relativi al giudizio di primo grado; €.7126,00 per compensi professionali ed €.1165,50 per esborsi relativi al presente grado di giudizio, oltre per entrambi i gradi IVA , CPA e rimborso del 15% per spese generali;
Condanna l’appellante alla rifusione delle spese di questo grado del giudizio in favore della RAGIONE_SOCIALE, spese che liquida in €.7126,00, per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso del 15% per spese generali:

Pone in via definitiva le spese di a.t.p. e di c.t.u. come liquidate in primo grado, definitivamente a carico dei suddetti appellati COGNOME NOME e COGNOME NOME, nonché RAGIONE_SOCIALE in solido tra loro»;

avverso la sentenza propongono ricorso per cassazione, con atto affidato a sette motivi, i RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE (in seguito RAGIONE_SOCIALE);

resiste con controricorso, e propone ricorso incidentale con un unico motivo, NOME COGNOME;

resiste con separati controricorsi la RAGIONE_SOCIALE

La causa era stata chiamata una prima volta all’adunanza camerale del 13/05/2024, all’esito della quale, con ordinanza interlocutoria n. 15235 del 30/05/2024 è stata rimessa alla pubblica udienza per la rilevanza delle questioni di diritto sottese ai motivi dal primo al quarto.

Per la pubblica udienza del 8/11/2024 il AVV_NOTAIO generale ha fatto pervenire conclusioni scritte.

Tutte le parti hanno depositato memoria.

All’udienza il AVV_NOTAIO generale e difensori delle parti hanno concluso come sopra riportato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I ricorrenti propongono i seguenti motivi di ricorso

violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3 e (o) 4 cod. proc. civ., degli artt. 99, 112 e 345 cod. proc. civ. per non avere la Corte d’appello rilevato che l’azione in primo grado era stata proposta ai sensi dell’art. 2050 c.c. e solo in grado d’appello, in sede di comparsa conclusionale, era stata prospettata la loro responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c.;

violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3 e (o) 4 cod. proc. civ., degli artt. 81, 100 e 101 cod. proc. civ., per non avere la Corte territoriale rilevato la loro carenza di legittimazione passiva;

violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3 e (o) 4 cod. proc. civ., degli artt. 113 cod. proc. civ. e 2051 cod. civ. per essere la responsabilità dell’occorso imputabile esclusivamente all’impresa esecutrice dei lavori;

violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3 e (o) 4 cod. proc. civ., degli artt. 115 cod. proc. civ., 2051 e 2697 cod. civ. per errata valutazione dell’onere della prova in ordine al regime di responsabilità di cui all’art. 2051 c.c. nei confronti dei RAGIONE_SOCIALE e della RAGIONE_SOCIALE;

violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3 e (o) 4 cod. proc. civ., degli artt. 115, 116 cod. proc. civ. e 2051 cod. civ. per errata valutazione delle prove in ordine al regime di responsabilità di cui all’art. 2051 c.c. con riferimento in particolare all’omessa valutazione del caso fortuito;

violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3 e (o) 4 cod. proc. civ., degli 115, 116 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ. per errata ritenuta prova del danno e segnatamente per l’indebito riconoscimento degli interessi compensativi;

7) violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3 e (o) 4 e 5 cod. proc. civ., dell’art. 100, 112 e 113 cod. proc. civ. in ordine alla ritenuta insussistenza della legittimazione della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

Il controricorrente NOME COGNOME popone un unico motivo di ricorso incidentale, per violazione e falsa applicazione degli artt. 331 e 91 c.p.c., per avere la Corte territoriale ritenuto che non vi fosse in capo al COGNOME legittimazione alla chiamata in causa della RAGIONE_SOCIALE, con condanna alle spese per tale indebita chiamata in giudizio.

Il primo motivo è infondato in quanto dall’atto di citazione in primo grado, come riportato in controricorso del COGNOME, risulta che gli elementi fondamentali della responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c. erano stati evocati, cosicché i convenuti COGNOME e COGNOME e la stessa RAGIONE_SOCIALE erano stati messi in grado di difendersi e controdedurre anche con riferimento a detta fattispecie di responsabilità speciale, ossia per omessa custodia.

Ugualmente è infondato il secondo motivo del ricorso principale, atteso che secondo la giurisprudenza di questa Corte (da ultimo Cass. n. 14960 del 28/05/2024 Rv. 671190 -01 e in precedenza Cass. n. 14732 del 10/05/2022) il mutamento del titolo della responsabilità è ammissibile a condizione che non risultino modificati i fatti posti a fondamento originario della domanda, se la parte ha tempestivamente allegato, in modo sufficientemente chiaro e preciso, le situazioni di fatto idonee ad integrare il diverso titolo di responsabilità, anche speciale.
Il terzo motivo è infondato: l’affermazione di responsabilità nei confronti dei RAGIONE_SOCIALE e della RAGIONE_SOCIALE è basato sul regime di cui all’art. 2051 c.c., ossia per (omessa) custodia, con esclusione di qualsivoglia profilo di colpa nella scelta della ditta appaltatrice dei lavoro, avendo la Corte territoriale soltanto a fini di rafforzamento del percorso motivazionale, con un richiamo alla

culpa in vigilando , evocato la responsabilità per la scelta della ditta appaltatrice da parte dei proprietari dell’immobili e della RAGIONE_SOCIALE gestrice del motel. In definitiva il riferimento alla culpa in vigilando concreta una mera affermazione incidentale ( obiter ) senza alcun contributo alla correttezza complessiva dell’accertament o di fatto, che ha condotto alla statuizione della responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c pe r la intrinseca inadeguatezza dell’operato dei RAGIONE_SOCIALE e COGNOME e della RAGIONE_SOCIALE in relazione ai lavori sull’immobile destinato a motel . In questa sede deve, pertanto, essere ribadito l’orientamento di legittimità richiamato nella motivazione della sentenza impugnata, secondo il quale (Cass. n. 7553 del 17/03/2021 Rv. 660915 -01 e in precedenza Cass. n. 11671 del 14/05/2018 Rv. 648327 – 01) la consegna del bene all’appaltatore non fa venir meno il dovere di custodia e di vigilanza gravante sul committente, sicché questi resta responsabile, alla stregua dell’art. 2051 c.c., dei danni cagionati ai terzi dall’esecuzione dell’opera salvo che provi il caso fortuito, quale limite alla detta responsabilità oggettiva, che può coincidere non automaticamente con l’inadempimento degli obblighi contrattualmente assunti nei confronti del committente bensì con una condotta dell’appaltatore imprevedibile e inevitabile nonostante il costante e adeguato controllo
Il quarto motivo è assorbito dal rigetto del terzo, in quanto la committente dei lavori era la RAGIONE_SOCIALE, che aveva, in una con i proprietari COGNOME e NOME, la disponibilità, quantomeno materiale, dell’immobile sul quale venivano effettuati i lavori al fine di renderlo agibile per la progettata adibizione a motel. Nella giurisprudenza di questa Corte è, peraltro, orientamento costante quello che ritiene configurabile una situazione di corresponsabilità, ai sensi dell’art. 2051 c.c. tra proprietario dell’immobile e conduttore dello stesso (Cass. n. 10983 del 26/04/2023 Rv. 667404 – 01 e Cass. n. 21788 del 27/10/2015 Rv. 637554 – 01)).
Il quinto motivo è inammissibile, non avendo in alcun modo i ricorrenti indicato dove e quando, nelle fasi di merito, avevano prospettato il caso fortuito e in qual modo intendessero fornirne prova, essendosi essi richiamati in generale, ad asseriti comportamenti (della ditta appaltatrice, quali l’effettuazione dello scavo o i lavori effettuati in precedenza dal COGNOME sul proprio immobile) dotati di autonoma capacità lesiva e comunque incidenti sul nesso eziologico tra bene immobile e evento di danno, senza tuttavia adeguatamente specificarne e comprovarne l’adeguata incidenza. È affermazione costante, e che qui si intende ribadire, che l’art. 2051 c.c. impone al custode, presunto responsabile, di fornire la prova liberatoria del fortuito e ciò in ragione sia degli obblighi di vigilanza, controllo e diligenza, in base ai quali è tenuto ad adottare tutte le misure idonee a prevenire e impedire la produzione dei danni a terzi, sia in ossequio al principio cd. della vicinanza della prova, in modo da dimostrare che il danno si è verificato in maniera né prevedibile né superabile con lo sforzo diligente adeguato alle concrete circostanze del caso (Cass. n. 8811 del 12/05/2020 Rv. 657915 – 03).
Il sesto motivo concerne valutazioni di fatto, in ordine alla commisurazione del danno e non prospetta censure di diritto, cosicché esso si appalesa inammissibile in questa sede di legittimità, risultando il ragionamento del giudice di merito condotto coerentemente con idoneo apprezzamento alle circostanze di fatto. Gli interessi compensativi, secondo la più recente giurisprudenza di questa Corte, competono nel caso di risarcimento del danno da illecito civile e tanto a decorrere d all’epoca dall’illecito purché, e tanto è incontestato, ne sia stata proposta la relativa domanda e competono anche qualora la somma sia liquidata all’attualità (da ultimo: Cass. n. 10376 del 17/04/2024 Rv. 670781 – 02).
Il settimo motivo, al pari dell’unico motivo del ricorso incidentale, è infondato: esso confonde il litisconsorzio processuale necessario in appello, con conseguente onere di citare il terzo chiamato da parte dell’appellante, con la legittimazione all’ azione diretta del danneggiato, ovverossia il COGNOME, nei confronti dell’ass icuratore, che nella specie non vi è, in quanto non vi è una specifica norma che la prevede, al contrario di quanto accade nella responsabilità civile auto (artt. 141 e 144 cod. ass.).
Il ricorso principale è, pertanto, rigettato.

Il ricorso incidentale di grado NOME COGNOME, rivolto nei confronti dell’ RAGIONE_SOCIALE e avverso il capo di sentenza che lo ha condannato alla rifusione delle spese di lite nei confronti della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, è infondato, per le identiche ragioni poste a base del rigetto del settimo motivo del ricorso principale, ossia per insussistenza di una norma di legge che lo autorizzasse la parte danneggiata alla chiamata in causa diretta della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e, inoltre, per non essere stata reiterata, come correttamente evidenziato dal AVV_NOTAIO generale, la reiterazione, in appello, della domanda di garanzia da parte dell’assicurato .
Il ricorso incidentale è, pertanto, anche esso, rigettato.

In conclusione, sono rigettati il ricorso principale e il ricorso incidentale.

Le spese di lite seguono la soccombenza dei ricorrenti nei confronti sia di NOME COGNOME che de ll’RAGIONE_SOCIALE nonché del COGNOME nei confronti della stessa RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e tenuto conto dell’attività processuale espletata , in relazione al valore della controversia, sono liquidate come da dispositivo.

Deve, infine, attestarsi la sussistenza dei presupposti processuali (rigetto, ovvero dichiarazione di inammissibilità o improcedibilità dell’impugnazione) di cui all’art. 13, comma 1, quater del d.P.R. n. 115 del 30/05/2002.

La Corte rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale. Condanna i ricorrenti principali al pagamento, in favore della controricorrente RAGIONE_SOCIALE e del controricorrente NOME COGNOME, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.200,00 in favore della prima e in Euro 7.200,00 in favore del secondo, per compensi, oltre, per ciascun controricorrente, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.
Condanna il ricorrente incidentale NOME COGNOME al pagamento, in favore della controricorrente RAGIONE_SOCIALE, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.200,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e del ricorrente incidentale e in favore del competente Ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale e per il ricorso incidentale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il Così deciso in Roma nella camera di

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